Продажа квартиры по долям разными договорами

Налоги при продаже разными договорами

Павел

Похоже. что Ваш агент читает наш форум)))
А по поводу окон дат – это, что “в лоб, что по лбу”. Но подстраховаться и сделать разные даты договоров и разные даты подачи можно – это придаст более “натуральный” вид продаже по долям.

Светлана, у Вас совсем устаревшая информация. Если жилье находится в общей долевой собственности и реализуется как единый объект, вычет в 1 млн руб. распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же совладельцы продают свои доли отдельно, то каждый из них имеет право на вычет в 1 млн руб. Доходы, превышающие 1 млн руб., облагаются НДФЛ по ставке 13%.
Ознакомьтесь, например, с Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 31 марта 2011 г. N 03-04-05/7-209 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности.
Есть и еще немало аналогичных писем с разъяснениями..

Павел,добрый день! Налог начисляется на обьект ( нет твердого знака на клавише тел), и от количества договоров не зависит. Я так поняла, вы купили данную квартиру н/р за 1 800000 менее 3х лет назад по 1/2 доли. Сейчас, чтобы избежать уплаты налога, вы тоже можете указать эту сумму. Если сделка пройдет в этом году, то на следующий год вы должны будете в обязательном порядке подать налоговую декларацию до 01 апреля и приложить копию договора, на основании которого вы сейчас собственник (если есть и расписку от продавца) и договор купли-продажи, который вы будете подписывать и регистрировать на продажу долей. Отсюда получается, что вы с сособственником не получаете никакого дохода от продажи долей и в налоговой декларации будет доход-расход равняться нулю. И договор можно составить один. Когда квартира приобретается безвозмездно (н/р наследство, дарения), то обьект не облагается только на 1 миллион), поэтому, чтобы избежать налога, в договоре указывается 1 млн., если в собственность по 1/2, то каждая доля не облагается налогом на 500 тыс.‌‌‌

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При продаже одним договором двух долей вычет распределяется пропорционально доле.
При продаже доли как обособленного объекта права вычет предоставляется стандартный.
Сдав договора в разные дни Вы рискуете попасть в нехорошую ситуацию. Тут нужно ситуацию изучать более детально. Хорошо, если покупатель у Вас один, а вот если их двое, то с точки зрения действующего законодательства при подаче документов в разные сроки будет нарушено права преимущественной покупки и возможна приостановка регистрации с последующей необходимостью довнесения обязательных документов.
Тут тал долго все можно описывать. попросите у Вашего риэлтора, пусть он повнимательнее проанализирует возможность подачи документов на регистрацию разными датами.

Добрый день!
Павел, как сказал Данил Пятецкий: “Сдав договора в разные дни Вы рискуете попасть в нехорошую ситуацию. “
У меня, как у профессионального аудитора, нет никаких сомнений в возможности использования каждым из собственников права на имущественный налоговый вычет при продаже своей доли в квартире по отдельному договору, в сумме дохода от продажи, но не более 1 млн. руб. Подача документов обеими собственниками “в одно окно в один день” ни как не повлияет на их право и размер имущественного налогового вычета.
Каждый их собственников будет обязан подать декларацию 3-НДФЛ в установленный налоговым кодексом срок в свою налоговую инспекцию. В этой декларации и будет указан доход от продажи имущества конкретного налогоплательщика по конкретному договору и отражен имущественный налоговый вычет в сумме дохода, но не более 1 млн. руб. Если доход от продажи имущества (доли в квартире) будет не более 1 млн. руб. и других доходов, подлежащих налогообложению, не будет отражено в декларации, то при правильном заполнении налоговой декларации налога к уплате не будет. Более того, скажу я вам, я бы и договор купли-продажи не рекомендовал прикладывать к декларации. Это не обязательно. Обязанность налогоплательщика отразить в декларации полученный доход, а вот документально подтверждать доход нет обязанности. Уже не один десяток таких декларации мои клиенты успешно подали и спят спокойно.

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям

Приобретение квартиры является рискованной сделкой. Ситуация усложняется, если у жилого помещения не один собственник, а 2 или больше. Также дополнительные сложности возникают, если со стороны покупателя выступает несколько человек. Особое внимание нужно уделить надлежащему оформлению документации. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи долей в квартире, если два продавца.

Особенности сделки при продаже квартиры по долям нескольким покупателям

Неделимый объект может быть продан как полностью, так и по долям. В качестве неделимого объекта выступает жилплощадь. Квартира может быть приобретена в собственность несколькими покупателями.

Важно! При покупке квартиры в период брака не имеет значения является покупателем только один из супругов или муж и жена совместно. Они получают на объект право общей совместной собственности вне зависимости от записи в ЕГРН. Исключение составляет семья, заключившая брачный контракт.

Несколько покупателей могут быть как при покупке квартиры полностью, так и при покупке отдельной доли.

№ п/пОсобенности сделки
1Если квартира продается полностью, то договор не требует нотариального удостоверения. Исключение составляет ситуация, когда в качестве продавца выступает несовершеннолетний.
2Жилплощадь оформляется в общую совместную или долевую собственность, по согласованию покупателей
3Покупатели необязательно должны быть родственниками или супругами. Одновременно купить жилье могут и посторонние граждане

Пример. Илья получил в наследство квартиру и решил ее продать. В качестве покупателей выступили молодожены Марина и Виктор. Супруги хотели оформить жилье по ½ доли каждому. Сделке не требовалось нотариальное удостоверение. Поэтому стороны подготовили договор в простой письменной форме и сдали в Росреестр.

Закон предусматривает возможность передать полномочия продавца по нотариальной доверенности. Причем полномочия могут быть переданы как сособственнику, так и постороннему гражданину.

Покупателю необходимо уточнить законность нотариальной доверенности. Для этого нужно проверить документ на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Зачастую продавцы передают полномочия одному из сособственников. В такой ситуации необходимо уточнить, наделили ли совладельцы его правом получения денежных средств за долю в квартире.

Правила оформления контракта купли-продажи долей в квартире при двух продавцах

Два продавца могут продать доли в квартире одновременно. В этом случае можно получить за жилье среднюю рыночную цену.

Особенности продажи квартиры 2 продавцами:

  1. Каждый из продавцов должен иметь право собственности, оформленное надлежащим образом.
  2. Если доли продаются одновременно одному покупателю, то нотариальное удостоверение не требуется. Исключение составляет ситуация, когда одним из продавцов является несовершеннолетний гражданин.
  3. Если доли продаются одновременно двум разным покупателям, то необходима нотариальная заверка контракта.
  4. Если 2 доли продаются третьему сособственнику, то возможно оформление трехстороннего договора. При этом каждый из совладельцев-продавцов продают свою долю индивидуально. Объединение их для продажи не предусмотрено.

Пример. Сергей и Владимир получили в наследство квартиру. Каждый из них был собственником ½ доли. Общая стоимость объекта составила 2 000 000 р. Чтобы не потерять в деньгах, они решили одновременно продать доли. Жилое помещение выкупила Карина. Она перевела в счет оплаты по 1 000 000 р. на банковский счет каждого из братьев.

Важно! Если договор купли-продажи носит нотариальную форму, то государственная регистрация должна быть осуществлена в течение 1 дня. Поэтому с 2019 года обязанность по передаче документов возложена на нотариуса.

В договоре обязательно прописываются данные каждого покупателя (Ф.И.О., паспортные данные и адрес регистрации). Каждый из них должен самостоятельно поставить подпись на документе.

Если от лица одной из сторон выступает представитель, то его данные также включаются в контракт. Обязательным условием является наличие нотариальной доверенности.

Образец контракта купли-продажи долей в квартире двумя продавцами двум покупателям

Обязательным условием является необходимость указания данных в договоре каждого собственника и покупателя.

При продаже квартиры по долям двум покупателям в документе указывается:

  • название договора;
  • населенный пункт, в котором оформляется документ;
  • дата заключения контракта;
  • данные каждого продавца (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
  • информация о представителе (при наличии);
  • реквизиты доверенности;
  • данные каждого покупателя (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
  • информация о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира);
  • величина продаваемых долей;
  • стоимость каждой доли отдельно;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • информация о передаче объекта (если отдельный акт приема-передачи не составлялся);
  • данные о наличии/отсутствии аванса, задатка;
  • отвестветственость за нарушение условий договора;
  • подписи сторон.

Образец договора купли долей в квартире двумя покупателями

Важно! Договор купли долей квартиры двумя покупателями у двух продавцов обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Образец договора купли-продажи долей в квартире двумя продавцами одному покупателю

С 2019 года договор продажи долей в квартире, если они составляют в сумме целую квартиру, не подлежит нотариальной регистрации.

Контракт должен включать следующую информацию:

  • наименование документа;
  • данные 1 продавца (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
  • аналогичные данные 2 продавца;
  • сведения о покупателе;
  • информация о наличии доверенностей;
  • данные о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж);
  • сведения о величине долей;
  • стоимость каждой доли отдельно;
  • данные о приеме-передаче квартиры;
  • порядок расчета с учетом задатка и аванса;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение документа;
  • подписи.

Образец контракта продажи квартиры двумя продавцами одному покупателю

Правила продажи квартиры по долям нескольким покупателям

Собственник имеет право продать квартиру одному покупателю или нескольким (по долям). Как правило, в качестве покупателей выступает семейная пара. Ситуации, когда в роли покупателей выступают посторонние граждане встречаются редко. Однако закон не запрещает такие сделки.

Важно! Как показывает рынок недвижимости, стоимость квартиры целиком выше, чем сумма стоимости долей. Поэтому целесообразно найти покупателей на квартиру в целом.

Через договор

Распространенным вариантом продажи квартиры является оформление договора купли-продажи. Для проведения сделки собственники должны подготовиться.

Порядок действий:

  1. Достижения согласия всех сособственников на продажу квартиры.
  2. Достижения согласия относительно цены объекта.
  3. Подбор покупателей.
  4. Оформление договора.
  5. Нотариальное удостоверение документа.
  6. Государственная регистрация.
  7. Получение выписки из ЕГРН – для покупателя.
  8. Оформление декларации и оплата налога – для продавца.

Перечень документов

Список документов для продажи квартиры нескольким продавцам включает:

  • гражданский паспорт каждого собственника;
  • выписка из домовой книги;
  • сведения об отсутствии долгов по квартплате;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • реквизиты банковского счета каждого продавца (если денежные средства должны быть переведены на счет);
  • правоустанавливающий документ каждого собственника;
  • согласие супругов на сделку (если объект был куплен в период брака).

Если одним из продавцов является несовершеннолетний, то необходимо получить согласие районного отдела опеки и родителей. Мать и отец должны подать совместное заявление в отдел опеки. Закон не требуется представления от родителей несовершеннолетнего нотариальной доверенности.

Важно! Согласие отдела опеки на сделку не требуется, если несовершеннолетний выступает в качестве покупателя. Его интересы представляет родитель или опекун. Если ребенок достиг 14 лет, то от представителя требуется только согласие на сделку.

От покупателя требуются следующие данные:

  • гражданский паспорт каждого покупателя;
  • свидетельство о рождении малолетнего покупателя;
  • согласие супруга на сделку (если покупка совершается за счет совместных средств).

Нотариальное удостоверение

Если в сделке участвует несколько покупателей, то обязательно потребуется обращение в нотариальную палату. Удостоверение договора значительно увеличит расходы, зато обезопасит продавца и покупателя. В [current_date format=’Y’] году оспорить контракт, удостоверенный нотариально, практически невозможно.

Расходы на нотариуса в 2021 году составляют:

  • 0,5% от суммы сделки – госпошлина;
  • от 10 000 р. – в качестве оплаты за правовые и технические услуги.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на нотариусов. Если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то специалист самостоятельно передает документы на регистрацию в течение 24 часов.

Расходы на регистрацию возлагаются на покупателя. каждый из новых владельцев должен оплатить 2 000 р. Закон не освобождает от уплаты несовершеннолетних и недееспособных граждан. Исключение предусмотрено только для инвалидов 1 группы.

Правила оплаты налогов

Обязанность по оплате налогов возлагается на продавца. Он обязан оплатить 13% от суммы сделки.

Закон предусматривает следующие исключения:

  1. Квартира была получена в наследство или дар более 3 лет назад.
  2. Квартира была куплена более 5 лет назад.
  3. Стоимость жилого помещения меньше 1 000 000 р.

Закон не предусматривает возможность освобождения от налогов для граждан, которые не являются нерезидентами РФ. Они должны выплатить налог вне зависимости от ситуации.

Перед оплатой налога необходимо подготовить налоговую декларацию. Документ может быть подготовлен самостоятельно или через специализированную организацию. Как правило, они осуществляют деятельность в территориальной близости от каждого отделения ИФНС.

Альтернативным вариантом является обращение к налоговому юристу. Специалист поможет сделать правильные расчеты.

Декларация подается в ИФНС по месту постоянной регистрации продавца. Документ направляется до 01.04 следующего года. В течение 30 дней необходимо оплатить налог.

Через суд

Принудить посторонних граждан к выкупу квартиры через суд возможно только в одном случае. Если стороны заключили предварительный договор, но одна из сторон незаконно уклоняется от оформления основного контакта.

В такой ситуации невиновная сторона может обратиться в суд. Для этого необходимо соблюдения следующих условий:

  1. Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) был заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию.
  2. Прошел срок заключения основного контракта, который предусмотрен в предварительном договоре.
  3. Если срок в предварительном договоре не указан, то с момента заключения должно пройти 12 месяцев.
  4. С момента окончания срока предварительного контракта прошло не более 6 месяцев.
  5. Сторона, заявившая иск, неоднократно принимала меры к заключению договора.
  6. В качестве доказательства истец предоставляет выписку из ЕГРН о том, что предварительный договор был заключен надлежащим образом.

Если заявитель не направлял письменные уведомления, не совершал звонки с просьбой оформить основной договор, то суд откажет в понуждении к заключению сделки.

В случае гибели одной из сторон (одного из продавцов или покупателей), второй участник может отказаться от заключения договора. При обращении другой стороны в суд необходимо доказать, что у ответчика резко изменилась жизненная ситуация.

Судебная практика

Как правило, продажа жилья – это добровольная процедура. Поэтому судебная практика в данных вопросах связана со следующими вопросами:

  1. Оспаривание сделки.

Пример. Виктория обратилась в суд и иском об оспаривании сделки купли-продажи квартиры. Жилье находилось в личной собственности ее дедушки. Мужчина 85 лет продал квартиру внуку соседей и его жене. Стоимость жилья не соответствовала рыночной. Девушка представила в суд доказательства, что дедушка длительное время принимает сильнодействующие препараты. Которые снижают возможность рационального мышления. Медицинская экспертиза подтвердила, что при оформлении контракта мужчина не осознавал последствия действий. Суд признал сделку недействительной. Так как на счетах мужчины денежные средства отсутствовали, то оплата была взыскана с пенсии владельца.

  1. Понуждение к совершению сделки.

Пример. Максим и Илья решили продать жилое помещение, которое досталось им в наследство от бабушки. Владельцы оформили предварительный договор с семейной парой. Покупатели сначала согласились на покупку, но потом решили купить квартиру дешевле. Через год Максим и Илья обратились в суд. Они желали обязать покупателей заключить основной договор. Однако суд принял сторону продавцов и в удовлетворении иска отказал. Причиной стало отсутствие доказательств того, что продавцы принимали активные действия к оформлению сделки. Дополнительно их обязали вернуть аванс.

Покупка жилья от двух продавцов или двумя покупателями является популярной сделкой. Однако это не становится гарантией ее безопасности. В процессе подготовки к заключению договора целесообразно подключить юриста. В отличии от риелтора он поможет проверить юридическую чистоту сделки. Если вы находитесь в процессе подготовки к покупке квартиры, то получить юридическую консультацию можно прямо на сайте. Опишите ситуацию в форме связи. Дежурный юрист свяжется с вами.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Владельцы отказывают каждому второму арендатору

Самоизоляция внесла серьезные изменения в поведение участников рынка долгосрочной аренды. Собственники квартир перестали быть столь лояльными, как во время карантина, отказывая в заселении в половине случаев. Арендаторы после самоизоляции стали чаще заводить домашних питомцев. Проще всего найти квартиру семье с детьми, а «удаленщики» теряют доверие рантье из-за повышенной мобильности. Об этих и других изменениях в сегменте рассказали эксперты сервиса «Сдай/Сними» на Циан.

Как считали:

Сервис «Сдай/Сними» на Циан предназначен для прямой аренды квартир между собственниками и арендаторами. Потенциальные наниматели заполняют анкету, где указывается семейное положение, состав проживающих, наличие детей, домашних животных, сферу деятельности. На основе данных в заявке собственник принимает решение о заселении. Для дальнейшего отчета было проанализировано более 10 тыс. анкет от клиентов, планирующих арендовать квартиру в столице.

  1. Во время самоизоляции собственники квартир готовы были заселить 7 из 10 потенциальных арендаторов. После снятия ограничений — только половину, остальные получают отказ.
  2. Снимает квартиру в одиночку почти треть всех арендаторов. После самоизоляции доля планирующих арендовать жилье вдвоем выросла с 52 до 58%.
  3. Завершение самоизоляции как повод жить вместе: после длительного карантина доля пар, официально не зарегистрировавших отношения, но планирующих снимать квартиру вместе, выросла с 23 до 32%.
  4. Арендодатели — за официальный брак: положительное решение получают 49% неженатых пар и 58% официально расписанных. Рейтинг идеальных арендаторов, по мнению рантье: семьи и одинокие арендаторы (55% одобренных заявок), неженатые пары (49%), не родственники — друзья, знакомые (44%).
  5. Из 10 потенциальных квартиросъемщиков восемь не имеют детей. Шансы на аренду квартиры резко снижаются с появлением третьего ребенка в семье. В целом к арендаторам с детьми собственники более лояльны, чем к бездетным клиентам.
  6. После самоизоляции арендаторы массово стали заводить домашних питомцев: доля таких клиентов выросла с 12 до 27%. Менее половины собственников готовы заселить таких арендаторов (47%).
  7. «Удаленщики» теряют доверие рантье из-за повышенной мобильности. Несмотря на высокие зарплаты, у специалистов IT-сферы теперь меньше шансов на заселение.
  8. Арендаторы переезжают в спальные районы, но жить за МКАД отказываются.

Чем больше удаленки, тем лояльнее арендодатели

Объявленный в конце марта 2020 года режим самоизоляции привел к снижению доходов многих жителей столицы, среди них были и арендаторы, отказавшиеся от дальнейшего проживания в прежнем объекте. Одни стали искать более доступные и бюджетные варианты, другие переехали к родственникам, в том числе и вовсе уехали в другие регионы. Это коснулось и сотрудников на удаленке, которым во время самоизоляции уже не имело смысла переплачивать за квартиру в центре рядом с офисом.

По подсчетам сервиса «Сдай/Сними» на Циан, массовый отказ от дальнейшей аренды способствовал росту лояльности собственников квартир. В апреле 2020 года (первый месяц самоизоляции) 65% желающих арендовать жилье получили согласие от собственника на аренду. В мае и июне, когда также действовали ограничительные меры, положительное решение по заселению принималось в отношении 63% потенциальных арендаторов.

После отмены карантина, когда столичные компании постепенно стали возвращаться к привычному формату работы, арендодатели стали снова строже оценивать потенциальных арендаторов. В июле доля положительных решений снизилась сразу на 11 п. п. — до 52%. А в сентябре был обновлен новый минимум — только 47% арендаторов подходили собственникам квартир для заключения договора аренды.

В октябре 2020 года, когда компании снова были обязаны перевести как минимум 30% сотрудников на удаленку, арендодатели также стали лояльнее: 57% потенциальных арендаторов получили положительное решение.

Таким образом, чем больше сотрудников находятся на удаленке, тем лояльнее собственники квартир под сдачу. Однако, несмотря на рост конкуренции, рантье не готовы снижать планку и соглашаться на первого же обратившегося жильца ради скорейшего заселения. Примерно треть потенциальных арендаторов все равно получают отказ, даже когда спрос минимален.

Доля потенциальных арендаторов, получивших положительное решение от собственников квартир, Москва

По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан

Снимать квартиру по одному стали реже, вдвоем — чаще

В период самоизоляции (апрель — июнь 2020 года) 29% всех потенциальных арендаторов планировали жить в съемной квартире в одиночку. После снятия ограничений (июль–октябрь) доля одиноких арендаторов снизилась в среднем до 27%.

Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% — после. В сентябре 2020 года отмечен абсолютный максимум по доле заявок на аренду квартиры вдвоем (66% от общего количества).

Сколько человек будут жить в арендованной квартире

По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан

Завершение самоизоляции как повод жить вместе

После снятия ограничительных мер на рынке аренды существенно увеличилось количество пар, желающих совместно арендовать квартиру после вынужденной разлуки. Доля таких потенциальных арендаторов выросла с 23 до 35% (среди тех, кто планирует жить вдвоем). Одновременно доля пар, официально зарегистрировавших брак (семьи без детей), снизилась с 66% во время самоизоляции до 57% после снятия ограничительных мер. Субсидирование ставки по ипотеке способствовало оттоку спроса семейных пар на рынок купли-продажи, а кто-то, напротив, не смог сохранить отношения после нескольких месяцев постоянного пребывания вместе. Еще примерно десятую долю рынка аренды занимают несемейные арендаторы (друзья/знакомые и т. д.).

Кто планирует снимать квартиру вдвоем

Что делать, если арендатор отказывается освобождать арендованное помещение?

Арендатор отказывается от подписания договора аренды магазина на новый срок и отказывается освобождать помещение, не оплачивает аренду и коммунальные платежи. Действие старого договора закончилось 31.10.17г. (без возможности пролонгации). В моем экземпляре нового договора имеется роспись продавца о получении экземпляра договора от 01.11.17г. – это единственная отметка со стороны Арендатора.

Новый договор содержит абсолютно все те же условия, что и предыдущий, кроме срока аренды -вместо 11 мес., я указал 2 мес. Это изменение было вызвано регулярными задержками по оплате аренды и коммунальных платежей, а так же информацией от поставщиков Арендатора о его неплатежеспособности.

На настоящий момент просрочка по арендной плате составляет 2 месяца. Задолженность по коммунальным платежам я погасил самостоятельно, дабы избежать санкций от энергоснабжающих организаций.

Мои заказные письма (с уведомлением о вручении) на домашний адрес Арендатора и на адрес магазина с просьбами погасить задолженность и освободить помещение возвращаются с пометкой «от получения отказался». Продавцы отказываются ставить отметку на моих письмах в получении.

Подскажите, что предпринять, чтобы освободить помещение? Каков порядок действий? Возможно ли через суд затем взыскать стоимость аренды и коммунальных платежей, если новый договор Арендатором не подписан, а действие старого закончилось 31.1017г. (пролонгация не предусматривалась).

1. Категория товара Арендатора – хозтовары, электротовары и стройматериалы;

2. Есть возможность заблокировать вход в магазин.

3. Имеются кассовые и товарные чеки, подтверждающие деятельность Арендатора.

С уважением, Андрей

Спасибо огромное за профессилнальные ответы и моральную поддержку!

05 Января 2018 00:19

    задолженность по коммунальным платежам, коммунальные платежи, энергетик, Арендатор нарушает договор аренды, Арендатор не платит по договору, Арендаторы, Арендодатель нарушил договор аренды
  • Поделиться

Ответы юристов ( 5 )

  • 7,4 рейтинг
  • 6379 отзывов

В Вашем случае вопрос можно решить только в судебном порядке. Обращайтесь в Арбитражный суд.

ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

спасибо, Елена! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход – технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне. отключить теплосабжение, электричество и воду – невозможно – магазин находится в жилом доме.

с уважением, Андрей

  • 10,0 рейтинг
  • 6123 отзыва эксперт

и отказывается освобождать помещение, не оплачивает аренду и коммунальные платежи.

Да, это возможно через суд.

Суд в вашей ситуации будет арбитражный, по общему правилу по местунахождения ответчика, если иное вашим договором не предусмотрено.

Если сумма до 500.000 р то может быть упрощенный порядок рассмотрения в рамках апк- без вызова сторон, просто по документам если ни одна сторона не заявит ходатайство о рассмотрении в общем порядке.

Выдача судебного приказа тут думаю врятли может быть так как требования ваши все таки надо доказывать

Статья 229.2. Дела приказного производства
(введена Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ)

Судебный приказ выдается по делам, в которых:
1) требования вытекают из неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и основаны на представленных взыскателем документах, устанавливающих денежные обязательства, которые должником признаются, но не исполняются, если цена заявленных требований не превышает четыреста тысяч рублей;
2) требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта, если цена заявленного требования не превышает четыреста тысяч рублей;
3) заявлено требование о взыскании обязательных платежей и санкций, если указанный в заявлении общий размер подлежащей взысканию денежной суммы не превышает сто тысяч рублей.

На настоящий момент просрочка по арендной плате составляет 2 месяца. Задолженность по коммунальным платежам я погасил самостоятельно, дабы избежать санкций от энергоснабжающих организаций.

Был бы между вами договор аренды заключен- это было бы основанием для этого расторжения через суд.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В вашей же ситуации расторгать нечего- заявляете требовать от взыскании средств так как они пользовались помещением ( главное это доказать- что обратно помещение по акту они вам не передали, продолжают им пользоваться) и требовать об освобождении помещений арендатором.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

и освободить помещение возвращаются с пометкой «от получения отказался

хорошо что вы их отправили — храните это письма у себя — при необходимости вскроете в суде прямо на заседании

Возможно ли через суд затем взыскать стоимость аренды и коммунальных платежей, если новый договор Арендатором не подписан, а действие старого закончилось 31.1017г. (пролонгация не предусматривалась).

то вы уже оплатили эти платежа не меняет ничего

2. Есть возможность заблокировать вход в магазин.

если это это прямо предусмотрено вашим договором

если это это прямо предусмотрено вашим договором

Тут речь о договоре который был заключен ранее.

Новый договор у вас не заключен.

Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.

Если договором не предусмотрено это — можно попробовать выйти через гк

Статья 328. Встречное исполнение обязательства
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

То есть он обязан оплачивать аренду, он этого не делает — вы приостанавливаете исполнение со своей стороны.

На счет смены замков- вы писали что он это сделал сам — проверьте договор аренды ( если это было в тот период) — обычно такие действия разрешены только с согласия арендодателя (чаще всего так пишут)

  • 9,8 рейтинг
  • 7648 отзывов эксперт

В моем экземпляре нового договора имеется роспись продавца о получении экземпляра договора от 01.11.17г. – это единственная отметка со стороны Арендатора.

При таком порядке заключения договор не был заключен вовсе, ведь получение продавцом экземпляра договора не говорит о его заключении арендатором, на Вашем экземпляре соответственно также не имеется его подписи, а значит в настоящее время у Вас нет оснований говорить о том, что договор был заключен на новый срок.

Вы, как собственник имущества вправе требовать освобождения принадлежащего Вам помещения владельцем магазина, в случае отказа добровольно это сделать, Вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Статья 304 Гражданского кодекса РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

спасибо, Елена! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход — технически возможно).

Законно, Вы собственник этого помещения и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, имеющийся у Вас договор не содержит подписи арендатора, а значит не был заключен и бывший арендатор пользуется помещением в настоящее время незаконно без оснований, иначе он мог бы ссылаться на договор аренды.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц

Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне… отключить теплосабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.

Все понесенные Вами расходы, как за пользование помещением, так и по оплате коммунальных услуг предоставляемых магазину в период его работы при чем на незаконных условиях, Вы вправе взыскать с владельца магазина в судебном порядке.

спасибо, Иван! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход – технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду – невозможно – магазин находится в жилом доме.

с уважением, Андрей

спасибо, Иван! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход – технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду – невозможно – магазин находится в жилом доме.

с уважением, Андрей

спасибо, Иван! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин

Я выше указал свою позицию, считаю, что в данной ситуации с Вашей стороны, как собственника помещения вполне — законна, каких-либо других оснований для признания действий такого характера со стороны собственника неправомерными, другими лицами в настоящее время не имеется.

  • 10,0 рейтинг
  • 1964 отзыва эксперт

Да, придётся обращаться в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Также имейте в виду, что за всё то время, которое арендатор не освобождает помещение, он должен будет заплатить Вам арендную плату, а также возместить убытки (в том числе коммунальные платежи):

Статья 622 ГК РФ Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход — технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.

Законно. Более того, Вы имеете право удерживать имущество арендатора до момента, как он погасит свои долги перед Вами.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Статья 359 ГК РФ Основания удержания

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

  • 1571 ответ
  • 680 отзывов

Александр, добрый вечер.

законна ли будет блокировка входа в магазин

Полагаю, что да и вот пример судебной практики в подтверждение этого http://www.garant.ru/products/.

В подобных случаях суды часто делают вывод о том, что опечатывание собственником (арендодателем) принадлежащего ему помещения и прекращение доступа арендатора в помещение является способом самозащиты гражданских прав, которая допускается законом.

При этом ссылаясь на следующее

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем самозащиты права.

Одним из способов самозащиты нарушенных прав является приостановление исполнения встречного обязательства (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со ст 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды связывают обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы со встречным обязательством арендодателя по предоставлению и обеспечению беспрепятственного пользования арендуемым помещением и признают за арендодателем право ограничить доступ в помещение вследствие неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся

На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.

Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) “О введении режима повышенной готовности”. В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.

Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.

Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.

Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.

Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.

Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.

Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.

Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.

1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки. Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю. Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа. Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем. В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба. Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта. Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры. Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона. Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время. Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества. Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество. Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя. Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества. Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что со бственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет. В ладелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня. Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном. Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору. Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий. Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей. Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя. Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель. Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы. Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения. Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора. Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора. Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели. При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией. Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры. При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества). Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист.

Меня выгоняют из арендуемого офиса. Что делать?

Юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

  • Начинающим
  • Бизнес и закон
  • Юридические вопросы
  • Колонки
  • Стартап

Между владельцами бизнеса и собственниками помещений нередко возникают конфликты, в результате которых собственник может потребовать освободить помещение. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и сам арендодатель.

Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда.

Как себя вести в такой ситуации рассказывает Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via.

Вы узнаете:

Как защититься от выселения?

Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений.

В договоре желательно четко обозначить следующие условия:

  • порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
  • порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
  • случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
  • возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
  • разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.

Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?

Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например:

  • передача в субаренду;
  • перепланировка или установки неотделимых улучшений;
  • изменение декоративного облика входной группы;
  • установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе.

При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.

Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды?

В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например:

  • получение более выгодного предложения от третьей стороны;
  • блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы;
  • несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации;
  • резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.

В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий.

Как правильно вести досудебные переговоры?

В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата.

При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата.

В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?

Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам.

Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:

  • арендатор сам нарушил договор аренды;
  • арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
  • у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы;
  • в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения.

Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать?

Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора.

Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо:

  • в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи;
  • постараться заснять процесс передачи на фото или видео;
  • ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре.

Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы.

Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки?

Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение.

Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:

  • указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение;
  • указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению;
  • предложить способ разрешения конфликта.

Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.

Как подготовиться к судебному процессу с собственником?

Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.

Обычно он выглядит примерно так:

  • документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением;
  • документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить);
  • документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
  • документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю.

Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта.

Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?

Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях.

Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду.

Материалы по теме:

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Читайте также:  В кадастровом паспорте обнаружена ошибка

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию