Продажа дома в ипотеку документы

Оформление сделки по покупке и продаже квартиры в ипотеку: какие документы нужны?

Если со взятием ипотечного займа и переоформлением прав у заемщиков чаще всего не возникают проблемы, то с процедурой покупки или продажи вторичного жилья все не так однозначно. Вопросы вызывает чаще всего не столько сама процедура, сколько бумаги, требуемые для ее проведения. Что нести, на что обратить внимание, как их составить и заверить? Для этого мы написали в настоящей статье полную инструкцию по всему, что касается документооборота процедуры купли-продажи квартиры по ипотеке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Какие бумаги нужны будущему собственнику для покупки ипотечного жилья?

Перечень документов для покупки квартиры в ипотеку обширен, и это может на первых порах испугать тех заемщиков, кто сталкивается с куплей-продажей квартиры по ипотеке впервые:

  1. Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ или иного документа, удостоверяющего личность всех участников сделки — если в процедуре участвуют поручители и/или созаемщики, им тоже понадобится предоставить паспорт. Личные данные затем вносятся в предварительный договор купли-продажи. Оригинал нужен только для того, чтобы стороны сделки убедились в неподложном характере копий документов — их возвращают обратно, а копии забирают.
  2. Нотариальное согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку. Без согласия супруга ни банк, ни продавец жилья не смогут удачно завершить сделку, т. к. приобретение недвижимости в ипотеку — финансово обременительное в долгосрочной перспективе мероприятие. Составлять его необходимо у нотариуса, там же документ должен быть заверен.

В бумаге должны быть указаны:

  • паспортные данные супругов;
  • номер свидетельства о регистрации брака и указание адреса конкретного ЗАГСа, в котором происходила регистрация;
  • фраза о том, что супруг полностью согласен на приобретение недвижимости в ипотеку;
  • в самом конце должен быть абзац со следующим смыслом: «Нотариус прочитал окончательную версию документа вслух».
  • Предварительный ипотечный договор, по-другому называемый «Проект договора об ипотеке». Его составляют и выдают сотрудники банка-кредитора.
  • Копия свидетельства о регистрации брака. Оригинал можно получить в ЗАГСе, в котором регистрировались супруги.
  • Предварительный договор купли-продажи, способный защитить всех участников сделки от возможных в будущем претензий друг к другу. Составляется самостоятельно или с помощью нотариуса.
  • Самостоятельно взять выписку из домовой книги о квартире продавца, чтобы исключить возможность обмана со стороны продавца: если он попытается скрыть факт проживания в квартире людей, не указанных в договоре, выписка из домовой книги минимизирует данный риск. Покупатель может взять ее или в управляющей компании дома, или через официальный сайт Госуслуг.
  • Выписка с банковского счета, чек об аренде банковской ячейки или любой другой подходящий документ, указывающий на наличие средств для оплаты первоначального взноса. Выдают данные документы в банке, где открыт счет или арендована ячейка.
  • Именно покупатель, а не продавец, занимается проведением оценки приобретаемой недвижимости. Отчет о проведенной оценке является обязательным документом для покупки квартиры в ипотеку (ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Заемщику желательно обращаться к аккредитованным банком компаниям, тогда в течение 3-5 рабочих дней он получит отчет, который гарантированно будет принят банком.
  • Если покупатель желает, чтобы одним из собственников квартиры стало несовершеннолетнее лицо, понадобится предоставить разрешение органов опеки на покупку квартиры в ипотеку. Для получения разрешения в территориальные органы опеки нужно подать следующие документы на рассмотрение:

    • заявление родителей или опекунов ребенка (заполняется в там же, в отделении органов опеки);
    • запрос нотариуса о наличии разрешения на регистрацию сделки — запрос должен быть в письменном виде с подписью нотариуса;
    • документы, указывающие на отсутствие задолженности по коммунальным услугам в приобретаемой квартире;
    • выписка из ЕГРН о приобретаемом жилье, а также тех. паспорт, выписку из домовой книги, отчет о проведении оценки;
    • справка налогового органа о наличии или отсутствии долгов по обязательному налогу на недвижимость;
    • предварительный ипотечный договор (проект) на покупку указанной в заявлении квартиры.

    После рассмотрения данных документов уполномоченное органами лицо проводит беседу с представителями ребенка, выяснят преследуемые ими цели. Если он посчитал, что у опекунов нет корыстных или скрываемых мотивов, в течение пятнадцати дней родители получают постановление о результате рассмотрения.
    Таким образом, вопрос, какие документы нужны, чтобы купить квартиру в ипотеку, достаточно сложный.

    • Как правильно составить договор купли-продажи?
    • Как происходит сделка по переуступке прав?
    • Можно ли и как продать квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке и ВТБ-24?

    Список необходимой документации от владельца недвижимости при её продаже

    Пакет документов от продавца для продажи квартиры по ипотеке также достаточно обширен.

    1. Все собственники жилья должны предъявить покупателю оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность. Документы не должны быть связаны с профессиональной деятельностью. Как правило, наиболее приемлемым вариантом является внутренний паспорт РФ.
    2. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (совместно нажитой собственности). Если собственниками является не только супруги, письменное согласие необходимо получить от всех. Порядок оформления документа см. выше.
    3. Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт. Его можно получить в органах Росреестра (Кадастровой Палате), Многофункциональном Центре или через сайт Госуслуги.
    4. Выписка из домовой книги с информацией о гражданах, прописанных в квартире продавца.
    5. Технический паспорт вместе с поэтажными планами и экспликацией. Если документов у продавца нет, их необходимо получить, обратившись в Бюро Технической Инвентаризации БТИ — в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301. Технический паспорт выдается только заявителю лично в руки.
    6. Справка по форме № 1, в которой указано отсутствие долгов по коммунальным услугам.
    7. Если одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, также потребуется разрешение органов опеки на продажу недвижимости (см. выше).
    8. Банковское руководство или покупатель недвижимости, при наличии серьезных подозрений, могут потребовать также справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, указывающую на общую вменяемость и дееспособность продавца. В ней должна содержаться информация о постановках на учет, если таковые были.

    На что следует обратить внимание при оформлении сделки?

    У покупателя могут быть две основных рискованных ситуации:

    1. Документы, предоставленные продавцом, могут быть подложными или фальшивыми.
    2. Продавец может скрывать часть данных, крайне важных для итоговых результатов сделки.

    Соответственно, при подготовке и оформлении документов при купле-продаже ипотечной квартиры покупателю нужно обращать особенное внимание на поведение продавца: старается ли он честно и в срок выполнить свои обязательства, предоставляет ли он в независимости от жизненных обстоятельств полный пакет документов? Некоторые продавцы могут ссылаться на «рабочий аврал» или иные вещи, которые ему якобы дают право предоставлять не весь пакет документов. Если продавец ведет себя именно так, это хороший повод задуматься о его благонадежности.

    Для полной безопасности покупателю необходимо самостоятельно получить документы о квартире из полномочных органов, когда это возможно. Так, например, выписку из домовой книги или выписку из ЕГРН может сделать любой человек — нужно лишь указать точный адрес недвижимости и оплатить небольшую пошлину за изготовление документов. Так можно себя обезопасить от возможного подлога со стороны продавца.

    В свою очередь продавец может рисковать тем, что покупатель постарается сокрыть данные о своем реальном финансовом состоянии. Если так, продавец рискует не получить первоначальный взнос, что по состоянию на 2018 год составляет от 200 до 800 тысяч рублей и больше. Для этого нужно настоятельно требовать, чтобы покупатель предоставил выписку со счета с указанием содержащихся на нем денежных средств. На выписке должна быть подпись сотрудника банка и официальная печать организации.

    Какие еще риски могут подстерегать продавца и покупателя при купле-продаже квартиры в ипотеку и жилья, находящегося в ипотеке, мы рассказывали здесь.

    Что стоит проверить?

    Обеим сторонам сделки нужно обращать внимание на:

    • Даты документов, предоставляемых сторонами. Так, например, по апелляционному определению от 16.09.2014 по делу № 33-7616/2014 Новосибирский облсуд установил, что выписка из ЕГРН, хотя срок ее действия нормативами не ограничен, все же должна быть «взята в разумные сроки», то есть максимум за месяц до совершения сделки. Выписка из домовой книги действительна от двух до четырех недель, в зависимости от выдавшего ее органа. Если даты устаревшие, это серьезный повод задуматься.
    • На всех документах должны присутствовать подписи сторон, а в документах от юридических лиц — официальная печать организации.
    • Документы, полученные из полномочных органов (например, разрешение органов опеки на приобретение недвижимости в ипотеку), должны иметь заранее установленную форму, в противном случае документы нелегитимны.

    Покупателю дополнительно нужно обратить внимание на технический паспорт. Дело в том, что продавец может попытаться скрыть от покупателя данные, снижающие стоимость жилья — например, факт проводимых ранее и незарегистрированных перепланировок. Покупателю нужно сверить отчет о проведенной оценке и тех.паспорт. Если выяснится из отчета, что была произведена перепланировка, а в тех.паспорте этого нет — стоит задуматься об общей честности продавца.

    В свою очередь продавцу нужно обратить особенное внимание на проект договора об ипотеке, предоставляемый покупателем. Все данные должны сходиться с паспортом покупателя.

    Таким образом, документы, предоставляемые в рамках купли-продажи недвижимости по ипотеке, не должны вызывать испуга у сторон сделки, ведь их совсем нетрудно взять, а где нужно — нотариально заверить. Ведь в конечном итоге только ответственный подход позволит грамотно и успешно провести всю сделку.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Инструкция по покупке дома без посредников

    На что обратить внимание при покупке дома

    Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

    Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

    1. Разрешение на строительство;
    2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
    3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
    4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
    5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
    6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

    Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    Порядок действий при покупке дома с земельным участком

    1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
    2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
    3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
    4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
    5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
    6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

    Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

    Как правильно составить договор купле-продажи дома

    Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

    1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
    2. Подписывают договор на каждой странице;
    3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
    4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
    5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
    6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

    Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

    Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

    С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

    Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

    Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

    Какие расходы при самостоятельной покупке дома

    1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
    2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
    3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

    10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

    Как дистанционно оформить покупку дома

    1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
    2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
    3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
    4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
    5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
    6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

    1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

    Какие риски при самостоятельной покупке дома

    Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

    • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
    • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

    Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

    Выводы

    Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

    1. Выбрать район проживания;
    2. Изучить порядок цен;
    3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
    4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
    5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
    6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
    7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
    8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

    Кроме того, будьте готовы:

    1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
    2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
    3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
    4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

    Список документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году

    Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

    Особенности продажи жилых домов

    Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

    • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
    • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
    • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

    Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

    Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

    • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
    • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
    • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

    Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

    Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

    Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

    Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

    1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
    2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
    3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

    Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

    Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

    Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

    Документы для продажи квартиры в ипотеку

    При покупке квартиры через ипотеку требуется собрать объемный пакет документов. Что включается в обширный перечень, и где взять каждую из бумаг? Рассмотрим пакет бумаг на примере требований к заемщикам крупнейшей банковской организации России.

    Документы для продавца квартиры по ипотеке Сбербанка

    Есть два перечня документов при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка: обязательный и дополнительный. Рассмотрим оба варианта.

    Важно! Сбербанк отличается повышенными требованиями к предоставляемым сведениям. Он может запросить бумаги, не требуемые другими банками (например, архивную выписку с прописанными в жилье гражданами).

    Обязательные бумаги

    Список документов, необходимых при продаже квартиры в ипотеку:

    • Паспорта взрослых собственников-продавцов жилья. При наличии несовершеннолетнего владельца, не достигшего 14 лет, требуют его свидетельство о рождении. Если ему от 14 до 18 лет, то нужны паспорта его и одного из родителей.
    • Правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности/выписка из Росреестра.
    • Договор основания. Прежний договор купли-продажи, доказывающий законность нынешней продажи квартиры. Копию бумаги заказывают в МФЦ.
    • Заверенный нотариально договор купли-продажи. Если по каким-то причинам вы не можете его найти, то потребуется процедура восстановления договора купли-продажи .
    • Оригинал вместе с копией согласия органов опеки и попечительства. Они нужны при наличии среди совладельцев жилья до 18 лет. Когда несовершеннолетние только прописаны, то согласие не требуется.
    • Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу жилья.
    • Свидетельство о разводе/браке – нужно чтобы подтвердить фамилию, доказать, что имущество совместно нажитое.
    • Доверенность, заверенная нотариусом – когда продажа происходит через доверенного человека.

    Дополнительный перечень

    Ниже описаны документы продавца на квартиру в ипотеке, относящиеся к разряду необязательных, однако Сбербанк может их потребовать:

    • Справка о составе семьи/выписка из домовой книги/справка о прописанных людях – разные названия одной бумаги. Банкам требуется обычная форма, не архивная.
    • Справки об отсутствии долгов по различным видам коммунальных платежей: газ, свет, вода. Интернет, кабельное телевидение, домофон иногда не требуются потенциальным покупателям, поэтому предоставляются расторгнутые договора с обслуживающими компаниями. Они являются доказательством отсутствия задолженности по перечисленным выше услугам.
    • Тех. паспорт на жилье. По его графической части банк может узнать об отсутствии неузаконенной перепланировки.
    • Справки из диспансеров: психологического и наркологического. Сбербанк может потребовать сведения о проведенном освидетельствовании, доказывающем адекватность продавца.
    • Выписка из ЕГРН. Позволяет покупателям и банку узнать о существующих обременениях на жилье – арест, залог, ипотека.
    • Оценка стоимости жилья. Заказывается самим банком, чтобы определить точную цену квартиры.
    • Справка об отсутствии долгов по налогу на жилье. Требуется покупателям. Запрашивается крайне редко.

    Как быть, если у покупателей не только ипотека, но еще и материнский капитал?

    Основной перечень документов нужен такой же. Единственное отличие – сведения о финансовом лицевом счете. Он открывается, чтобы перечислить средства материнского капитала из ПФР, «на руки» они не выдаются.

    Важно! Лучше «завести» счет в том же банке с ипотекой – так не будет комиссии за перевод полной суммы за квартиру.

    Какие же документы предоставляют покупатели?

    Со стороны покупателей также необходим определенный перечень документов. Рассмотрим все:

    • Паспорта покупателей.
    • Заявление на ипотеку. В нем указываются все данные покупателя.
    • Предварительный договор купли-продажи жилья. Служит гарантией банку, что сделка обязательно состоится.
    • Расписка в получении задатка. Аванс отдается покупателями продавцу. После чего составляется от руки расписка. Затем она отдается в банк.
    • Заявление от созаемщика или поручителя – людей, выступающих гарантами перед финансовым учреждением.
    • СНИЛС.
    • ИНН.
    • Бумаги, подтверждающие платежеспособность заемщика – выписка о состоянии банковских счетов, справка с места работы с указанием дохода.
    • Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).
    • Свидетельство о браке/разводе, брачный контракт.
    • Выписка из банка, подтверждающая, что у покупателей наличествуют деньги на уплату первоначального взноса.

    Заключение

    Мы рассмотрели все документы для продажи квартиры, купленной через ипотеку. В разных банках требования отличаются, список может сильно варьироваться. Грамотный риэлтор поможет Вам собрать все бумаги, избавит от ошибок, возможных сложностей.

    Какие документы обязательно нужно проверить при покупке дома с земельным участком

    Отправим материал на почту

    • Доверяй, но проверяй
    • Возможные спорные ситуации
    • Основные моменты
    • Возможно ли самостоятельно проверить участок на обременение
    • Заключение – коротко о главном

    Проекты домов

    • 4 комнаты
    • 2 санузла
    • 138² Общая площадь

    • 211² Общая площадь

    • 202² Общая площадь

    • 2 комнаты
    • 1 санузел
    • 63² Общая площадь
    • 6 x 6м Площадь застройки

    • 337² Общая площадь

    • 3 комнаты
    • 1 санузел
    • 87² Общая площадь

    • 266² Общая площадь

    • 130² Общая площадь

    • 10 комнат
    • 4 санузла
    • 290.5² Общая площадь
    • 13 x 11м Площадь застройки

    • 269² Общая площадь

    • 1 комната
    • 31² Общая площадь
    • 8 x 4м Площадь застройки

    • 3 комнаты
    • 1 санузел
    • 128² Общая площадь
    • 7 x 8м Площадь застройки

    • 6 комнат
    • 4 санузла
    • 482.4² Общая площадь
    • 20 x 16м Площадь застройки

    • 5 комнат
    • 2 санузла
    • 128² Общая площадь
    • 9 x 10м Площадь застройки

    • 1 санузел
    • 92² Общая площадь
    • 11 x 8м Площадь застройки

    • 202.83² Общая площадь

    • 233² Общая площадь

    • 543² Общая площадь

    • 4 комнаты
    • 2 санузла
    • 143² Общая площадь
    • 7 x 10м Площадь застройки

    • 201² Общая площадь

    В статье пойдет речь о том, какие документы нужно проверить при покупке дома с земельным участком, что становится причиной возникновения спорных моментов, приводящих к судебным тяжбам и к утрате собственности. Прочитав предложенный материал, каждый сможет выполнить проверку наличия существующих обременений, способных спровоцировать потерю крупных сбережений.

    Доверяй, но проверяй

    Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

    В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

    Возможные спорные ситуации

    Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

    Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

    Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья. Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной. Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

    Основные моменты

    Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.

    Желая приобрести загородный надел, важно детально изучать список документов:

    • Свидетельство, подтверждающее право собственности на дом, если таковой возведен на продающемся земельном наделе. Оно может быть представлено в виде акта, составленного комиссией при приемке жилья (нем должно быть зафиксировано, что объект полностью завершен и готов к проживанию, что его построил именно тот, кто продает жилье). Право собственности продавца способно возникнуть и по другим поводам. Например, после заключения сделки купли-продажи, или после дарения, мены. Тогда собственник должен предоставить потенциальному покупателю свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.
    • Технический паспорт владения участком. Это папка, внутри которой есть план домовладения с подробным описанием всех обозначений на нем, с перечислением имеющихся объектов, их назначения, с описанием технического состояния каждого строения. В паспорте обязательно указывается ценовая составляющая всех сооружений. Он выдается БТИ, расположенного там, где находится покупаемый земельный участок.
    • Технический паспорт каждого строения, находящегося в зоне собственности с подробным поэтажным планом.

    Каждое риелторское агентство, которое печется о своей репутации, держит в штате юриста, который знает, что проверить при покупке дома с участком, как установить наличие существующих обременений. Поэтому сотрудничество с такими организациями позволит обезопасить себя и сохранить собственные сбережения.

    Возможно ли самостоятельно проверить участок на обременение

    Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения. Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию. Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

    Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.

    Сервитут – это вид домовладения, при котором собственник пользуется чужим земельным участком. Он не имеет право его продавать, но может на земле прокладывать коммуникации, проводить водопровод, электричество, канализацию. У такого владельца может быть право проезда через чужой участок или использования его для проведения мелиорации своего надела. Продавать, имея статус сервитута, он не может.

    Долгосрочная аренда – еще один вид обременения. Многие владельцы, спешащие продать свой земельный надел, связаны договорными обязательствами. Договоры долгосрочной аренды не являются препятствием для продажи земли, и для ее наследования, зная об этом, недобросовестные собственники могут умолчать об имеющемся обременении, и заключить сделку с невнимательным покупателем. Тогда бремя ответственности полностью ложится на плечи нового хозяина. Обратите внимание! Тот, кто попадает в такую ситуацию, должен внимательно изучить договор аренды и попытаться договориться с арендатором при помощи найма квалифицированного юриста.

    Концессия – еще один вид обременения. Он предполагает наличие определенных ограничений по использованию здания, построенного на территории загородного земельного надела. Если существует договор концессии, нельзя будет потом в дальнейшем по своему усмотрению распоряжаться своим домовладением, переводить жилой фонд в нежилой, например, или делать обратное.

    Доверительное управление – передача имущества одного лица на договорных условиях другому лицу на неопределенный срок. Лицо, которое оформляет на себя доверительное управление, не имеет право продавать землю и все, что на ней построено, он способен только управлять недвижимостью и собственностью, делая это в интересах своего доверителя.

    Арест имущества и земли в большинстве случаев связан с наличием долговых обязательств. Его наложение производится в строгом соответствии с исполнительным листом, выданным судебной инстанцией. Имея подобное обременение, собственник не имеет права продавать участок, сдавать его в аренду, отчуждать имущество. Любое заключение таких сделок считается противозаконным.

    Существуют и другие виды обременений. Большая их часть связана с охраной конкретных объектов культуры. Все виды ограничений обязательно фиксируются в Росреестре. Запросить сведения можно, обратившись в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Без такой процедуры сделку купли-продажи земельного участка с домом трудно будет назвать безопасной. Оформить и послать запрос способно не только юридическое лицо, но и рядовой гражданин России.

    Для того чтобы осуществить желаемое, он может сделать запрос в электронном виде через официальный портал государственных услуг, отправить его через систему многофункциональных центров или отослать напрямую в территориальное учреждение Росреестра. В запросе необходимо указать кадастровый номер участка и точный адрес его расположения. Ответ заявитель получает в письменном виде. Если есть какие-либо обременения, в выписке будет содержаться перечень всей основной информации по запрашиваемому участку.

    Видео описание

    Видео рассказывает о том, как оформить выписку из ЕГРН в онлайн режиме:

    База ЕГРН обновляется в режиме реального времени, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, специалисты рекомендуют заказывать выписку непосредственно перед оформлением договора.

    Заключение – коротко о главном

    Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

    Еще немного внимания!

    Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН.

    Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.

    Ипотека на дом с земельным участком: условия и банки

    Последние изменения: Январь 2021

    Ипотека на покупку дома с земельным участком или его строительство отличается более высокими ставками, что связано с отнесением данных объектов к категории менее ликвидных, а значит, в случае проблем с платежами клиента, продать дом будет сложнее. Большинство ипотечных предложений рассчитано на приобретение квартир в новостройках или из вторичного фонда жилья.

    Перед тем, как планировать приобретение, рекомендуется заранее уточнить нюансы, которые ждут заемщиков в процессе согласования займа. Тщательный анализ актуальных программ от российских кредиторов поможет подобрать оптимальный вариант кредитования.

    Особенности ипотеки на дом

    При оформлении ипотеки на дом с земельным участком необходимо быть готовым к тому, что условия кредитора будут отличаться большей жесткостью, а в процессе согласования предстоит собрать обширный пакет документации.

    Основные параметры ипотеки на жилой дом требуют выполнения следующих требований:

      Сумма займа ограничена стоимостью недвижимости. Обязательное залоговое обеспечение. Покупаемый объект свободен от обременений. Земля под домовладением относится к категории ИЖС.

    На определение максимальной ссуды будет влиять:

      стоимость недвижимости по оценке экспертов; расстояние от объекта до города; наличие инфраструктуры; особенности месторасположения; основной материал, использованный при строительстве.

    На основании экспертного заключения, кредитор ограничивает финансирование в размере 75-85% от цены, что означает невозможность приобретения жилья без первоначального взноса.

    Сравнение программ ипотеки для городских квартир и загородной недвижимости показывает:

    1. Более высокие ставки, объясняемые меньшей ликвидностью объекта.
    2. Повышенные требования к платежеспособности граждан, так как обслуживание дома влечет за собой увеличенные расходы.
    3. При наличии деревянных строений на участке обязательное страхование более дорогое в силу большего риска утраты.

    Из названия программы следует, что купить за заемные средства получится, если на участке уже есть какие-либо капитальные постройки, либо уже ведется строительство с гарантией успешного завершения и сдачи объекта. Ипотека сугубо под участок земли ипотечным соглашением не предусмотрена.

    Требования к объекту

    Так как будущее приобретение представляет собой неразрывную совокупность земли и жилого объекта, при выборе покупатель должен учитывать параметры, которым должен соответствовать дом с участком в ипотеку:

      К земельному участку. Его расположение должно быть недалеко или в пределах населенного пункта с подведенными коммуникациями и круглогодичным подъездом, вдали от промышленных зон. Удаленность от филиала, представительства кредитора – не более 70 км. Площадь участка должна соответствовать требованиям банка. Возможно оформление только в единоличную собственность, с регистрацией в Земельном кадастре, с четким обозначением границ надела. К жилому отдельно стоящему строению. Исключается возможность покупки дома в аварийном состоянии или со степенью износа более 40%. Материалом для фундамента должен быть бетон, кирпич, камень и т.д. Оснащение главными инженерными коммуникациями: электричеством, газом, водой, канализацией. Если приобретается дом из бруса или щитовая постройка, время постройки должно быть не раньше 10-15 лет назад.

    Виды займов

    Политика банков в отношении ипотек на частные домовладения может серьезно различаться. Каждое финансовое учреждение выдвигает свои условия, при которых возможно кредитование.

    В целом, есть три основных направления кредитования:

    1. Готовый жилой дом, сданный в эксплуатацию. Лимиты займов ограничиваются сроком погашения, платежеспособностью клиентов, а также максимальными границами, устанавливаемыми индивидуально. Данный вариант – наиболее популярен у кредиторов, так как позволяет с большей степенью надеяться на благополучный возврат средств, взыскивая долг через принудительную реализацию объекта в случае ухудшения платежеспособности человека и отказа от обслуживания займа. На льготные условия могут рассчитывать клиенты зарплатных проектов, если работодатель оформил перечисления заработка через кредитора.
    2. Возведение объектов жилого строительства рассчитан на случаи, когда приобретается участок с намерением завершить возведение дома. Кредит на покупку участка и строительство дома предполагает выделение банком средств, которые тратят на закупку материалов, а также оплату услуг строителей. Заемщик обязан впоследствии подтвердить, что средства ушли в нужном направлении. Гарантией целевых трат станут чеки, оплаченные платежки, счета и договора со строительными организациями. Финансовым учреждениям потребуется представить на согласование план строительства, договора с подрядчиками, документ, подтверждающий получение разрешения на строительство. На расходы по возведению объекта получает не более 75% от предполагаемой оценочной стоимости (по заключению эксперта), либо в пределах 75% от оценки другого залогового обеспечения. Больший риск влечет повышенные ставки банка.
    3. Для загородной недвижимости часто разрабатываются отдельные программы. В данном случае, существует вероятность покупки дачного дома, жилого строения различной площади вне пределов населенного пункта. Подобные программы допускают приобретение построек, относимых к категории нежилого фонда. Повышенная ставка объясняется более высоким риском для кредитора, однако позволяет купить не только готовый дом, но и вести строительство на участке.

    К обязательным условиям оформления относят страхование объекта залога. Наличие личной страховки и отнесение клиента к зарплатной категории позволяет снизить ставку на 1-2 пункта.

    Как оформить?

    Ипотечный займ – серьезное решение, при котором за приобретенную недвижимость ежемесячно придется тратить до половины доходов семьи.

    Определяя размер кредитной линии, кредитор будет исходить из следующего:

      Определяется суммарный доход заемщика. К заработной плате могут быть добавлены проценты по депозитам, доходу от аренды жилья, дивиденды, пособия от государства, пенсии и т.д. Из полученной суммы вычитают минимальные траты на содержание каждого члена семьи, оплату коммуналки, выплаты по другим кредитам. Оставшаяся сумма должна позволить свободно выплачивать ипотеку, без ухудшения качества жизни семьи.

    Таким образом, помимо оценочной стоимости приобретаемого объекта и установленных по программе лимитов, общая сумма кредита ограничена платежными способностями заемщика. Чтобы избежать отказа по заявке, следует заранее рассчитать, какая сумма в запросе будет оптимальной.

    Читайте о том , как оформляется ипотека для пенсионеров.

    Параметры заемщика

    Получить дом с участком в кредит сложнее, чем обычный потребительский кредит или карту. Обязательства по ипотеке длятся не один год. Поэтому так важно, чтобы заемщик проявил себя как надежный ответственный плательщик и обладал положительной кредитной историей. Банк обязательно проверит репутацию заявителя, направив запрос в БКИ.

    Устанавливаются и другие требования к заемщику, которые будет оценивать финансовое учреждение:

    1. Возраст старше 21 года. Банк учитывает, что заемщики более молодого возраста не отличаются ответственностью, а их финансовое положение далеко от стабильности. Максимальный возраст клиента часто ограничивается достижением пенсионного возраста, и редко превышает 75 лет.
    2. Наличие официального трудоустройства в надежной компании, позволяющего рассчитывать на стабильный доход.
    3. Оформленная постоянная регистрация в зоне присутствия банка. Многие кредиторы допускают возможность переезда со стороны заемщиков, поэтому принимают заявки от граждан по действительной временной регистрации.
    4. Наличие лиц, которых стать поручителем, созаемщиком. Привлечение дополнительного заемщика позволяет увеличить сумму, на которую может рассчитывать клиент при согласовании лимита.

    Для семейных заемщиков привлечение второго супруга в качестве созаемщика обязательно, за исключением тех случаев, когда сам банк настаивает на оформлении без созаемщика, при условии заключения между супругами брачного контракта, закрепляющего имущество по ипотеке в собственности будущего плательщика.

    Какие документы нужны

    Согласование жилищного займа включает несколько этапов, требующих взаимодействия с несколькими инстанциями и заинтересованными сторонами.

    Весь перечень документации можно разделить на:

      бумаги, подтверждающие надежность заемщика (личные документы, справки о заработке и т.д.) документация на недвижимость и заключаемый договор; дополнительные документы, без которых подписание ипотечного договора не состоится (при оценке объекта, страховании, иные бумаги по требованию банка).
    1. Паспорта заемщиков, поручителей (если они привлекаются).
    2. Документ, свидетельствующий о семейном статусе заемщика.
    3. Заключенный между заемщиком и супругом брачный контракт (если имеется).
    4. Личные документы на детей-иждивенцев.
    5. Правоустанавливающая документация на собственность (отдельно на дом и участок).
    6. Согласованное с администрацией разрешение на возведение жилого объекта (если планируется застройка).
    7. Техническая, кадастровая документация, подтверждающая соответствие объекта условиям банка, а также правильность оформленных документов.
    8. Договор с продавцом.
    9. Справки, подтверждающие заработок и иной доход клиента. Когда заработная плата перечисляется на карту или счет в банке-кредиторе, справку не получают.
    10. Справка об отсутствии зарегистрированных по адресу нахождения дома жильцов.
    11. Заверенная копия трудовой книжки с последней записью, подтверждающей трудовую занятость «по настоящее время».
    12. Заключенный с работодателем контракт.
    13. Заключение экспертов об оценке объектов с указанием стоимости.
    14. Договор страхования залогового имущества, личная страховка (по усмотрению клиента).

    Дополнительно с договором о выделении ипотеке заемщик будет подписывать другие бумаги: о передаче имущества в залог, аренде банковской ячейки и т.д.

    Алгоритм действий

    Следуя определенной последовательности, будет проще сориентироваться в шагах, необходимых, чтобы взять кредит на покупку дома с участком:

      Предварительная консультация с банком, определение оптимальных параметров в заявке и требуемых документов. Выбор финансового учреждения следует начинать с банка, в котором оформлена заработная плата. Это позволит сэкономить время на согласование кредита и поможет добиться более выгодных условий. Подача заявки осуществляется через официальный сайт, либо напрямую в отделении. В течение некоторого времени (до 3-5 рабочих дней) банк выносит решение и уведомляет о согласованных параметрах займа. Покупателю дается 3-месячный срок на подбор варианта, подготовку бумаг и согласование условий с продавцом и кредитором. Иногда срок действия предварительного одобрения увеличен, о чем обязательно сообщит обслуживающий менеджер банка. Когда между покупателем и продавцом достигнута договоренность, настало время согласования условий и подготовки завершающих документов для подписания сделки. Предварительно, накануне назначенной сделки, в банк передают основной пакет документации, чтобы специалисты отдела безопасности, сотрудники юридического отдела проверили сделку на чистоту. Получив все согласования, клиент подписывает купчую и подает пакет бумаг для регистрации сделки в Росреестр. При перечислении средств банк должен удостовериться, что оформлена обязательная страховка на объект залога. После получения документа, устанавливающего переход прав на собственность на заемщика (с отметкой об обременении в силу ипотеки), продавец получает согласованную ранее сумму, либо средства выдают покупателю для организации строительных работ.

    Данный алгоритм представляет собой стандартную схему действий, однако, как это часто бывает, каждый случай индивидуален и могут возникать дополнительные препятствия или необходимость в согласовании. К таким случаям относят продажу, где собственниками числятся несовершеннолетние дети.

    Актуальные предложения

    Следует быть готовым, что предложений для покупки частных домов с земельным наделом или для строительства значительно меньше. Тем не менее, в крупнейших финансовых организациях России можно встретить интересные варианты:

    1. Сбербанк предлагает оформить покупку загородной недвижимости или под строительство жилья при ставке от 9,5-10,0%. Срок погашения достигает 30 лет, а сумма первого взноса — 25%. Действуют выгодные предложения ипотеки на дачный дом.
    2. В Россельхозбанке предлагают зарплатным клиентам оформить покупку таунхауса, загородной недвижимости с землей под 8,95-11,5% годовых сроком до 30 лет с первым взносом от 20%. Уникальность предложения – в возможности ипотеки на участок земли, удаленно расположенной от города и шансе кредитоваться на сумму до 20 миллионов рублей.
    3. В Московском Кредитном Банке есть программы покупки жилого дома по ставке от 13,9%, с внесением не менее 15% из личных сбережений.
    4. В Банке Возрождение специализированная программа поможет приобрести загородный дом стоимостью до 8 миллионов рублей с первым взносом от 20%. Минимальные ставки (от 12,0%) действуют при условии оформления комплексной страховки – на объект залога и жизнь заемщика.

    Условия ипотечного кредитования постепенно меняются. Многие финансовые структуры регулярно пересматривают условия выдачи, снижая процент по кредиту. Рекомендуется проанализировать актуальный список банков и условия программ, действующих на текущий момент, так как зачастую возникают специальные предложения, позволяющие существенно сэкономить на переплате по ипотеке.

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

    После стремительного роста на ипотечном рынке возник целый пласт недвижимости, полученной заемщиками с привлечением банковского капитала. Порядок продажи квартиры через ипотеку ненамного сложнее, отличаясь лишь проверкой объекта сотрудниками банка, ведь он на ближайшие годы перейдет в залоговое обеспечение, гарантирующее возврат банку средств в случае непредвиденных обстоятельств.

    Особенности продажи квартиры по ипотеке

    Времена, когда квартиры продавались и покупались за наличные, ушли в прошлое. Нехватка средств решается с помощью одолженной у банка суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости едва ли догоняет предложение, выбор продавца ограничен: продать квартиру по ипотеке часто становится единственной возможностью выгодно и быстро продать жилье.

    Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском нужной суммы и готовность покупателя вложить заемные средства в недвижимое имущество. Однако сам процесс сделки может быть затянут для самого покупателя: вначале нужно получить одобрение банка, а затем согласовать выбранный объект, подготовив обширный пакет документации.

    Участие самого продавца в сделке минимально, если квартира подготовлена к продаже и на руках уже собраны основные документы на жилье. Все, что требуется, — это дождаться даты сделки и получить деньги после перерегистрации в Росреестре. Для покупателя процесс приобретения растягивается на 5–10–20 лет в зависимости от срока погашения ипотечного кредита. Полноправным собственником он станет только после того, как внесет последний платеж и снимет обременение в Росреестре.

    Отдельное внимание по сделкам с залоговым имуществом уделяют вопросы оплаты: когда и каким образом деньги должны быть переданы покупателем и получены продавцом. Есть два варианта расчетов, одинаково безопасных, рассчитанных на особый случай с покупкой ипотечного жилья:

    1. С привлечением банковского учреждения для безналичных расчетов. Банки предлагают услугу сопровождения, когда деньги, положенные на счет покупателем, станут доступны продавцу, как только все препятствия по обременению будут сняты, долг погашен, выписка из ЕГРП получена. Все, что потребуется от покупателя, — это открытие расчетного счета на особых условиях, с правом доступа к ним после завершения сделки.
    2. Если нет желания работать с безналичными средствами, арендуют ячейки, когда при оформлении сделки происходит закладка наличных в размере стоимости жилья. Для получения доступа к ячейке бывшему собственнику понадобится свежая выписка, свидетельствующая о смене владельца, и договор о продаже объекта.

    За небольшую плату банк гарантирует абсолютную безопасность проведения расчетов с учетом интересов обеих сторон: старого и нового владельца.

    Рискует ли продавец при продаже квартиры в ипотеку?

    Тот факт, что деньги за проданное жилье выплачивают не сразу, отпугивает самых осторожных собственников. На самом деле риски продавца при продаже квартиры через ипотечный договор минимальны, если знать, как правильно продать жилье с привлечением кредитных средств. Банк в этом случае выступает независимым посредником, гарантирующим законность и непредвзятость при осуществлении расчетов между покупателем и продавцом.

    Средства на счет продавца поступают сразу после предъявления документа, подтверждающего завершение регистрационного процесса Росреестром, либо выдают ячейку с суммой, положенной при подписании купчей.

    Продавец рискует больше, если обнаружатся скрытые проблемы, не обсуждаемые при составлении и подписании договора. Обнаружив недочеты, отметить ипотечную сделку крайне сложно, ведь в ней задействован банк.

    Чтобы избавиться от предрассудков, стоит заранее изучить, как проходит сделка с кредитными средствами, и быть готовым к небольшому ожиданию, пока регистрирующий орган не обновит базу записью о смене владельца.

    С большой натяжкой можно отнести к рискам продавца:

    • сложности с выбором кредитора, готового согласовать сделку, однако эта проблема возникает редко, если покупатель уже имеет предварительное одобрение банка и готовится к сделке;
    • претензии банка к самому объекту, его возрасту, наличию незаконных перепланировок, ведь кредитора интересует только ликвидность принимаемого залогом объекта.

    Поскольку сам банк заинтересован в безопасности сделки, проводится тщательная проверка документации. Можно ожидать от кредитора запроса дополнительных бумаг о недвижимости и лицах, прописанных в последние годы.

    Передача денег через банк считается самой надежной, они передаются в банке и сразу проверяются на специальном оборудовании. Если выбран безналичный расчет, деньги выдадут из кассы или переведут по указанным продавцом реквизитам.

    Если сделка отменится в самый последний момент, продавец рискует только потерянным временем, поскольку будет вынужден искать претендента на покупку с самого начала. Расставаясь с несостоявшимся покупателем, возвращают авансовую предоплату. Поскольку ипотечные сделки чаще срываются из-за каких-либо претензий со стороны банка, он расценивается как третье лицо, помешавшее подписанию договора. Это означает, что требование вернуть аванс в двойном размере неправомерно.

    Как самостоятельно продать недвижимость через ипотеку?

    В век интернета найти покупателя можно и без привлечения риелторов. Чтобы не переплачивать за сделку, стороны договариваются оформлять ее самостоятельно. Если планируется продажа квартиры в ипотеку, пошаговая инструкция для продавца поможет иметь четкое представление, в какой последовательности действовать и на что обратить внимание.

    Самое сложное в алгоритме ипотечной продаже — заставить продавца встретить своего покупателя, т. е. предполагается поиск нового собственника и обсуждение с ним условий переоформления. Остальные действия сторон подскажет сам банк, диктующий свои правила при подготовке документации.

    Если решение принято и продавец с покупателем ударили по рукам, начало ипотечной продажи положено, осталось выполнить оставшиеся этапы:

    1. Составить и подписать предварительный договор, в котором оговаривают основные моменты предстоящей сделки. Иногда банки предлагают свой вариант предварительного договора, облегчая задачу сторон.
    2. Покупатель передает задаток, что подтверждается составленной распиской.
    3. Объект недвижимости подлежит оценке. Это необходимо, чтобы банк смог правильно рассчитать остаток средств, который планируется получить в банке после передачи задатка. Оценку заказывают у независимого эксперта, выбранного из списка кредитора. Эта сумма должна совпадать с той стоимостью, которую позже отразят в договоре купли-продажи.
    4. Для согласования объекта в банковское учреждение передают оригиналы или копии с заверением со всей необходимой информацией. Служба безопасности и юротдел внимательно ознакомятся с особыми характеристиками и дадут оценку о наличии или отсутствии риска.
    5. Подписание договора с продавцом (за основу берут пункты предварительного соглашения).
    6. После оплаты регистрационной пошлины с пакетом документации стороны обращаются в МФЦ по месту расположения квартиры, при отсутствии поблизости МФЦ документы вместе с заявлением передают на оформление.

    После выдачи выписки ЕГРП продавец идет в банк и забирает свои деньги. Если стороны договорились о безналичном способе, операционист отвечает своей репутацией.

    Сбор необходимых документов

    Ипотека предполагает самый широкий перечень документов, которую просит банк для оформления договора. Процедура продажи квартиры начинается со сбора документации, которая понадобится на разных этапах сделки:

    1. Паспорт РФ каждого из участников сделки.
    2. Кадастровая документация с актуальной информацией обо всех изменениях, перепланировках.
    3. Техпаспорт с характеристиками недвижимости.
    4. Выписка ЕГРП из Росреестра. Может быть заказана через МФЦ. Предназначена для подтверждения права распоряжения имуществом текущим владельцем (если есть регистрационные ограничения, обременения, они будут отражены в выписке).
    5. Правоустанавливающий документ (показывает, на каком основании собственник получил жилье: купчая, дарственная, ордер, завещательный документ). Если предыдущая сделка оформлена давно, предъявляют свидетельство на собственность.
    6. Заключение эксперта о рыночной стоимости объекта (оценивается на основании актуальных данных о сделках с аналогичной собственностью).
    7. Справка о прописанных жильцах на момент сделки. Обычно к подписанию договора купли-продажи банк требует выписать всех, т. е. справка должна оказаться незаполненной. Если в документе будут указаны зарегистрированные на жилплощади дети, кредитная организация вправе отказать в согласовании сделки.

    Банк оставляет право потребовать дополнительную документацию, если будет установлено, что среди собственников указаны дети (разрешение органов опеки), безвестно пропавшие (судебное постановление), недееспособные (согласие надзорного органа).

    Собрать эти бумаги нетрудно, поскольку большая их часть имеется у собственника и не нуждается в обновлении. Другая часть справок со стороны продавца выдается в день обращения.

    Составление предварительного договора

    Единственным нюансом при продаже ипотечной квартиры является составление предварительного договора купли-продажи. В соглашении должно быть установлено, что оплата и расчеты по сделке предполагается выполнить с привлечением ипотечных средств. Самостоятельно составить такой документ несложно, поскольку банк предложит собственный проект соглашения либо укажет на обязательные пункты и условия.

    Дополнительно в процессе оформления ипотеки банку понадобится подтверждение авансового платежа. Обычно его оформляют на сумму первого взноса заемщика в виде расписки. Также проходят через этап оценки недвижимого имущества у независимого эксперта.

    Получение гарантий оплаты

    Существует 3 основных способа расчета с привлечением банковского учреждения в роли посредника:

    1. Безналичное перечисление средств на счет, открытый продавцом. Такой способ подразумевает предварительную передачу заемщиком авансового платежа накануне сделки и перечисление остатка по реквизитам, предоставленным продавцом после завершения регистрационных мероприятий. Когда на руках окажется выписка из Росреестра, свидетельствующая о смене собственника, банк отправляет ипотечные деньги на счет бывшего собственника. Подробно условия безналичного расчета описываются в пунктах договора купли-продажи.
    2. Банковская ячейка. Эта схема предусмотрена для случаев, когда продавец желает получить средства наличными. После подписания договора купли-продажи и ипотечного соглашения финучреждение передает средства покупателю, чтобы тот положил их в предварительно арендованную ячейку. Когда новым собственником будет получена выписка из ЕГРП, деньги будут выданы продавцу. Только продавец имеет доступ к ячейке, покупатель после закладки денежных средств доступ к ней теряет.
    3. Банковский аккредитив. Представляет собой разновидность безналичных расчетов, но финансовое учреждение вместо гарантий выплаты средств продавцу размещает всю сумму на отдельном счете. Продавец не представляет реквизиты своего счета, деньги он получит после подтверждения факта регистрации объекта с аккредитивного счета. В договоре с покупателем четко указывают, при каких обстоятельствах, с какими документами возможна выдача денег по сделке.

    Все доступные варианты предполагают наличие гарантий для обеих сторон сделки, поскольку покупатель в лице кредитора размещает деньги в момент подписания договора купли-продажи, а продавец получает их после благополучного переоформления недвижимости.

    Заключение сделки купли-продажи

    Когда вопрос способа расчетов решен, наступает время для оформления сделки. Во избежание недоразумений при составлении договора купли-продажи квартиры стороны используют шаблон, предложенный кредитором, либо готовят свой вариант, основанных на требованиях кредитного учреждения.

    После подписания соглашения покупатель с представителем банка и продавец подают пакет документации для регистрации перехода права на собственность (документы сдают в МФЦ или отделение Росреестра). Происходит смена собственника, и оформляется обременение. В выданной после завершения процедуры выписке ЕГРП будет указано, что по объекту собственности действует обременение в силу ипотеки.

    Получение денежных средств

    Когда выдан подтверждающий документ из Росреестра, остается прийти в банк, где кредитуется покупатель, и получить деньги согласно условиям договора. Основным документом, открывающим доступ к ячейке, считается выписка из ЕГРП, однако банк может потребовать предъявить купчую и приемопередаточный акт.

    Этот документ является последним, который связывает бывшего и нового владельца. Актом фиксируется, что стороны выполнили условия договора, а покупатель принял имущество. Помимо указания идентификационных признаков объекта (адрес, основные характеристики жилья), в акте отражают состояние имущества в момент передачи, фиксируя согласие покупателя с предложенными условиями.

    Иногда в акт добавляют пункт о полном расчете между сторонами, однако чаще подтверждение финансовой стороны сделки оформляется отдельной распиской. Поскольку основную часть выдает банк, фиксируя операцию в документах, расписка требуется только на этапе получения авансового платежа на ранних стадиях сделки.

    Плюсы и минусы купли-продажи квартиры по ипотеке

    Тот факт, что покупатель не сразу оплачивает сумму в момент сделки, заставляет отказываться от заемщиков самых осторожных продавцов. На самом деле у такого способа продажи есть свои преимущества и недостатки. Чтобы оценить выгоду или опасности приобретения или продажи имущества с использованием кредитных средств, стоит взвесить все «за» и «против».

    К недостаткам оформления сделки через ипотеку относят следующие параметры:

    1. Длительный процесс подготовки. Если для продавца сделка начинается с момента появления покупателя, то последнему предстоит договариваться с банком и получать одобрение кредитной линии.
    2. Банк может затребовать дополнительные бумаги, чтобы быть уверенным в безопасности сделки. Часто при покупке квартир в ипотеку на вторичном рынке у пожилых граждан в «Сбербанке» просят представить справку о дееспособности. Сбор основной документации на объект продажи ничуть не сложнее, чем при переоформлении жилья без привлечения заемных средств.
    3. Серьезное ограничение возможностей продажи для вторички. Если дом старый, с высокой степенью износа, относится к категории ветхих и аварийных строений, продать в ипотеку не получится. Кредитора интересует только ликвидность объекта залога, т. е. возможность быстро продать, если заемщик перестанет справляться с платежами. Перспективы ипотечной сделки подойдут для собственников относительно новой недвижимости.
    4. Жесткая привязка к оценочной стоимости. Стороны могут договариваться о любой цене, но в конечном итоге выдача средств банком будет основана на заключении оценщика. Часто его выводы о стоимости делаются по минимальной планке среднерыночных цен. Даже если стороны будут согласны на более высокую стоимость, банк сделку не пропустит.
    5. Риск срыва ипотечной сделки из-за внезапных проблем на завершающем этапе. Поскольку процесс согласования кредита длительный, за время поиска жилья финансовое положение заемщика может измениться (потеря работы, сокращение, болезнь). В результате банк отклоняет сделку по причине несоответствия заемщика необходимым критериям.
    6. Деньги получают не сразу, а только после проведения сделки и выдачи выписки, а это занимает некоторое время.

    Несмотря на обширный список недостатков по ипотечной продаже, они могут быть компенсированы преимуществами, которые извлекает продавец:

    1. В том, что в сделке участвуют кредитные средства, есть свои плюсы. Такие сделки Росреестр регистрирует в первую очередь, поскольку расчеты с продавцом напрямую зависят от скорости получения новой выписки. В результате обычный покупатель будет ждать завершения сделки выпиской из ЕГРП в течение месяца, тогда как сделки с обременением регистрируют за 5 рабочих ней.
    2. Отсутствуют проблемы с пересчетом и проверкой наличных средств, переданных из рук покупателя. Поскольку сделку финансирует банк, он же выступает гарантом подлинности купюр и правильности расчетов.
    3. Лучшая цена и выше скорость продажи. Найти покупателя, готового выложить крупную сумму наличными, встретить непросто. Такие покупатели будут отстаивать в цене каждую копейку, не соглашаясь на большую стоимость. Работать с ипотечниками проще, поскольку их просто больше. Потребность в прохождении этапа оценки недвижимости избавляет от сомнений относительно реальной стоимости объекта, поэтому риски продать дешевле, чем рыночная стоимость, минимальны.

    Пройдя хотя бы раз через ипотечную сделку без риелтора, продавец поймет все особенности процесса и в следующий раз вряд ли станет отказываться от такого варианта расчетов. Ненамного увеличив срок согласования сделки и ожидания средств, продавец выигрывает в вопросах цены, безопасности расчетов, юридической защите. Поскольку людей, способных купить за наличные, становится все меньше, в 2020 году ожидается, что доля ипотек только увеличится.

    Читайте также:  Вернуть деньги после покупки квартиры
  • Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию