Выписывают из квартиры

Как выписать из квартиры человека в никуда?

Выписка из квартиры через суд – является одним из приоритетных направлений деятельности Юридического бюро “Бессонов и партнеры”. Многолетняя практика наших специалистов в вопросах снятия с регистрационного учёта граждан позволяет делать это быстро и качественно!

Что такое выписка и что такое выселение?

Говоря о выписке стоит четко разделять юридические термины!

Выписка – это процедура снятия с регистрационного учёта, которая происходят на основании решения суда о том, что у ответчика отсутствует, прекратилось или утратилось право пользования. Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713 выписать из квартиры без согласия выписываемого можно только через суд.

Выселение – это процедура фактического (физического) выдворения ответчика из незаконно занимаемого им жилого помещения. В судебном заседании о выселении обязательно участвует прокурор и оно исполняется силами судебных приставов-исполнителей.

Какие документы потребуются для выписки из квартиры по суду?

Стандартный пакет документов для подачи в суд иска на “выписку из квартиры”:

  1. Экземпляры искового заявления по количеству лиц, участвующих в деле;
  2. Квитанция об оплате госпошлины + копии по количеству лиц;
  3. Доверенность на представителя (если иск подает юрист) + копии по количеству лиц;
  4. Выписка из домовой книги + копии по количеству лиц;
  5. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру (договор, ордер, свидетельство) + копии по количеству лиц;
  6. Иные документы, подтверждающие наличие оснований для выписки + копии по количеству лиц.

Список остальных документов формируется исходя из Вашей ситуации и наличия конкретных оснований для снятия ответчика с регистрационного учёта.

Выписка из квартиры по суду

Статья 40 Конституции Российской Федерации устанавливает, что каждый гражданин РФ имеет право на жилище. Нельзя просто так взять и выписать человека из жилого помещения в никуда, особенно, если ответчику негде жить. Это и порождает в России многочисленные жилищные споры. Если Вы договорились с ответчиком о выписке мирно – значит Вы решили свою жилищную проблему. Но если консенсус не найден, то без судебного разбирательства Вам не обойтись.

Согласно пункта 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, выписать человека из квартиры без его согласия можно только через суд. Впрочем, также как и выселение.

” Согласно пп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации утв. Постановлением Правительства РФ № от 17.07.1995г., снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда. “

Шансы на выписку человека через суд прямо зависят от того, кого Вы хотите выписать, из какого жилого помещения Вы хотите выписать человека (муниципальное, приватизированное, в собственности), а также от того, когда и кем ответчик был прописан в данном жилом помещении.

Однако действующее жилищное законодательство предусматривает возможность выписать человека из жилого помещения в никуда! Даже больше, выписать человека “куда-то” – невозможно! Суд в решении указывает есть ли у ответчика право пользования в спорном жилом помещении или нет, а уже органы миграционного учёта на основании решения суда снимают его с регистрационного учёта (погашают регистрацию). Далее ответчик уже самостоятельно должен уведомить государство где он собирается проживать, путем постановки на регистрационный учёт по новому месту жительства. Так что смело идите в суд!

Кого можно выписать через суд?

Из квартиры можно:

  • выписать бывшую жену (супругу);
  • выписать бывшего мужа (супруга);
  • выписать бывшего зятя/тещу;
  • выписать отца/мать/брата;
  • выписать бывшего члена семьи;
  • выписать бывшего собственника;
  • выписать члена семьи бывшего собственника;
  • выписать ребенка;
  • и любого другого человека .

Специально для Вас мы разработали инфографику (схему) “Можете ли Вы выписать человека в никуда?”

Как выписать из квартиры без согласия на выписку?

Еще один немаловажный момент – согласие на выписку. Можно ли выписать человека из квартиры без согласия? Можно! Собственник самостоятельно принимает решение в отношении лиц (не собственников), прописанных в его помещении за исключением некоторых особых случаев, регулируемых законом.

Выписка без согласия из муниципального жилья

В отдельных случаях выписка не собственника может быть затруднена. Например, если речь идет о выписке без согласия из муниципальной квартиры. Более подробно об особенностях выселения из муниципального жилья мы рассказали в этой статье, но основные моменты проясним сразу. У желающих выселить соседа должно быть веское основание на такое действие. По закону, основаниями для выселения являются:

  • Отсутствие выписываемого по месту жительства в течение длительного периода;
  • Неуплата положенных коммунальных платежей;
  • Порча совместного имущества и постоянные конфликты с соседями, происходящие по вине выписываемого.

При наличии этих причин наниматели муниципального жилья вправе обратиться с заявлением на выселение, которое собственники помещения обязаны рассмотреть. Следствием такого заявления может стать выселение гражданина через суд.

Как выписать человека из квартиры без его согласия

Сейчас на такую жесткую меру, как выписка, стали решатся все чаще – плата за коммунальные услуги и, например, вывоз мусора напрямую зависят от количества прописанных в квартире. И, если к членам семьи, которые постоянно живут в доме, вопросов обычно нет, то троюродный брат, “по дружбе” прописанный в жилье, становится обузой, за которую нужно каждый месяц платить.

– Также иногда прописанный, но не проживающий человек, влезает в долги, и к нему “в гости”, как по расписанию, начинают ходить судебные приставы или коллекторы, – рассказывает Андрей Кацайлиди, управляющий адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры». – Может дойти и до изъятия имущества – нужно еще доказать, что оно принадлежит вам, а не тому, кого вы по доброте душевной когда-то прописали. Так что, иногда выписка – единственный возможный вариант.

Законы, которые регламентируют выписку из квартиры

Пошаговая инструкция для собственников жилья

– Если вы не знаете, где находится человек, которого вы собираетесь выписать из квартиры, то не стоит идти в полицию или паспортный стол – надо понимать, что его никогда не снимут с регистрационного учета просто так, – подчеркивает адвокат. – Это можно сделать только в случае его явки. А вот если человек не очень-то хочет выписываться, придется отправлять его восвояси через суд.

Первым делом нужно составить исковое заявление и подготовить документы, которые докажут, что вы имеете непосредственное отношение к жилью. И, конечно, нужна справка о прописке – и вас, и того, кого вы хотите выписать. Если же жилье муниципальное, смело привлекайте муниципалитет. Также приготовьте 300 рублей – надо будет заплатить госпошлину.

– Пакет документов подается в районный суд, – отмечает Андрей Кацайлиди. – Далее вы просто ждете, когда назначат дату процесса, и участвуете в заседании.

Популярные вопросы и ответы

Процесс выписки из квартиры, которая находится в частной собственности

– Обычно это довольно простой процесс, – делится опытом адвокат. – В суде вы должны доказать, что указанный человек не живет в квартире. Приведите свидетелей, предоставьте косвенные доказательства этого. Грубо говоря, вы можете просто сказать, что больше не хотите, чтобы этот человек был прописан в вашей квартире, потому что, например, изменились обстоятельства. Можете объяснить это так: вы не договаривались на конкретный срок проживания, и, по вашему мнению, этот срок подошел сейчас.

Когда суд примет решение о выписке, ждите месяц до вступления в законную силу и идите в паспортный стол. Нежеланного гостя выпишут из вашего жилья и вопрос “как выписать человека” больше не будет вас беспокоить.

Процесс выписки из муниципальной или государственной квартиры

Процесс выписки при разводе

– Здесь вам зачастую нужно доказать, что человек давно не появлялся в вашей квартире, – отмечает адвокат. – В законе не прописано, какой конкретно срок имеется ввиду. У меня в практике было такое дело: граждане развелись и суд первой инстанции отказал в иске о выписке, ссылаясь на то что бывшая жена недолго отсутствовала в квартире. К слову, ее не было 5 лет. Мы подали жалобу, и Областной суд удовлетворил ее, ведь 5 лет – это явно не короткий срок. Но по факту судья принимает решение на свое усмотрение.

Впрочем, для обеих сторон есть несколько советов, которые могут максимально облегчить неприятный процесс и победить в нем.

– Если мы находимся на стороне человека, который отсутствует, но не хочет терять прописку, то главный совет – платить коммуналку, – говорит Андрей Кацайлиди. – Причем, не передавать наличку хозяину квартиры, а оплачивать по интернету либо сохранять чеки. И, если вас не пускают в квартиру, не тяните, иначе потом судья спросит вас – где же вы, голубчик, были? Ну, а те, кто вынужден выписывать человека, должны помнить: прописка это определенная ответственность и возникновение прав. Многие думают, что можно легко подзаработать, прописав к себе знакомых, а потом “само пройдет”. Но, увы, так бывает редко. В остальном, в лучшем случае можно потратить деньги на юриста и потерять 2-3 месяца свободного времени. А в худшем – «влететь» на уголовное дело и штраф. Так что лучше сразу относиться к прописке серьезно!

Арендодатель выгоняет раньше оговорённого в договоре срока

Договор аренды заключен до июля 2013 года в письменной форме без заверивания у нотариуса. Арендодатель хочет выселить по причине, что увидел на телевизоре пыль, хотя в остальном квартира чистая. Может ли он по этой причине выселить раньше и могу ли я подать в суд, чтоб компенсировать убытки?

    договор аренды помещения, договор аренды квартиры, аренда без договора, Арендодатель нарушил договор аренды
  • Поделиться

Ответы юристов ( 3 )

  • 498 ответов
  • 101 отзыв

Здравствуйте Диана! Договор аренды до июля 2013 г.? а заключался он когда? Аренда недвижимого имущества на срок свыше года подлежит государственной регистрации. Что в вашем договоре прописано? Какие условия досрочного расторжения? ответственность сторон? Внимательно посмотрите. Наличие пыли если не прописано в договоре не является основанием для расторжения.

Если что-то не понятно или нужна помощь при подготовке документов пишите.

Лучшая благодарность – Ваш положительный отзыв.

  • 14846 ответов
  • 5314 отзывов

В данном случае отношения регулируются специальными нормами, а именно ваш договор является договором найма жилого помещения и для него требуется простая письменная форма а срок договора составляет не более 5 лет – Коллега выше ошибается. Для решения вашего вопроса вам следует посмотреть в сам договор там должны быть прописаны условия расторжения. ст.687 ГК РФ предусматривает условия расторжения договора в судебном порядке.

  • 14 ответов
  • 8 отзывов

Пыль это конечно глупости. Надеюсь, у Вас будут все юридические основания доказать, что это глупость. Конечно, надо смотреть все Ваши документы и заочно давать консультацию нельзя, ведь врач тоже не будет консультировать заочно. Так что пока просто мысли вслух.

Читайте также:  Ремонт у соседей, закон, в выходные дни

Итак, давайте попробуем разобраться…

Очень важно понять, что у Вас за договор.

Мне кажется, что у Вас скорее договор «найма жилого помещения» (глава 35 Гражданского Кодекса РФ), а вовсе не договор аренды жилой недвижимости (аренды жилого помещения).

Если один гражданин-собственник (не юрлицо) жилья передал жилье Вам (как гражданину-физлицу) в пользование («аренду»), то независимо от того, как вы назвали этот договор, это будет договор «найма жилого помещения» и он будет регулироваться нормами главы 35 Гражданского Кодекса РФ, причем большая часть этих норм будет действовать, даже если условия договора им противоречат.

Договор аренды жилого помещения – это когда арендодатель юрлицо, тогда это действительно договор аренды, а не найма.

Коль скоро у Вас договор найма, то отсюда следует ряд важных выводов.

1). Никакая государственная регистрация договора найма не нужна, хоть на пять лет заключайте (это максимальный срок кстати! А если срок найма не указан, значит, он равен 5 годам. Ст. 683). Это лишь договор аренды жилого помещения на срок свыше года подлежит госрегистрации в территориальном управлении Росреестра.

2). Наймодатель («арендодатель») может расторгнуть договор только через суд. Договор найма тем и отличается от договора аренды, что сдающий квартиру в найме может прекратить договор только через суд, а в договоре аренды можно прописывать любые условия прекращения аренды… См. ст. 687 ГК РФ.

Поэтому если у вас найм – пусть наймодатель сначала идет в суд, и если суд решит, что надо расторгнуть договор найма из-за пыли, тогда … а тогда пусть суд еще примет решение о Вашем выселении из «арендуемого» помещения… (см. ст. 688 ГК).

Вообще, прилагаю Вам все нормы ГК о найме – почитайте, там много интересного. Договор найма в принципе больше в Вашу пользу (в пользу нанимателя), чем в пользу собственника квартиры… 🙂 Надеюсь, Вы порадуетесь обилию Ваших законных возможностей.

3). Нотариальное заверение договора не требуется, если письменный договор есть – все в порядке. Более того, без решения суда (точнее, без исполнительного листа на это решение суда) Вас невозможно выгнать из квартиры в принципе. Живите себе спокойно дальше, если Вас выгоняют – вызывайте милицию и показывайте договор. Выселить Вас можно только через суд.

Правда, имейте в виду, что если вы живете там более 90 дней, то у вас должна быть временная регистрация по месту пребывания… Иначе тоже нарушаете. Выкрутиться можете так – вы раз в 85 дней куда-то отъезжаете (храните билеты :), тогда непрерывного проживания в 90 дней не возникает. Может возникнуть вопрос и о прописке… Но это мелочи – в любом случае, с договором найма (“аренды”) Вы имеете право жить в квартире.

4). А чтобы «арендодатель» лишний раз не проверял пыль, потребуйте от него объяснения – на каком основании он приходит в квартиру ее проверять? В договоре это его право прописано? Нет? Ну и не пускайте его! Он добровольно временно отказался от своего права пользования своей квартирой (ограничил свое право пользования), полностью передав это право пользования Вам на срок найма. Теперь У НЕГО НЕТ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ СВОЕЙ КВАРТИРОЙ! Увы, хорошо бы, если и местный участковый это хорошо понимал… Но юридически это так, знайте и пользуйтесь! Вызывайте участкового и пусть защитит Вас от наглого хозяина. Если участковый защитит – значит хорошо разбирается в гражданском праве. А вообще, поговорите с участковым, объясните все ему, ссылки на закон покажите – их тоже надо обучать, чтоб были грамотными! 🙂

Что будет, если досрочно выселить квартирантов

Краткое содержание:

Одним из распространенных видов заработка в России является сдача жилья в аренду. На первый взгляд, это один из самых легких способов заработка. Однако это лишь на первый взгляд. В реальности даже выселение жильцов может стать нешуточной проблемой.

Я не буду говорить о том случае, когда сдача жилья в наем происходит без всяких юридических формальностей. Рассматривать будем случай, когда договор аренды жилого помещения заключен, но собственник решил досрочно выселить квартирантов. Итак, что же в этом случае может грозить арендодателю при незнании и игнорировании законодательных норм?

Возмещение ущерба квартирантам

Будем исходить из того, что сдача жилья в наем – форма договора аренды. Любой договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного в договоре по соглашению сторон. Если же такой срок не указан, то по общему правилу он считается равным 5 годам с момента заключения договора.

Наниматели жилого помещения обязаны освободить его по истечении срока, указанного в договоре аренды. А вот если собственник жилья требует освободить занимаемое помещение ранее этого срока, это называется «досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон».

Существуют случаи, когда подобное расторжение правомочно и не влечет за собой никаких последствий для арендодателя. Это:

  1. Просрочка выплаты арендной платы в течении длительного времени.
  2. Порча квартиры или находящегося в ней имущества.
  3. Использование квартиры не по назначению либо нарушение квартирантами прав соседей.

При этом, с юридической точки зрения, расторгнуть данный договор арендодатель может лишь в судебном порядке. Даже если вина квартиросъемщиков очевидна, придется дождаться решения суда.

Попытка выселения квартирантов без судебного решения может обернуться тем, что в суд обратятся уже сами квартиранты с требованием обратного вселения в квартиру или расторжения действующего договора. При этом с арендодателя в пользу арендаторов будут взысканы все убытки, возникшие вследствие неправомерного выселения (неустойка за нарушение договора, судебные издержки и т.д.).

Конечно, при заключении договора можно внести пункты о праве расторжения его арендодателем в указанных выше случаях без суда, используя простое письменное уведомление. Однако данный пункт не дает гарантии, что арендодатель не станет жертвой возможных злоупотреблений квартиросъемщиков при выселении, которые могут возникнуть при неправильных действиях арендодателя.

Административная ответственность

Рассмотрим случай, когда владелец недвижимости исполнил все формальные требования и расторгает договор в соответствии с его положениями. После уведомления о выселении жильцы отказываются освобождать нанимаемое помещение. Собственник меняет замки и выставляет на улицу вещи квартиросъемщиков.

Через некоторое время его вызывают в полицию и. ему предъявляют обвинение в самоуправстве.

Все дело в том, что в соответствии с буквой закона выселять из жилого помещения допустимо лишь на основании решения суда. Причем не важно, что квартиросъемщик находится в занимаемом помещении незаконно. Установление этого факта – компетенция суда. И только суд имеет права на выдачу предписания об освобождении жилого помещения, на основании которого судебные приставы и производят принудительное выселение.

В связи с вышеизложенным все действия арендодателя по выселению квартиросъемщиков без их согласия и без решения суда являются правонарушением («Самоуправство» – статья 19.1 КоАП РФ). Наказание в этом случае – предупреждение или штраф в размере от 100 до 300 рублей.

Уголовная ответственность

Как выясняется, административная ответственность – не самое плохое последствие самоуправства. Дело в том, что, если при противоправном выселении арендаторам жилья был причинен существенный ущерб либо к ним применялось физическое насилие, то данное деяние переходит в разряд уголовных преступлений, оговоренных в ст. 330 УК РФ.

Учитывая тот факт, что действующее законодательство не устанавливает четких границ понятия «существенный вред», владелец недвижимости в случае самовольного выселения вполне рискует получить судимость.

Ст. 330 УК РФ «Самоуправство»:
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

Поэтому, решив выселить своих квартиросъемщиков, не забывайте, что, помимо прав, у вас имеются еще и обязанности, нарушение которых может обернуться для вас самым неприятным образом.

Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас.

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.

Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

  • Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
  • Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке

Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?

Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру?

В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:

  1. более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
  2. своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
  3. иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре

Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.

Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца). В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока. Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.

Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.

Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру. Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма. В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.

Читайте также:  Как получить разрешение на газификацию дома

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?

Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать. Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма. В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд.

Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.

Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени.

Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры

Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др. Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).

Нельзя относиться к данному условию легкомысленно. Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону. Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие меры ответственности за нарушение условий договора.

Права квартиросъемщика без договора аренды

Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.

Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.

К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Порча имущества в съемной квартире

Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить. Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.

В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок

Как вернуть деньги за аренду квартиры?

Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Помощь адвоката по защите квартиросъемщика в Екатеринбурге

Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.

Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор с наиболее выгодными для вас условиями.

Отзыв о работе нашего адвоката

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

Что делать, если выгоняет арендодатель

Как спастись. Инструкция

Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

Теория

1. Изучить договор аренды

Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством. Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды. Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

2. Проверить письменное уведомление о расторжении

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

3. Понять, почему выгоняют

Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

4. Поговорить с арендодателем

В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.

5. Заключить новое соглашение

После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.

6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать

Старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнёры»

Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.

Юрист компании «Юристат»

Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.

7. Зафиксировать требования арендодателя

Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении. Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).

Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности. Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны. После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.

8. Перестать платить

На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.

9. Вывезти имущество

Старший партнёр адвокатского бюро «Юрлов и партнёры»

В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора. Арендодатель при этом ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно. Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не «попасть» на дополнительные арендные платежи. Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Читайте также:  Обязать подключить электроэнергию

Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Инвестиции» компании «ЭНСО»

Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.

Управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнёры»

В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе. Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.

Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества. Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.

10. Обратиться в суд самому

Советник практики недвижимости и строительства CMS

Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.

Второй вариант — обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК. Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений. Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.

Практика

Управляющий группой компаний «Гордейчик и партнёры»

За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой «свободе договора», существенно изменился. Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью. На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.

Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом. Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями. Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.

Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.

Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды. Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний. Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.

Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений. У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало. Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.

На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом. Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня — это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.

Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.

Расторжение договора найма квартиры раньше срока

Денис Чижик

Здравствуйте! Интересует такой вопрос:

если я снимаю квартиру, в договоре написано что срок сдачи квартиры например 1 год, что будет в случае, если я пожелаю выселится с квартиры раньше ? Должен ли этот момент это быть описан в договоре (например сумма штрафа)?

Денис, данный момент должен быть прописан в договоре. Если же ничего не написано по этому поводу, вам могут не вернуть депозит.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если наймодатель включает этот пункт в договор, значит нужно договариваться в части его исполнения. Должен или не должен решают обе стороны. Договаривайтесь обо всем и прописывайте каждый свои риски. Стандартно за 30 календарных дней каждая из сторон предупреждает об окончании действия договора. Это можно сделать в любой момент, причины тому могут быть разными.

То есть если этот момент в договоре никак не прописан, но мы на словах договорились что я вношу плату за первый и последний месяц, ничего не мешает хозяину квартиры мне потом деньги за последний месяц не вернуть? И депозит в том числе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Пропишите просто: за 30 календарных дней обе стороны обязуются предупредить о расторжении договора. Вот и проживете свой оплаченный последний месяц.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обязательно, в стандартном договоре есть пункт о досрочном расторжении договора найма и условия этого расторжения для каждой из сторон.

Здравствуйте, Денис!
У Вас с арендодателем двусторонние отношения – все нюансы лучше прописать, особенно возможность досрочного расторжения. Обычно досрочное расторжение по соглашению сторон предусматривается в тексте при условии заблаговременного (от 2 недель до месяца) уведомления одной из сторон.
В целом, как Вы уже сами заметили, ничто, кроме совести, не помешает арендодателю не вернуть Вам сумму за последний месяц, если это не будет предусмотрено текстом договора.

Здравствуйте, Денис. У вас довольно большой шанс вернуть оплату за последний месяц (или депозит) если вы правильно оформите передачу ключей:
Подписать акт приёма передачи. Очень вероятно, что владелец не захочет его подписывать, в этом случае он оставит за собой возможность давления под предлогом: «ты у меня украл . и я на тебя заяву в полицию напишу.»
Для того, чтобы не произошло такой ситуации у вас должны быть двое свидетелей на передаче ключей. После получения отказа о подписании акта вам необходимо на камеру телефона пройтись по квартире и озвучить все имущество, которое есть в наличии в квартире, затем на камеру пригласить свидетелей для подписания данного акта. Так вы обезопасите себя от давления собственника.
Затем вы говорите основной свой козырь: «на данный момент срок уплаты налога за 2018 год истёк и вы попадёте в очень неприятную ситуацию с налоговой если мы будем решать данный спор в ответственных органах. Штраф за неуплату налога составляет 40% и дополнительно его обяжут оплатить тот самый налог 13%. Таким образом, если вы прожили у него хотя бы 2 месяца в 2018 году, то ему будет дешевле просто отдать вам залог (депозит). Если будет давить на повреждения в квартире, то говорите, что это естественный износ.
Скажите, что вы намерены получить депозит в полном объёме в срок 7 дней. При отказе будет направлена досудебная претензия и повестка в суд (у вас должен быть договор на руках) (на приём-передачу лучше договор сам не брать а только фото, чтобы владелец не испортил ваш экземпляр).
В моем случае это сработало идеально и депозит я вернул в полном размере через 4 дня.
Если не выйдет на контакт, то можно самостоятельно взять из интернета досудебную претензию и направить ему.
В своём совете я заранее исключаю походы по судам, просто нужно быть в диалоге достаточно убедительным, чтобы собственник прогнулся под напором. Нужно транслировать мысль: «мне не важны ваши мутные схемы с налогами, я просто хочу вернуть свои деньги» нужно акцентировать, что это нив коем случае не Шантаж а описание ваших действий при его отказе от мирного урегулирования вопроса и вы просто описали ему правовые риски при выведении спора в ответственные органы.
Если есть ещё какие-то вопросы – могу пояснить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вообще-то хорошо было бы понимать- этот договор у вас подписан и Вы, так сказать, думаете на перспективу, или же только планируете и прощупываете почву. И советы в этих случаях могут отличаться. В любом случае- хорошие отношения с собственником- дополнительная гарантия того, что съехав раньше времени Вам могут ( но не обязаны!) и депозит вернуть и никаких штрафных санкций не будет. По крайней мере, так практически всегда происходит с моими знакомыми, которым я помогаю сдать квартиру. В жизни всякое бывает.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию