Возврат собственности бывшим владельцам

Реституция

Краткое содержание:

Реститу́ция (от лат. restitutio «восстановление, отозвание; возвращение прежних прав и преимуществ»).

Реституция собственности, конфискованной советской властью (1920-е годы)

В 1917—1918 годах советская власть национализировала множество предприятий, принадлежащих частным лицам, в том числе иностранцам, а также отказалась платить по долгам царского и Временного правительств. Тем не менее, в советской России процесс реституции бывшим владельцам начался в 1918 году — ещё до завершения национализации.

Постсоциалистические страны Центральной и Восточной Европы

В 1990-е годы в Прибалтике (Литва, Латвия, Эстония) и ряде стран Восточной Европы (Чехия, Болгария, Венгрия, Румыния) были приняты законы о реституции национализированного в 1940-е годы имущества. В соответствии с ними бывшие собственники или их наследники вправе претендовать на передачу им государством в собственность объектов недвижимости. Отношение к этим законам в обществе неоднозначно.

В Литве основные принципы реституции введены двумя законами: «О процедуре и условиях восстановления прав собственности на существующую недвижимость» и «О земельной реформе».

В Латвии основные принципы реституции введены тремя законами: «О денационализации домовладений в Латвийской Республике», «О земельной реформе в городах Латвийской Республики» и «О возврате собственности религиозным организациям». Недвижимость была возвращена в 60% случаев, по 10% заявлений были выплачены компенсации компенсационными сертификатами или аналогичной равноценной недвижимостью. В Латвии в денационализированных жилых домах проживало 220 тысяч человек, которые не только лишились права на приватизацию своих квартир, но и права на жильё, попав под принудительное выселение без предоставления другого жилого помещения[10]. Конфликтным вопросом остаётся передача собственности евреев, убитых во время Холокоста, еврейским общественным организациям, которая так и не проведена. Это требование поддерживают Израиль и США.

В Польше законопроект о реституции был подготовлен к 2001 году, но президент наложил на него вето, и взыскание собственности производится в судебном порядке. Только за десять лет государство выплатило по 734 искам бывших собственников и их наследников около 962 млн злотых. Что касается национализированной собственности религиозных организаций, то для её возврата уже в 1989 году были созданы специальные комиссии. По некоторым оценкам, на начало 2010-х годов польская католическая церковь вернула около 69 % своего национализированного имущества.

В Чехии в июле 2012 года принят закон о реституции всем религиозным организациям имущества, отобранного у них после 1918 года. Предполагается, что возвращено будет имущества на 3 млрд евро (в том числе 2,5 тыс. зданий, 175 тыс. га лесов и 25 тыс. га земли). Также государство выплатит в счёт невозвращаемого имущества конфессиям 2,5 млрд евро. Однако при этом к 2030 году будет прекращено государственное финансирование деятельности религиозных организаций. Парламент Чехии попытался изъять у религиозных организаций часть выплаченной им компенсации, обложив ее налогом. Однако Конституционный суд Чехии в 2019 году признал этот налог противоречащим Конституции Чехии и отменил его.

В Сербии закон о реституции и компенсации был принят 27 сентября 2011 года как одно из предварительных условий перед вступлением Сербии в состав Евросоюза и вступил в силу 6 октября 2011 года. Рассмотрение исков о реституции имущества, национализированного после 9 марта 1945 года, было прекращено за истечением сроков давности 3 марта 2014 года.

Россия

Распад СССР привёл к тому, что в России возник вопрос о реституции дореволюционным собственникам и их наследникам. В 1992 году Борис Ельцин обратился к эмиграции первой волны, но не принял никакой программы возвращения её собственности в России. Вместе с тем, часть конфискованной дореволюционной недвижимости уцелела. Из существовавших до 1917 года в России 80 тыс. усадеб, к середине 2010-х годов уцелели в том или ином виде (в основном в виде руин) не более 10 — 15 %. Наследникам конфискованной собственности дали понять, что у них нет не только права на возвращение отобранного у их предков имущества, но и даже права на приоритет при его выкупе.

В середине 1990-х годов началась распродажа государством части дореволюционной собственности. Правовой основой стал указ Бориса Ельцина 1991 года, который разрешил приватизацию памятников истории и культуры местного значения. Продажа памятников истории и культуры в частные руки началась год спустя и продолжалась до 2002 года, когда федеральным законом был введён временный запрет на такие сделки. С 1 января 2006 года этот запрет был отменён: любой желающий получил право приобрести и памятник истории и культуры местного значения[30]. Случаи выкупа усадеб наследниками дореволюционных владельцев были единичными (например, потомок Александра Суворова выкупил усадьбу Воронино). Гораздо чаще дореволюционные усадьбы выкупали бизнесмены.

В России также имеются сторонники реституции национализированного имущества, однако в связи с более продолжительным периодом, прошедшим со времени национализации, эта идея значительной популярностью не пользуется и соответствующие законопроекты органами законодательной власти не рассматривались. Другим вариантом реституции в России, рассматривается признание недействительным итогов приватизации 1993-94 гг., и возвращения приватизированной собственности государству.

ВОЗВРАЩЕНИЕ ИМУЩЕСТВА

А. ГЕРАСИМОВ
Александр Герасимов, юрист.
Гражданское законодательство знает несколько способов защиты права собственности. И хотя эти способы закреплены в разных главах Гражданского кодекса РФ, на практике они соприкасаются так тесно, что порой бывает сложно определить границы их применения в каждом конкретном случае.
Собственник может потребовать возврата отчужденного имущества в порядке ст. 167 ГК РФ, но для этого надо признать совершенную сделку по передаче имущества недействительной, для чего он должен обратиться с иском в суд. При удовлетворении его исковых требований и признании сделки недействительной суд может на основании указанной статьи ГК РФ заставить нового приобретателя вернуть имущество прежнему владельцу-собственнику. Правда, в этом случае собственник, получив назад свое имущество, обязан будет возвратить незаконному приобретателю всю полученную от него в уплату этого имущества сумму.
Итак, если договор по отчуждению имущества другому лицу будет впоследствии признан судом недействительным, собственник этого имущества в порядке реституции, предусмотренной ст. 167 ГК РФ, вправе потребовать возврата имущества.
Однако часто случается, что отчужденное собственником имущество со временем передается новым приобретателем другим лицам. В этой ситуации собственнику возвратить свое сложнее. Чем длиннее цепочка передачи имущества, тем “чище” становится его новый приобретатель с точки зрения добросовестности. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что права последующих приобретателей имущества защищены надежнее прав собственника. Во всяком случае, собственник не вправе в иске о признании договора по отчуждению имущества недействительным заявить одновременно и требование о возврате этого имущества последним приобретателем. Здесь двустороння реституция уже неприменима.
Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление) сделал вывод, что требования собственника о возврате ему имущества при рассмотрении иска о признании недействительной сделки купли-продажи, в которой он не участвовал, не соответствуют нормам права и потому удовлетворению не подлежат (п. 25 Постановления).
Так что же, собственник совсем лишен возможности получить назад свое имущество? Ответ на этот вопрос дает Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П “По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева”, в мотивировочной части которого записано, что права собственника имущества перед добросовестным приобретателем не подлежат защите на основании ст. 167 ГК РФ, т.е. путем требования о возврате имущества, полученного по недействительной сделке. Такая защита имущественных прав собственника возможна лишь путем предъявления виндикационного иска, предусмотренного ст. 302 ГК РФ. Вместе с тем ст. 302 ГК РФ ставит определенные условия возможности предъявления такого иска.
Во-первых, лицо, передавшее имущество новому владельцу (добросовестному приобретателю), должно быть не вправе его отчуждать.
Во-вторых, это имущество должно быть получено добросовестным приобретателем по возмездной сделке.
И наконец, самое главное – собственнику надо доказать, что истребуемое имущество выбыло из его владения помимо его воли. Если это доказано не будет, собственник рискует проиграть виндикационный иск.
Первое и третье условия предъявления виндикационного иска доказываются одним обстоятельством. Если договор о возмездном отчуждении имущества добросовестному приобретателю будет признан судом недействительным, значит, и лицо, передавшее это имущество, не имело право этого делать, поскольку недействительная сделка не влечет правовых последствий, кроме тех, которые предусмотрены законом. В данном случае недействительная сделка не может породить последующую правомерность передачи имущества другим лицам. То же можно применить и к третьему условию виндикационного иска.
Однако помимо предъявления виндикационного иска собственник может применить правила п. 2 ст. 167 ГК РФ, где записано, что при невозможности возвратить полученное по недействительной сделке в натуре стоимость имущества возмещается в деньгах. Правда, это не всегда в интересах собственника. Ему важнее получить утраченное имущество, а не деньги за него, поскольку по двусторонней реституции он также становится обязанным возвратить полученную от приобретателя имущества денежную сумму.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Первый: предъявить требование о возврате переданного имущества собственник может только лицу, которому он это имущество непосредственно передал, с которым он состоял в договорных отношениях.
Второй: если имущество, отчужденное собственником, передано его приобретателями другим лицам, с которыми у собственника нет договорных отношений, и эти лица подпадают под признаки добросовестных приобретателей, собственник не вправе предъявить к конечным владельцам имущества иск о применении реституции. В этом случае предъявляется иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ) либо требование к первому приобретателю его имущества возврата денежной суммы, равной стоимости утраченного имущества.
Так что прежде чем предъявить иск, надо подумать, что и от кого требовать.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

“ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П
“ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТОВ 1 И 2 СТАТЬИ 167 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН О.М. МАРИНИЧЕВОЙ, А.В. НЕМИРОВСКОЙ, З.А. СКЛЯНОВОЙ, Р.М. СКЛЯНОВОЙ И В.М. ШИРЯЕВА”
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8
“О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ”
Бизнес-адвокат, 2005, N 13

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке 1 .

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3 . Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4 .

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5 .

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Могут ли истребовать единственное жилье?

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6 .

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Читайте также:  Как правильно оформить гараж в собственность

Кроме того, если толковать положения закона буквально 8 , то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9 . Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье 10 .
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно 11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением 12 .

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат 13 .

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

У наследников дворцов и усадеб появился шанс

На практике вся эта дискуссия не вылилась ни во что конкретное, как видно на примере одного из первых инициаторов возвращения национализированной недвижимости – Евгения Мещерского с Украины. Потомок княжеского рода Мещерских решил пойти в лобовую атаку на российское государство. Он предъявил документы на право владения усадьбой Алабино под Москвой и начал ходить по инстанциям. На тот момент от усадебного дома оставались одни руины, а пригоден для жилья был только флигель. Поначалу Мещерскому удалось договориться с местной администрацией, и он вместе с семьей занял флигель. Но дальше флигеля дело не двинулось. К началу XXI века стало ясно, что усадьбу ему никто не вернет, и “князь” куда-то пропал, вроде бы даже освободив усадебную жилплощадь.

В последнее время в России вновь заговорили о возвращении собственности потомкам тех, у кого она была отнята после октябрьского переворота. Отчасти разговоры подогреваются принятием нового Земельного кодекса, где зафиксировано право собственности физического лица на землю, еще в большей степени – решением государства вернуть право собственности на землю под культовыми строениями религиозным организациям. То есть, вроде бы, процесс медленного признания прав “исторических” владельцев недвижимого имущества, как в случае с религиозными организациями и общинами, пошел.

Однако реституция, которая в глазах большинства населения до сих пор выглядит эдакой благостной картинкой возвращения дворцов и поместий благодарным отпрыскам, – гораздо более сложный и болезненный процесс. Юристы однозначно говорят о невозможности так называемой “абсолютной реституции”, когда потомкам владельцев возвращают весь фонд недвижимого имущества, национализированного после революции 1917 года. Дело упирается в отсутствие у подавляющего большинства наследников документов на имущество. Советская власть и разруха послереволюционных лет уничтожили бумаги. Объяви сегодня реституцию, громадное количество наследников автоматически лишится легальных путей возвращения бывшего имущества. Потому что раз нет документов, то нет и прав.

Главное, оно же пока и непреодолимое, препятствие на пути хотя бы частичного возвращения былой недвижимости – в нежелании законодателя даже обсуждать этот вопрос. И его, законодателя, можно понять. Немалая часть объектов дореволюционной недвижимости имеет статус памятников архитектуры. У государства есть сомнения в целесообразности их передачи в частное управление и тем более владение. Даже частичный возврат может привести к переделу рынка недвижимости. К тому же Российская Федерация не является правопреемницей Российской империи и не отвечает по ее обязательствам, а признание прав потомков дореволюционных собственников на свое имущество теоретически может повлиять и на этот вопрос.

Без правовой основы для реституции, казалось бы, более говорить не о чем. Но де-факто некоторые потомки бывших владельцев все же получают свои родовые дома и усадьбы. Сегодня есть несколько путей возвращения имущества, правда, сразу оговоримся, реституцией в строгом юридическом смысле они не являются.

Первый путь предполагает участие в управлении собственностью государства. Человек со звучным именем Михаил Юрьевич Лермонтов – правнучатый племянник великого поэта и президент ассоциации “Лермонтовское наследие” – совместно с государством восстанавливает усадьбу Середниково. На его взгляд, путь государственно-частного партнерства является оптимальным. В этом случае недвижимость передается наследникам, например, в аренду на 49 лет со строго определенными обременениями по использованию. В случае с Середниковом, которое имеет большую историческую значимость для страны – здесь четыре лета жил Лермонтов и провел детство реформатор Столыпин, – обременение состоит не только в обязательной реконструкции усадьбы, но и в обеспечении в дальнейшем беспрепятственного доступа граждан к памятнику. Ну и, конечно, право аренды не сделает Михаила Юрьевича полновластным собственником усадебного комплекса. Сам потомок Лермонтова не против такого, как он говорит, “нравственного пути” реституции: “Мы пишем, обращаемся, просим власть вернуть нам собственность. Они идут навстречу”.

Потомок дворянского рода Леонтьевых Сергей Александрович Леонтьев выбрал другой путь. Он выкупил бывшую усадьбу предков – Воронино под Ростовом Великим. Покупке предшествовал ряд счастливых и случайных совпадений. Национальный фонд “Возрождение русской усадьбы” опубликовал в газете “Новая деревня” заметку о выставленной на торги местными властями усадьбе Воронино. Сергей Александрович совершенно случайно наткнулся на публикацию и на собственные средства совместно с фондом выкупил Воронино, музейно-гостиничный комплекс. Обязательный статус музейно-гостиничного комплекса тоже был обременением со стороны государства. Сегодня Леонтьев владеет только комплексом зданий, с оформлением в собственность земли возникли проблемы по линии Регистрационной палаты. Сергей Александрович признается, что процесс обретения фамильного наследства был связан с “невероятными трудностями” и он “не завидует никому, кто отважится сегодня на покупку недвижимости предков”. Тем не менее Леонтьев уверен, что никто, кроме него, не станет столь же бережно относиться к этой усадьбе.

Автору этой статьи довелось пожить в Чехии, прошедшей в 1990 г. процедуру “абсолютной реституции”. Там все и всем вернули. И оказалось, что часть недвижимости так и не обрела своих владельцев. Крупнейшие замки и виллы в сельской местности, в районах с неразвитой туристской инфраструктурой остались в собственности государства: бывшие владельцы посчитали затраты на реконструкцию и содержание и отказались от родовых гнезд. Несколько наиболее оборотистых собственников сумели продать замки богатым американцам или европейцам, для которых чешские цены на элитную недвижимость показались умеренными. Теперь над некоторыми замками – архитектурными доминантами местности – гордо реют американские флаги. По большей части инертным чехам все равно, но представить такое в российской глубинке совершенно невозможно.

В России с момента отъема собственности у частных владельцев прошло почти в два раза больше времени, чем в той же Чехии. Российская дореволюционная недвижимость хоть и имеет статус памятников истории, но состояние ее не в пример хуже восточноевропейского. Отдельные категории недвижимости, такие как усадьбы, в основном разрушены. А самые лакомые куски дореволюционной недвижимости наследники, скорее всего, не получат никогда. Поэтому путь индивидуального возврата имущества потомкам бывших владельцев – состоятельным и мотивированным в сохранении родового наследия – представляется наиболее оптимальным.

Реституция в гражданском праве как основное последствие недействительности сделок

Всем здравствуйте! Любой упущенный во время заключения договора нюанс может обернуться признанием его недействительным полностью или в части. Реституция в гражданском праве — имущественное последствие недействительности сделки.

Это весьма проблемный институт российского права. В зарубежных странах решение не подсмотришь, потому что реституция — изобретение советского гражданского права, которое успешно перекочевало в современное. Развитием этого института у нас мало кто занимается, чем и обусловлено большое количество проблем.

Общие положения о последствиях недействительности сделки урегулированы ст. 167 ГК РФ. Некоторые вопросы прописаны в других статьях, посвященных отдельным основаниям недействительности (п. 6 ст. 178, п. 4 ст. 179 ГК РФ).

Сперва давайте выясним, что стоит за словом «реституция» в современном российском праве.

Что такое реституция?

После признания сделки недействительной возникает логичный вопрос: что делать с имуществом, которое стороны успели передать друг другу? Как указывает п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий. Но тут же делает оговорку: «…за исключением тех, которые связаны с её недействительностью».

Таким правовым последствием, причем основным, является реституция. Строго говоря, возникновение реституционных прав и обязанностей — это последствие не самой недействительности сделки, а сделанных по ней предоставлений.

Если их не было, то и оснований для реституции нет — возвращать сторонам друг другу нечего. Также реституция не производится по притворным сделкам, потому что там особое последствие в виде переквалификации.

Реституция — это общее имущественное последствие недействительности сделки, исполненной полностью или частично, которое выражается в реализации её сторонами прав и обязанностей по возврату всего предоставленного и полученного по такой сделке или возмещению его стоимости.

Сам термин ГК РФ не использует, но его широко употребляют в юридической науке и судебной практике. Он образован от латинского слова «restituere» — возвращать обратно, восстанавливать.

Понятие «реституция» пришел к нам из римского права и существует за рубежом, но в обоих случаях оно имеет иные значения, нежели в нашем гражданском праве.

При реституции стороны должны вернуть друг другу всё предоставленное и полученное по недействительной сделке

Реституция возможна только в случае недействительности сделки. Если она действительна или договор признан незаключенным, то действуют другие последствия.

Например, когда у покупателя изъяло вещь третье лицо по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, требование к продавцу о возврате покупной цены и взыскании убытков рассматривается по правилам ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Нормы о реституции тут неприменимы, как разъяснено в п. 83 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По общему правилу реституция является двусторонней. Но в некоторых ситуациях может быть применена односторонняя реституция, либо она вовсе не применяется.

Двусторонняя реституция как общее последствие недействительности

При двусторонней реституции возвратить друг другу всё полученное по полностью или частично исполненной недействительной сделке или компенсировать его стоимость должна каждая из сторон.

Тут возникает хороший вопрос: являются ли реституционные правоотношения взаимными, встречными? Это неисчерпаемая тема для дискуссий. Одни специалисты настаивают на отсутствии такой взаимности, другие доказывают, что где-то она все же сидит.

По реституционному обязательству каждая сторона должна вернуть другой имущество не потому, что ожидает от другой встречного предоставления, как в обычном двустороннем договоре. Причина возврата в другом: сторона удерживает у себя полученное без наличия на то правовых оснований или необоснованно получила от другой имущественную выгоду.

Но мы оставим эти споры ученым мужам, а здесь пройдемся по практическим моментам.

Процессуальные аспекты

Способом возврата сторон в первоначальное положение служит иск о применении последствий недействительности ничтожной или оспоримой сделки. Обычно лицо заявляет реституционное требование одновременно с иском о признании сделки недействительной и оба требования суд рассматривает в одном процессе.

Но возможность раздельного предъявления двух исков тоже не исключена.

Правом на подачу иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки обладает её сторона, а в случаях, установленных законом, — третьи лица.

Если требование о реституции никто не заявлял, то п. 4 ст. 166 ГК РФ дает суду право по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, когда это нужно для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях.

О том, что стоит за словами «публичные интересы», я подробно рассказал в статье о незаконных сделках. Поэтому здесь специально останавливаться на этом не буду. Переходите по ссылке, читайте и возвращайтесь сюда.

Что касается оспоримой сделки, то в законе на этот счет специальных указаний. Но из содержания абз. 1 п. 2 ст. 166 ГК РФ можно сделать вывод, что иск о реституции может предъявить как сторона оспоримой сделки, так и иное лицо, указанное в законе.

Если закон дает иному лицу право на оспаривание, то было бы странно лишать его возможности требовать применения последствий недействительности сделки.

Независимо от того, заявил ли ответчик встречное требование о применении последствий и в свою пользу тоже, суд применяет реституцию в одном процессе против обеих сторон.

В п. 80 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 указано: при удовлетворении реституционного требования одной стороны недействительной сделки суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу другой стороны всего полученного первой.

Тем самым суд присуждает не только ответчика вернуть полученное имущество истцу, но и по своей инициативе — истца вернуть им полученное ответчику.

Еще одна особенность — ст. 181 ГК РФ устанавливает специальные правила исчисления исковой давности для требований о применений последствий недействительности сделок.

Сроки и правила следующие:

  • для ничтожных сделок — 3 года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если иск предъявило третье лицо, то срок начинает течь с момента, когда оно узнало или должно было узнать о начале её исполнения, но не может составлять более 10 лет со дня начала исполнения.
  • для оспоримых сделок — 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Для оспоримых сделок тем самым установлен сокращенный срок исковой давности, о чем следует помнить.

При возврате сторонами друг другу имущества встает вопрос эквивалентности сделанных предоставлений.

Презумпция равноценности предоставлений

Пленум ВС РФ в п. 80 Постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснил, что взаимные предоставления, сделанные по недействительной сделке, считаются равными, пока не доказано иное.

Т. е. мы имеем дело с опровержимой презумпцией (предположением).

Равноценность предполагается, но её можно опровергнуть, поскольку соглашение сторон по поводу стоимости сделанных предоставлений не имеет юридического значения — сделка-то недействительна.

Иногда суд может вовсе не применять предположение о равноценности, например, если основанием недействительности является порок воли, которым недобросовестный контрагент воспользовался для получения выгоды. Так, при совершении сделки под влиянием обмана, насилия или угрозы признание равноценности сделанных предоставлений может привести к необоснованному обогащению одной из сторон.

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает два вида реституции в зависимости от сохранности переданного имущества и характера сделки:

  1. по недействительной сделке передана вещь и она сохранилась у другой стороны — применяется реституция владения;
  2. переданная вещь у другой стороны не сохранилась, либо предоставление выражалось в пользовании имуществом, выполнении работ, оказании услуг — применяется компенсационная реституция.

Соответственно, для защиты своих прав стороны могут требовать либо истребования друг у друга переданного по недействительной сделке имущества, либо компенсации его стоимости.

Реституция владения

В случае передачи по недействительной сделке имущества у получателя возникает обязанность вернуть её обратно, поскольку у получателя не возникает права собственности или иного вещного права на.

Как указывает п. 81 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25:

«Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей её стороны».

Сторона обязана вернуть вещь, если:

  • она сохранила свои индивидуальные признаки;
  • может быть идентифицирована;
  • находится во владении получателя.

При отсутствии этих условий обязанность вернуть вещь заменяется обязанностью возместить её стоимость (компенсационная реституция).

Реституция владения — это истребование вещи из незаконного владения получателя, возникшего в результате имущественного предоставления по недействительной сделке.

Очень похоже на виндикацию, не правда ли? Но в российском гражданском праве есть строгое разграничение между иском о реституции и виндикационным иском.

Нельзя вернуть имущество, переданное ответчику по недействительной сделке, через виндикацию (ст. 301 ГК РФ). По этому поводу есть разъяснение в п. 34 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

«Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения».

Защитить свое право путем виндикации можно, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения по поводу недействительности сделки.

Вот вам условный пример: А передал Б автомобиль по недействительной сделке. Его истребование обратно производится через реституцию. Но если к моменту признания сделки недействительной Б успел передать автомобиль В, то его возврат осуществляется уже путем подачи А виндикационного иска к В.

«Цепочка» реституций в ситуации, когда получатель имущества по недействительной сделки успел передать её дальше, а третий получатель, возможно, четвертому и т. д. запрещена. Восстановить владение в подобной ситуации можно только путем виндикации.

Компенсационная реституция

Эта разновидность реституции выражается в денежном возмещении полученного по недействительной сделке. Это последствие возможно в двух случаях: переданное имущество не сохранилось или предоставление выражалось не в передаче вещи, а в пользовании имуществом, выполнении работ, оказании услуг.

По поводу пользования имуществом дано разъяснение в п. 82 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25: сторона, получившая в качестве предоставления имущество во временное пользование, должна возместить стоимость такого пользования, а само имущество — вернуть.

Т. е. тут одновременно применяется и компенсационная реституция, и реституция владения.

При компенсационной реституции следует иметь в виду разъяснение ВС РФ о презумпции равноценности, о которой шла речь выше. Если она не опровергнута, то двусторонняя компенсационная реституция лишается смысла — не будут же стороны обмениваться равными денежными суммами. Суд просто зачтет оба требования.

Интереснее, если презумпция опровергнута. Тогда реституция фактически будет пользу только одной стороны. Может возникнуть странная ситуация, когда истец заявил требование о реституции, но «сальдо» в итоге сложилось в пользу ответчика. И решение об удовлетворении иска оказывается против истца.

Вроде хотел свои права защитить, а в итоге в некоторым смысле сам и пострадал.

Иногда компенсационную реституцию трудно или вовсе невозможно отличить от обязательства из неосновательного обогащения. Тем не менее при недействительности сделки конкуренцию выигрывает реституция: это следует из п. 1 ст. 1103 ГК РФ, который устанавливает применение норм о неосновательном обогащении только если ситуация не урегулирована правилами о последствиях недействительности.

В этой конкуренции выигрывает компенсационная реституция

Можно проиллюстрировать это на примере недействительного договора купли-продажи. Приобретатель обязан вернуть полученную вещь, поскольку владеет ею незаконно. Но собственник вещи фактически является неосновательно обогатившимся, поскольку получил деньги по недействительной сделке.

Но юридически по нормам ГК РФ в этой ситуации должен применяться специальный способ защиты права — реституция.

А если собственник не может вернуть вещь, потому что приобретатель по недействительному договору успел её, например, подарить третьему лицу?

Тогда реституция невозможна. Теперь приобретатель должен компенсировать стоимость вещи и суд просто зачтет встречные денежные требования и оставит собственнику сумму, уплаченную ему по недействительной сделке.

Но на стороне собственника может сохраниться обогащение, если он впоследствии вернет себе вещь с помощью виндикационного иска. После этого приобретатель по недействительной сделке может защитить свои права уже только иском к продавцу о взыскании неосновательного обогащения.

Такая возможность подтверждена в Определениях ВС РФ от 16.09.2014 № 310-ЭС14-79 (Коллегия по экономическим спорам), от 17.01.2017 № 85-КГ16-13 (Коллегия по гражданским делам).

Если обязательство по возврату уплаченной суммы было сперва реституционным, но потом реституция стала невозможной, то способом защиты становится иск о взыскании неосновательного обогащения.

Таким иском может защищаться и третье лицо. Если приобретатель по недействительной сделке не подарил, а продал вещь третьему лицу, то он фактически восстановил свое имущественное положение. Теперь неосновательное обогащение на стороне собственника считается возникшим уже за счет третьего лица — второго приобретателя.

Лицо, восстановившее владение над вещью, при невозможности реституции будет считаться неосновательно обогатившимся, нужно только установить — за счет кого именно?

Односторонняя реституция и неприменение реституции

Не всегда реституция является двусторонней. При недействительности некоторых сделок обязанность вернуть полученное лежит только на одной стороне. К ним относятся:

  • сделки, по которым исполнение предоставляет только одна сторона (ссуда, заем, дарение);
  • сделки, которые хотя и предполагают взаимность предоставлений, но были полностью или частично исполнены только одной стороной;
  • исключение реституции в отношении одной из сторон законом.

Если применение реституции будет противоречить основам правопорядка и нравственности, то суд, согласно п. 4 ст. 167 ГК РФ, вправе не применять реституцию.

Иными словами, суд отказывает в иске. Полученные предоставления стороны оставляют себе и в доход государства они не обращаются, как это было до 2013 года при недействительности сделок по ст. 169 и ст. 179 ГК РФ (тогда это и называли «односторонней реституцией» и «недопущением реституции», что неудачно с точки зрения терминологии).

Когда реституция может противоречить основам правопорядка и нравственности?

Один из распространенных примеров — использование переданного по недействительной сделке имущества в социально полезных целях. Например, больнице передано оборудование и оно уже используется для лечения пациентов. Реституция в такой ситуации будет социально вредной.

Другой пример — реституция вызовет банкротство юридического лица, значимого для экономики региона. Это реальная ситуация, которая рассмотрена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.10.2004 № 5905/04.

Еще одна иллюстрация неприменения реституции — когда сторона требует её со ссылкой на собственные противоправные или антисоциальные действия. Например, заказчик убийства требует вернуть ему в порядке реституции денежную сумму, уплаченную киллеру. В подобных ситуациях считается, что суд не должен «марать руки» их рассмотрением. Если сделанное предоставление не обращается в доход государства на основании соответствующих норм УК РФ, то оно остается у получателя даже если это приводит к его обогащению.

В этой статье я затронул лишь маленькую толику вопросов, связанных с последствиями недействительности сделок в целом и с реституцией в частности. Надеюсь, что эта тема стала для вас чуточку понятнее и вы узнали что-то новое для себя.

А чтобы не пропустить новые материалы, подписывайтесь на мою e-mail-рассылку и страничку «ВКонтакте» . До встречи в новых статья!

Возврат квартиры после покупки: основания, правовое регулирование, порядок действий

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

  • Основания для возврата
  • Как и на каких условиях можно вернуть квартиру
  • Сроки возврата

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

  1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
  2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
  3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

  1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
  2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
  3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

  1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
  2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

  • кривые стены и трещины;
  • перепады высоты потолка и уровня пола;
  • неработающая вентиляция;
  • несоответствующая проектной документации высота потолка;
  • повышенная влажность в помещении;
  • отсутствие счетчиковна коммунальные ресурсы;
  • некорректно работающие окна и двери;
  • отсутствие освещения;
  • повреждение электропроводов;
  • низкое напряжение в сети;
  • протечка канализации и водоснабжения;
  • неработающее отопление;
  • плохо зафиксированная сантехника;
  • незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Какие недостатки можно признать существенными – вопрос индивидуальный. В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

  1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
  2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
  2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
  3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
  4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
  5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
  6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

  1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
  2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
  3. Цена иска.
  4. Наименование документа.
  5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
  6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
  7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
  8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
  9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Т. М. Власова: «Проведение реституции в России считаю совершенно необходимым…»

Конфликты на территориях бывшего СССР — от конфликта в Приднестровье и до войны между Украиной и Луганской и Донецкой регионами — показали всю пагубность административно-территориальной политики, проводимой большевиками. Фактически были разделены, разбазарены между разными национальными республиками территории России, собиравшиеся веками. Многие народы остались по разные стороны границ, нередко в чужом, враждебном окружении.

Однако не только огромные наследственные территории были отчуждены. Немалое число движимого и недвижимого имущества было экспроприировано и передано совершенно другим лицам. Пашни, храмы, фабрики, жилые дома — все, что создавалось десятилетиями и столетиями, вдруг оказалось в чужих руках. Синдром незаконного владельца до сих пор существует в подсознании как населения, так и самих собственников. И только когда эта болезнь будет преодолена, можно будет говорить о том, что частная собственность станет фактором здорового морального климата в нашем обществе.

К сожалению, в нашей стране редко поднимается тема реституции (возврат собственности, отнятой у граждан в ходе экспроприации, коллективизации, репрессий и т.д. изначальным их владельцам). Сегодня на страницах сайта «Русская вера» кандидат технических наук, автор монографий, посвященных российскому купечеству, сотрудник организации «Московское Купеческое Общество» Татьяна Моисеевна Власова рассуждает о важности и необходимости проведения реституции в России (возвращения собственности её законным владельцам).

Реституция была проведена в Литве, Латвии, Эстонии, Словакии, Чехии, Болгарии, на территории бывшей ГДР, странах, ставших независимыми после распада Югославии. Причем в каждой из стран были свои особенности, например, в Литве возвращали имущество, а в Сербии упор был сделан на компенсациях: где-то сначала проводили приватизацию, а потом занимались реституцией, где-то наоборот. Но везде была разработана подробная законодательная база проведения реституции, с приоритетом соблюдения прав человека.

Называть поэтому «классическим примером» реституционный процесс в Латвии нельзя, классики здесь не существует — каждый народ, каждая страна уникальны, своеобразны и особенны. Проведение реституции в любой стране, и, в частности, в России, считаю не просто верным шагом, как вы сформулировали, а совершенно необходимым, поскольку восстановление прав на частную собственность, с одной стороны, — это восстановление исторической справедливости, с другой стороны — это единственный путь к легитимизации всех сделок со всеми видами собственности, инициированных уже действительным собственником, т. е. возникновение института гарантий неприкосновенности собственности. А это есть основа для нравственного оздоровления общества в стране и становления цивилизованного предпринимательства.

Есть еще одно положительное для сегодняшнего российского общества следствие, позволяющее человеку уйти от рабской психологии — осознание себя собственником пробуждает внутреннюю энергию конкретного человека, заставляет его вспомнить о чувстве Хозяина, что способствует подъему его Хозяйства. (Это видно на примере немногочисленного, но живучего — ВОПРЕКИ! — малого бизнеса). Кроме того это выгодно и для умного (и одинокого) первого лица в стране, поскольку выявит и позволит привлечь новые грамотные силы к управлению хозяйством страны.

Если говорить об успешности реституции, то нельзя выделять эффект от реституции в общем развитии государства. Важно, что все поименованные мной выше страны сейчас спокойно развиваются — кто-то быстрее, кто-то труднее, народы научились упорно и трудно работать, вала беженцев оттуда нет. Есть, как вы хорошо знаете, движение в ту сторону российских предпринимателей, переводящих туда свой бизнес из России, поскольку они там чувствуют себя комфортнее и надежнее. Последние годы в этих странах почти на каждом шагу можно встретить малого русскоговорящего бизнесмена, много семейных бизнесов.

Абсолютно не массовое явление. В подавляющей массе народ вообще не имеет представления, что такое реституция собственности. Небольшая часть (наверное, даже можно сказать, единицы) деятелей культуры, как правило, ведут речь (если вообще ведут) о возврате культурных ценностей, попавших в Россию и убывших из России после войн — и с Наполеоном, и после Первой и Второй Мировых войн. При этом нельзя сказать, что данный вопрос занимает умы, он будируется в основном извне.

Реституция России очень нужна, как я уже говорила выше. Воспринята населением она будет отрицательно, если не проводить предварительной разъяснительной работы в СМИ. Но если после разработки пакета реституционных законов и механизмов реализации их, разработки механизмов по поиску информации о собственности и ее владельцах и БЕСПЛАТНОЙ помощи в этом, правильно построить пропаганду реституционных процессов на ТВ (1 и 2 канал) и в интернете, то со временем можно найти понимание необходимости этого в народе. Уверена, что собственниками будут подавляющее число российских граждан, учитывая, что в царской России собственниками были и крестьяне.

И лучше для проведения реституции избрать компенсационный путь, как финансовыми средствами, так и имуществом, их симбиозом. В каких-то случаях привлекать потомков собственников к управлению собственностью, вводить в состав управляющих органов.

Здравым смыслом о необходимости правовых гарантий неприкосновенности собственности, о восстановлении исторической справедливости и законности, легитимности предпринимательства в стране, о необходимости возведения собственника и производителя на пьедестал, придав при этом чиновнику статус обслуживающего персонала (хотя сейчас это совершенно нереально).

Реституция — не панацея. Одновременно с реституцией надо мозги менять, научить и заставить людей нормально работать, прекратить пить и бездельничать, научиться полностью отвечать за себя и свою семью, научиться не ждать подачек от государства и начальства, а делать и предлагать инициативно самому, используя свою собственность. Вспомнить о предприимчивости. 90-е годы показали, что она у россиян есть, и в избытке, только направлять эту инициативу и предприимчивость надо не на мошенничество и легкий сиюминутный заработок, а учиться и работать, работать, работать. Что это возможно, доказывают примеры уехавших и ведущих собственные Дела. Тогда во всех сферах будет подъем, но только после перенастройки мозгов, не иначе. И второе необходимое условие — люстрация. При нынешних управленцах и чиновниках ничего не изменится и никакая реституция не поможет и не случится.

Нельзя быть немножко беременным. Нельзя что-то реституировать, а что-то нет. Собственник он и есть собственник, независимо от социальной, этнической, религиозной принадлежности.

То, о чем вы говорите — это и есть отсутствие гарантии неприкосновенности собственности. Это была ошибка — провести закон о частичной реституции. Госчиновники оказались проворнее, жаднее, умнее церковных властей. В 1993-1996 гг., когда готовился закон о реституции церковной собственности, а мы в Московском купеческом обществе готовили пакет общих реституционных законов, я предлагала объединить усилия юристам и депутатам, которые работали от Церковных властей. Но, увы, со мной не согласились. Теперь пожинаем плоды. Всеобъемлющего закона нет, гарантий собственникам нет, предпринимательство загибается.

Беседовала Марина Волоскова

Понравился материал?

Лучшая благодарность за нашу работу — это подписаться на наши каналы в социальных сетях и поделиться ими со своими друзьями!

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию