Подарю квартиру государству

Как правильно дарить имущество?

Дарение, без сомнений, является одним из самых распространенных способов передачи имущества. По договору дарения можно передать что угодно — коллекцию картин, автомобиль. Очень часто к дарению прибегают, когда хотят передать родным или близким недвижимое имущество — квартиру, дом, земельный участок. И в случае с такими ценными подарками важно позаботиться о том, чтобы договор был оформлен юридически грамотно. При этом важно помнить и про некоторые «подводные камни».

Договор дарения, или «дарственная», как часто называют этот документ, это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Заключается договор дарения обязательно в письменной форме.

Важный нюанс: дарение — безвозмездная сделка! То есть вы не можете требовать от лица, которому собираетесь сделать подарок, исполнения в отношении вас каких-либо обязательств, например, требовать выплатить вам деньги, передать какое-либо имущество взамен, оказать какую-либо услугу и тому подобное.

Очень важно понимать: как только вы поставили свою подпись под договором, в котором сказано, что вы дарите свою квартиру, например, сестре — квартира уже вам не принадлежит. И вас в любой момент могут из нее выписать и даже выселить. На вполне законных основаниях. Именно поэтому, собираясь заключить договор дарения, подумать нужно особенно хорошо.

Часто случается, что жертвами собственной недостаточной информированности о том, какие последствия может иметь дарение, становятся пожилые люди. Они дарят свою недвижимость совершенно чужим людям, которые уверяют их, что после того, как квартира перейдет в собственность одаряемого, они смогут спокойно в ней проживать. Убеждают, что дарение — это аналог завещания или договора пожизненной ренты, сулят ежемесячные выплаты и клятвенно обещают: квартира останется за вами до самой вашей смерти! Это становится решающим аргументом — наивные старики подписывают договор и оказываются на улице.

Особенно рискуют те, кто заключает договор дарения в простой письменной форме, то есть без нотариуса. Такая самодеятельность увеличивает вероятность того, что при составлении договора будут упущены важные условия, допущены ошибки, которые могут привести к нарушению ваших прав и признанию сделки недействительной. В таком случае сторонам сделки приходится отстаивать свои права в суде, к сожалению, не всегда успешно.

Чтобы свести к минимуму риски, лучше удостоверить договор нотариально. Ведь нотариус не только поможет составить проект договора, он обязательно разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить, и станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения. Иногда даритель или его родственники пытаются оспорить договор дарения, убеждая суд в том, что даритель не понимал сути сделки, не отдавал себе отчет в том, как последствия будет иметь подписание договора, думал, что право собственности перейдет одаряемому только после его, дарителя, смерти и так далее. В том случае, когда договор дарения удостоверен нотариусом, вероятность, что он будет оспорен, минимальна, ведь все нотариальные акты обладают повышенной доказательственной силой. Дополнительной гарантией могут стать материалы видеофиксации, право проводить которую дано нотариусу законом. Только нотариус может обеспечить соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде. Удостоверяя договор дарения в соответствии с озвученной вами волей, нотариус проведет необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства. Если речь идет о дарении долей недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же речь идет о целом недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке), то у сторон есть право выбрать простую письменную форму или нотариальное удостоверение. Делая выбор важно понимать, что на сегодняшний день только нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенные сделки.

Многие задаются вопросом: а можно ли забрать подарок обратно? Закон предусматривает возможность отмены дарения в случаях, если:

— одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя;

— обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В такой ситуации даритель вправе в судебном порядке потребовать отмены дарения;

— в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае подаренная недвижимость вернется в собственность дарителя, а не будет наследоваться наследниками одаряемого.

Важно знать и о том, в каких случаях договор дарения может быть оспорен:

1. Если сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, она признается оспоримой.

2. Если сделка, по основаниям, установленным законом и независимо от признания её судом недействительной, недействительна, то она ничтожна.

Например, недействительными сделки могут быть те, которые нарушают требования закона или иного правового акта или совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности, или являются мнимыми (совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) и притворными (совершенными с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях). Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, несовершеннолетним гражданином, сделки совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, совершенные под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, или неблагоприятных обстоятельств.

При наличии оснований для оспаривания договора дарения, нарушенные права можно защитить в суде. Сроки для оспаривания договора предусмотрены статьей 181 ГК РФ и, в зависимости от оснований иска, варьируются от года до трех лет.

договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. сторона договора дарения, от имени которого осуществляется дарение. Дарителями могут быть граждане, юридические лица и государство. На возможность заключения договоров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. сторона договора дарения, лицо принимающее дар или освобожденное дарителем от исполнения обязательства как перед собой, так и перед третьими лицами.

Налог при дарении кватиры — сумма, кто платит, порядок оплаты, когда можно не платить

Здравствуйте. Я веду колонку на этом сайте про налоги. На этой странице я подробно расписала про налог при дарении. Я буду много повторяться, потому что комментариях задают одни и те же вопросы. Одну и ту же информацию я написала «под разными углами».

  • Налог при дарении квартиры между близкими родственниками
  • Дарители налог никогда не платят
  • Налог платят одаряемые
  • Ставка налога
  • Как оплачивается
  • Что будет если не оплатить — штрафы, пени

Налог при дарении квартиры — это НДФЛ

Никого отдельного налога при дарении нет. Когда гражданину подарили квартиру, значит он получил доход в виде ее стоимости — пп. 7 п. 1 ст. 228 и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. С этого дохода и следует оплатить НДФЛ. Подробно о ставке я написала ниже.

Налог при дарении квартиры между близкими родственниками

При дарении квартиры между близкими родственниками налог платить не нужно. Дарители и так не платят налог — почему объяснила ниже. Одаряемые не обязаны платить налог, если им недвижимость подарил близкий родственник — п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

К близким родственникам относятся:

  • супруг;
  • родители;
  • родные или усыновленные дети;
  • дедушки, бабушки по отношению к своим внукам и наоборот;
  • родные братья и сёстры, или которые имеют хотя бы одного общего родителя (неполнородные).

Пример №1 : Супруги Андрей и Марина подарили квартиру своим детям — сыну Андрею и дочери Оксане. Каждому по 1/2 доли. Никто платит налог не должен.

Пример №2 : Олег подарил квартиру своему внуку Артему и его жене Светлане. Каждому по 1/2. Так как Светлана не считается Олегу близким родственником, она должна заплатить налог в 13% от стоимости 1/2 квартиры. Т.е. с подаренной доли.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Дарители налог никогда не платят

Запомните, тот кто дарит квартиру или долю в ней — не обязаны платить налог. Дарение — это безвозмездная сделка (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Даритель передает свою квартиру одаряемому просто так, ничего не требуя взамен. Поэтому даритель не получает какого-либо дохода. А раз нет дохода, нет и налога.

НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ: 1) Сколько времени квартира принадлежит дарителю. Не путайте с продажей. При дарении нет минимального срока владения. Чтобы подарить недвижимость, не нужно ждать 3 или 5 лет — подробнее. 2) Кому даритель отдал квартиру — близкому родственнику или постороннему. 3) Является ли даритель гражданином РФ или другой страны и где он проживает. Даритель ничего не платит. Точка.

Что лучше для наследника — дарение или завещание. Отдельная статья для собственника — лучше подарить или завещать недвижимость.

Налог платят только одаряемые

Одаряемые — это те, кому подарили недвижимость. Никто не освобождается от уплаты или сокращении налога — ни пенсионер, ни инвалид, ни сирота. Нет никаких льгот.

За несовершеннолетних налог оплачивают их родители (опекун/попечитель) — п. 2 ст. 27 НК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ.

В каких случаях одаряемые не обязаны платить налог

Как и писала выше, одаряемые не обязаны платить налог, если им квартиру подарили близкие родственники — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. И без разницы живет ли одаряемый в РФ, какое у него гражданство, резидент он или нет. Если получили квартиру в дар от близкого родственника, никогда налога не платишь.

К близким родственникам относятся:

  • супруг;
  • родители;
  • родные или усыновленные дети;
  • дедушки, бабушки по отношению к своим внукам;
  • родные братья и сёстры, или которые имеют хотя бы одного общего родителя (неполнородные).

Пример №1 : Супруги Андрей и Марина подарили квартиру своим детям — сыну Андрею и дочери Оксане. Каждому по 1/2 доли. Никто платит налог не должен.

Пример №2 : Олег подарил квартиру своему внуку Артему и его жене Светлане. Каждому по 1/2. Так как Светлана не считается Олегу близким родственником, она должна заплатить налог в 13% от стоимости 1/2 квартиры. Т.е. с подаренной доли.

Если одаряемому не нужно платить налог (при дарении от близкого родственника), ему не нужно подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию — п. 4 ст. 229 НК РФ. Но часто налоговый инспектор может пригласить одаряемого (письмом или по телефону), чтобы тот доказал, что получил в дар недвижимость именно от близкого родственника. В этом случае одаряемому нужно принести в налоговую инспекцию оригинал договора дарения и копии документов, доказывающие родство.

Если договор дарения оформлялся у нотариуса, он сам обязан в течение 5 дней подать договор и документы о родстве в налоговую инспекцию — п. 6 ст. 85 НК РФ.

Ставка налога

Напоминаю, никакого отдельного налога при дарении нет. Когда гражданину подарили квартиру, он получил доход в виде ее стоимости. С этого дохода и следует оплатить НДФЛ.

НДФЛ для резидентов РФ равен 13% — п. 1 ст. 224 НК РФ. Это те, кто находится в России минимум 183 дня за последние 12 месяцев — п. 2 ст. 207 НК РФ. Если меньше, гражданин считается нерезидентом. НДФЛ для нерезидентов равен 30% со стоимости подарка — п. 3 ст. 224 НК РФ. Здесь не играет никакой роли наличие или отсутствие гражданство РФ. Главное, количество дней проживания в стране.

С какой стоимости квартиры считать налог

НДФЛ можно считать только с кадастровой или рыночной стоимости подаренной квартиры — п. 6 Обзора судебной практики, который утвержден Верховным судом РФ 21 октября 2015 года. В договоре дарения можно указать или кадастровую стоимость, или рыночную, или вообще не указывать. О рыночной стоимости написала ниже.

Если в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налог следует считать с кадастровой стоимости. В налоговую инспекцию можно принести справку о кадастровой стоимости и оплатить с нее 13%. Например, тетя подарила свою квартиру своим племянникам — Дмитрию и Татьяне. Получилось каждому по 1/2 доли. Тетя не считается близким родственником, значит Дмитрий и Татьяна должны заплатить налог. Кадастровая стоимость квартиры — 5,2 млн рублей. У каждого налог получается по 13% * (5,2 млн / 2) = 338 тыс.руб.

С рыночной стоимостью все сложнее. Одаряемые и дарители не имеют право вписать в договор какую-либо стоимость и сказать налоговому инспектору, что эта рыночная. Ее может определить только независимый оценщик, который имеет для этого специальную лицензию и является членом СРО. Отчет об оценке стоит от 2 до 5 тысяч рублей.

Если считаете, что кадастровая стоимость квартиры сильно завышена, можно заказать оценку. Например, про тех же Дмитрия и Татьяну. Кадастровая стоимость квартиры была 5,2 млн рублей. До сделки они вместе с тетей обратились к оценщику. Рыночную стоимость квартиры он оценил в 4,7 млн рублей. Эту стоимость они и вписали в договор дарения. Оценка стоила одаряемым 4 тыс.руб. Вместе с остальными документами в налоговую инспекцию подали отчет об оценке. Получается Дмитрий и Татьяна заплатят по: 13% * (4,7 млн / 2) = 305,5 тыс.руб. Каждый сэкономил по 30,5 тыс.руб.

Не указывайте в договоре дарения инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость ниже кадастровой и рыночной. Поэтому многие вписывают эту стоимость в договор дарения, чтобы заплатить меньше налога.

На практике инвентаризационная стоимость не принимается ни налоговыми инспекторами, ни судами в случае спора. Даже если получится заплатить с нее, после проверки инспектор составит акт о привлечении одаряемого к ответственности. В акте укажет, что налог следовало заплатить с кадастровой или рыночной стоимости. Обычно с кадастровой, потому что инспектору определить ее проще. Если инспектор решит с именно рыночной, сначала закажет оценку и потом на ее основе составит акт. В итоге одаряемому к оплате доначислят налог, пени и штраф. Если одаряемый потом пойдет в суд, он будет не на его стороне. В доказательство я ниже вставила несколько судебных решений. Обязательно их прочтите.

В 2014 году Назаровой подарили квартиру. Подарила ей тетя. В договоре дарения никакую стоимость квартиры не указывали. Назарова не знала, что должна заплатить налог, поэтому через год ей налоговая прислала уведомление об оплате. В 2015 году она подала декларацию 3-НДФЛ, где указала инвентаризационную стоимость подаренной квартиры – 1,1 млн руб. Для этого она брала справку в БТИ. И заплатила налог – НДФЛ в размере 13% от 1,1 млн , т.е. 143 тыс.руб.

Позже налоговая инспекция провела камеральную проверку и выявила нарушение. Проверяющий посчитал, что Назарова должна была заплатить налог с кадастровой стоимости квартиры на дату сделки, а не инвентаризационной. Кадастровая стоимость оказалась выше инвентаризационной. Поэтому на Назарову составили акт о привлечении к ответственности — доначистили НДФЛ с разницы кадастровой и инвентаризационной стоимости квартиры + пени и штраф.

Назарова не согласилась с актом, поэтому подала жалобу в налоговую инспекцию. Но жалобу оставили без удовлетворения. После этого Назарова обратилась в суд.

Преображенский районный суд Москвы (Решение по делу №02а-7112/2016): Налоговая инспекция права что посчитала налог с кадастровой стоимости.

Суд указал, что в Налоговом кодексе четко не написано с какой стоимости нужно платить налог при дарении недвижимости. Но есть Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации 21.10.2015 года. В п. 6 Обзора указано, что может считаться или рыночная стоимость квартиры, которую определил оценщик с лицензией, или кадастровая. Инвентаризационную стоимость можно указывать, только если нет данных о кадастровой стоимости.

Поэтому суд решил, что Назарова не права, когда посчитала налог с инвентаризационной стоимости. Ей нужно доплатить НДФЛ, еще оплатить пени и штраф. Назарова подала апелляцию.

Московский городской суд (Определение №33а-890/2017): Районный суд полностью прав, поэтому апелляционную жалобу от Назаровой оставить без удовлетворения.

В феврале 2014 года одаряемому подарили 1/6 долю в квартире. Даритель был ему не близким родственником. Но одаряемый до 15 июля 2015 года не заплатил налог с дарения. Причину не указали. Налоговая провела выездную проверку одаряемого и в июне 2016 года вынесла решение о привлечении его к ответственности. Инспектор определил налог с кадастровой стоимости подаренной доли. Потребовали заплатить налог в 430 тысяч рублей, пени в 46 тысяч и штрафа в 10 тысяч.

Одаряемый не согласился с решением, и подал жалобу в налоговую инспекцию. Жалобу оставили без удовлетворения. Поэтому он подал в суд.

Читайте также:  Пьяный родственник, что делать?

На суде одаряемый просил посчитать налог не с кадастровой стоимости доли, а с рыночной. Предоставил отчет об оценке о рыночной стоимости доли на дату дарения. Просил пересчитать налог и штрафы, потому что в отчете оценки рыночная стоимость оказалась меньше кадастровой.

Тверской районный суд города Москвы (Решение по делу №2а-2057/2017): Налоговая инспекция права, что посчитала налог с кадастровой стоимости. Даже если одаряемый предоставил отчет о рыночной.

Суд указал, что в Налоговом кодексе четко не написано с какой стоимости нужно платить налог при дарении недвижимости. Но есть Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации 21.10.2015 года. В п. 6 Обзора указано, что может считаться с кадастровой стоимости.

Суд решил, что налоговая все правильно посчитала. Одаряемый не стал подавать апелляцию.

Как оплатить налог

После регистрации сделки дарения, одаряемый (он же новый собственник) должен до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и документы на квартиру. И до 15 июля заплатить налог. Иначе будут штрафы и пени.

Например, одаряемому подарили квартиру в 2017 году. Он должен до 30 апреля 2018 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2017 год и заплатить налог до 15 июля 2018 года.

Если одаряемый несовершеннолетний, подавать налоговую декларацию и заплатить налог должны их родители (опекуны/попечители) — п. 2 ст. 27 НК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ.

После дарения квартиры, собственник может прописаться в ней — инструкция.

Теперь сама инструкция:

    Одаряемый должен заполнить налоговую декларацию о доходах и расходах (3-НДФЛ) за тот год, когда подарили квартиру. На официальном сайте ФНС есть форма декларации 3-НДФЛ. Еще можно на компьютер установить программу по заполнению этой декларации.

В декларации в разделе доходов нужно самостоятельно указать стоимость подаренной квартиры — кадастровую или рыночную по отчету оценки.

  • Потом одаряемый должен посетить налоговую инспекцию по месту своей постоянной прописки/регистрации — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. И подать следующие документы:
    • Заполненную декларацию 3-НДФЛ;
    • Свой паспорт РФ;
    • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 2017 года данным документом является Выписка из ЕГРН. Свидетельства о регистрации права отменены и не выдаются с июля 2016 года. Как получить выписку из ЕГРН на квартиру;
    • Договор дарения;
    • Акт приема-передачи квартиры. Если его нет, достаточно договора дарения;
    • Если налог решил платить с рыночной стоимости, отчет об оценке на дату дарения.
  • Одаряемому дадут квитанцию по оплате. Налог нужно оплатить до 15 июля.
  • Квитанцию с суммой налога оплатить в отделении любого банка.
  • Если у одаряемого проблемы с деньгами и не может своевременно оплатить налог, есть возможность подать заявление на отсрочку или рассрочку по оплате — ст. 64 НК РФ. Решение о предоставлении такой льготы будет на усмотрение налоговой инспекции.

    Что будет если не платить налог

    Подача декларации и оплата налога — это обязанность одаряемого (п. 1 ст. 229 НК РФ). Даже если одаряемый не знал о налоге или не получал какие-либо уведомления — все равно будет штраф за несвоевременную оплату.

    Налоговая инспекция оформит на одаряемого сначала акт о налоговых правонарушениях, потом решение о привлечении к ответственности по ним. Инспектор сам посчитает сколько одаряемый должен заплатить налога — обычно это 13% с кадастровой стоимости подаренной квартиры. Плюс назначит размер пени и штрафа.

    Если не подать декларацию до 30 апреля, будет штраф в 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Срок начинается с 1 мая.

    Если не оплатить налог до 15 июля, будет штраф в 20% от суммы неоплаченного налога — п. 1 ст. 122 НК РФ. Еще будет пеня — 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ — п. 1. ст. 75 НК РФ.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Как получить в собственность чужое и бесхозяйное имущество

    Основания приобретения права собственности

    Граждане и юрлица могут бесплатно приобрести чужое или бесхозяйное имущество в собственность. Для этого нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом как своим в течение пяти лет или недвижимостью – в течение 15 лет. Такой процесс называется приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК).

    Подразумевается, что владелец не знает и не должен был знать, что у него нет оснований для возникновения права собственности (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). «Основная проблема получения вещи по приобретательной давности – нужно многое доказать, в частности подтвердить свою добросовестность. По сути, владелец должен полагать, что является собственником вещи», – объяснил партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3 место По выручке 3 место По количеству юристов 5 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × (RUSSIA) LLP Иван Веселов. «Человек не должен знать о неправомерности завладения имуществом. Такое возможно, например, если изначально имущество украли, а затем оно перешло к наследникам, которые не в курсе кражи», – сообщила юрист КА города Москвы Барщевский и партнеры Барщевский и партнеры Федеральный рейтинг. группа Уголовное право × Александра Диденко. Партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Алексей Коневский советует показать, что гражданин осуществлял права и обязанности публично-правового образования (№ 5-КГ17-76). «Доказать добросовестность помогут инвентарные карточки объектов – там указана организация, на балансе которой они находились. План приватизации подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника. О добросовестности приобретателя также говорит, что недвижимость не похищалась. Еще можно предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание имущества», – рассказал управляющий МАБ Адвокаты и Бизнес Адвокаты и Бизнес Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право 5 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 26 место По выручке × Дмитрий Штукатуров.

    Судебных решений об отказе в применении приобретательной давности больше, чем о её применении. Для победы нужно доказать много фактов, что на практике сделать сложно.

    Лицо не должно скрывать владения имуществом (постановление пленума ВС № 10, пленума ВАС № 22). Подтвердить открытое владение помогут:

    • договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. «Нередко в процессе признания права собственности на здания по приобретательной давности возникает риск полной потери земельного участка. Еще иногда обнаруживается незаконное пользование и распоряжение землей, что может повлечь штрафы», – заявила адвокат, председатель московской «Коллегии адвокатов Павла Астахова» Виктория Данильченко;
    • договор аренды спорного объекта. В этом случае открытость владения можно подтвердить, например, постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества;
    • договоры электроснабжения, газоснабжения, охраны, вывоза мусора, технического обслуживания газового оборудования и прочие доказательства содержания объекта, а также квитанции об оплате всех этих услуг;
    • документы о регистрации владельца по месту нахождения спорного имущества (№ А56-16350/2015);
    • чеки на ремонт объекта;
    • разрешение на реконструкцию объекта;
    • акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс приобретателя (№ 13АП-20619/2015);
    • переписка по вопросам владения объектом с органами власти;
    • свидетельские показания.

    Практика Верховный суд рассказал, как получить бесхозяйную недвижимость

    Нужно, чтобы движимое имущество (например, машина) было у нового владельца постоянно не менее пяти лет, а если это недвижимость – 15 лет (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). Как указывает Верховный суд, передача имущества во временное владение другому лицу не влияет на непрерывность (№ 32-КГ15-16, № 307-ЭС14-329). О непрерывности свидетельствуют:

    • договоры аренды и дополнительные соглашения к ним;
    • финансовые документы;
    • документы, подтверждающие размещение оборудования на объекте;
    • квитанции об оплате налога на имущество;
    • чеки на ремонт и эксплуатационные расходы.

    Все эти документы должны относиться к разным временным периодам (например, с 2013 по 2017 год машина сдавалась в аренду по договору, а в 2018 году она пять раз была в ремонте, о чем есть чеки).

    Если объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться, непрерывности не будет (№ А40-115/13).

    Владение вещью как своей собственной

    Между владельцем и собственником не должно быть договоров аренды, хранения, безвозмездного пользования и других (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Иначе вещь нельзя приобрести в собственность, поскольку владение ею осуществляется не вместо собственника, а наряду с ним – если, конечно, собственник не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интерес (№ 127-КГ14-9).

    Владение имуществом как своим собственным подтверждается свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учёта основных средств, декларациями по налогу на имущество, договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.

    Отстоять свои интересы на имущество поможет установленный законодателем 10-летний «объективный» срок исковой давности (п. 2 ст. 169 ГК). Этот срок значительно сложнее признать неистёкшим, что повышает шансы отбиться от иных претендентов на имущество.

    Порядок приобретения права собственности

    Если пять лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом (например, машиной) как своим, право собственности на него возникнет автоматически. В случае с недвижимостью придется обратиться в суд с иском к прежнему собственнику. Если прежний собственник неизвестен, суд проходит в порядке особого производства, а в качестве заинтересованного лица привлекается представитель Росреестра. Решение суда становится основанием для регистрации права собственности (п. 1 ст. 234 ГК).

    Доказать момент завладения вещью должен заявитель-давностный приобретатель. Ставить бесхозяйную недвижимость на учет не нужно, дожидаться от суда отказа в признании права муниципальной собственности на недвижимость тоже не обязательно (п. 19 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

    ВС указал: владелец недвижимости всегда знает об отсутствии у него права собственности, поскольку её нужно регистрировать, но это не должно мешать получению права собственности в силу приобретательной давности (п. 20 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010, № 127-КП6-12).

    Когда муниципалитет или иные заинтересованные лица заявляют о своих правах на недвижимость до того, как давностный владелец успел оформить это имущество в собственность, суд переходит к исковому производству. В этом случае будет решаться, был ли известен прежний собственник давностному владельцу. Суд учитывает:

    • предпринимал ли муниципалитет какие-либо действия до подачи иска;
    • осуществлял ли муниципалитет свои права собственника в отношении указанного имущества;
    • оспаривал ли законность владения истцом спорным имуществом (№ 5-КГ17-76).

    «Лицо, считающее себя собственником недвижимости в силу приобретательной давности, должно доказать, что органы местного самоуправления точно знали о его выбытии», – отметила партнёр Capital Legal Services Capital Legal Services Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Антимонопольное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × Елена Степанова. Бездействие публично-правового образования означает, что имущество можно передать заявителю (№ 81-КГ18-15). Если муниципалитет не проявлял интереса к спорному имуществу и не заявлял о своем праве собственности, никаких препятствий для давностного приобретателя возникнуть не должно.

    Что можно и что нельзя приобрести

    «В земельном законодательстве нет приобретательной давности. Нормы о публичной собственности на землю должны быть известны всем, поэтому лицо, построившее объект на чужой земле, не является добросовестным застройщиком и не может приобрести его в собственность («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом ВС 19.03.2014)», – рассказал руководитель практики по недвижимости и строительству Maxima Legal Maxima Legal Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры группа Банкротство (включая споры) группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство × Константин Бойцов. Дело в том, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, является государственной (п. 2 ст. 214 ГК). Участок, от которого отказался собственник, с даты госрегистрации прекращения права собственности становится собственностью публичного образования (п. 1 ст. 16, п. 1.1 ст. 19 ЗК). Однако не стоит забывать про «дачную амнистию» – если у вас есть правоустанавливающий документ на землю, выданный до 30 октября 2001 года, собственность должны зарегистрировать («Совфед продлил «дачную амнистию” до 2020 года»).

    На самовольную постройку нельзя получить право собственности по приобретательной давности, если она угрожает жизни и здоровью граждан (ст. 222 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 143). Когда угрозы нет и интересы третьих лиц не нарушены, проблем не возникает (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС № 143). Самовольная постройка должна быть расположена на законно занимаемом земельном участке («Обзор законодательства и судебной практики ВС за первый квартал 2003 года») при условии, что её владелец ранее не мог узаконить постройку (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).

    Приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество

    Право – один из видов регуляторов общественных отношений. Гражданское право в соответствии со ст. 2 ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

    Право собственности – наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества. Гражданским законодательством определены ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ), которые связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежащие государственной регистрации (сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), а так же и ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений – юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

    Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:

    • – владение;
    • – пользование;
    • – распоряжение.

    Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.

    Правомочие пользования – это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

    Правомочие распоряжения – это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).

    Для возникновения права собственности на недвижимое имущество, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно их принято делить на первоначальные и производные:

    • – первоначальные – не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
    • – производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

    К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:

    • – приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости, на который ранее не существовало ничьих прав);
    • – приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
    • – вследствие истечения срока приобретательной давности;
    • – при выполнении определенных условий – на самовольную постройку.

    К производным же способам приобретения отнесены:

    • – приобретение права собственности по договору;
    • – приобретение права собственности в порядке наследования;
    • – приватизация;
    • – приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

    Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.

    Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствии со статьей 236 ГК РФ. В последнем случае такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

    Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), на что закон указывает дополнительно.

    Читайте также:  Произвол старшей по дому

    Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этих целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе самовольно построенного объекта и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия. Однако при соблюдении установленных законом условий право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке, либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

    Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка – с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

    Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

    Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы, как своим собственным, данным имуществом в течение пятнадцати лет. Важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определения срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

    В то же время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационному иску либо по иску владельца, не являющегося собственником.

    По производному основанию, наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору.

    Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом, и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости, форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

    Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ).

    В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей, решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица, передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

    Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность – договор приватизации (ст. 217 ГК РФ), также следует относить к производному виду оснований приобретения права собственности.

    Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т. е., принудительно.

    Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам купли-продажи), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).

    Отказ от права собственности – новое для нашего законодательства основание прекращения права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

    Принудительное прекращения права собственности на недвижимое имущество не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

    • 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
    • 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
    • 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
    • 4) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
    • 5) конфискация (статья 243 ГК РФ);

    При принудительном обращении взыскания на недвижимое имущество собственника по его обязательствам законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по этому основанию осуществляется общем случае в судебном порядке (если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором), и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса.

    В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

    Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

    Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Статьей 32 ЖК РФ предусматриваются меры по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

    Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

    В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков.

    Реквизиция как основание прекращения права собственности на недвижимое имущество – это возмездное изъятие такого имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).

    В случаях, прямо предусмотренных законом, недвижимое имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда или в административном порядке, в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

    Исходя из этого, получаем:

    • 1. Современное гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость традиционно является одним из самых ценных объектов гражданских прав;
    • 2. Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости ГК РФ относит так же и движимые объекты, которые признаются в качестве недвижимости законом;
    • 3. Право собственности на недвижимое имущество возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
      • – приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости;
      • – приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
      • – вследствие истечения срока приобретательной давности;
      • – при выполнении определенных условий – на самовольную постройку.

    К производным же способам приобретения относится:

    • – приобретение права собственности по договору;
    • – приобретение права собственности в порядке наследования;
    • – приватизация;
    • – приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

    Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

    Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

    Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

    Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”).

    Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

    Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

    Гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

    По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

    Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

    Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

    Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

    Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство – земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

    А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

    Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

    ГК РФ право собственности на недвижимое имущество

    Комментарии к ст. 219 ГК РФ

    1. Данная статья является новой. Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК (см. коммент.).

    2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.

    Читайте также:  Законность взносов на капитальный ремонт

    Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

    Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.

    Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

    3. В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ Постановлением от 16 марта 1996 г. N 334/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст. 301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В Постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК (см. коммент.).

    4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).

    Кодексы РФ

    ГК РФ — документы Пленума и Президиума ВС

    “О внесении изменений в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности” и от 24 марта 2016 года N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”

    “О практике применения судами норм, регламентирующих участие потерпевшего в уголовном судопроизводстве”

    “О применении судами Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении отцовства и о взыскании алиментов”

    “О судебной практике по делам о контрабанде”

    “О применении судами законодательства при рассмотрении дел, связанных с установлением происхождения детей”

    “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”

    ГК РФ — последние изменения и законы

    “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”

    “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” (с изм. и доп. вступ. в силу с 16.06.2017)

    “О несостоятельности (банкротстве)”

    “Об актах гражданского состояния”

    “О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

    “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации”

    “О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации” (с изм. и доп. вступ. в силу с 31.07.2017)

    “Об инвестиционных фондах”

    Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество


    Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    Комментарий к Ст. 219 ГК РФ


    1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

    Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

    На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

    Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

    2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.

    Недвижимое имущество представляет собой особый объект гражданских прав, что обусловлено его социальной значимостью и, как правило, высокой стоимостью недвижимости.

    Кроме того, пользование этим имуществом может затрагивать интересы других лиц.

    Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ. Способы приобретения права собственности традиционно подразделяются на первоначальные (когда право собственности возникает впервые или самостоятельно, независимо от прав на это имущество других лиц) и производные (при которых возникновение права собственности основано на праве собственности прежнего собственника).

    К числу первоначальных способов относятся создание нового объекта недвижимого имущества, приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

    К производным способам относятся, прежде всего, приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении, а также приобретение права собственности в порядке наследования и реорганизации юридического лица, полная выплата паевого взноса членом потребительского кооператива.

    Создание нового объекта недвижимого имущества «для себя» – наиболее распространенный первоначальный способ приобретения права собственности. Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

    Собственник земельного участка, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК РФ, ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

    В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Об этом гласит часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Право собственности на объекты незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором возводится этот объект недвижимости, или подтверждающих право пользования им, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

    Если в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, то основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект такого строительства, а также на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества), правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (ст. 25.3 Закона о регистрации).

    На основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Договор как соглашение лиц возникает по воле его участников.
    По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение или другой объект недвижимости передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, без указания которых договор будет считаться незаключенным, являются:

    данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК);

    условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

    при продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.

    По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (статья 567 ГК РФ).

    Основной признак дарения – безвозмездность. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

    Право собственности у наследника возникает при наследовании, в силу статьи 1152 ГК РФ, со дня открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации; при реорганизации юридического лица – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. Однако для реализации своего права по распоряжению недвижимым имуществом наследник либо реорганизованное юридическое лицо должны зарегистрировать свое право собственности на данное имущество, поскольку статьей 2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

    Возникновение права собственности на недвижимость — чем подтвердить, когда прекращается?

    Право собственности на недвижимость возникает не в момент подписания договора, а после регистрации перехода права. Только после этого можно полноценно распоряжаться имуществом – продавать, дарить или использовать в качестве залога. Что нужно сделать для вступления в полные права владения?

    Содержание статьи:

    Что такое право собственности?

    Право собственности на недвижимое имущество – это приобретение возможности пользоваться, владеть и распоряжаться им на основе правоустанавливающего документа. Собственник может передать недвижимость в пользование на основе договора аренды или безвозмездного использования. При этом он не теряет своих прав владельца.

    Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности возникает после официальной государственной регистрации. Она оформляется на любое недвижимое имущество – земельный участок, квартиру или частный дом.

    Когда возникает право собственности?

    Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

    Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:

    ПриобретениеЕсли осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи.
    ДарениеТакже требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе.
    НаследованиеЕсли по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство.

    Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

    Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр. Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике. Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.

    Покупка недвижимости

    Покупка является самым распространенным методом приобретения объектов недвижимости. Это относится к квартирам, домам и земельным участкам. В том числе, это основание относится к договору долевого участия, когда приобретается квартира в новостройке.

    Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным собственником покупатель становится после подписания и оплаты договора. Но полноценно распоряжаться собственностью можно только после государственной регистрации.

    Обратите внимание! Когда договор будет зарегистрирован, можно не только пользоваться недвижимостью. Ее можно продать, подарить, обменять, использовать в качестве залога в банке.

    Наследство

    Собственность на квартиру, дом или участок может возникнуть и при наследовании. Полноправным владельцем можно стать только в случае открытия наследственного дела.

    Важно выполнить следующую процедуру:

    1. Подать заявление и документы нотариусу, ведущему дело.
    2. После истечения установленного времени получить свидетельство о вступлении в наследство.
    3. Подать документы в Росреестр для оформления перехода недвижимости.

    Но необходимо понимать, что наследник приобретает не только недвижимость, но и обязательство наследодателя. До переоформления невозможно продать имущество, так как официально оно будет числиться за другим владельцем.

    Если недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право в суде. Если речь идет о нескольких наследниках, они все должны подать иск и после признания собственности за ними, оформить ее в равных долях.

    Дарственная

    Дарственную можно оформить при жизни собственника. При этом такое имущество не войдет в наследственную базу.

    Собственник передает имущество по договору дарения, который характеризуется следующими важными моментами:

    1. Содержит полные сведения о предмете договора, включая место расположения недвижимости и его основные технические параметры.
    2. Отсутствует пункт об оплате или оказании услуг взамен передачи прав.
    3. Содержит сведения о дарителе и одариваемом.

    Договор вместе с другими документами подается на регистрацию, после чего осуществляется смена собственника. Если все оформлено правильно, даритель не может требовать возврата недвижимости.

    Чем подтвердить право собственности?

    Чтобы подтвердить право собственности, используются правоустанавливающие документы, такие как:

    • Договор купли-продажи.
    • Договор дарения.
    • Свидетельство о наследовании.
    • Документ о приватизации.
    • Договор долевого участия.

    На основе этих документов осуществляется регистрация права собственности. До 2016 года собственникам выдавали свидетельство о собственности. Но теперь право подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой содержатся сведения о праве собственности конкретного лица на определенный объект недвижимости.

    Прекращение права собственности

    Если гражданин владеет имуществом, он может распоряжаться им по собственному усмотрению. Он может продать, подарить или обменять его. Для этого заключается договор. Если речь идет о договоре купли-продажи, продавец получает деньги, а покупатель недвижимость. В случае с договором обмена он приобретает право на другой объект недвижимости, а при дарении – передает его на безвозмездной основе.

    Во всех случаях право собственности прекращается, когда документы подаются в Росреестр. По окончании процедуры можно взять выписку из ЕГРН, в которой значится новый владелец. С этого момента прекращается обязанность по содержанию жилья, оплате налоговых и коммунальных платежей.

    Таким образом, право собственности возникает у лиц на основе договоров, связанных с приобретением или получением от других граждан. Если происходит отчуждение имущества, все права и обязанности в отношении имущества прекращают действовать.

    Видео: Заместитель начальника межрайонного отдела Кадастровой палаты Вячеслав Колесников рассказал об актуальных вопросах по части регистрации прав на недвижимое имущество

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию