Сделка через банковскую ячейку

Банковская ячейка для сделок недвижимостью

Приобретая жилплощадь у застройщика, арендовать банковскую ячейку при покупке недвижимости не нужно – взаиморасчет фактически безопасен, так как происходит безналичным платежом через банк на счет строительной компании. Обратная ситуация на вторичном рынке: участвуют физлица (при альтернативных сделках количество фигурантов увеличивается), оплата кэшем, а стоимость недвижимости даже в провинции – несколько миллионов рублей.

Отсюда справедливый вопрос, который задают продавцы и покупатели полезных метров: как обезопасить средства? Можно реализовать транзакцию с помощью нотариального депозита или прибегнуть к безотзывному аккредитиву. Однако наиболее комфортный и популярный среди народонаселения вариант – продажа недвижимости через банковскую ячейку, что дешевле нотариального депозита, а сама процедура адаптирована под взаиморасчет между физлицами.

Важно! По сути, банковская ячейка – мини-сейф, в котором можно держать на хранении деньги, драгоценности, акции, облигации, прочие ценности. После подписания договора между финучреждением и арендатором ячейки ответственность за хранение полностью ложится на банк. Доступ к ячейке по предъявлению паспорта.

Как использовать банковскую ячейку при покупке недвижимости?

Смоделируем ситуацию: есть предмет купли/продажи стоимостью 9 миллиона рублей, устная договоренность. Между продавцом и покупателем найден консенсус – оплата недвижимости через банковскую ячейку, можно приступать к оформлению необходимого пакета документов. Однако, чтобы гарантом сделки выступил банк, нужно двигаться в русле следующей инструкции:

  1. Выбор финучреждения, предоставляющего услугу аренды мини-бокса.
  2. В банке покупатель недвижимости (он же – инициатор проката ячейки) подписывает типовой договор аренды мини-сейфа, где обознаются: паспортные данные арендатора, номер лицензии финучреждения, бокса, ключа, срок, сумма, график доступа и ограничения.

Применительно к конкретной ситуации: положив 9 млн рублей в ячейку, покупатель теряет доступ к наличке. Как правило, на все время аренды мини-хранилища. Продавец получает доступ к сумме только после того, как предоставит переоформленные на покупателя документы. Если продавец не выполняет свои обязательства в течение обозначенного срока, деньги возвращаются покупателю жилплощади.

  1. Деньги, подготовленные для хранения, пересчитываются, проверяются на подлинность кассиром банка и в присутствии сторон сделки замыкаются в ячейке.
  2. В риэлтерской, нотариальной конторе или в одном из помещений банка заключается договор купли/продажи. После этой процедуры ключ от мини-сейфа передается покупателю.
  3. Далее продавец и покупатель регистрируют переход права собственности по договору купли/продажи в ЕГРП (единый госреестр прав). Затем демонстрирует документ, подтверждающий госрегистрацию, служащему банка и получает доступ к ячейке с деньгами. На этом сделка по продаже недвижимости через банковскую ячейку считается закрытой.

Таким образом, финансовое учреждение выступает гарантом, все детали закреплены в договоре, деньги пересчитываются, проверяются и перемещаются в ячейку на хранение в присутствии покупателя, продавца, сотрудника банка. В итоге сделка становится безопасной для обеих сторон.

Важно! Стоимость услуги зависит от геолокации банка (регионального месторасположения), размеров мини-сейфа, срока аренды. Относительно последнего фактора – чаще всего ячейку арендуют на месяц (за это время можно переоформить все документы). Оплата аренды по договоренности между продавцом недвижимости и покупателем.

Дополнительные договоренности

В договоре аренды прописываются стандартные условия, которые могут не устраивать ту или иную сторону сделки или обоих участников купли/продажи недвижимости. Чтобы сгладить острые углы, можно заключить дополнительный договор, в нем можно оговорить следующие нюансы:

  • для продавца обозначается временной отрезок, по истечении которого он может забрать из ячейки сумму или документы;
  • ключ от мини-бокса остается у покупателя до получения расписки от визави в получении средств за жилье, но это условие можно скорректировать – письменной договоренностью предвосхитить производство документов, доказывающих факт выписки жильцов, ранее проживающих на продаваемых квадратных метрах (хотя возможна и продажа квартиры с прописанным человеком);
  • владеть ключом по очевидным причинам хочет покупатель и продавец: можно прописать в дополнительных условиях пункт, в котором этот ценный предмет хранится в депозитарии финучреждения (правда, не все банки предоставляют такую опцию) и выдается той или иной стороне сделки согласно договору аренды;
  • в дополнительных договоренностях можно прописать условия совместного доступа к мини-хранилищу.

Последний пункт актуален при форс-мажорных ситуациях. Например, когда по тем или иным причинам сделка аннулируется, покупатель может без ожидания истечения оговоренных сроков забрать деньги из ячейки, но в присутствии продавца.

Достоинства и недостатки аренды банковской ячейки

Важно! Недостатки хоть и существенны, но результативно маловероятны. Например, крупнейшая финансовая структура РФ, коей является Сбербанк, дорожит совей репутацией. Поэтому шанс, что крупнейшее финучреждение за 2 недели умудрится обанкротится, его лишат лицензии, равняется нулю так же, как факт пропажи средств из ячейки.

В каком банке лучше арендовать ячейку?

Из соображений безопасности услугу банковской ячейки при сделках с недвижимостью целесообразно заказывать в ТОП-банках Российской Федерации, к которым относятся следующие финансовые структуры:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Газпромбанк;
  • Альфа Банк;
  • Райффайзенбанк, прочие финучреждения.

Рассмотрим подробнее процесс аренды банковской ячейки при покупке недвижимости в Сбербанке и ВТБ.

Банковская ячейка Сбербанка при расчетах с недвижимостью

От каждой стороны коммерческого процесса допускается по 1 представителю. Стороны подписывают договор, в котором оговариваются следующие пункты:

  • срок аренды;
  • условия вскрытия мини-хранилища;
  • стоимость услуг;
  • права и обязанности участников сделки.

Отсчет начинается с первого дня. Стоимость варьируется относительно размеров бокса и арендного периода плюс придется дополнительно потратиться на услугу «Контроль доступа», цена которой – 6 700 рублей.

После оформления каждой стороне передается пакет документов, состоящий из договора аренды, акта его приема/передачи, 2 карт, позволяющих пользоваться мини-боксом. Подписав акт, покупатель получает ключ от мини-хранилища.

Важно! Во избежание неприятностей, рекомендуется проверить техническое состояние ячейки, насколько корректно работает ключ. Этот совет распространяется на депозитарии всех банков.

Банковская ячейка ВТБ при расчетах с недвижимостью

Минимальный срок аренды –30 дней. Максимальный – 365 дней (1 год) с возможностью продления договора.

Имея на руках предварительный договор купли/продажи, где отражаются паспортные данные продавца, покупателя, рыночная стоимость объекта недвижимости и сумма, на которой сговорились участники сделки, стороны приходят в удобное для них время в отделение банка ВТБ, оборудованное депозитарием и составляют документ об аренде ячейки. Он может быть 2 видов:

  • с совместным доступом к мини-боксу на всем сроке проката;
  • первоначально совместный доступ, перетекающий в график индивидуального посещения ячейки.

После общепринятых во всех банках процедурах – пересчет, проверка купюр – деньги замыкаются в боксе на 2 ключа. Один остается у финучреждения. Второй передается либо покупателю, либо продавцу – по обоюдной договоренности. Стоимость услуги можно узнать на официальном сайте ВТБ.

В заключение дадим несколько актуальных советов относительно безопасности. Несмотря на аренду банковской ячейки при покупке недвижимости, риски хоть и минимальные, но все равно присутствуют. Поэтому:

  1. Следует внимательней читать документы, если продавец оформляет сделку через каких-либо доверенных лиц или риэлтерского агентства.
  2. Передачу средств рекомендуется осуществлять исключительно после получения расписки, в которой прописана расчетная стоимость объекта.
  3. Свидетели при передаче – обязательное условие. Оптимальный вариант, когда свидетелями выступают служащие банка.
  4. Конкретизируйте период действия доверенности, так как документ может в любое время отозвать продавец.

Определяющий фактор – тщательное составление договора, где до деталей прописаны условия взаимоотношений. В этом случае, купля/продажа недвижимости не превратится в махинацию с потерей денежных средств.

Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

  • Что такое депозитарная банковская ячейка
  • Договор аренды банковской ячейки
  • Доступ к банковской ячейке
  • Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой

Что такое депозитарная банковская ячейка

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка.

Договор аренды банковской ячейки

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды. Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег. Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора).

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов.

Доступ к банковской ячейке

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу.

Читайте также:  Как наложить арест на сделку с недвижимостью?

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт.

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ.

О том, какие еще существуют способы расчетов при купле-продаже недвижимости, читайте статью, подготовленную КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно.

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

  • Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
  • Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной , если:

  • юридическое лицо уже закрыто
  • у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены
  • юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

  • Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

  • действующую Доверенность от нотариуса,
  • копии уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение объектов жилой недвижимости является делом ответственным и содержащим в себе определённые риски даже если речь идёт о сделке между обычными гражданами. Если же в роли продавца выступает какая-либо компания, то покупателю следует быть вдвойне осторожным и внимательно относиться к оформлению сделки.

Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.

Сама процедура покупки является для покупателя стандартной вне зависимости от того, кто выступает в роли продавца объекта недвижимого имущества.

  1. Подбор подходящего варианта покупки. Выбор потенциального приобретения может осуществляться любым удобным способом – через агентства недвижимости, по размещённым объявлениям, через знакомых и так далее.
  2. Тщательное ознакомление со всеми документами, которые потребуются для оформления сделки. На данном этапе покупатель имеет право потребовать у юридического лица возможности ознакомления и с другими документами, которые напрямую не требуются при продаже, но могут свидетельствовать о надёжности компании.
  3. Оформление договора. На этом этапе составляется и подписывается договор о покупке квартиры. В качестве подписантов выступают: покупатель – с одной стороны и имеющий соответствующие полномочия представитель юридического лица – с другой.
  4. Оплата приобретённой недвижимости. Данное действие в случае с юридическими лицами возможно только в безналичной форме. Поэтому покупателю следует заранее побеспокоиться о наличии достаточной суммы денег на банковском счёте, с которого и будет осуществляться перевод денег на счёт компании-продавца.
  5. Совершение регистрационных действий с приобретённой квартирой.

Основными рисками для покупателя является потенциальное мошенничество с документами со стороны компании. Поскольку для совершения сделки требуется большее количество документов, то и возможность появления незаконных схем также увеличивается. Юридический портал bukva-zakona.com советует на этапе проверки документов обращаться за помощью опытных специалистов, поскольку самостоятельное выявление несоответствий или подлогов зачастую попросту не представляется возможным.

Особое внимание покупатель должен обратить на следующие моменты:

  • согласие на сделку должно быть ото всех владельцев (учредителей) компании и выражено оно должно в форме протокола с личными их подписями;
  • доверенность представителя компании должна подразумевать его право на совершение данной сделки;
  • если компания-продавец препятствует получению сведений о юридическом лице (выписке из ЕГРЮЛ), то это можно сделать и самостоятельно;
  • если компания-продавец предлагает оплатить сделку (или её часть) в наличной форме, следует понимать, что вас хотят сделать участником противозаконных действий;
  • если компания стала собственником недвижимости менее 3 лет назад, то следует понимать, что существуют риски оспаривания сделки со стороны прежних хозяев квартиры, нелишним будет заранее изучить «историю» квартиры;
  • перед непосредственным подписанием договора о покупке необходимо запросить выписку из домовой книги – при обнаружении любых попыток компании прописать кого-то в квартире перед самой сделкой, следует отказаться от её заключения.

Большего доверия заслуживают те фирмы, которые имеют значительный период активного функционирования без смены собственника. Если смена владельцев происходит часто, то такой факт должен насторожить покупателя.

Не следует слепо доверять словам представителей компании. Любые их уверения должны быть подтверждены документально. Покупатель не должен бояться отстаивать свои права на стадии заключения сделки, после того, как покупка произойдёт сделать это будет значительно сложнее.

Разновидностью ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, является приобретение недвижимости в новостройках. Любая компания-застройщик по определению является лицом юридическим.

Риски дольщиков в данном случае связаны с неправомочной документацией компании, а также с тем, что само строительство может не закончиться вводом в эксплуатацию.

Покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на следующие моменты:

  • разрешительные и проектные документы должны касаться именно этого объекта, содержать дату и порядок передачи квартир клиентам;
  • должны быть оформлены документы на земельный участок под домом (собственность или аренда на большой период времени);
  • текст договора не должен предусматривать возможности одностороннего его расторжения компанией или необоснованного увеличения стоимости;
  • компания-застройщик должна иметь положительную репутацию и стаж работы на строительном рынке, к деятельности любых неизвестных компаний следует относиться с настороженностью.

Наименьшие риски для покупателя будут при оформлении покупки у компании с использованием ипотеки. Минимизация потенциального риска происходит за счёт того, что финансовое учреждение производит самостоятельное тщательное изучение всех аспектов сделки и при наличии подозрений в недобросовестности продавца не предоставит заем.

Покупателю следует помнить, что ипотека на покупку объекта недвижимости у компании может быть предоставлена, как для приобретения этой недвижимости в новостройках, так и в уже существующих домах.

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

  • Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.
  • Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.
  • Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.
Читайте также:  Переселение из ветхоаварийного жилья

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

Ипотека

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

  1. Найти подходящую квартиру.
  2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
  3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
  4. Подготовить документы покупателя.
  5. Оформить договор купли-продажи.
  6. Заплатить за недвижимость.
  7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

  • Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
  • Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
  • Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

Расходы

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Процесс покупки квартир у юридических лиц более сложный, чем сделки с частными собственниками и сопровождается определенными рисками. Если своевременно не учесть все нюансы, соглашение может быть признано ничтожным, а покупатель лишится не только денежных средств, но и прав на собственность.

Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Риски покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

    Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

Наиболее распространенные варианты обмана:

  • Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
  • Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
  • Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
  • Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
  • Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.
Читайте также:  Как оформить в частную собственность

Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
  • Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
  • В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
  • Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
  • ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
  • способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

  • юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
  • у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
  • учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
  • в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
  • квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.
Как обезопасить себя

Минимизировать риски можно несколькими способами:

  • Запросите выписку из ЕГРЮЛ – в реестре содержится информация обо всех зарегистрированных юридических лицах. Порядок получения сведений закреплен в Ф3-129. Информация предоставляется в электронном виде через сайт: www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном варианте. Второй способ подразумевает оплату пошлины в размере 200 руб.
  • Проверьте доверенность – получить достоверную информацию о полномочиях представителя компании можно только у генерального директора. Существует 3 вида доверенности. Генеральная позволяет совершать любые действия с имуществом. Разовая оформляется только для проведения одной операции. Специальная выдается для представительства в суде. В доверенности должны быть отражены такие полномочия как право на продажу, на получение денежных средств, если расчет проводится наличными, а также на подписание документов.
  • Закажите выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений и подтверждения, что недвижимость принадлежит организации, с которой заключается соглашение. Получить сведения можно в электронном виде через сайт: rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или в бумажном варианте в отделении Росреестра (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968). Цена выписки: 300 руб. – в электронном виде; 700 руб. – на бумажном носителе.
  • Проверьте факт процедуры банкротства в отношении юр. лица. Получить данные можно через Единый реестр сведений о банкротстве.

Универсальная защита от любых проблем – оформление титульного страхования, т.е. на случай потери права собственности на купленную квартиру. Цена такого полиса – 1-2% от стоимости недвижимости.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки. Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица. Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца.

Особенности заключения сделки

Главная особенность покупки квартиры у юридического лица — это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок. Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом. В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом. При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юрлица можно выделить следующие этапы действий:

  • Подбор необходимой недвижимости.
  • Проверка квартиры и документов юридического лица.
  • Составление договора.
  • Оплата сделки.
  • Регистрация объекта собственности.

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица — это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании. В этом случае необходимо проверить документы компании — доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты. Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк. Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом. Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки — это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

Какие документы необходимы?

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность. Для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

  • Паспорт покупателя и паспорт посредника;
  • Доверенность на посредника;
  • Технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
  • Документ-основание;
  • Документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
  • Документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
  • Выписка из домовой книги;
  • Документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг — разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

Основные схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества. Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация — подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно. Но обратиться в правоохранительные органы с заявлением необходимо, чтобы в случае поимки «посредника» были основания обращаться в суд.

Как обезопасить себя от рисков?

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли юридическое лицо на момент сделки (то есть не ликвидировано ли оно, не объявлено ли банкротом, имеет ли лицо, подписывающее бумаги о сделке, такие полномочия и тому подобное), и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил:

  • Получить у второй стороны копию устава организации;
  • Ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
  • Запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
  • Посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
  • Не оплачивать сделку из рук в руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию. Такая проверка будет полезной даже несмотря на то, что при оформлении ипотеки банковское учреждение самостоятельно проверяет продавца.

Заключение

Таким образом, покупка жилой недвижимости у юридического лица мало чем отличается от подобной процедуры с физическим лицом. Однако риски в данной случае выше, поскольку организация должна быть действующей, не объявленной банкротом, а решение о продаже собственности должно быть одобрено каждым акционером компании. Прежде чем идти на сделку, покупателю необходимо провести тщательный анализ своих рисков.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию