Продать дом за долги

Как можно продать или обменять недвижимость, находящуюся под арестом?

Арест на недвижимость: как продать или обменять такую квартиру

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что нужно срочно продать либо обменять недвижимость. Но проблема эта может быть не так легко разрешима. Например, в некоторых случаях перед продавцом и покупателем встаёт такой вопрос: если на квартиру наложен арест, есть ли возможность обменять такую квартиру? Чтобы не наломать дров ещё больше, в данной ситуации следует очень тщательно разобраться.

Обойти закон можно! Но нужно ли?

Манипулировать собственностью, находящейся под арестом – нарушение законодательства РФ. Конечно, существуют всевозможные аферы, благодаря которым стороны найдут какой-то способ.

Однако такая сделка в любой момент может быть признана недействительной. И, кроме того, что будет потеряно время, средства на получение разного рода документов и справок, выписок, продавца ждёт судебное разбирательство. Это действие является финансовым преступлением.

Поэтому прежде, чем совершать куплю-продажу либо обмен жилья под арестом, стоит глубоко задуматься: а оно вам надо?

Но этот совет полезен лишь в том случае, когда покупатель извещён о том, что данная недвижимость находится под арестом. Часто нечестный продавец умалчивает об этом, а сам покупатель стесняется спросить либо просто не подозревает о такой возможности. Поэтому вполне возможно, что сделка правдами или неправдами, но будет совершена, деньги продавец получит и успешно с ними скроется. А суд признает-таки куплю-продажу недействительной. В результате покупатель останется и без денег, и без покупки.

В каких случаях накладывается арест на недвижимость?

При обмене или желании совершить сделку купли-продажи такой недвижимости, очень важно знать, в каких случаях на квартиру может быть наложен арест.

Почти всегда эта беда обрушивается на бедные головы тех, кто оказывается в долгах. Это могут быть невыплаты:

банковские (если недвижимость выступала в качестве залога);

крупные коммунальные задолженности.

Процедура эта производится в судебном порядке. Обычно должнику предъявляются требования погашения задолженности, а на этот период на недвижимость накладывается арест. То есть собственник пока ещё может пользоваться ею, но не имеет права продать, обменять или подарить её.

Сюда же следует отнести иски по возмещению ущерба и имущественные споры, например, при разделе между членами семьи. В тех случаях, когда над потенциальным продавцом нависла угроза конфискации имущества, пока суд не примет окончательного решения, собственность также будет под арестом.

Сделка по арестованной недвижимости

Единственным законным способом может быть лишь договор с покупателем, который из собственных средств оплатит все долги продавца. Благодаря этому арест с собственности будет снят, и купля-продажа либо обмен возымеют силу. Сумму эту продавец должен засчитать как оплату за недвижимость.

Но в данной ситуации существует определённый риск. Продавец может отказаться от совершения сделки после того, как платёж из средств покупателя поступит по указанному адресу. Поэтому здесь обязательно следует подстраховаться: оформить у нотариуса соответствующий документ. Хотя и тут покупатель может остаться в проигрыше. Ведь в случае отказа продавца от продажи ему придётся обращаться в суд с тем, чтобы возвратить свои деньги. А это потерянное время, в которое он будет ожидать их возврата. Да и суд, обязав мошенника вернуть сумму, не гарантирует, что произойдёт это единовременно и в кратчайшие сроки.

Но если вторая сторона предлагает недвижимость, которая оценивается ниже первой, то есть смысл оформить подобный обмен с доплатой. В качестве доплаты как раз будет выступать сумма долга.

В случае же обмена равноценных объектов недвижимости второй стороне невыгодно совершать такую сделку, так как никому не хочется бессмысленно оплачивать чужие долги.

Зарубежная недвижимость: особенности черногорской застройки
Раньше здесь был материал со ссылкой на продвигаемый сайт. В нем автор экспертно и замаскированно рассказывал про то, что недвижимость в Черногории – это хорошо и очень привлекательно для инв .
Читать полностью

Недвижимость знаменитостей : Николас Кейдж

Вашему вниманию представляется бывшая вилла Николаса Кейджа, которая находится в Лас-Вегасе. Николса Кейдж известный голливудский актер, экстравагантное поведение которого известно далеко за предел .
Читать полностью

Цены на недвижимость в Тюмени – первый квартал 2012

Какова цена на недвижимость в Тюмени? Есть ли рост? На этот вопрос ответили Тюменские статистики, опубликовав очередные результаты исследования цен на недвижимость в Тюмени. По данным за .
Читать полностью

Аренда и продажа коммерческой недвижимости: варианты заработка

Офисные здания, заводы, складские помещения, земли под строительство, торговые площади – вся эта недвижимость является коммерческой. Имея коммерческую недвижимость, можно быть уверенным в пол .
Читать полностью

Зарубежная недвижимость. Турция

В Турции я не был ни разу. Наверное, я один такой в нашем доме и в нашей семье. Моя сестра ездит на отдых в Турцию каждый год по два раза, летом и зимой. Приезжает веселая, загорелая с м .
Читать полностью

Опубликовать свою статью можно из личного кабинета фирмы.
Зарегистрироваться и получить личный кабинет – здесь.

Начните ввод города и нажмите “Поиск”:
Поиск

  • Москва
  • Астана
  • Минск
  • Санкт-Петербург
  • Севастополь
  • Тюмень
  • Екатеринбург
  • Нижний Новгород
  • Киев
  • Челябинск
  • Уфа
  • Без привязки к городу

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Наряду с покупкой квартиры у застройщика или собственника на российском рынке недвижимости можно приобрести жилье, которое реализуется за долги — с аукциона. При этом сперва может показаться, что это весьма выгодное предложение, ведь цена на такие лоты должна быть в несколько раз ниже рыночной. Как обстоят дела на практике, на что нужно обратить внимание и выгодно ли совершать такую сделку, Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.

Какое жилье могут продавать за долги?

Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).

При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д. Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком. Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.

Где искать такое жилье?

Единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью, продаваемому «с молотка», не существует. Однако эксперты рекомендуют просматривать варианты на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих организаций есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Сколько можно сэкономить?

На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует. Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.

«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.

Как принять участие в аукционе?

Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

Какие подводные камни?

Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооперативприм. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Несколько проще обстоят дела, когда квартира куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, добровольно не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс.

«Данный процесс может быть достаточно продолжительным — длиться до года. К участию в нем привлекается прокуратура. А если проживающие, несмотря на решение суда, все равно не освобождают помещение, приходится обращаться в ФССП для принудительного исполнения данного решения», — рассказывает Владислав Фролов.

Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

В этой ситуации у продавца квартиры нет возможности забрать деньги со счета и не расплатиться с банком, так как в случае непредоставления такого поручения продавец не сможет раскрыть аккредитив и забрать причитающуюся ему сумму. Но, продолжает Пенигин, есть и банки, которые не занимаются безопасными схемами продажи объектов и снятия обременения, а предлагают покупателю досрочно погасить кредит продавца. В этом случае продавец может в дальнейшем отказаться от регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.

«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.

Если все же решились на покупку

В большинстве случае покупатель не имеет возможности увидеть квартиру до торгов. Не всегда устроитель аукциона выставляет на сайт даже фотографии. И получается, как рассказывает Надежда Коркка, что единственной «зацепкой» становится адрес лота. Всю интересующую информацию придется добывать самостоятельно: искать сведения в интернете, приехать на место, расспросить соседей.

Приобретать ли жилье, реализуемое на аукционе, или нет — всегда личный выбор. Эксперты рекомендуют взвесить все «за» и «против», а также нанять жилищного юриста на проверку документов такой квартиры. Это поможет уберечь покупателя от потери времени и средств.

Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Юридическая помощь по сделкам при исполнительном производстве

Консультация в офисе и по телефону

Помощь адвоката. Стаж 18 лет по сделкам при исполнительном производстве!

Работаем в период карантина 2020 года! Звоните.

В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью?

У должника не получится избавиться от недвижимости, если:

  • Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
  • Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
  • Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Некоторые нюансы

  • Если сумма задолженности не является соразмерной стоимости недвижимого имущества, то можно смело совершать сделки с такой недвижимостью. Закон «Об исполнительном производстве» не дает приставам права накладывать арест на имущество в такой ситуации.
  • Взыскатель имеет право оспорить сделки должника по отчуждению недвижимости, если есть основания полагать, что совершаются они с целью уклонения от выплаты задолженности. Это теория. Практика разнообразна. Если должник продал, например, квартиру с рыночной стоимостью 5 млн. рублей своему родственнику за 2 млн. рублей, то суд может признать сделку недействительной. Если же никаких подозрительных моментов в тексте договора нет, то и оснований взыскивать, как бы, не имеется.

Консультация по сделкам при исполнительном производстве

Помощь с приставами. Адвокат по недвижимости. Помощь по сделкам должника.

За долги отбирают жилье – законно ли?

До мая 2017 года должники, отказывающиеся или неспособные погасить кредит на жилье, выплатить алименты или оплатить услуги ЖКХ, чувствовали себя весьма расслаблено, ведь законодательством запрещалось изъятие единственной жилплощади в счет погашения долгов. Однако, Миньюст решил устранить дисбаланс интересов неплательщика и взыскателя, внося соответствующий законопроект.

  • Законодательное регулирование права гражданина на жилье
  • Могут ли за долги изъять единственную жилплощадь?

Законодательное регулирование права гражданина на жилье

На сегодняшний день государственная регламентация данного вопроса проявляется в постулатах первой части 446 статьи ГПК. В ней четко прописано, что для погашения задолженности нельзя изымать единственную жилплощадь, если она не взята в ипотеку, а также землю, на которой она располагается.

Справедливая, казалось бы, формулировка позволяет недобросовестным гражданам злоупотреблять своими правами, жить в отличном доме или квартире и не платить по долгам ни рубля.

Именно по такому делу 5 лет назад, 14 мая, в Конституционный суд обратилось двое граждан. В результате они успешно оспорили законность этой догмы и выиграли дело, а инстанция постановила внести поправки касательно урегулирования этого вопроса в законодательство.

С того времени и до мая нынешнего года Миньюстом разрабатывался соответствующий законопроект, распространяющийся, правда, пока только на алиментщиков.

Понизить зарплату без согласия работника работодатель может только в очень ограниченных случаях, о которых вы можете прочитать здесь.

Максимальный размер удержаний из заработной платы составляет 70%. В каких случаях это бывает, читайте в нашей статье.

Могут ли за долги изъять единственную жилплощадь?

Пока новый закон находится на рассмотрении, касательно изъятия и продажи единственного жилья за долги действуют следующее правила:

  • оно может быть реализовано за неуплату только в том случае, если его размер в 2 раза превышает зафиксированную норму предоставления площади жилого помещения и составляет не менее 16 м 2 на гражданина;
  • оно может быть изъято, если его стоимость превышает двукратную стоимость площади, соответствующей норме предоставления на одного человека.

При этом неплательщик ипотеки, взносов за услуги ЖКХ или алиментщик получает от судебного пристава постановление о запрете на помещение или от служащего ФРС уведомление о его аресте. Сделать это госслужащие могут только с целью препятствования продаже, дарению, завещанию должником своего имущества.

Имеющийся же законопроект Миньюста обусловит:

  • законное изъятие и реализацию единственного жилья у алименщиков (и пока только у них) с целью аннулирования долгов. После продажи жилья нарушителю вернется часть денежных средств, требуемая для приобретения новой жилплощади, меньшей по метражу, но пригодной для жилья;
  • возможность предоставления органами местного самоуправления должнику нового жилья вместо проданного;
  • наделение приставов правом вето на регистрацию новых проживающих в изымающемся жилье (исключение составит регистрация несовершеннолетних, воспитываемых правонарушителем).

Предполагается, что на протяжении недели после вступления в силу решения суда о взыскании единственной жилплощади пристав, с согласия должника, направляет взыскателю предложение приобрести иное жилое помещение по цене, определенной в решении.

Если данный исход событий не устраивает должника или взыскателя, в течение десяти дней жилье выставляется на торги. Жилплощадь может упасть в цене на 5 % в случае вторичных торгов и возвращается должнику, если не была реализована.

Таким образом, до принятия законопроекта Миньюста действуют одни правила изъятия единственной жилплощади и применяются они в вышеописанных случаях. Со вступлением акта в силу положения будут изменены.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Как и где купить изъятую квартиру за долги

Чтобы понять, как и где купить изъятую квартиру за долги, нужно узнать, почему ее забрали у собственника и кто это сделал. Арестовывают имущество по разным причинам. Главное условие – наличие соответствующего решения суда, вступившего в законную силу.

Причины ареста недвижимости

Чаще всего жильё забирают из-за задолженности по ипотечному кредиту или другому займу. Но вы можете купить изъятую квартиру за неуплату коммунальных платежей или алиментов. Либо недвижимость являлась залогом в соглашении сторон.

Приобрести такое имущество можно по сниженной цене, особенно если сравнивать со среднерыночной стоимостью на текущий момент. Если это ипотечное жильё, то его история уже тщательно проверена банком. Но есть и минусы у подобной сделки.

Возможно, нельзя будет провести осмотр квартиры изъятой банком и купить ее можно только при наличии общих сведений (адрес, этаж, площадь и т.д.). Оценка состояния проводится только по внешним признакам:

  • насколько чистый подъезд;
  • внешний облик дома;
  • беседа с соседями;
  • благоустроенность территории.

Прежде чем купить арестованную недвижимость, нужно узнать подробнее о бывших владельцах. Если они не согласны с решением суда, возможны конфликты в будущем. Либо старый хозяин обратится с обжалованием и выиграет дело, тогда начнутся новые разбирательства в суде. Снимать обременение с имущества тоже придется покупателю. Но зачастую все минусы не имеют значения, когда появляется шанс недорого приобрести жильё в новостройке.

Отмечу, что очень часто продают изъятые квартиры с большими долгами за ЖКХ, а также с обременением правами третьих лиц. Банк должен будет уведомить о наличии обременений.

Где найти объявления о продаже изъятых квартир

Непосредственная продажа арестованной квартиры начинается с подачи оповещения о проведении торгов в СМИ и на других публичных площадках. Искать информацию следует:

  • в газетах с объявлениями;
  • на сайтах банков по ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в специальных разделах, например в ВТБ — https://komission.vtb.ru/#/residential/apartment);
  • на порталах и онлайн-досках объявлений:
  • например, сайт торгов — https://www.torgi.gov.ru :
  • магазин на авито ВТБ — https://www.avito.ru/vtb_24,
  • продажа активов Сбербанка на авито — https://www.avito.ru/sberbank_a);
  • объявления недвижимости изъятой банком Россельхозбанком на сайте авито

Одно из обязательных условий – такие сведения должны публиковаться открыто, если это не противоречит ситуации и законам РФ.

Например, на сайте ВТБ банка удобно реализован поиск залоговых объектов.

Для поиска нужно:

  • зайти на сайт ВТБ — https://www.vtb.ru
  • перейти в раздел Ипотека — Залоговая недвижимость;

  • далее для просмотра объявлений нужно зайти в Залоговое имущество — https://komission.vtb.ru/#/residential/apartment

  • выберите необходимые параметры для поиска (цена, город, условия реализации) и нажмите — Показать объявления;

  • высветится список арестованных квартир. В каждом объявлении будет номер лота, описание и условия приобретения.

Какова процедура покупки арестованной недвижимости у банка

Можно приобрести арестованную квартиру в ипотеку, через переоформление соглашения с банком. В этом случае вы приобретаете кредит на недвижимость, который впоследствии будете выплачивать. Но сначала придется:

  • получить разрешение финансовой организации;
  • компенсировать сумму, уплаченную первым владельцем.

Сделка потребует больших усилий, нежели приобретение через аукцион. Взять хотя бы проверку платежеспособности нового заёмщика.

Решили купить арестованную квартиру у банка с торгов, помните о положениях Жилищного кодекса (п. 2 ст. 153). Здесь говорится, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. А значит, по долгам предыдущего владельца за услуги ЖКХ вы не отвечаете. Но банк или управляющая компания попробуют погасить эти долги за счет платежеспособного нового собственника.

Чтобы понять, как купить арестованную квартиру в ходе аукциона, нужно изучить схему проведения торгов.

  1. Заявку на участие необходимо подавать заранее, в сроки, указанные в объявлении о продаже недвижимости.
  2. Предварительно потребуется внести аванс, подтвердив собственную платежеспособность.
  3. Если на аукцион подали заявление менее двух человек, либо не соблюдены другие условия, торги могут перенести на месяц.

Продажа арестованной недвижимости через передачу кредита осуществляется следующим образом:

  • нужно обратиться с заявлением в банк;
  • получить разрешение;
  • составить новое соглашение;
  • компенсировать владельцу уплаченную ранее сумму.

Если покупка арестованной квартиры проводится в ходе торгов, процедура состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявки на участие в аукционе Заявка на торги — СКАЧАТЬ .
  2. Внесение авансового платежа.
  3. В случае победы залог превращается в задаток.
  4. Если вы проиграли, эту сумму вернут в течение 3-х дней.
  5. На финальном этапе заключается соглашение о передаче жилья.

Следует помнить и о негативных сторонах процесса приобретения изъятого имущества.

Какие риски ждут владельцев арестованной недвижимости

Зачастую будущие собственники переживают, можно ли продать арестованную квартиру после ее покупки. Если вы снимите наложенные судом обременения, проблем с продажей не возникнет. Но существует риск притязаний со стороны предыдущего владельца. Также придется потратить время, силы и средства на снятие ареста.

Если же решили оформить арестованную квартиру в ипотеку, лучше заранее проверить ее на отсутствие открытых судебных споров и обременений правами третьих лиц. Так вы убережете себя от возможных разбирательств.

Переоформление квартиры на родственника — как сделать наиболее выгодно

Собственник объекта недвижимости вправе передать его третьим лицам. Законодательство РФ предусматривает ряд механизмов, благодаря которым граждане могут переоформить квартиру на родственника или любого другого человека, так как фактически родственные связи особого значения не имеют. Каждый способ передачи жилья в собственность имеет свои специфические особенности и правовые последствия. Чтобы выяснить как лучше, безопасней и дешевле осуществить отчуждение жилплощади и выбрать оптимальный для себя вариант, подробнее рассмотрим и сравним нюансы каждой возможной сделки.

Какой способ выбрать

Передача жилья в собственность другому лицу регулируется нормами отечественного гражданского законодательства. Переоформление квартиры на родственника осуществляется в форме гражданско-правовой сделки. Наиболее популярными способами являются следующие варианты:

  1. Осуществление купли-продажи.

Одним из самых распространенных способов по передаче жилья в собственность третьим лицам является заключение договора купли-продажи, суть которого сводится к тому, что владелец жилья обязуется передать его в собственность покупателю за установленную плату. На практике, если договор подписывается между близкими родственниками, например, между отцом и сыном, сделка, как правило, осуществляется на безвозмездной основе, то есть фактически, деньги продавцу за передачу недвижимости не поступают, что противоречит самой сути купли-продажи. Такая Сделка в силу закона является ничтожной.

Тем не менее, при составлении документа стороны обязаны указать стоимость жилплощади. В связи с чем, продавец обязан будет уплатить НДФЛ. Таким образом, если жилье у бывшего владельца было в собственности менее 3-х лет, и сделка была на сумму свыше 1 млн. рублей, то он должен будет перечислить налог 13 %. Нередко граждане идут на хитрость и прописывают в договоре сумму менее 1 млн. рублей, не зная, что подобные сделки между родственниками находятся под особым вниманием фискальных органов и сотрудников ИФНС. При отклонении указанной цены более чем на 30 % от кадастровой стоимости, служащие инспекции вправе начислить недостающую сумму налога.

Для более детального ознакомления с вопросам читайте статью о налогообложении при купле-продаже квартиры.

Преимуществами такой сделки является то, что всего через кратчайший промежуток времени после сдачи документации в Росреестр, покупатель становится полноправным хозяином квартиры. Рассчитывать на получение вычета близкие родственники также не могут, в силу пп.11. п.2 ст. 105.1 и п. 5 ст. 220 НК РФ, так как данные лица являются взаимозависимыми.

Возможным последствием заключения договора может являться то, что приобретенное таким образом жилье станет общей собственностью мужа и жены, если покупатель находится в браке и брачным контрактом не определен иной режим собственности. То есть фактически при разводе, второй супруг вправе претендовать на половину данного жилья.

  1. Получение жилья по завещанию.

Передать жилье в собственность можно с помощью завещания. Отрицательный момент состоит в том, что вступление в наследство состоится только после кончины прежнего хозяина квартиры. Чтобы оформить завещание, наследодатель должен будет обязательно обратиться к нотариусу. В результате единоличным собственником наследственной массы становится то лицо, которое указано в завещании. При этом в отличие жилья, приобретенного по сделке купли-продажи, если наследник находится в браке, его супруг не сможет претендовать на данное жилье.

В отличие от купли-продажи, при вступлении в наследство по завещанию, гражданин не должен будет уплачивать налог на наследство, так как его упразднили. Единственный платеж, который придется совершить, это внесение госпошлины. Ее величина зависит от степени родственной связи и стоимости наследственной массы. Так согласно п.22 ст. 333.24 НК РФ, близкие родственники, а именно, родители, дети, супруги, братья и сестры завещателя должны перечислить в казну 0,3 % от цены квартиры. При этом сумма не должна превышать 100000 рублей. Если наследник не относится к перечисленным родственникам, то с него взимается 0,6 % от цены жилья, но не свыше 1 млн. рублей.

Надо помнить, что наследство — один из самых сложных разделов права и передача квартиры по завещанию может быть сопряжена с рисками эту квартиру не получить. Читайте подробности в статье о наследовании по закону в разделе Наследственное право.

  1. Оформление дарственной.

Наиболее оптимальным вариантом является оформление договора дарения.

Особенностью договора дарения является то, что квартира передается родственнику безвозмездно. При этом гражданин вступает в права собственности сразу же после регистрации в Росреестре. В отличие от завещания удостоверение дарственной у нотариуса не обязательно. Выбор договора дарения чаще всего обоснован тем, что в силу п.18.1 ст. 217 НК РФ, близкие родственники, и члены одной семьи освобождаются в полном объеме от налогообложения. Ими оплачивается только пошлина в Росреестре. В том случае, если квартира дарится дальним родственникам, например, тете или дяде, им требуется уплатить подоходный налог в 13%. При этом, так как в дарственной цена квартиры не указывается, величина налога исчисляется из той стоимости, которая существует на дату совершения сделки на аналогичное имущество.

Помимо того, что дарственная оформляется без налога, плюсом ее оформления является то, что одаряемый становится единственным обладателем квартиры, его супруг не сможет претендовать на часть жилья при разводе, в отличие от купли-продажи. Еще одним положительным моментом, прописанным в законодательстве, является то, что даритель вправе отменить дарственную в судебном порядке, например, если одаряемый совершил преступление против жизни и здоровья дарителя или существует угроза безвозвратной утраты квартиры.

Еще одним наименее популярным способом передачи недвижимости является оформление ренты, когда на определенных условиях получатель жилья содержит продавца на личные средства до конца жизни, при этом получатель ренты часто вправе проживать на данной жилплощади до своей кончины. Такой договор подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе и регистрируется в Росреестре.

Положительной особенностью такого соглашения является то, что покупатель (плательщик ренты) становится собственником сразу после регистрации перехода прав в Росреестре, а не после смерти владельца, как при наследовании. При этом со своей стороны бывший хозяин жилплощади по договору ренты законодательно защищен, так как в тексте документа стороны прописывают условия содержания и лечения, которые неукоснительно должны соблюдаться.

Таким образом, граждане вправе выбрать тот или иной вариант переоформления жилплощади, исходя из конкретной жизненной ситуации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Документы для переоформления квартиры на родственника

Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.

Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:

  • Общегражданские паспорта участников договора. Если даритель отчуждает квартиру несовершеннолетнему, то от последнего понадобится свидетельство о рождении;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Выписка о зарегистрированных жильцах в квартире;
  • Техническая и кадастровая документация на жилье;
  • Соглашение совладельцев жилплощади на передачу ее новому собственнику, например, второго супруга, если жилье является общей собственностью:
  • Квитанция об уплате госпошлины, если она предусмотрена законом.

Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.

Если соглашение требует нотариального удостоверения, то необходимо обратиться в нотариальную контору для придания сделке юридической силы. Если участники не могут самостоятельно составить договор, это может сделать за них нотариус. Данная процедура не является бесплатной и оплачивается согласно установленному нотариальному тарифу.

Если договор, подлежащий нотариальному удостоверению, останется без такового, то он будет считаться ничтожным и, соответственно, не повлечет за собой правовых последствий.

После заключения договора, покупатель, чтобы стать полноправным владельцем, должен получить зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого владелец жилья должен обратиться в регистрирующий орган с подготовленным заранее пакетом документов, в число которых, помимо заявления, входят:

  • договор, по которому происходит передача недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на жилплощадь;
  • квитанция по уплате госпошлины, размер которой для физических лиц равен 2000 рублям.

Примерно через неделю, после сдачи документации, гражданин получает выписку из ЕГРН, так как теперь свидетельство о праве собственности не выдается.

Резюме

Таким образом, прежде чем выбрать тот или иной способ переоформления квартиры на родственника, следует взвесить все за и против, подумать о возможных последствиях такой сделки. На практике нередки случаи, когда люди, особенно пожилые, путают договор дарения и завещание, и в результате из-за недобросовестных родственников остаются без крыши над головой. Это связано с тем, что при дарственной, даритель лишается своего жилья в момент перехода права собственности при регистрации в Росреестре, процедура которого занимает неделю, тогда как при завещании, гражданин вступает в права только после кончины наследодателя.

Читайте также:  Штраф за сорванную пломбу на счетчике электроэнергии

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию