Выделить отдельную квартиру

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.

Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.

Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.

Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.

Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.

Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:

– за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,
– нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,
– нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).

Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.

Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?

Закон допускает два варианта:

– разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников
– выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.

1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.

Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.

Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).

На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.

2. Выдел доли в квартире.

Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.

Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.

В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.

Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.

Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.

Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.

Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.

Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?

Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире. Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.

Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.

На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.

Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.

Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.

Как из доли в квартире выделить комнату в 2021 году

Зачастую при выделении доли в праве собственности на квартиру возникают сложности с определением порядка пользования жилым помещение и его отдельными комнатами. Возможен ли по закону выдел доли в натуре, как он производится и какие особенности ему присущи, подробно в этом материале.

  1. Положения закона
  2. Как производится выделение
  3. Долевая собственность и кооперативы
  4. Порядок выделения
  5. Способы выдела
  6. Вопрос-ответ

Положения закона

Особенностью выделения доли в праве собственности на квартиру является характер обязательства – нематериального характера. То есть при закреплении в свидетельстве или выписке ЕГРН на объект недвижимости владения нескольких собственников это не означает разделение квартиры как единого объекта на отдельные площади, принадлежащие разным хозяевам.

На практике часто один из владельцев квартиры требует выделения доли с целью ее последующей продажи, раздельного пользования или обмена на другую площадь. В некоторых случаях требуется разъезд супругов после официального развода или с целью раздельного проживания, если у каждого из них нет отдельной жилой площади. Совершить такие действия по закону можно только двумя способами: на основании единогласного решения всех собственников отдельной квартиры или по решению суда в принудительном порядке.

Проще ситуация обстоит с частными домами. В них возможно благоустройство отдельного входа для использования жилой площади собственниками нескольких долей.

Как производится выделение

Судебная практика основывается на следующих нормах:

В результате раздела образуются две отдельных жилых площади. Согласно ст.16 ЖК РФ в качестве таковых признаются комнаты. Соответственно, такое жилье будет признаваться коммунальным – с совместной кухней и ванной комнатой, но отдельными жилыми площадями. Если у собственника отсутствуют препятствия к выделу его доли, то он может обратиться с заявлением в уполномоченные органы для оформления перепланировки квартиры и изменения ее назначения на коммунальную. Осуществляется выдел доли, равной жилой площади отдельной комнаты.

Решетникова Р.Н., юрист

Долевая собственность и кооперативы

В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:

Долевая собственностьСогласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц.
Кооперативный домНа основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется.
Важные положенияПри разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение.

Порядок выделения

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения.
Иные случаи относительно изолированных квартирПри отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры.
Выдел комнатыВ ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты.

Способы выдела

Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:

  1. По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
  2. При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.

Важно: от выдела доли следует отличать раздел совместного имущества, поскольку в случае с выделением отдельного помещения не происходит образование отдельного объекта недвижимости и регистрация права на него в органах государственного реестра.

Пример из практики

Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей. Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.

  • Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
  • Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
  • Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.

Вопрос-ответ

Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?

У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.

Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.

К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.

Выделение доли в квартире. Основные моменты

Краткое содержание:

Очень часто, по причине невозможности пользоваться или проживать в одной квартире нескольким ее совладельцам, либо спорами о том, как распорядиться жилым помещением, например, доставшимся по наследству двум или более гражданам в равных (или не равных) долях, в таких ситуациях решить проблему удается только путем выделения доли в натуре. Вот об этом и поговорим.

Общая долевая собственность и выделенная доля

Многие путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не так.

Общая долевая собственность – это, когда одним объектом недвижимости владеют сразу несколько собственников, причем, использовать эту недвижимость они могут сразу все и всю.

Собственники могут пользоваться всей квартирой, независимо от того, что один и другой фактически занимают по комнате и совместно используют кухню, ванную и другие подсобные помещения. Но ни продать, ни подарить, ни распорядиться каким-либо другим способом всем жилым помещением, либо ее частью, ни один из совладельцев самостоятельно не могут.

Выделенная в натуре доля-это юридическая процедура закрепляет за совладельцем, потребовавшим выделения своей доли, право на полное распоряжение своей частью жилого помещения, независимо от других собственников и их желаний.

Собственники доли, могут:

-продать свою долю жилого помещения;

-подарить ее;

-оставить в наследство;

-использовать в качестве залога,

при этом собственник второй доли никоим образом не может воспрепятствовать этому.

Выделение из общей долевой собственности отдельной доли в натуре может быть реализовано за счет:

-установления порядка пользования жилым помещением, например, одна из комнат передается в личную собственность владельца доли, кухней, коридором, санузлом все собственники продолжают пользоваться совместно;

-раздела долей в совместной собственности бывших супругов;

-выделения доли объекта недвижимости для дальнейшей ее продажи, дарения, наследования третьим лицам.

Установление порядка пользованием, чаще всего происходит в небольших квартирах, в которых невозможно выделить сколько-нибудь реальную физическую часть помещения без нарушения ее целостности, либо ущемления прав других совладельцев. В этом случае стороны оговаривают, какая комната выделяется одному из совладельцев (второй уже не может ее использовать без ведома первого), какая второму. Отдельно оговариваются правила использования совместных помещений.

Раздел долей больше подходит для бывших супругов, которые после развода вынуждены проживать в одной квартире. В этом случае бывшие муж и жена оформляют «идеальные доли», то есть, квартира физически не делится, но каждая из сторон может распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.

Выделение долей чаще всего происходит в тех случаях, когда, например, единоличный собственник жилого помещения хочет подарить часть квартиры близкому родственнику, либо продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Согласно

“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2019)

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Важно! Невозможно физически разделить, однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты, то есть, произвести полномасштабную перепланировку.

Читайте также:  Начисление холодной воды по нормативу

Если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельный вход, то выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях законодательство дает совладельцам возможность перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования, такие, как кухня, санузел, другие подсобные помещения, останутся в совместной собственности.

В каких случаях это необходимо

Выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры.

Такая необходимость может возникнуть в случае:

-расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;

-унаследования жилого помещения несколькими наследниками;

-невозможность дальнейшего совместного проживания;

-желание продать свою часть квартиры;

-намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

Согласно положениям

ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Важно! Если один из собственников за свой счет значительно улучшил техническое состояние квартиры, произвел капитальный ремонт, либо перепланировку, то в этом случае он претендует на большую долю объекта недвижимости, как правило, пропорциональную затраченным личным средствам.

Когда выдел доли невозможен

Не всегда выдел в натуре возможен. Не получится выделить физическую долю жилого помещения в тех случаях, когда:

Выдел в натуре затруднит части жильцов доступ к местам общего пользования, например в ванную комнату, или на кухню. Отсутствие доступа законодательство считает грубым нарушением жилищных нормативов.

Перепланировка при выделении отдельного жилого помещения создаст угрозу жизни или здоровью жильцов, например, если будет снесена несущая стена, то это создаст угрозу обрушения здания.

Вторичные жилые помещения будут непригодны для проживания, например, в одной из жилых комнат не будет оконного проема. Это является нарушением ст. 16 ЖК РФ.

Выделение доли нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

Имеются два варианта выдела долей:

-физический выдел части жилого помещения (в натуре);

-денежная компенсация (выдел в денежном эквиваленте).

-в натуре, если техническое состояние жилого объекта недвижимости позволяет разделить его на два (или более) отдельных объекта недвижимости, то происходит выделение доли в натуре.

Важно иметь в виду, что:

-общая площадь выделенной части не должна быть меньше 28 кв. метров (согласно СНиП 31-01-2003);

-в ней должны присутствовать все объекты благоустройства, которые были в первичной квартире;

она должна быть оборудована отдельным входом.

В отличие от отдельно стоящего дома, в современных многоквартирных домах такой физический раздел одной квартиры на две крайне затруднителен физически и обременителен материально. Оборудование отдельного входа, подвод коммуникаций, перепланировка отдельных подсобных помещений, получение разрешения на переоборудование объекта недвижимости, последующий ремонт – все это заставляет сто раз подумать, прежде чем решиться на такое кардинальное изменение жилищных условий.

Физический раздел жилого помещения происходит двумя способами:

по взаимной договоренности совладельцев;

Совладельцы квартиры сами решают – кому из них какая часть квартиры после выдела достанется. В этом случае стороны не обязаны придерживаться принципа равенства долей.

Свои договоренности они должны зафиксировать с помощью составления соглашения о выделе долей в натуре, заверенного в нотариальной конторе.

-в судебном порядке.

Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора. При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.

Если каким-либо соглашением или договором определен иной порядок раздела, то суд будет выделять доли согласно документу.

Необходимые документы

Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих законность иска:

-Копию паспорта истца.

-Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).

-Выписку из ЕГРН о спорном жилом помещении.

-Правоустанавливающие документы на квартиру.

-Если имеются какие-либо обременения – сведения о них.

-Квитанция об уплате госпошлины.

Иски о выделении доли относятся к искам имущественного характера, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска. Сумма госпошлины, которую истец должен будет уплатить, в зависимости от стоимости выделяемой части жилого помещения.

Заключение

Если вы хотите выделить долю жилого помещения, в свою личную собственность, не пытайтесь сделать все самостоятельно. Обратитесь к юристам.

Запутаться во всех нюансах этого сложного процесса достаточно просто, особенно, если вам предстоит судебное разбирательство.

Как правильно выделить долю в квартире?

Результатом проведённой приватизации стало совместное владение квартирами для людей, ставших хозяевами этого типа недвижимого имущества. Всю свою жизнь тысячи людей вынуждены мириться с этой данностью, а затем проблемные квадратные метры переходят к наследникам и вся история повторяется.

Дело в том, что совладение жилыми метрами не позволяет ни одной из сторон распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Любая сделка с недвижимым имуществом, разделённым на доли, сопровождается получением письменного согласия на предпринимаемые действия, полученного от каждого из совладельцев.

Ещё один нюанс совместного владения жильём — это тот простой факт, что распоряжаются хозяева собственными квадратными метрами лишь на бумаге. По факту пользование квартирой общее, а чтобы получить долю в натуре необходимо предпринять целый ряд последовательных действий. При этом не факт, что желанные метры выделят! В отдельных случаях помочь хозяевам не в состоянии даже судебный орган, так как квартира абсолютно не приспособлена к делению на индивидуальные жилые зоны.

  • Когда приходится выделять доли?
  • Как происходит процедура выделения?
  • Виды выделения и документальное оформление
    • При всестороннем согласии
    • При обращении в суд
  • Что можно делать с полученной долей?
    • Продажа
    • Сдача в аренду
    • Дарение

Когда приходится выделять доли?

Примером совместного владения является жизнь супругов, которые пользуются квартирой, не задумываясь о её разделении.

Владение долями всегда сопряжено с определёнными сложностями. Если деление произошло не по судебному решению, у каждого из совладельцев имеется равная другим доля. Но даже при такой, казалось бы, идеальной ситуации возникают споры и скандалы, относящиеся к праву пользования жилыми метрами.

Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в суд. Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.

Самые распространённые причины выделения долей — это:

  1. Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
  2. Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.
  3. Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
  4. Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
  5. Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.

Например, некоторые родственники переезжают в другой город и желают получить деньги за свою долю (предлагают её выкупить совладельцу или третьему лицу).

Как происходит процедура выделения?

Родственники предварительно достигают устного соглашения, а затем подписывают соответствующий документ для фиксации достигнутых соглашений. Это оптимальный вариант, устраивающий все стороны.

Но на практике чаще происходит обращение в судебные органы, помогающие урегулировать спор по закону. Причём недовольная сторона, обращающаяся в суд, ещё должна, что называется, десять раз подумать.

Обращение в суд всегда сопровождается финансовыми издержками. Это оплата иска, обращение к юристам, привлечение независимых оценщиков и адвоката. Стоит ли тратиться, если шансов выиграть ноль? Если квартира маленькая, в ней физически невозможно обустроить отдельную кухню, ванну, туалет и вход. В лучшем случае суд обяжет остальных совладельцев выплатить заявителю стоимость его доли. Человек, до этого не желавший ничего продавать, будет вынужден расстаться с жилой площадью.

Согласно 252-й статье Гражданского кодекса владение небольшой долей автоматически приводит к назначению выплаты за эту долю. Таким способом суд прекращает спор, а полученные заявителем средства являются своеобразной компенсацией за моральный ущерб. При этом доли других совладельцев увеличиваются.

Спор у владельцев частного дома решается проще каждый из них при желании может достроить часть дома, оборудовав в пристройке кухню, ванную комнату и туалет, а также обустроить отдельный выход.

Итак, выделение может производиться двумя способами:

  1. На добровольных началах, по обоюдному согласию.
  2. Через судебный иск, в принудительном порядке.

Какой из способов будет выбран, зависит от конкретной квартиры и сложившейся ситуации.

Виды выделения и документальное оформление

При всестороннем согласии

Добровольное выделение осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
  2. После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!
  3. На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном реестре. Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.

При обращении в суд

Выделение через судебные органы требует иного порядка действий:

  1. Заинтересованный в выделении собственник привлекает специалистов из БТИ, которые выдают документ о возможности (или невозможности!) выделения части жилья.
  2. Затем собирается пакет документов и составляет иск, в котором подробно излагаются все претензии к совладельцам.

Опытный юрист поможет правильно оформить иск с учётом всех законодательных нюансов.

Пакет документов формируется:

  • из документов, подтверждающих права владельца:
  • из технической документации, выданной в БТИ;
  • из экспертных заключений, позволяющих судить о стоимости этой части жилья;
  • из квитанции, подтверждающей внесение пошлины;
  • из расчётов, позволяющих определить размеры компенсации (если требуется доплата одной из сторон).

Суд рассматривает поданные документы и выносит своё решение.

Для регистрации подаётся:

  • заявления от владельцев выделяемой доли и других частей квартиры (для всех изменяются условия владения долей);
  • паспорта всех совладельцев;
  • судебное решение или же добровольное соглашение, заверенное в нотариальной конторе;
  • документы, подтверждающие права каждого собственника;
  • документы технического типа, выданные БТИ;
  • оплаченные квитанции (пошлина зависит от доли – у человека, получившего выделение, взнос в казну будет больше).

Что можно делать с полученной долей?

После разделения квартиры (выделения её частей в натуре) каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью.

Продажа

Если принято решение о продаже, необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение. Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам.

Процедура продажи ничем не отличается от типичной сделки этого рода.

Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.

Пакет документации включает:

  • паспорта обеих сторон;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимостью для продавца;
  • выписку из домовой книги;
  • технические документы из БТИ;
  • паспорт, выданный на основании кадастровых данных;
  • справку, подтверждающую, что у владельца нет задолженностей по коммунальным счетам.

Сдача в аренду

Сдать часть квартиры в аренду можно через заключение соответствующего договора. От арендатора в этом случае требуется только наличие паспорта.

Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.

Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.

Дарение

Дарение — один из самых выгодных способов передачи полученной доли третьему лицу. В этом случае продавцу не нужно уведомлять других совладельцев, так как ничего не продаётся, и у них нет преимущественного права на покупку. Оформление сделки производится у нотариуса — подписывается специальный договор.

От продавца могут потребовать предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансера (так одариваемые граждане перестраховываются от возможной отмены сделки и претензий родственников продавца, ссылающихся на его невменяемость).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Как выделить комнату из доли в квартире

Ирина Сергеевна

Здравствуйте! Такой вопрос: есть доля в квартире, сама квартира распродана по комнатам, то есть нас трое долевых собственников, каждый владеет своей комнатой и долей общей территории. Квартира на 1 этаже, в ней проведены санузел и раковина, выделены отдельные лицевые счета на коммунальные услуги и на электроэнергию. Как можно в данном случае выделить отдельную комнату? И какие сложности могут при этом возникнуть?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственник регистрируется на основании документов о собственности доли. Согласие сособственников не нужно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. На сегодняшний день, выделить комнату в отдельный объект права у Вас вряд-ли получится.
Но соглашением между сособственниками можете определить порядок пользования комнатами. С этой целью заключаете письменное соглашение (в идеале – заверенное нотариально), в котором формулируете правила, регламентирующие совместное проживание.
В случае, если это не представляется возможным, тогда следует обращаться в суд.

Читайте также:  Договор покупки с обременением

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Вы можете только определить порядок пользования комнатой,при чем – только с этими соседями. При смене одного из собственников придется передоговариваться заново. Переоформить долю в отдельный объект – комнату, невозможно. И тот,кто продал вам троим это,был в курсе.

понятно. вы купили “отличную студию, только за наличный расчет, маткапитал и ипотека не подходят, нотариальная сделка, скидка 50 тыс при бронировании в день осмотра!”. выделить комнату из доли вам не удастся НИКАК. по крайней мере, если речь идет о москве. более того, поскольку перепланировка у вас с вероятностью 99% не узаконена, то начав какие-то официальные действия с этой долькой, вы получите еще и геморрой в виде необходимости узаконивания перепланировки. что является процедурой очень непростой и весьма дорогостоящей, относительно стоимости объекта.

для прописки себя любимого и своих детей – нет. для прописки кого-то еще, включая ближайших родственников и супруга – обязательно.

Вполне можно. Летом была такая задача, сделали. На самом деле, ничего особенно сложного. Обращаетесь к кадастровому инженеру с заказом сформировать отдельные объекты недвижимости в виде комнат. Вам выдают три технических плана на компакт-дисках. Составляете между собственниками соглашение о прекращении права долевой собственности и разделе на комнаты. Все вместе идете в МФЦ. И через две недели каждый из собственников получает выписки на соответствующую комнату.
Естественно, этот вариант возможен только при согласии всех собственников.

игорь, вы судя по всему (по предыдущему вопросу) путаете разные вещи.
а именно: комнату и долю, а также собственность и прописку.
в собственность оформляется любая недвижимость, вне зависимости от метража.
а вот с пропиской есть запятые.
комната – отдельный объект по документам, со своим номером – может быть какой угодно. в москве в очень старых домах встречаются по 5-6 метров, в типовом панельном доме 1мг-601 есть комната 7 метров, например. но она отдельный объект, пусть самого крошечного размера. и прописываться в ней можно какого бы размера она не была.
а вот что касается доли (конкретно по вашему вопросу – микродоли), то номинально на ней также можно прописаться, но вот в реальности с этим могут возникнуть проблемы. вам вполне возможно придется преодолевать неприятие мфц/пасп.стола, интерес со стороны кривоохранительных органов, возможную кампанейщину по борьбе с микродолями, принудительный выкуп со стороны собственников бОльшей части, если таковые имеются, и так далее. связываться с этим человеку, не имеющему опыта работы с микродолями, достаточно опасно: деньги могут оказаться просто выкинуты псу под хвост.
что касается конкретно помоек на первых этажах, то они как правило составляют 10-20 м, на такой доле можно прописаться без вопросов. другое дело, что для прописки других людей, а также продажи, сдачи в аренду и вообще любых действий с этой недвижимостью вам необходимо будет получать согласие соседей. и не просто соседей которые там живут, а собственников. которые могут покупать это дерьмо с инвестиционными целями (сдавать гастерам), а сами жить вне досягаемости.
и имейте в виду, что та сказка, которой продавцы этого добра кормят лопухов-покупателей (“соседи при покупке подписывают все согласия заранее”) – развод, рассчитанный на дилетантов.

Процедура выделения доли в квартире

Ситуация, когда одной квартирой владеют сразу несколько собственников – довольно распространенная.

Нередко по той или иной причине необходимо провести процедуру выделения долевой собственности в квартире.

Как выделить долю в квартире и что при этом необходимо сделать, будем разбираться вместе.

Выделенная доля – что это?

Для начала нужно понимать, что такое выделенная доля в квартире. Так называют юридическую процедуру, которая проводится с целью закрепления за конкретным человеком распоряжаться частью квартиры.

Заинтересованный в данной процедуре собственник обязан обеспечить полную автономность своей территории. Данное обязательство, как и прочие нюансы долеобразования, прописаны в ст. 252 ГК.

Доля может выражаться в форме жилой площади или в натуральном виде. Как правило, это одна из нескольких комнат, для которой прописан определенный порядок использования.

Долевая собственность предполагает как минимум двух собственников. Бывают ситуации, при которых собственники желают стать обладателем отдельной части жилья, которой можно распорядиться по собственному усмотрению. Как провести процедуру выделения доли, с чего начать и сколько стоит это «удовольствие» в 2021 – обо всем по порядку.

За счет чего достигается выделение доли в натуре из общей долевой собственности:

  • определяется порядок пользования, например, санузлом;
  • совместная собственность делится на доли;
  • часть квартиры выделится для проведения продажи, дарения или других процедур.

Может возникнуть несколько вариантов развития событий.

Стандартный – квартира не делится в виду специфической планировки. В этом случае стороны обговаривают, кому какая часть квартиры будет принадлежать, а какая будет находиться в совместном пользовании.

Второй вариант – идеальный. В этом случае квартира делится пополам и каждый получает свою долю в личное пользование и может распоряжаться ею на собственное усмотрение.

При желании собственник, даже если он в квартире один, также может провести процедуру выделения доли из общей долевой собственности в квартире и распоряжаться ими на свое усмотрение, например, подарить или оставить в качестве наследства.

Выделение долей можно сделать только в приватизированной квартире, владельцам муниципальной квартиры такая возможность недоступна.

В каких случаях необходимо выделение доли?

Чаще всего данная потребность возникает у совладельцев, которые по тем или иным причинам находятся в состоянии конфликта. Супруги на стадии развода, наследники, не сумевшие договориться о том, как поступить с общим наследством.

Выделять доли имеет смысл в том случае, если:

  • возникла необходимость продать не всю квартиру, а лишь ее часть, например, дочь решила обустроить свое собственное гнездышко, но в виду нехватки личных средств она решает продать свою долю в родительской квартире;
  • бывшие супруги не желают жить под одной крышей – также можно воспользоваться своим правом собственности и продать долю;
  • один из собственников желает распоряжаться своей долей не оглядываясь на остальных совладельцев, например, при решении судьбы общего наследства и т.п.
  • Выдел доли квартиры – законное право каждого собственника, которым он может воспользоваться. Это правило действует даже в отношении недавно перешедшего в пользование имущества.

    Как определить долю в квартире?

    В гражданском кодексе прописано, что недвижимость может находиться не только в долевой, но и в совместной собственности, именно такое право чаще всего оформляют супруги на совместно приобретенную квартиру.

    В этом случае размер доли каждого супруга не определен, но это не мешает пользоваться им имуществом. Как провести процедуру выделения доли в квартире в натуре в этом случае?

    Законодательством прописано, что размер долей собственников считается равным, если в соглашении нет другого.

    Например, если супруги не составили брачный контракт, по которому прописано, что муж, например, владеет 70% от квартиры, а жена – 30%. В этом случае при разделе имущества муж может претендовать на 7/10 от квартиры, в то время как жена всего на 3/10.

    Когда выдел доли невозможен?

    Есть и противоположная ситуация, при которой выдел доли в квартире становится невозможным:

  • В том случае, если выделение доли создаст угрозу несущей конструкции или затруднит доступ к местам общего пользования, например, будет перекрыт доступ на кухню или в ванную.
  • Выдел долей нарушит интересы отдельных граждан или организаций, например, кредиторов, иждивенцев, инвалидов.
  • Вновь образованные жилые комнаты станут непригодными для проживания, что является прямым нарушением жилищного кодекса РФ.
  • На практике выдел в натуре чаще всего затруднителен и не всегда оправдывает поставленные цели.

    Выделить долю в однокомнатной квартире – невозможно, так как нельзя обеспечить изолированное проживание собственников. Выделение доли в коммунальной квартире возможно только в том случае, если в ней больше одной комнаты.

    Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

    Итак, собственники приняли единственное возможное в своей ситуации решение – проводить раздел квартиры. Это может произойти по двум вариантам: раздел в натуре или в денежном эквиваленте.

    В натуре

    Как выделить комнату из доли в квартире? На первый взгляд куда проще в квартире выделить отдельную комнату, тем более если площадь квартиры с легкостью позволяет провести данную манипуляцию. Но учтите, что размер помещений должен равняться стоимости части совладельца.

    Есть еще один важный момент, общая площадь квартиры должна быть не менее 28 кв.м. Это требование прописано в СНиП 31-01-2003. Стоит сразу отметить, чтобы соблюсти эти два требования в обязательном порядке потребуется перепланировка, что не всегда возможно: ремонтные работы, подведение коммуникаций, перевод нежилой площади в жилую – все это хлопотно и в результате встанет в копеечку.

    Если в квартире имеется незаконная перепланировка, это лишь усложнит задачу. Ведь сначала придется устранить данное нарушение и узаконить проведенную ранее перепланировку, и уже только после этого приступать к выделению долей.

    В денежном эквиваленте

    Как вариант, можно провести раздел по второму варианту – выплата долей собственникам. Данная процедура происходит, если:

    • выделенная доля окажется больше долей остальных собственников, в этом случае гражданину придется доплачивать за часть доли остальным собственникам.
    • доля уступает в размере другим долям, в этом случае компенсация положена уже самому собственнику.

    Допустим еще один вариант развития событий, собственник совсем отказывается от своей доли в данной квартире, в этом случае он получает деньги за свою долю от других собственников. А его доля отходит в собственность другим собственникам.

    Бывают и такие ситуации, когда доля собственника слишком мала, но при этом сам собственник не заинтересован в ее выделе или провести эту процедуру вовсе невозможно. В этом случае собственники обращаются в суд и без учета мнения владельца доли назначают компенсацию ему за его долю.

    Способы выделения доли в натуре в квартире

    Разделить квартиру на доли можно как по соглашению собственников, так и в судебном порядке:

    1. Договорной режим – в этом случае собственники самостоятельно приходят к решению, которое устроит обе стороны. При этом вовсе не обязательно придерживаться принципа «равенства» и стремиться к тому, чтобы выделенные доли соответствовали друг другу. Достигнутая договоренность прописывается в соглашении и закрепляется нотариальной печатью. Желание участвовать в данном процессе – обязательное условие для этого вида соглашения. Если хотя бы один из собственников против проведения раздела квартиры в таком порядке, процедура проходит в судебном порядке.
    2. Через суд – в этом случае по требованию владельца долей или при совместном обращении в суд. За основу деления берется простое правило, если собственников двое, то имущество делится пополам, если четверо, то каждый получит по четвертой части квартиры.

    Как выделить долю в квартире через суд: пошаговая инструкция

    Итак, мы определились, что размер доли каждого претендента будет напрямую зависеть от размера квартиры и количества претендентов на это имущество.

    В этом случае претендент вправе рассчитывать на равные доли в имуществе, но могут быть и исключения из правил. Как подать заявление на выделение доли в квартире?

    Порядок действия, алгоритм

    Как выделить комнату из доли в квартире? Первое, что волнует владельцев – с чего начать? В первую очередь заинтересованные лица должны подать исковое заявление против остальных собственников.

    В этом случае спор будет рассмотрен в судебном порядке:

  • Определиться с вариантом выдела долей: в натуральном или денежном эквиваленте.
  • В любом случае собственникам дается возможность мирным путем решить конфликт и самостоятельно договориться о решении проблемы.
  • Провести экспертную оценку, данный отчет включает в себя техническую документацию, варианты выдела долей, количество долей и соотношение их между собой, изношенность жилого помещения, информацию о рыночной стоимости объекта и окончательную сумму разграничения доли в натуре.
  • Составить исковое заявление о проведении процедуры выдела в натуре, приложить оплаченную квитанцию, процедура облагается госпошлиной.
  • Направить пакет документов в суд.
  • Дождаться слушания дела и решения суда. При несогласии с ним, его можно обжаловать.
  • Процесс считается завершенным, когда завершится процедура государственной регистрации изменений.

    Необходимые документы

    Прежде чем обращаться в суд, истец должен подготовить полный пакет документов. Какие документы для этого нужны:

    1. Документ, удостоверяющий личность – паспорт, свидетельство о рождении детей.
    2. Документы на квартиру – техпаспорт, выписку из ЕГРН, в которой прописаны кадастровые данные на данный объект недвижимости.
    3. Экспертные – оценка жилого помещения специалистами БТИ, при этом должен прилагаться акт планируемого выдела долей.
    4. Квитанция об оплате услуги;
    5. Документы, подтверждающие право собственности на данную квартиру: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор обмена или дарения и т.п.

    Потрудитесь заранее сделать копии со всех оригиналов, так как специалист будет формировать свой пакет только из них. Приготовьтесь к длительному ожиданию, так как процесс может занять от двух месяцев до полугода.

    Стоимость

    Стоимость госпошлины за определение доли в квартире через суд – не самый бюджетный вариант решения проблемы. Юристы расходятся в мнении о том, как следует считать данную госпошлину.

    Одна группа юристов настаивает на том, что такая группа исков относится к неимущественному характеру, а значит не может стоить больше 300 рублей. Но вторая группа юристов, и таких – большинство, убеждены, что стоимость такой госпошлины нужно считать от цены иска, то есть от кадастровой стоимости образуемой доли.

    То есть, перед тем, как оплатить стоимость иска, необходимо заказать оценку общего имущества. Минимальная стоимость искового заявления может составлять 300 рублей, максимальная – 60 000 рублей.

    При этом стоит понимать, что если истец оплатит минимальные 300 рублей, а в результате выяснится, что стоимость иска гораздо выше, суд попросту не станет рассматривать данное заявление до тех пор, пока не будет внесена недостающая часть госпошлины.

    Судебная практика

    На практике очень редко бывают случаи, когда требуется выдел доли в натуре общей стоимостью меньше 50 000 рублей. Поэтому данные заявления рассматривают городские, районные суды.

    Довольно часто в судебной практике рассматривают иски о лишении граждан их доли в квартире. Чаще всего такое происходит в результате задолженности по ипотечному или кредитному обязательству перед банком. В этом случае на имущество налагается арест, сюда входит и доля в натуре, которая была выделена из общего имущества.

    Нередко в суд обращаются собственники долей, чьим имуществом незаконно пытаются завладеть другие собственники.

    Что можно сделать с полученной долей?

    После того, как доля выделена, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

    Продажа

    Данный вариант распоряжения встречается чаще всего. Так как именно с этой целью чаще всего собственники и проводят процедуру выдела долей.

    Но стоит отметить, что в первую очередь продавец обязан предложить выкуп своей доли другим собственникам квартиры. При этом цена не должна отличаться от той, которая в последующем будет предложена третьим лицам.

    Только в том случае, если совладельцы откажутся выкупить долю, собственник может предлагать свою долю третьим лицам, но не меньше, чем через месяц после получения отказа.

    Читайте также:  Закон о взыскании задолженности по коммунальным платежам

    Учтите, факт отказа от покупки доли у совладельца должен быть подтвержден в письменном виде. Это будет свидетельством того, что владелец доли честно соблюдал все условия сделки.

    Нередко собственники торопятся, не желая тратить время на процедуры по выделению долей, полагая, что можно продать долю в квартире без выделения в натуре. Но это пустая трата времени.

    Любое отчуждение – продажа, дарение и прочее, невозможно до тех пор, пока процедура по выделению долей не будет проведена. Так как процедура становится возможной только после государственной регистрации прав на данную недвижимость. Такого понятия как «доля» в принципе не существует.

    Дарение

    Это самый простой способ передачи доли – подарить ее родственнику или третьему лицу.

    Но в этом случае даритель не вправе требовать от одариваемого какую-либо денежную сумму за свою собственность.

    Если будет зафиксировано, что даритель получил за свою недвижимость деньги, сделка будет признана притворной. Что повлечет серьезное наказания для нарушителя – дарителя.

    Аренда

    Данный вариант не исключен. Но, как и в предыдущем случае, собственник в первую очередь обязан предложить свою долю для аренды другим собственникам. Только в случае отказа он может предлагать свои квадратные метры третьим лицам.

    В этом случае наймодатель заключает с арендатором договор аренды и только после этого передает ему ключи от комнаты. При этом письменное согласие других собственников на подписание данного договора – обязательное условие.

    При отсутствии разрешения от других собственников они могут обратиться в суд.

    Видео: Выделение доли в квартире

    Выделение доли в квартире в натуре

    Выделение доли жилого помещения в натуре для многих собственников становится единственным способом распорядиться своей долей. Это зачастую происходит по причине невозможности пользоваться или проживать в одной квартире нескольким ее совладельцам, либо спорами о том, как распорядиться жилым помещением, например, доставшимся по наследству двум или более гражданам в равных (или не равных) долях.

    В таких ситуациях решить проблему удается только путем выделения доли в натуре.

    Общая долевая собственность и выделенная доля — в чем разница

    Обычные граждане зачастую путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не равноценные понятия.

    Например, те же брат и сестра, выделив свои доли в натуре, могут:

    • продать свою долю жилого помещения;
    • подарить ее;
    • оставить в наследство;
    • использовать в качестве залога,

    при этом собственник второй доли никоим образом не может воспрепятствовать этому.

    Выделение из общей долевой собственности отдельной доли в натуре может быть реализовано за счет:

    • установленияпорядка пользования жилым помещением, например, одна из комнат передается в личную собственность владельца доли, кухней, коридором, санузлом все собственники продолжают пользоваться совместно;
    • раздела долей в совместной собственности бывших супругов;
    • выделения доли объекта недвижимости для дальнейшей ее продажи, дарения, наследования третьим лицам.

    Установление порядка пользованием чаще всего происходит в небольших квартирах, в которых невозможно выделить сколько-нибудь реальную физическую часть помещения без нарушения ее целостности, либо ущемления прав других совладельцев. В этом случае стороны оговаривают, какая комната выделяется одному из совладельцев (второй уже не может ее использовать без ведома первого), какая второму. Отдельно оговариваются правила использования совместных помещений.

    Раздел долей больше подходит для бывших супругов, которые после развода вынуждены проживать в одной квартире. В этом случае бывшие муж и жена оформляют «идеальные доли», то есть, квартира физически не делится, но каждая из сторон может распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.

    Выделение долей чаще всего происходит в тех случаях, когда, например, единоличный собственник жилого помещения хочет подарить часть квартиры близкому родственнику, либо продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.

    Можно ли выделить в квартире долю в натуре

    Статья 252 ГК РФ разрешает выделение доли одного из собственников в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.

    Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельный вход, то выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

    В каких случаях это необходимо

    Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:

    • расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
    • унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
    • невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
    • желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
    • намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
    • некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.

    Как определить долю в квартире, если собственность совместная

    Согласно положениям ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть как долевой, так и совместной, например, в случае, когда квартира находится в общей собственности супругов. В таком случае они оба владеют жилым помещением поровну, если иное не оговорено в брачном контракте или соглашении.

    При отсутствии брачного договора квартира была бы поделена поровну.

    Однако, и здесь гражданский кодекс оговаривает некоторые исключения.

    Когда выдел доли невозможен

    Не всегда выдел в натуре возможен. Не получится выделить физическую долю жилого помещения в тех случаях, когда:

    1. Выдел в натуре затруднит части жильцов доступ к местам общего пользования, например в ванную комнату, или на кухню. Отсутствие доступа законодательство считает грубым нарушением жилищных нормативов.
    2. Перепланировка при выделении отдельного жилого помещения создаст угрозу жизни или здоровью жильцов, например, если будет снесена несущая стена, то это создаст угрозу обрушения здания.
    3. Вторичные жилые помещения будут непригодны для проживания, например, в одной из жилых комнат не будет оконного проема. Это является нарушением ст. 16 ЖК РФ.
    4. Выделение доли нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

    Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

    Имеются два варианта выдела долей:

    • физический выдел части жилого помещения (в натуре);
    • денежная компенсация (выдел в денежном эквиваленте).

    В натуре

    Если техническое состояние жилого объекта недвижимости позволяет разделить его на два (или более) отдельных объекта недвижимости, то происходит выделение доли в натуре. Важно иметь в виду, что:

    • общая площадь выделенной части не должна быть меньше 28 кв. метров (согласно СНиП 31-01-2003);
    • в ней должны присутствовать все объекты благоустройства, которые были в первичной квартире;
    • она должна быть оборудована отдельным входом.

    В денежном эквиваленте

    Второй вариант – выдел доли в денежном эквиваленте. Практикуется в ситуациях, когда физический раздел квартиры крайне затруднен, либо невозможен. Фактически выдел в денежном эквиваленте представляет собой выкуп одним из совладельцев доли другого.

    Сумма выкупа определяется пропорционально размеру доли в стоимости квартиры.

    При выделе в натуре зачастую также происходит выплата денежной компенсации за часть доли, например, если выделенная физическая часть жилого помещения из-за конструктивных особенностей объекта оказывается меньше, чем у другого совладельца. В таком случае тот собственник, кому достается большая часть, доплачивает второму стоимость недополученным им квадратных метров.

    Способы выделения доли в натуре в квартире

    Физический раздел жилого помещения происходит двумя способами:

    • по взаимной договоренности совладельцев;
    • в судебном порядке.

    Рассмотрим подробнее каждый из способов.

    Договорной режим

    Совладельцы квартиры сами решают – кому из них какая часть квартиры после выдела достанется. В этом случае стороны не обязаны придерживаться принципа равенства долей.

    Свои договоренности они должны зафиксировать с помощью составления соглашения о выделе долей в натуре, заверенного в нотариальной конторе.

    Через суд

    Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора. При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.

    Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2021

    Итак, при невозможности договориться по выделу в натуре, остается только судебное решение проблемы. Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, истец должен соблюсти определенный порядок действий.

    Алгоритм действий при судебном выделении доли в натуре

    Любой гражданин, решившийся на судебный спор, задает себе вопрос – с чего начать и как действовать? Пошаговая инструкция:

    1. Определение варианта выдела. Как говорилось выше, это может быть выдел в натуре, либо в денежном эквиваленте.
    2. Попытка досудебного решения проблемы. Инициатор должен попытаться договориться с остальными собственниками жилого помещения, предложить варианты, которые могут устроить все стороны.
    3. Получение экспертной оценки. Этот документ должен содержать ответы на следующие вопросы:
      1. возможен ли раздел в натуре технически;
      2. какие варианты выдела имеются;
      3. число долей и их соотношение с общей площадью жилого помещения (в кВ. метрах и в процентном соотношении);
      4. рыночная стоимость объекта недвижимости.
    4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
    5. Передача искового требованияв судебную инстанцию.
    6. Участие в судебных слушаниях.
    7. Получение вступившего в силу решения суда.
    8. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ. Последний пункт должны выполнить все бывшие совладельцы квартиры.

    Исковое заявление

    1. Наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск.
    2. Сведения обо всех участниках процесса: истце, ответчике, третьей стороне с указанием их ФИО, месте жительства, контактных данных.
    3. Сведения о спорном объекте недвижимости: адрес, общая площадь, количество комнат, число собственников.
    4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
    5. Указание на досудебные попутки разрешения спора.
    6. Данные об экспертных оценках.
    7. Если выдел в натуре невозможен – расчет выдела в денежном эквиваленте.
    8. Перечень приложенных документов.
    9. Дата и подпись истца с обязательное расшифровкой.

    Необходимые документы

    Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих законность иска:

    1. Копию паспорта истца.
    2. Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).
    3. Выписку из ЕГРН о спорном жилом помещении.
    4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
    5. Если имеются какие-либо обременения – сведения о них.
    6. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

    Сроки

    Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев (иногда такие дела рассматриваются до года). Но непосредственно судебный процесс – это далеко не весь срок, который может понадобиться для судебного выдела доли в натуре:

    • проведение независимой экспертизы и получение ее результатов займет до 30 рабочих дней;
    • запрашивание и изготовление справок, подготовка других документов – до двух недель;
    • 5 рабочих дней суд будет изучать исковое заявление;
    • дата предварительных слушаний назначаются судом через 30 дней со дня подачи иска;
    • судебные слушания займут от двух месяцев до полугода;
    • время на обжалование решения суда – один месяц.

    Итого: без учета затягивания процесса ответчиком, судебная тяжба может продлиться от 3-4 месяцев до года.

    Стоимость, расходы

    Иски о выделении доли относятся к искам имущественного характера, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска. Сумма госпошлины, которую истец должен будет уплатить, в зависимости от стоимости выделяемой части жилого помещения, может составить от 400 до 60 000 рублей. Как рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно, можно посмотреть в Таблице 1.

    Таблица 1. Расчет суммы госпошлины при подаче иска о выделе доли жилого помещения в натуре

    Цена иска, тыс. руб.Фиксированная суммаДополнительный процент на сумму превышения
    до 20не менее 4004
    20 – 1008003
    100 – 2003 2002
    200 – 1 0005 2001
    свыше 1 00013 2000,5

    Судебная практика

    Наибольшие сложности в судебных исках по выделу в натуре возникают в тех случаях, когда стороны не могут определиться со стоимостью жилого помещения в целом и выделяемых долей в частности. Обычно в таких случаях суд назначает дополнительные судебные экспертизы, которые значительно затягивают судебную тяжбу.

    Например, брат и сестра Никита и Наталья Пивоваровы получили в наследство от матери двухкомнатную квартиру. Брат остался проживать в жилом помещении, а сестра вышла замуж и переехала к мужу. За время отсутствия сестры Пивоваров произвел в квартире дорогостоящий ремонт, полностью поменял устаревшие коммуникации, сменил окна и двери. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости значительно возросла.

    Через несколько лет Наталья развелась с мужем и вернулась в квартиру, но с братом ужиться не смогла и потребовала выделить ей в натуре ее часть квартиры. Техническая экспертиза показала, что физический раздел объекта недвижимости невозможен, поэтому Наталья подала исковое заявление о компенсации братом ее части квартиры в денежном эквиваленте.

    При этом истица требовала половину стоимости квартиры, брат же был не согласен с таким разделом, так как он за свой счет значительно повысил рыночную стоимость жилого помещения. При этом он предоставил суду доказательства своих затрат на улучшение технического состояния объекта недвижимости. Суд принял во внимание доводы ответчика и встал на его сторону.

    Что можно сделать с полученной долей

    После того, как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

    Продажа

    Наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей доли именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

    Аренда

    Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать свою собственность в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.

    В том случае, если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

    Дарение

    Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения – передача ее в дар.

    Если вы являетесь совладельцем жилого помещения и хотите выделить его часть в свою личную собственность, не пытайтесь сделать все самостоятельно, конечно, если вы не являетесь адвокатом по жилищным спорам. Запутаться во всех нюансах этого сложного процесса достаточно просто, а исправить допущенные ошибки будет намного сложнее, в некоторых случаях – невозможно. Особенно сложно будет, если вам предстоит судебное разбирательство.

    Но вы всегда сможете получить бесплатную консультацию у дежурного специалиста нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо обратившись с вопросом он-лайн. Наши специалисты работают круглосуточно.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию