Покупка квартиры у несовершеннолетних

Какие риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели. Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно. Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

  1. Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего
  2. Этапы покупки жилья у ребенка
  3. Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала
  4. Какие еще возможны риски
  5. Как свести риски к минимуму

Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

  1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
  2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
  3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Оплата госпошлины при регистрации права собственности

  1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
  2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
  3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
  4. Справку о составе семьи.
  5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

Какие еще возможны риски

При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

Как свести риски к минимуму

Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

  • Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
  • При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
  • С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
  • Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
  • Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
  • Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан. Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности. Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопровождать сделку нотариально.

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Приобретение дорогостоящей недвижимости довольно сложная процедура и для того, чтобы минимизировать возможные риски и проблемы, стоит учитывать все требования законодательства. Ситуация осложняется, если предстоит покупка квартиры с несовершеннолетним собственником.

В этом случае стоит учитывать все нюансы, поскольку на такую недвижимость законодательно накладывается целый ряд ограничений. Так, например, не получится просто так продать или провести капитальный ремонт в собственной квартире. О возможных рисках и о том, как их избежать будет рассказано далее.

Какие законодательные ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?

На имущество (особенно недвижимое), располагающиеся в собственности у ребенка (даже долевой) накладываются специальные ограничения. Сделано это специально, с целью обезопасить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а условия проживания возможно будет только улучшить).

На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:
  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Семейный кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон «Об опеке».

В 2021 году не предстоит существенных изменений по рассматриваемому вопросу.

Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко. С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они будут посещать место жительства несовершеннолетнего, выяснять все цели и особенности планируемой сделки. По итогу они обязаны будут предоставить заключение, разрешающее, либо запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой.

Основные условия для получения одобрения:
  • приобретаемая недвижимость не должна быть хуже уже имеющийся (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
  • в некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги с реализованной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их для других целей не выйдет, поскольку они будут заблокированы.

ВНИМАНИЕ . Приобрести квартиру можно и в ипотеку. Правда опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что бюджет семьи не понесет существенных расходов и его будет хватать для полноценного содержания несовершеннолетнего.

Согласно положению ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора без получения разрешения со стороны органов опеки повлечет признание договора недействительным (ничтожным). В результате этого будет применено правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к первоначальному варианту.

Как минимизировать риски

Основные сложности возлагаются на потенциального покупателя квартиры. На данный момент довольно проблематично найти квартиру без причитающейся доли несовершеннолетнего. Поэтому стоит уделять особое внимание всем деталям на каждом этапе приобретения и проведения государственной регистрации недвижимости.

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:
  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Согласование продажи в органах опеки

Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:
  • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
  • документы, подтверждающие право собственности у продавца;
  • специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
  • справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО . На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

Проведение государственной регистрации

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в специально установленный для этого срок. С этим связана некоторые риски для покупателя, даже после получения одобрения со стороны органов опеки и проверки всех документов.

Существуют следующие нюансы:
  • снятие с регистрации несовершеннолетнего не допускается без проведения новой регистрации в другой квартире. Потенциально возможность снять с регистрации по месту жительства без указания нового, возможно, однако на практике шансы получить согласие крайне малы;
  • добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется позаботиться о новом месте для регистрации по месту жительства заранее.

Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум. Довольно часто у продавцов нет в наличии суммы для предварительной покупки квартиры, а продать свою они временно не могут. Покупатель может предоставить денежные средства заранее, но с этим связаны определенные риски.

ВАЖНО . В качестве оптимального варианта следует просить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника. Если имеется положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, однако родители должны быть обязательно согласны. В противном случае, даже судебные разбирательства вряд ли приведут к успеху для покупателя.

Таким образом, приобретение недвижимости с несовершеннолетним собственником довольно сложная и запутанная сделка. Основные проблемы связаны с получением согласия от государственных органов на продажу квартиры и прекращения регистрации ребенка по месту жительства. В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить значимых моментов. Это позволит максимально снизить потенциальные риски и избежать долгих судебных разбирательств в дальнейшем.

Долевая собственность на дом: суть режима и порядок оформления

Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.

Особенности режима долевой собственности

Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).

Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.

Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ( ч.3 ст. 244 ГК РФ ).

Долевое владение жилым помещением и территорией

Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством (ст. 30 ЖК РФ). Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.

Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.

Определение долей в общей собственности

Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в ст. 245 ГК РФ :

Читайте также:  Капитальный ремонт муниципальной квартиры

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

  1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
  2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

  • размер доли и количество владельцев;
  • наличие/отсутствие семейных связей между участниками;

Оформление помещения в общее долевое владение

Оформление дома в долевую собственность – сложный юридический процесс. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

  1. Определение размеров имущества. Для этого следует воспользоваться услугами оценщиков. За это придется заплатить, зато владельцы помещения будут знать точную площадь участка и квадратуру здания. Информация отображается в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда.
  2. Получение в БТИ техпаспорта и плана помещения.
  3. Оформление дома с участком в органах кадастра и Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН. Документ позволяет зарегистрировать право собственности. Если строение находится на территории дачных участков, вносить его в кадастр не нужно.

Каждый из собственников дома получит документ, подтверждающий право владения долей в имуществе.

Часто владельцев недвижимости интересует, как оформить построенный дом в долевую собственность единолично, возможно ли это вообще. Подобный вариант предусмотрен в законодательстве, но такой гражданин должен предоставить письменное согласие всех заинтересованных сторон (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218).

Подготовка документов

Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:

  1. Удостоверение личности гражданина.
  2. Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
  3. Кадастровый паспорт на жилье.
  4. Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
  5. Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
  6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
  7. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.

Оформление земельного надела под домом

Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом. Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).

При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).

Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.

Как перевести строение из долевой собственности в личную

Если собственники жилья не являются родственниками, между ними нередко начинаются разногласия. В результате кто-то из совладельцев может решить отделить свою часть.

Перевод из общего в частное владение не запрещен законом. Существует несколько способов, которые позволяют из долевой собственности сделать частную. Это касается не только выделения в натуре части, принадлежащей одному человеку. Все дольщики могут захотеть выделить их, что приведет к отчуждению дома.

Как переходит право собственности

Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.

Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.

Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:

  1. Метраж, выделенный каждому владельцу.
  2. Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
  3. Режим пользования общими помещениями.

С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.

Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.

Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.

Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:

  1. Размежевать общий земельный участок.
  2. Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.

Оформив кадастровую выписку, собственники обращаются в Федеральную службу кадастра за документами, подтверждающими их право на доли в доме. На основании этой бумаги гражданин вправе продавать, дарить, сдавать в аренду свою часть имущества.

Пошлина за оформление перехода прав

Государственный сбор за услугу регистрации перехода права собственности предусмотрен в НК РФ. Пошлину следует уплатить во время обращения в орган Росреестра или МФЦ.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ , размер сбора зависит от конкретной ситуации, но в среднем стоимость перевода дома из долевой собственности составляет около 2000 рублей.

Особенности продажи дома

При реализации жилого помещения ключевое значение имеет согласие совладельцев. Если участники не против сделки, дом и земля отчуждаются как единое целое.

Следует четко определить, продается все вместе или нет. Если дом продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковых частях между всеми участниками процесса. В случае продажи помещения по отдельным долям расчет налога производится по каждой из них.

Когда юристов спрашивают, как продать дом в долевой собственности проще всего, они рекомендуют составить единый договор купли-продажи. В нем нужно указать:

  • цену объекта;
  • кто и какую сумму получит после сделки;
  • порядок расчета с каждым собственником;
  • сроки освобождения помещения и другие важные обстоятельства.

Проект договора можно составить самостоятельно, но документ должен проверить и удостоверить нотариус.

Нельзя забывать, что продажа дома в долевой собственности неразрывно связана с отчуждением земли, на которой находится объект. Это повышает стоимость сделки.

Продажа доли жилого помещения

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

  • заказное письмо по почте с описью вложения;
  • уведомление от нотариуса со следующей информацией:
    • объект и цена продажи,
    • срок и условия оплаты,
    • срок передачи имущества и так далее.

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

Варианты раздела дома

Владелец жилья вправе разделить общее имущество. Раздел и выделение доли в натуре – разные понятия. В первом варианте собственность делится между всеми совладельцами, во втором свою часть получает конкретный участник.

Часто граждане интересуются, как разделить дом, находящийся в общей долевой собственности. Быстрее всего это получится сделать, если удастся достигнуть договоренности с другими владельцами. Для этого оформляется соглашение у нотариуса, а затем раздел происходит по упомянутому выше алгоритму: получение разрешения в архитектурном отделе, постановка на кадастровый учет.

Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. При делении помещения учитывается заключение строительно-технической экспертизы, ведь не в каждом случае технически возможно переустройство дома.

Когда доли неравнозначны, может назначаться денежная компенсация владельцу, которому принадлежит самая малая часть.

С решением суда каждый из собственников обращается в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество. При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля. Территорию тоже можно разделить только в том случае, если для этого есть техническая возможность.

Нередко производится долевой раздел жилого дома на две квартиры при разводе. Фактически из одного помещения появляется два новых. При этом должен быть возможен раздел земли, на которой находится здание. Если это невозможно, вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска и установит порядок пользования собственностью.

Прекращение долевой собственности

В связи с определенными обстоятельствами право на долю в имуществе может прекращаться. Как правило, это происходит по инициативе владельца части. Есть разные варианты аннулирования права общей долевой собственности на дом, например:

  1. Прекращение права владения совместным имуществом. Это гражданские сделки, на основании которых лицо отказывается от своей части за деньги или безвозмездно: купля-продажа, дарение и так далее.
  2. Выход из долевой собственности на дом. Владелец оформляет свою часть в натуре.

Также право владения может прекращаться и по естественным причинам, например, в результате сноса здания.

Заключение

Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.

При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.

Как оформить долевую собственность на дом?

Содержание:

Можно быть владельцем как целого дома, так и его доли. Когда вам достается только часть недвижимого имущества, вы являетесь его собственником одновременно с другими людьми. Каждый из вас получает право общей собственности. Оно закреплено Гражданским кодексом. Этот же правовой документ уточняет, что такая собственность может быть долевой.

Чтобы стать настоящим хозяином своей доли дома, обязательно нужно оформить ее в собственность. Только после прохождения этой процедуры вы сможете распоряжаться имуществом так, как вам захочется. Мы расскажем, как оформить все оперативно. Если же у вас возникают трудности с получением документов, необходимых для регистрации, то советуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Нет времени читать статью?

Что такое долевая собственность и как определяются доли

Общая долевая собственность — это имущество, которое принадлежит определенному кругу лиц. Оно поделено на части, каждая из которых принадлежит отдельному индивиду. Следовательно, все собственники равноправны и одновременно владеют домом.

Возникает такое право на следующих основаниях:

  • совершение сделки с жилым имуществом — это может быть договор купли-продажи или дарения;
  • передача по наследству — чаще всего, имущество делится между наследниками в равных долях;
  • судебный приказ — определить право долевого владения можно через суд.

Оформить право собственности на свою долю нужно как можно скорее. Пока вы не станете официальным собственником, распоряжаться своей частью имущества вы не сможете — нельзя будет ее продать, обменять и даже пользоваться ею. А вот когда оформление собственности будет завершено, вы можете пользоваться своими правами в полной мере.

Учтите — так как вы не являетесь единственным собственником жилья, для того чтобы сдать свою часть в аренду, подарить или передать по наследству, придется получить согласие остальных собственников. Особенно если они живут там же.

Кроме того, если вы решите продавать свою часть, то нужно будет в первую очередь предложить ее выкупить остальным дольщикам. Сохраните доказательства того, что такое предложение было сделано — разошлите уведомления в письменном виде и сохраните себе копию.

Доля, выделяемая каждому человеку, определяется на основании соглашения между всеми собственниками, где указывается способ определения частей. Если между будущими жильцами не было достигнуто согласие, тогда необходимо обращаться к соответствующему законодательному акту. Доля каждого лица может меняться — например, тот, кто произвел улучшения жилья, может претендовать на увеличение своей части.

Общий алгоритм действий при оформлении доли

Для того чтобы оформить долевую собственность на недвижимое имущество, вам придется пройти несколько стандартных этапов. Это несложная процедура, вы сможете все оформить за 5–10 дней. Но только при условии, что между сторонами сделки не возникнет никаких разногласий.

  • Этап 1. Вы имеете право оформить долю в собственность, если у вас на руках есть документ, подтверждающий ваше право на владение и распоряжение имуществом. Такой бумагой является договор купли-продажи, судебное постановление, дарственная или завещание. В этом же документе будут перечислены все владельцы имущества — это четко указывает на то, что недвижимость долевая.
  • Этап 2. Необходимо составить и подписать соглашение о размере части каждого дольщика. Если такое соглашение отсутствует, то считается, что каждый участник наделен равной долей.
  • Этап 3. Вы должны пройти регистрацию своего имущества, по итогу которой вам оформят свидетельство о праве собственности.

Наибольшее количество документов вам понадобится на последнем этапе для того, чтобы оформить свидетельство на жилье. Далее расскажем, как сделать это в кратчайшие сроки.

Нюансы оформления долевой собственности на дом

Прежде всего, для того чтобы получить свидетельство о праве собственности на часть дома, посетите Бюро технической инвентаризации (БТИ) и поставьте недвижимость на учет. Также здесь вы сможете оформить необходимую кадастровую и техническую документацию. Проверьте, кому принадлежит земля, на которой построен ваш дом. Если это дачный участок, то есть хорошая новость: кадастровый учет не нужен, можете собирать остальные бумаги для оформления собственности.

Необходимо будет подготовить следующий пакет документов для Росреестра:

  • паспорт гражданина РФ, по которому работник Росреестра вас идентифицирует;
  • если вы доверяете оформление другому лицу, то не забудьте приложить нотариальную доверенность на него;
  • кадастровый паспорт на жилье (только в тех случаях, когда он нужен);
  • разрешение на ввод в эксплуатацию жилья;
  • подтверждение факта собственности на участок земли, на котором стоит дом;
  • заявление установленной формы для получения свидетельства (бланк вы можете получить в отделении Росреестра);
  • платежка с отметками кассира, подтверждающая оплату госпошлины.

Подать документы можно не только напрямую в Росреестр, но и через многофункциональный центр. При сдаче вам выдадут расписку, где будет указано, какой пакет бумаг был принят. В расписке также будет стоять дата, к которой Росреестр оформит регистрацию собственности на ваше жилье. После этого, максимум через 12 календарных дней, приходите за свидетельством о регистрации права собственности.

Долевая собственность на дом: порядок пользования и правила оформления

В правоприменительной практике нередки ситуации, когда имуществом владеет несколько людей. Чаще всего это касается осуществления хозяйственной деятельности юридическим лицом или покупки семьей имущества в собственность семьи. Наиболее сложное правовое регулирование имеют общие права на недвижимость, а особенно долевая собственность на дом и земельный участок. Давайте проанализируем особенности статуса такого имущества и как им можно распорядиться.

  1. Что из себя представляет общая долевая собственность
  2. Общая долевая собственность на дом и земельный участок
  3. Совместная собственность на дом
  4. Определение долей в праве общей долевой собственности на дом
  5. Порядок пользования частным домом в долевой собственности
  6. Как оформить дом в общую долевую собственность
  7. Необходимые документы
  8. Особенности оформления земельного участка под домом
  9. Перевод дома из долевой собственности в частную
  10. Процесс перехода права собственности
  11. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности
  12. Продажа дома в долевой собственности

Что из себя представляет общая долевая собственность

Чтобы разобраться в ситуации, нужно определиться с терминами. Право общей собственности – это право двух и более лиц самостоятельно распоряжаться, владеть и пользоваться определенным имуществом. Например, дом в деревне, принадлежащий нескольким людям, находится в общей собственности. Такое имущество может быть:

  • неделимым;
  • запрещенным к делению по закону;
  • делимым.

Существует два вида общей собственности, согласно п.2 ст.244 Гражданского кодекса РФ : совместная и долевая. Поясним, что это такое и в чем разница: в первом случае доли имущества собственников заранее не определены.

При этом в обоих случаях, если иное не установлено в законе, договоре или другом документе, считается, что части всех собственников равны.

Общая долевая собственность на дом и земельный участок

Часто при рассмотрении дел о разделе имущества приходится слышать фразы «совместная собственность на квартиру», «долевая собственность на дом» и так далее.

Чтобы разобраться, что такое долевая собственность на дом, обратимся к ст 244 ГК РФ. Из нее следует, что это – общая собственность нескольких лиц на имущество, поделенное на части, каждая из которых принадлежит отдельному лицу. Следовательно, имущество одновременно принадлежит всем собственникам и они равны в своих правах.

В ст. 30 Жилищного кодекса РФ сказано, что собственник реализует свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в пределах, которые разрешены законодательно.

Если говорить о доме, то следует помнить, что он расположен на земле, и, скорее всего, находится земля под частным домом в долевой собственности тех же лиц, что и само строение. В связи с этим все возможности и ограничения касаются и земли.

В ст. 246 ГК РФ указано, что распоряжение имуществом, принадлежащим нескольким лицам, осуществляется по согласию всех участников. Все расходы несут совместно собственники пропорционально долям.

Таким образом, общедолевая собственность на дом и земельный участок предполагает наличие нескольких сособственников. Становится она такой по взаимному соглашению всех совладельцев либо по решению суда.

Это право предполагает не только совместное несение расходов на содержание, но и на получение прибыли от имущества. Если лицо сделало неотделимые улучшения, оно может ходатайствовать об увеличении части своего владения.

Совместная собственность на дом

Получить дом в совместную собственность может любой гражданин в следующих ситуациях:

  1. Семья приватизирует недвижимость и несколько ее членов вписываются в свидетельство о собственности.
  2. Дом приобретен совместно с другими лицами.
  3. Дом унаследован несколькими наследниками.
  4. Несколько лиц хотят купить дом, который находится в долевой собственности.
  5. Имущество подарено нескольким людям.
  6. Недвижимость куплена за совместные средства супругов во время брака.

Владеть и пользоваться совместной собственностью могут все лица без ограничений. Однако распоряжаться таким имуществом можно лишь с согласия всех сособственников.

Это означает, что для совершения любой сделки, для которой законом предусмотрена письменная форма, необходимо получение письменного же разрешения от всех лиц, владеющих частью недвижимого имущества.

Определение долей в праве общей долевой собственности на дом

Общие правила того, как определить доли, содержится в ст. 245 ГК РФ. Исходя из ее положений, можно выделить следующее:

  • части всех участников определяются по их взаимному согласию либо в соответствии с положениями соответствующего закона;
  • способ определения долей устанавливается в соглашении между участниками, их размер может меняться;
  • лицо имеет право претендовать на увеличение своей доли, если осуществило неотделимые улучшения имущества.

Порядок пользования частным домом в долевой собственности

Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.

Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.

При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:

  • размер доли и количество собственников;
  • наличие либо отсутствие семейных связей;
  • прописка родственников;
  • планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
  • устоявшийся порядок пользования домом;
  • количество входов, выходов и проходных помещений.

В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.

Как оформить дом в общую долевую собственность

В ситуациях, когда несколько лиц совместно, общими усилиями и средствами приобретают или строят объект недвижимости, очень важным для защиты прав является его юридическое оформление. В связи с этим рассмотрим, как оформить построенный дом в долевую собственность.

Необходимые документы

Распишем всю процедуру поэтапно с указанием документов, необходимых на каждой стадии:

  1. Определить размеры имущества. Информация может содержаться в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда и так далее.
  2. Получить выписку из техпаспорта, включающую в себя план помещений.
  3. Уплатить госпошлину и получить квитанцию. Размеры госпошлин указаны в Налоговом Кодексе РФ . Реквизиты для оплаты можно узнать в органе Росреестра, там же несложно уточнить и размер госпошлины.
  4. Составить заявление по форме.
  5. Предъявить документ, удостоверяющий личность.

Особенности оформления земельного участка под домом

Помимо оформления права собственности на дом требуется еще и оформление земли, находящейся под ним.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, предусматривается приобретение права общей собственности на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости — приватизация земли под домом.

Границы земельного участка должны соответствовать требованиям земельного законодательства.

При этом право собственности на землю под объектом недвижимости является исключительным, если иное не предусмотрено законами.

Указанное положение поможет собственникам недвижимости разобраться, что делать, если дом в долевой собственности, а земля — нет. Собственники дома должны реализовывать свое исключительное право на землю и оформлять его юридически.

Перевод дома из долевой собственности в частную

Как показывает практика, очень высока вероятность, что совладелец однажды захочет отделить свою часть. И если собственники жилья не являются близкими родственниками с полным взаимопониманием внутри семьи, неизбежно начнутся конфликты.

Однако существуют способы, как из долевой собственности сделать частную. Ими можно воспользоваться не только в случае, если человек желает выделить свою долю в натуре, но также если все лица, имеющие часть в имуществе, желают ее продать.

Процесс перехода права собственности

Первый и самый простой способ заключается в следующем: совладельцы должны оформить дарственную своих долей на одно лицо. Такой документ обязательно следует заверить нотариально.

Необходимо упомянуть, что дарение не родственнику облагается НДФЛ, родственнику – нет. При этом нельзя забывать о земельном участке, на котором стоит строение: нужно предварительно оформить долевую землю, и подарить ее вместе с объектом недвижимости.

Таким образом, необходимо получить конечный документ – договор, заверенный нотариально, и лишь после этого идти в Росреестр за регистрацией такого права и получения свидетельства на нового собственника.

Способ второй – обратиться в суд. В исковом заявлении нужно указать, на какую жилплощадь человек претендует. Суд в своем решении опишет:

  • какая недвижимость и с каким метражом дома принадлежит каждому собственнику;
  • как разделить объект;
  • режим пользования общими помещениями.

После получения судебного решения нужно обратиться в орган регистрации за оформлением права собственности на причитающуюся долю.

Итак, если земля в долевой собственности, как оформить дом в собственность зависит от того, по какому пути пойдут совладельцы.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности

Клиентов, которых интересует, как перевести дом из долевой собственности, также беспокоит вопрос стоимости услуги.

Ответ содержится в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в пп. 21-33. Размер сбора зависит от ситуации и колеблется в районе 2000 рублей.

Продажа дома в долевой собственности

Дополнительного рассмотрения требует вопрос, как продать имущество (дом и земельный участок), которые находятся в долевой собственности. В таком случае может осуществляться продажа дома и земельного участка как целостных комплексов (при наличии согласия сособственников).

Если согласия нет, каждый владелец имущества распоряжается своей частью самостоятельно, соблюдая правила, установленные законодательством.

Таким образом, чтобы продать долевую собственность дома и земельного участка, в первую очередь нужно понять, что именно будет продаваться – все имущество целиком или какая-то его часть.

Продажа доли частного дома

Если у дома несколько собственников и один из них хочет продать свою часть, приходится сталкиваться с различными неприятностями. Существуют следующие особенности, когда лицо продает свою долю в недвижимости:

  1. Первоочередным правом выкупа части обладают долевые собственники, поэтому прежде всего им нужно сообщить о своем намерении продажи, объявить цену и другие условия.
  2. Рекомендуется подключить к процессу оформления бумаг нотариуса, который подготовит уведомительную, разрешительную и иную документацию и заверит ее.
  3. Если иные собственники в течение месяца после получения уведомления не реагируют на призыв купить часть дома, у продавца появляется право отчуждения в пользу третьих лиц. Однако цена части имущества всегда будет значительно ниже, чем стоимость недвижимости с земельным участком, поэтому желательно найти общий язык с другими владельцами и продать объект целиком.
  4. Если уговорить сособственников купить продаваемую часть не удалось, можно увеличить стоимость имущества перед тем, как будет осуществляться продажа доли в общей долевой собственности, при условии, что удастся каким-либо образом обособить свою часть.

Раздел дома в долевой собственности

У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.

Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.

Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.

Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.

Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.

При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:

  • существование разных входов;
  • наличие коммунальных систем во всех частях дома;
  • изолированность помещений и прочее.

В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.

Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.

Несколько отличается процедура деления земли. Об этом аспекте нельзя забывать, так как дом всегда находится на земельном участке, который тоже требует оформления. например, есть дача при разделе имущества.

Земельный участок может быть разделен только при условии его делимости.

Если же он неделим, суд может отказать в удовлетворении исковых требований или установить порядок пользования собственностью.

Это правило будет актуально и когда после раздела имущества остался недостроенный дом.

Выделение доли в частном доме

В случае взаимного согласия между совладельцами алгоритм выделения доли в доме будет следующим:

  1. Оформление помещения. Для начала необходимо получить разрешение на переустройство дома, находящегося в долевой собственности, затем создать изолированное помещение.
  2. Обратиться в БТИ за составлением техпаспорта.
  3. Договориться с другими собственниками о выделении своей доли в натуре. Приступая к данному пункту, нужно быть готовым к тому, что из-за неравенства частей кому-то придется доплачивать.
  4. Зарегистрировать изменения права собственности. Одновременно должна быть зарегистрирована реконструкция части дома в Росреестре.

При выделении доли через суд порядок действий будет таким:

  1. Обратиться в БТИ за техпаспортом дома и за проведением строительно-технической экспертизы, которая даст ответ на вопрос, можно ли в доме выделить долю.
  2. Подать иск в суд. На данном этапе можно просить суд провести долевой раздел жилого дома на две квартиры или больше, в зависимости от количества собственников.
  3. Посетить судебное заседание.
  4. Зарегистрировать изменения в праве собственности.

Прекращение права общей долевой собственности на дом

Законодательство предусматривает два варианта того, как прекращается право на долю в общей собственности:

  1. Прекращение самого права собственности на общее имущество. Здесь имеются в виду любые гражданские сделки, на основании которых объект отчуждается как за деньги, так и бесплатно: купля-продажа, расселение дома застройщиком в долевой собственности и так далее.
  2. Преобразование совместной собственности в индивидуальную, то есть выход из долевой собственности путем оформления своей части в натуре. Такое выделение может осуществляться по договоренности сторон или на основании решения суда, о чем было рассказано выше.

Право собственности может быть прекращено и в случае естественных причин, какой является, например, снос дома.

Заключение

Общая собственность имеет место, когда несколько лиц осуществляют совместное владение домом и другим имуществом. Принято отличать совместную собственность (без определения долей) и долевую (с их определением).

Чтобы распорядиться своей частью в совместном недвижимом имуществе, например, в коттедже, необходимо либо согласие всех совладельцев, либо решение суда.

Раздел имущества и выделение доли в нем – не одно и тоже. При желании разделить дом необходимо заручиться согласием сособственников или решением суда, после чего можно оформлять документы на раздел частного дома на две квартиры.

После определения своей части имущества собственник может выйти из долевой собственности на дом.

Долевая собственность на недвижимое имущество: Видео

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Долевая собственность на дом

В законодательстве отражено несколько вариантов наделения граждан правами собственности на объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса под общей собственностью стоит понимать имущество, которое принадлежит двум и более лицам.

Если земельный участок или дом находится в общем владении у нескольких людей – это совместная собственность. Если же в этих объектах выделены доли для каждого сособственника – это долевая собственность. Их размер устанавливается с учетом достигнутого письменного соглашения или на основании судебного решения. При отсутствии договоренностей принадлежащие части считаются равными.

В качестве наиболее распространенных факторов, когда гражданин может стать владельцем доли, можно выделить следующие позиции:

  1. Получение объекта по наследству. Если земельный участок или дом причитается лицу в соответствии с завещанием, размер выделенной части определяется самим наследодателем. При отсутствии данных уточнений каждый из претендентов наследует в равных долях. При возникновении спорных ситуаций между правопреемниками положенная часть устанавливается согласно решению суда по исковым требованиям от одного из заинтересованных лиц.
  2. В ходе приватизации.
  3. Возведение дома на участке с тем учетом, что он будет разделен между несколькими гражданами.
  4. Получение собственности в результате совершения процедуры дарения.
  5. Строительство общего фермерского хозяйства на земле.
  6. Выделение доли в имуществе, совместно нажитым супругами.

К примеру, муж и жена купили участок для сооружения дома. Земля была оформлена на супруга, но по нормам ст. 256 ГК РФ объекты, приобретенные в браке, признаются совместными – каждый из них становится обладателем 50% от недвижимости. Размер может быть уточнен либо в брачном контракте, либо в отдельном письменном соглашении, либо в судебном порядке.

Как оформить долю?

В полной мере распоряжаться принадлежащей долей можно лишь после оформления дома в собственность. Для этого собственнику придется следовать конкретной инструкции:

  1. Подать запрос в Бюро технической инвентаризации на получение технического паспорта и плана сооружения.
  2. Зарегистрировать частный дом в Росреестре. В результате проведенной процедуры заявитель получает выписку из ЕГРН.

Важно: если сооружение располагается на дачных участках, постановка на кадастровый учет не считается обязательной.

  1. В конечном счете остается лишь зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Чтобы подтвердить возможность владения конкретной долей из общего имущества, необходима подача соответствующего ходатайства от каждого собственника, интересы которых будут затронуты в результате выделения доли. Допустимо обращение одного владельца, но в данном случае потребуется письменное согласие от всех заинтересованных лиц.

В некоторых ситуациях провести данную процедуры оказывается невозможным, если объект имущества используется в полной мере, в результате чего выделение доли в натуре по закону недопустимо. В таких случаях совладельцы достигают соглашения об особенностях использования принадлежащей собственности. Если гражданин решает продать свою часть, он вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию, если данный момент предусмотрен договором или возможен на основании судебного решения.

Чтобы избежать конфликтов, при оформлении имущества в долевую собственность совладельцам рекомендуется заранее определить права и обязанности, условия распоряжения и санкции за несоблюдение установленных правил.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?

Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:

  • паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
  • доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
  • бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
  • заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
  • письменное согласие от каждого сособственника;
  • квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.

Вышеуказанный перечень документов не является исключающим, так как может дополняться другими сведениями – полный список в данном случае определяется с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

Права собственников недвижимого имущества

Наличие даже минимальной доли в доме предполагает обеспечение прав собственности на часть недвижимости. Полномочия предусмотрены в ст. 209 ГК РФ. В качестве доступных возможностей владельца стоит выделить:

  • владение домом и земельным участком;
  • распоряжение без каких-либо ограничений;
  • использование объектов недвижимого имущества по своему усмотрению.

Однако долевая собственность несколько отличается от той, что находится в индивидуальном владении. Очевидно, что второй вариант гораздо удобнее, т. к. не требуется достигать договоренностей с иными сособственниками. В первом случае понадобится принимать к учету интересы других лиц, что ограничивает каждого владельца доли в распоряжении принадлежащей собственности.

Продажа доли

Каждый из собственников вправе реализовать свою часть имущества и тем самым покинуть состав совладельцев. При продаже частного дома покупатель приобретает также долю земельного участка. Важно при этом учитывать ряд особенностей:

  1. Первоначально потребуется уведомить о намерении совершить сделку других дольщиков – сделать это нужно в письменной форме, указав при этом стоимость отчуждаемой собственности и условия проведения процедуры.
  2. Необходимо провести межевание земельного участка, на котором располагается жилой дом.

  1. Важно принимать к учету так называемое преимущественное право приобретения, суть которого заключается в том, что в первую очередь купить долю могут совладельцы. Привлекать покупателей со стороны можно лишь по истечении месяца с даты извещения или же при получении письменных отказов со стороны сособственников.
  2. Должен быть соблюден принцип единообразия цены и условий продажи – недопустимо ставить большую стоимость для совладельцев и меньшую – для сторонних покупателей.

Важно: если хотя бы одно из вышеперечисленных условий будет нарушено, сделка признается недействительной. К примеру, при несоблюдении преимущественного права покупки заинтересованные лица вправе в течение трех месяцев подать иск с требованием реализовать процедуру в соответствии с нормами закона.

Сдача в аренду

В данном случае предусмотрено немало ограничений. Так, если долю нельзя выделить в натуральном размере, то сдача в аренду не может быть осуществлена.

Заключение подобной сделки в отношении доли в жилом доле возможного тогда, когда она представлена в виде отдельного помещения. Стандартно такие спорные ситуации решаются на собрании дольщиков – в любом случае потребуется их согласие.

Указание в завещании

Собственник доли вправе отразить ее в своем письменном волеизъявлении, уточнив при этом кому и в каком размере, отойдет часть имущества. Завещание будет открыто сразу же после того, как умрет наследодатель.

Что примечательно, владелец может оставить долю правопреемникам даже в том случае, если остальные сособственники не дали на это согласие. В соответствии со ст. 246 ГК РФ завещание является безвозмездной односторонней сделкой, что избавляет гражданина от получения одобрения от иных заинтересованных лиц.

Более того – необязательно извещать их о том, что доля подлежит передаче наследнику. Нужно лишь оформить документ соответствующим образом, заверив его в нотариальной конторе.

Дарение доли в жилом доме

Оформление дарственной и завещания обладает схожими особенностями – для совершения сделки дарения в пользу близкого родственника или иного другого лица нет необходимости в получении разрешения со стороны совладельцев, так как суть данных сделок подразумевает безвозмездность.

Однако не редкость, когда собственники, таким образом пытаются избежать дополнительных процедур, фактически продавая долю, но оформляя при этом сделку в виде дарения. В таких ситуациях существует немало споров и конфликтов, разбирать которые приходится в судебном порядке.

Использование в качестве залога

Закон не предусматривает ограничений, касающихся использования доли в жилом доме, квартире или земельном участке в виде залогового имущества при оформлении займа. В теории, данный вариант может быть реализован, но на практике обеспечить его применение проблематично.

Сложность заключается в том, что банки не видят интереса в использовании доли как залога – слишком много сопутствующих трудностей, для разрешения которых придется потратить немало средств и времени. В частности, первоначально потребуется выделить часть в натуре и представить ее конкретных квадратных метрах.

В этом случае согласие от совладельцев не требуется. В большинстве случаев именно они являются приобретателями доли, если ее собственник нарушил условия кредитного соглашения. В противном случае имущество реализуется на публичных торгах.

Регистрация и прописка

Распоряжение долей в жилом доме позволяет на законных основаниях оформить прописку. Если владелец выполняет ее для себя, то разрешения от иных дольщиков не считается необходимым. В случае регистрации третьих лиц – инициатору придется заполучить согласие от всех заинтересованных граждан. В качестве исключения выступает постановка на учет детей владельца.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

  1. Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
  2. Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
  3. Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
  4. Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
  5. Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
  6. Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Обязанности собственников доли в недвижимом имуществе

В первую очередь – несение денежных затрат на содержание дома и земли, выраженных в виде обязательных расходов, а именно:

  • коммунальные платежи;
  • ремонтные работы;
  • налоговые сборы.

Важно: владельцы несут затраты исключительно в рамках принадлежащих им долей.

Сособственники вправе самостоятельно определить варианты с освобождением от обязательных расходов. К примеру, обговорить договоренность, по которой пенсионеры и многодетные семьи могут не оплачивать ремонт или вносить сумму в виде половины от коммунальных взносов.

Также неравномерность затрат может быть обусловлена иными обстоятельствами. Так, если один из совладельцев проживает в другом месте, он может избежать необходимости оплаты коммунальных платежей, но при этом, при проведении ремонтных работ он все равно обязан вносить соответствующую сумму.

Еще одна обязанность – это своевременное извещение и получение согласия от всех сособственников о намерении совершить возмездную сделку, по результатам которой будут затронуты интересы остальных хозяев. Если же достичь договоренности не вышло, придется обратиться в суд – лишь при положительном решении ведомства можно рассчитывать на беспроблемную реализацию сделки.

Важно: уведомление, отказ от преимущественного права, согласие на проведение операции – все это должно оформляться исключительно в письменном виде.

Заключение

В целом, долевая собственность в доме вполне распространенное явление. При приобретении части в недвижимом имуществе сразу же рекомендуется обговорить нюансы прав и обязанностей, а также уточнить возможность выделения принадлежащей собственности в натуре.

Не нужно надеяться на устные договоренности – в российской судебной практике не редкость, когда люди отказываются подтверждать данные обещания, что не позволяет истцу или ответчику в полной мере защитить собственную позицию.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Главная » Земля » Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать в собственность земельный надел, на котором построено жилое здание, имеющее несколько владельцев, то есть находящееся в долевой собственности. Чаще всего подобное явление наблюдается в случае, когда имущество было оставлено в наследство, либо при разделении его между супругами при разводе. Каким образом зарегистрировать право собственности в данной ситуации? Расскажем об этом далее.

Как оформить землю в собственность, если дом в общей долевой собственности

Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности. Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным. Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.

Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:

  • Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
  • Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.

Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.

Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела. В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.

Если гражданин обладает долей в собственности, относящейся к категории общей, то заключается соответствующий договор, в котором указывается, каким образом распределяются доли среди владельцев объекта недвижимости.

Это особенно актуально для:

  • Садовых некоммерческих товариществ;
  • Гаражных кооперативов, в случае, если право собственности на земельный надел принадлежит ГСК;
  • Дачных кооперативов.

Собственники землевладения в данном случае должны организовать собрание, где при помощи протокола или другого локального правового акта, определяют право каждого землепользователя на конкретный участок, исходя из нормативов, которые указываются изначально.

Иногда граждане, имеющие долю в общей собственности, заказывают проект межевания, на котором четко указаны межевые граничные точки каждого надела, призванные обозначать принадлежащие тому или иному владельцу доли.

Владеть земельным наделом, фактически находящимся в общей собственности нескольких лиц, могут следующие категории граждан:

  • Родственники, унаследовавшие землевладение;
  • Граждане, которые приобрели участок для совместного использования;
  • Индивидуальные предприниматели на основании партнерских отношений;
  • Жильцы домов, имеющих несколько этажей.

В данной ситуации доли не разграничиваются, и каждый гражданин, являющийся собственником, по факту владеет всем наделом, за исключением случаев, когда заключено внутреннее устное или письменное соглашение, определяющее, какая часть надела принадлежит конкретному собственнику. Однако данная договоренность практически не имеет юридической силы, а служит скорее внутренним актом, регламентирующим использование земли.

Каким образом происходит оформление земельного надела в собственность, если жилое помещение по факту имеет несколько владельцев?

Чтобы данная процедура прошла успешно, выполните следующие действия:

  • Уточните, каков размер принадлежащей вам доли дома, построенного на территории надела, по отношению к частям, находящимся в собственности у других владельцев;
  • Выясните, какой размер имеют полученные части;
  • Составьте договор о разделе;
  • Заверьте документ нотариально. Однако данный пункт не является обязательным;
  • Сделайте запрос на проведение землеустроительных работ;
  • Заверьте техническую документацию на землевладения;
  • Передайте бумаги в органы Росреестра для регистрации.

Выдел доли земельного участка в натуре из общей долевой собственности.

Как разделить участок, находящийся в долевой собственности, читайте тут.

Как оформить землю под домом в собственность, если дом в собственности, читайте по ссылке: http://uropora.ru/zemlya/kak-oformit-zemlyu-v-sobstvennost-esli-dom-v-sobstvennosti.html

Документы для оформления долевой собственности на земельный участок

В случае, когда дом является собственностью нескольких граждан, для того, чтобы зарегистрировать земельный надел в качестве собственности, подайте комплект бумаг, необходимых для данной процедуры в отделение Росреестра:

  • Заполненное в соответствии с образцом заявление, бланк которого можно получить в отделениях органов государственной власти;
  • Документ, способный подтвердить личность гражданина, подающего запрос на оформление собственности, если документы приносит другое лицо, являющееся представителем владельца земли, то при обращении нужно предоставить соответствующе оформленную доверенность;
  • Квитанцию, подтверждающую факт оплаты пошлины в пользу государства, а также ее копию;
  • Выписку из кадастрового паспорта;
  • Документ, устанавливающий право гражданина на участок – в его качестве может выступать договор купли-продажи, дарения или мены; бумага, подтверждающая право на пользование имуществом бессрочно или вступление в наследство; решение органов государственной или муниципальной власти, в соответствии с которым надел выделяется в пользование; другой правоустанавливающий акт, в том числе выданный гражданину на основании закона;
  • Оформленное в письменном виде и заверенное нотариально согласие других хозяев дома на оформление собственности, в том случае, если жилое строение находится в общей собственности и имеет нескольких владельцев;
  • Выписка из реестра недвижимости, содержащая сведения обо всех собственниках;
  • В случае если имеются конфликты с гражданами, которым принадлежат соседние наделы, проводите межевые работы и заново оформите кадастровый паспорт.

После подачи бумаг в течение двух недель производится их рассмотрение и принимается решение о том, будет ли надел предоставлен в долевую собственность. Гражданину, подавшему запрос, выдается письменное уведомление.

Как определить долю земельного участка в общей долевой собственности

В случае, если один из владельцев недвижимого объекта потребовал выдачи принадлежащей ему части имущества, то его доля будет рассчитана исходя из дробного соотношения или процентного. Существует также возможность выкупа долей, находящихся в собственности других лиц. В связи с этим доля гражданина в совместном имуществе может быть изменена в большую или меньшую сторону.

Доля надела земли, на котором построено жилое помещение, имеющее несколько владельцев, рассчитывается исходя из долей граждан, являющихся собственником дома. Также учитывается указанная в законодательстве РФ минимальная величина образованных наделов.

В случае, когда жилое помещение имеет нескольких хозяев, его оформляют как долевую собственность. Чтобы это сделать проведите разделение надела в натуре. Если узнать граничные точки двух участков невозможно, закажите работы по межеванию территории, после чего оформите заново кадастровую схему и паспорт.

Провести официальную регистрацию имущества в органах Росреестра возможно только после того, как будут установлены границы объектов недвижимости. Можно также разделить землевладение на несколько независимых наделов.

Изъятие доли имущества, принадлежащей одному из собственников, может быть произведено только в том случае, если при данной процедуре объекту недвижимости не будет нанесен непоправимый вред. Данное требование означает, что после выделения доли, объект недвижимости можно будет использовать в соответствии с его целевым назначением, а его стоимость не снизится. При изъятии также не должны быть нарушены права других граждан.

Изъять долю собственности можно только в том случае, если разрешено выделять часть надела в натуре.

После процедуры разделения участка на отдельные наделы, долевая собственность как таковая прекращает свое существование. Из одного большого участка земли образуется несколько землевладений меньшего размера, на каждый из них у владельца имеется право раздельной собственности.

Оформление земли в собственность, если дом в долевой собственности, через суд

Если землепользователи, имеющие в собственности доли надела, не могут согласовать все вопросы, касающиеся пользования землей, между собой, то им необходимо подать исковое заявление, содержащее требование о выделении в натуре части землевладения, жилого помещения или возведенных на территории построек, в судебный орган.

Суд примет положительное решение в том случае, если есть возможность организовать обособленный выход, и данная процедура не повредит несущей конструкции. Помимо этого, суд произведет распределение расходов, связанных с перестройкой жилого помещения между его собственниками, исходя из размера их долей, а также выдаст постановление, согласно которому общая собственность перестанет существовать.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию