Переоформление ипотечной квартиры

Можно ли переоформить ипотеку с одной квартиры на другую?

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Практически каждая четвертая российская семья выплачивает ипотеку. Кредиты позволяют исключить аренду и проживание с родственниками. Но 30 лет – долгий срок, часто по истечению некоторого времени люди желают перезаключить жилищный кредит на другую квартиру.

Выбор обусловлен поиском более комфортного жилья, возможно, большего по площади. Либо же вам предложили лучшие условия по работе в другом городе или регионе, и вам необходимо решить вопрос с переездом. А может и вовсе нужно высвободить денежные средства при размене. Такая операция возможна, хотя и не лишена своих особенностей. Рассмотрим возможные варианты.

Актуальные предложения
Банк% и суммаЗаявка
Газпромбанк Ипотека7,5%
До 60 млн. руб.
Прямая заявка
Альфа Банк Ипотека5,99%
До 45 млн. руб.
Прямая заявка
Росбанк Быстрое решение6,39%
до 25 млн. руб.
Прямая заявка
Банк Открытие Большая сумма6,5%
До 150 млн. руб.
Прямая заявка

Нюансы сделки

Когда клиенты обращаются в отделение с просьбой поменять объект недвижимости в ипотечном соглашении, то банки проверяют выполнения ряда условий:

  • погашение как минимум половины суммы ипотеки;
  • новая недвижимость по стоимости ниже, чем предыдущая;
  • клиент всегда вносил деньги в кассу вовремя на протяжении долгого срока.

Попытка перезаключить договор также усложняется документальным сопровождением операции. По сути все будет выглядеть как новая ссуда, где найдут место старые расходы на оценку, обязательные платежи в процессе покупки недвижимости, расходы у нотариуса и так далее. Возможно и банк захочет получить за это вознаграждение.

Все затраты несет заемщик. Отдельно оговаривается момент увеличения стоимости займа, когда цена квадратного метра выше, чем по предыдущему соглашению. В любом случае без согласия кредитора не стоит затевать процедуру.

Обмен ипотечной квартиры

Провести сделку можно двумя способами.

Способ первый

Найти нужную квартиру или дом, которые бы отвечали всем требованиям банка к залоговому имуществу. При этом все операции лучше делать через проверенное АН или компании, сотрудничающие с банком. Написать анкету на получение нового кредита, возможно, с увеличением суммы.

    Если учреждение дает добро, можно выставить текущее обеспечение на продажу. В день перезаключения ипотеки проводятся 2-е сделки одновременно. Сначала продается старое имущество, технически погашается ссуда. После этого банковскому клиенту выдается новая ипотека.

Второй вариант

Будет более оперативным, но рисковым. Суть в том, что необходимо получить краткосрочный заем в МФО или другой организации, погасить текущий кредит. К этому времени уже должен появится покупатель.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

  • При наличии заинтересованного лица, можно получить деньги на погашение займа и у него.

Тут есть и свои риски. Допустим, квартира, выставленная на торги может продаваться не за месяц, а год, а проценты по полученной ссуде следует погашать ежемесячно, как и сумму основного долга.

И существует не так много кредитных учреждений, готовых выдать большие суммы денег лицам, имеющим в запасе неоплаченный кредит.

Вопрос о переоформлении ипотечного соглашения становится актуальным в свете закредитованности населения. Поэтому каждый плательщик должен понимать с чем он будет сталкиваться. Стоит учесть, что некоторые банкиры могут предъявлять индивидуальные требования к таким сделкам.

С юридической точки вопроса смена обеспечения в ипотечном договоре – не сложная процедура, да и банки все чаще решаются на одобрение заявлений клиентов, так как риски сведены к нулю. Гораздо сложнее найти покупателя, который захочет приобрести ипотечное жилье, ведь намного быстрее купить имущество без обременения.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека с его согласия?

В каких случаях можно переоформить ипотеку на другое лицо

В банковской практике переоформление ипотеки на другого человека встречается редко. Смена заемщика невыгодна для банка, поэтому на такую процедуру соглашаются только такие крупные организации, как Сбербанк, ВТБ и т. д. Если у вас нет весомых причин для заключения подобного договора, то банк откажет. Основание может быть только одно — вы больше не можете платить.

Такая ситуация возникает в следующих случаях:

  1. Потеря трудоспособности. Если вы больше не сможете оплачивать ежемесячные платежи, то можно перевести ипотеку на другое лицо. Однако в таком случае проще продать залоговую квартиру. При продаже квартиры продавец и покупатель самостоятельно оформляют все документы, а от банка понадобится только согласие на сделку. А вот при переоформлении ипотеки все операции банку придется проводить самостоятельно: производить оценку нового заемщика, имущества и т. д.
  2. Переезд. Если вы решили переехать в другую страну, то для банка это будет считаться весомым аргументом.
  3. Развод. При оформлении ипотеки супруги считаются созаемщиками. Банк вынужден будет переоформить ипотеку по решению суда. Одного созаемщика вычеркнут из договора, а другой будет выплачивать ипотеку дальше.

Можно ли рефинансировать ипотеку на другого человека

Вопрос о возможности рефинансирования ипотеки на другого человека возникает в таких случаях, как:

  • развод супругов;
  • продажа залоговой недвижимости;
  • перевод ипотечного кредита на родственников или третьих лиц.

Во всех случаях, при смене заемщика, необходимо согласие банка-кредитора.

Взять ипотеку на квартиру и, со временем оформить ее на другого человека достаточно хлопотно, если это не ваши супруг/супруга. Только во время деления имущества при разводе можно беспрепятственно переписать кредит на того, кто по праву будет являться владельцем квартиры. В других случаях, обычно, оформляют продажу залогового имущества.

Можно платить ипотеку за другого человека, не оформляя документов. Обычно, так могут поступить самые близкие родственники в пользу своих детей или внуков, у которых нет высокого постоянного дохода. Устный или письменный договор имеет добровольный характер. Но в этом случае нет гарантий, что условия соглашения будут выполняться. Случается, что человек добровольно берет на себя обязательства по ипотеке в пользу другого по соглашению, при условии возврата сумм платежей в удобное время. Юридически не закрепленные сделки по недвижимости, на практике, часто приводят к последующим затяжным судебным разбирательствам. Винить в недобросовестности партнера приходится только себя.

Есть случаи, когда нужно переписать ипотеку на поручителя. Чаще всего поручителем выступают супруги. Чтобы эта операция имела будущее необходимо обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. Только после согласия финансово-кредитной организации и второго супруга возможно рефинансирование. Банк затребует от поручителя все документы и справки о доходах. Кроме этого, необходимо иметь положительную кредитную историю. Если квартира переходит в дар поручителю, то налог по дарственной нужно будет оплатить обязательно. Передача полномочий постороннему лицу практически исключена. Каждое заявление рассматривается индивидуально и должно иметь веские, документально подтвержденные, аргументы.

Поменять заемщика по ипотеке можно в случае, когда созаемщиками выступают двое или более лиц по ст. 389 и 391 ГК РФ. Обычно, такая ситуация рассматривается банком по заявлению созаемщика и при письменном согласии основного заемщика в случаях:

  • банкротства основного плательщика;
  • если разведенные супруги выплачивают ипотеку в равных долях за одну квартиру и по каким-либо причинам один из них не может погасить свои долги по кредиту;
  • если с течением времени заемщик желает передать свою долю квартиры созаемщику вместе с оставшимся кредитом, путем дарения недвижимости.

Сменить заемщика по ипотеке бывает необходимо при срочной продаже квартиры. В случаях, когда владелец вынужден уехать, например. Чтобы ипотеку переоформить на другого человека, переписав квартиру в его собственность, нужно согласие обеих сторон и всех созаемщиков, если они есть. Крупные банки, которые практикуют такой вид рефинансирования, обычно не отказывают. Все документы о платежеспособности покупателя должны соответствовать требованиям банка.

Любая перерегистрация ипотечного кредита на другого человека должна быть совершена с его согласия. Обе стороны в письменной форме заключают договоры, и в присутствии представителя банка подписывают документы. Чтобы процедура передачи ипотеки другому человеку прошла в соответствии с законом, в банк представляются, официально заверенные нотариусом, акт купли-продажи, дарения или другие документы о передаче недвижимости в собственность.

Передача прав собственности на квартиру, которая находится в ипотеке может быть совершена только после переговоров с банком! Исключением может быть полное досрочное погашение кредита покупателем. Сделка совершается только безналичным расчетом. Если продавец выигрывает в сумме, то излишки переводятся на его личный счет в банке.

Кто может стать новым заемщиком

Перевести ипотеку можно на родственника или созаемщика. Главное, чтобы новый клиент подходил под условия банка.

Во время принятия решения банк будет обращать внимание на:

  1. Финансовый достаток. Для переоформления кредита лучше всего подобрать человека с таким же финансовым достатком как у вас. Если у нового заемщика он будет существенно выше, то возможен отказ от банка. При досрочном погашении банки теряют большую сумму на невыплаченных процентах.
  2. Трудоустройство и стаж. Чем реже меняется место работы и больше трудовой стаж, тем лучше. На последнем месте работы новый заемщик должен непрерывно отработать не менее полугода.
  3. Кредитная история. Выплаты с просрочками существенно снижают шансы на заключение сделки.
  4. Наличие судимости.
  5. Недвижимое имущество в собственности.

Переоформление ипотеки в пределах банка

Ипотечный кредит, по наблюдениям специалистов, взятый до 2006 – 2007 гг., выгоднее переоформить на более низкую ставку. Но и в других случаях у вас есть шанс найти удачное предложение. Например, Сбербанк РФ предлагает переоформление ипотеки под 9,5% годовых, а ВТБ 24 – под 9,7%.

Снизить ставку можно если:

  • переоформить ипотеку на более длительный срок;
  • ипотечный кредит перевести в потребительский.

Подсчитайте с менеджером банка, какой вариант для вас наиболее выгоден. Оцените свою платежеспособность и принимайте решение.

В первом случае, ваша квартира останется залоговым имуществом до окончания кредитного договора. Во втором случае, не смотря на небольшой процент, ежемесячная сумма платежей будет высокой, но и кредит вы погасите раньше. Недвижимость останется в залоге, но на других условиях.

Сбербанк

Предложения Сбербанка России по рефинансированию ипотеки стали интересными и выгодными. Все подробности можно прочитать на официальном сайте. В СБР больше шансов получить рефинансирование, при переходе из другого банка.

Ипотеку, взятую в сбербанке охотнее перекредитуют, если вы намереваетесь соединить ипотечный и другие кредиты воедино. Вам следует внимательно отнестись к условиям – банк поднимает ставку по 1% по каждому пункту, если вы:

  • не желаете страховать свои жизнь, здоровье, трудоспособность;
  • не можете предоставить документы по кредиту;
  • в процессе регистрации кредита.

В итоге, ставка может увеличится на 4 – 5%.

Основные преимущества переоформления ипотеки в сбербанке на другие условия:

  1. С вас не потребуют справки по остатку задолженности по ипотеке.
  2. Сможете объединить все текущие кредиты и ипотеку в один, даже если вы кредитор нескольких банков.
  3. Вы будете платить меньше, по сравнению с общей суммой текущих кредитов/ипотеки.
  4. Согласие вашего банка-кредитора не нужно.
  5. Вам могут дать сумму больше, чем необходимо для погашения кредитов.
  6. Комиссии отсутствуют.
  7. Сроки погашения – до 30 лет.
  8. Минимальная сумма – от 1 млн. руб. Максимум – 80% оценочной стоимости недвижимости.
  9. Залогом может служить любая недвижимость.
  10. Чтобы погасить ипотеку, вы можете взять потребительский кредит.

Неустойка по каждой просрочке рефинансированного кредита – 20%.

Программа по рефинансированию подбирается индивидуально. Платежи вы будете совершать аннуитетно – каждый месяц одну и ту же сумму, в которую включены основная сумма долга и проценты в различных пропорциях.

Сбербанк рассмотрит ваше заявление по рефинансированию в течение 6 рабочих дней.

ВТБ 24

Предложение ВТБ 24 по рефинансированию ипотечного кредита:

  1. Базовая ставка – 9,7% для владельцев зарплатной карты ВТБ 24 с дисконтом в 3%.
  2. Ставка увеличивается на 1%, если клиент не оформляет страховочный комплект.
  3. Кредит выдается в рублях до 80% от стоимости недвижимости.
  4. Если вы предоставите только два документа, то вам займут до 50% от оценочной стоимости квартиры.
  5. Срок погашения 20 – 30 лет, в зависимости от количества представленных документов.
  6. Общая сумма кредита для Москвы, Питера и их областей – до 30 млн. руб. В других городах и регионах, по списку сайта, до 15 млн. руб.
  7. Учитывается доход с нескольких источников.
  8. Вы можете быть зарегистрированы в любом регионе России.

На официальном сайте можно получить индивидуальную бесплатную консультацию по конкретной ситуации.

Порядок переоформления ипотеки

Алгоритм переоформления ипотеки на другого человека выглядит так:

  1. Вы приходите в банк с человеком, которому хотите передать обязательства, с целью получения предварительного решения на сделку. После получения такого согласия новый заемщик должен собрать все необходимые документы.
  2. После одобрения банком кандидатуры заемщика заключается договор на остаток долга по кредиту.
  3. Вы закрываете обязательства перед банком, а новый заемщик берет их на себя.
  4. Переоформляете закладную и регистрируете право собственности.
  5. Сделка регистрируется в Регпалате.

Как переоформить ипотеку по шагам

Начальным этапом процедуры переоформления ипотеки является обращение в банк с обозначением причин принятия такого решения. Банк после ознакомления с деталями сложившейся ситуации может предложить один или несколько вариантов решения проблемы.

Переоформление ипотеки представим в виде стандартной схемы шагов после получения консультации в отношении требований и пакета бумаг. Среди них:

  1. Сбор и подготовка документов новым заемщиком.
  2. В период рассмотрения заявки и всех организационных мероприятий «старый заемщик» должен будет продолжать вносить ежемесячные платежи во избежание допущения просрочки.
  3. Оценка залогового имущества за счет нового клиента (данный шаг может и не потребоваться, все зависит от банка).
  4. Вынесение заявки по замене клиента на Кредитный комитет.
  5. Оформление самой сделки.

В назначенный день прежний плательщик должен будет написать заявление на досрочное погашение задолженности с помощью тех средств, который получит новый клиент. Первый получит на руки справку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. Второй – кредитный договор с графиком платежей и договор об ипотеке.

Факт нового обременения (залога жилья) обязательно потребуется зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.

Когда банк может отказать

Переоформление ипотеки не является обязанностью банка, поэтому он имеет право отказать в проведении этой процедуры.

Такое решение может быть мотивировано следующими обстоятельствами:

  • судимость или большое количество правонарушений;
  • кредитная история с регулярными просроченными платежами;
  • высокая закредитованность (на выплату ежемесячных платежей уходит больше половины заработка);
  • нет подтверждения заявленным доходам и неофициальное трудоустройство;
  • агрессивное поведение при опросе кредитным специалистом;
  • наличие исполнительного производства, инициированного судебными приставами.

Когда может потребоваться замена заемщика?

Перевод ипотечного долга на другое лицо может потребоваться по разным причинам, среди которых:

  1. Ухудшение здоровья, потеря трудоспособности, инвалидность. Человек физически не может больше выполнять свои обязанности по выплате кредита, теперь для него важно его здоровье, а ипотека — непосильная ноша. В этом случае совершается продажа ипотечной недвижимости. Ее проводят гораздо быстрее и легче, чем передача обязанностей по кредиту другому лицу. Но в том случае, если банк отказывает в продаже квартиры, рассматриваются вопросы, можно ли переоформить ипотеку на другого человека в Сбербанке или другой кредитной организации. Если при продаже залоговой квартиры вся бумажная волокита лежит на продавце и покупателе, а от банка потребуется только согласие, то при передаче права возвращения займа на кредитную организацию ложится задача по проверке нового лица и прочие хлопоты, и только после этого возможно принятие решения.
  2. Смена места жительства. Когда человек оформлял ипотеку, он думал, что останется в этом городе на всю жизнь, но произошли какие-то перемены и принимается решение уехать на постоянное проживание в другой город или страну. При наличии действующей задолженности, оформить документы на переезд, тот же заграничный паспорт, будет сложно, поэтому встает вопрос, можно ли переоформить ипотеку на другого человека. Например, женщина, на которую оформлен долговой договор, познакомилась с иностранцем и решила уехать к нему навсегда. В этом случае переоформить ипотеку можно на одного из родственников – брата, родителей, сестру. Право собственности на недвижимость перейдет к ним. Причина смены места жительства является серьезным аргументом для банка, потому как разыскать такого должника в другой стране будет практически невозможно, а если право выплаты кредита перейдет на другое лицо, то рост задолженности сведется к минимуму.

  • Бракоразводный процесс. К сожалению, развод семейной пары в современном мире – очень частое явление. Обычно ипотека оформляется после свадьбы и не на одного человека, а сразу на двоих — мужа и жену, которые становятся созаемщиками. Срок выплаты долга, по статистике, часто превышает длительность совместного проживания людей в браке. Поэтому может возникнуть вопрос, можно ли переоформить ипотеку на другого человека в Сбербанке при разводе. Как правило, долговые обязательства берет на себя один из супругов, которому остается квартира. Не всегда в таком случае люди приходят к обоюдному согласию о том, кому достанется ипотечная недвижимость, поэтому они обращаются в суд. Решение суда предоставляется банку, а он, в таком случае, не имеет права отказать в переоформлении. Процедура передачи ипотечного права не вызывает сложности – в договоре остается только один человек, который будет возмещать кредит, а второй вычеркивается. Но главное, чтобы оставшееся лицо было платежеспособным и в положенные сроки могло возмещать долг банку.
  • Что еще важно учесть

    Переоформление ипотеки на другое лицо — это затруднительный процесс. Такая практика непривычна и невыгодна для наших банков. В некоторых ипотечных договорах напрямую указывается невозможность совершения такой процедуры или необходимость выплаты больших штрафов за подобное решение.

    Банки не хотят расставаться с теми, кто регулярно платит ежемесячные платежи, потому что не уверены, что новый заемщик сможет ответственно отнестись к кредитным обязательствам.

    В переоформлении есть еще следующие минусы:

    1. Дополнительные расходы: государственная регистрация, оформление страхования, проведение независимой оценки залогового имущества.
    2. Длительность процедуры. Переоформление кредита может длиться по времени столько же, сколько и оформление первоначального договора.
    3. Банк имеет право отказать.

    Однако, несмотря на эти нюансы, иногда переоформление ипотеки на другое лицо — это единственная возможность сохранить хорошую кредитную историю и снять с себя кредитные обязательства.

    Процедура перевода кредита в другой банк

    Как правило, в этом бывает заинтересованна новая сторона договора, которая планирует принять на себя долговые обязательства. Можно ли переоформить ипотеку на другого человека в Газпромбанке? Для перевода долга в другую кредитную организацию необходимо:

    1. Тщательно изучить условия, в данном случае в Газпромбанке, и оценить, насколько это выгодно.
    2. При положительном решении подать требуемые документы: договор на оформленный кредит, все документы, подтверждающие личность, платежеспособность и трудоустройство клиента.
    3. После проведения проверки и одобрения личности нового заемщика проводится погашение ипотеки в старом банке средствами Газпромбанка. В том случае, если сумма погашенного долга будет меньше, чем новый банк перевел средств, то разница останется на лицевом счете клиента. Сумма кредита в новом банке будет рассчитана, исходя из погашенного долга и остатка разницы от перечисленных денег.
    Читайте также:  Покупка квартиры через жилищный сертификат

    Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

    Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию. Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались. Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2020 года.

    Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

    В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

    В каких случаях удастся осуществить?

    Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

    Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

    Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

    Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

    Как выделить долю после продажи правильно?

    Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

    Пример разрешения от органов опеки:

    На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

    Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

    Список документов для предоставления в органы опеки:

    ДокументПримечание
    Заявление с просьбой о получении разрешения на продажуПодписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
    Согласие несовершеннолетнего собственникаОформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
    Свидетельство о рождении ребенкаПредоставляется оригинал документа
    Выписка из домовой книги
    Договор, на основании которого имущество было приобретеноДоговор дарения, купли-продажи и т. д.
    Свидетельство о праве собственностиВыписка из Росреестра
    ЭкспликацияКадастровый паспорт
    Справка о стоимости жильяВыдается в БТИ
    Справка об отсутствии задолженностиВыдается в налоговой

    Список необходимых документов

    Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете. Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки. Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

    Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

    Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

    Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

    ДокументПримечание
    ПаспортОдного из родителей
    Свидетельство о рожденииДопустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
    Технический паспорт на новую квартируЖилье, где будет прописан ребенок
    ЗаявлениеЗаполняется в паспортном столе
    Лист убытия

    Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

    • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
    • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
    • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

    Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

    Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

    Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

    Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

    Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

    • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
    • документы на квартиру;
    • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
    • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
    • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
    • выписка из домовой книги каждого из объектов;
    • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
    • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
    • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

    Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2020 году должно быть отправлено в письменном виде.

    Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему. Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

    Когда могут отказать в продаже доли?

    В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

    Отрицательный ответ может быть дан, если:

    • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
    • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
    • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
    • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
    • приобретаемое жилье не достроено;
    • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

    Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

    В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

    В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

    Если разрешение на продажу удалось получить

    Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

    Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

    Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

    Масленников Иван Иванович

    С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

    1. 5
    2. 4
    3. 3
    4. 2
    5. 1

    (17 голосов, в среднем: 4.7 из 5)

    комментариев 9

    1. Мария :

    Прочитала статью и сразу возникает вопрос по моей ситуации. Если отец ребенка принципиально отказывается давать свое согласие на продажу доли ребенка, то нужно обращаться в суд. Суд обяжет его дать согласие или обяжет органы зарегистрировать сделку без его согласия? И еще вопрос, нужно ли согласие органов опеки и попечительства и согласие обоих родителей, чтобы купить долю в квартире или квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

    В таких случаях обязательно стоит обращаться к адвокату и риэлтору, специалисты в любом случае Вам помогут. Кроме этого Вы сможете получить ответ на все свои вопросы. Самостоятельно квартиру Вы не продадите.

    День добрый.С опекой я разобрался какие нужно документы но… есть вопрос.У меня с сыном в квартире по 1.2 доли я ее хочу продать а ребенку купить 2.3 доли у своей матери она одна собственик.А свою с ребенком квартику продать так же своей матери. Почему покупаю и продаю своей матери так как за тот срок что дает опека покупателей реальных ненайти.Вопрос возможно купить ребенку долю у моей матери и продать ей же нашу квартиру??

    Здравствуйте. У меня такой вопрос. У меня с детьми в городе Самаре есть квартира, у каждого для 1/3. Хотим продать чтоб были деньги на первоначальный взнос ипотеки. Что бы приобрести жильё в СПБ. Как можно это сделать.

    Здравствуйте. У нас 2 ипотечные квартиры.
    В одной 4 собственника- 2 детей и мы с мужем. (по 1/4).Прописан муж.
    В другой- собственники мы с мужем.(по 1/2). Прописана я с детьми.
    Площади почти равные.
    Хотим продать первую квартиру. Как правильно отчуждать доли детей? Перенести их во вторую квартиру разрешат?

    Здравствуйте, а как быть если на ребенка оформлена 1/2 доля квартиры и земельного участка. Ему необходимо предоставить такой же участок в собственность? Или земля ни причем?

    Здравствуйте! Меня зовут Марина. У нас квартира приватизирована в долях 1/3 на каждого: я,муж и сын 6лет. Мы хотим продать её и купить новую. Можем ли мы взять новую квартиру в ипотеку? Дадут ли органы опеки разрешение?

    В квартире 78 кв.м прописан несовершеннолетний . Квартира в городе. Имеет долю .. хочу поменять на дом 170 кв.м и сразу прописать и дать долю в доме .. дом находится в 25 км от города .. возможно ли такая сделка ?

    Здравствуйте!
    Наша семья живет в 2х комнатной квартире в Электростали. Я+Жена+ сын 10 лет+Дочь 17 лет. Квартира приватизирована по 1/4 на каждого. В собственности есть участок на котором хотим построить дом. Участок находится в Железнодорожном ( что гораздо ближе к Москве, не далеко школа . Кроме того Дочь поступает в Институт и от туда удобней ездить на учебу). У Жены есть однокомнатная квартира в которой прописана ее Мама. Так-же мои родители не против прописать детей у себя в доме. Возможна-ли продажа квартиры чтобы была возможность построить дом и соответственно предоставить долю детям в нем.
    Спасибо.

    Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

    В 2021 году у многих детей есть доля в собственности на жилое помещение. Это обусловлено возможностью приобретения квартиры на средства материнского капитала. По условиям использования помощи, родители должны выделить долю каждому из детей. После чего собственники сталкиваются со сложностями при продаже объекта. Рассмотрим, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

    Законодательная база

    Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

    • родители должны получить согласие районного отдела опеки;
    • оба родителя должны дать согласие на сделку;
    • покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

    Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

    • Конституцией РФ;
    • Семейным кодексом РФ;
    • Гражданский кодексом РФ;
    • Жилищный кодексом РФ;
    • закон об опеке № 48 от 2008 года;
    • закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

    Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.

    Сведения о несовершеннолетнем собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому наличие договора дарения, не прошедшего регистрацию в Росреестре, не влияет на течение сделки.

    Пример. Гражданка П. решила оформить дарственную на долю в квартире на внука. Договор был составлен и заверен у нотариуса. Однако женщина передумала. Переход права не был зарегистрирован в Росреестре. Через 6 месяцев, гражданка П. решила продать квартиру. Сделка была оформлена надлежащим образом. Сын собственницы пытался помешать сделке, предъявив договор дарения. Но он не имел юридической силы.

    Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника

    В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:

    • родители или другие законные представители;
    • собственник в возрасте от 14 лет;
    • районный отдел опеки.

    Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.

    Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.

    Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет.

    С какого возраста ребенок может продать свою долю

    Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.

    В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.

    Разрешение отдела опеки

    Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.

    Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).

    Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.

    В 2021 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.

    Примерный перечень документов

    № п/пНаименование документа
    1Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников
    2Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет
    3Свидетельство о рождении
    4Правоустанавливающие документы
    5Выписка из ЕГРН
    6Предварительный контракт купли-продажи
    7Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен
    8Выписка из домовой книги
    9Свидетельство о заключении брака между родителями
    10Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет
    11Технический паспорт на квартиру
    12Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли)
    13Справка о составе семьи
    14Выписки с лицевого счета
    15Реквизиты личного счета ребенка

    Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:

    • справку Ф25 – если отец записан до слов матери;
    • решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
    • свидетельство о смерти – если второй родитель умер;
    • согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично;
    • решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.

    Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.

    Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:

    • опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
    • приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

    Важно! Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье.

    Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения. В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.

    Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

    Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

    Закон предусматривает следующие варианты:

    • лично написать документ в районном отделе опеки;
    • составить согласие в нотариальной конторе;
    • составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

    Согласие отца на сделку (образец)

    Образец согласия отца на продажу доли квартиры несовершеннолетнего ребенка

    Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

    Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

    Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

    • денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
    • родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
    • ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

    Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

    Соответствие определяется по цене. Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.

    Алгоритм действий

    Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

    1. Подготовить документы.
    2. Найти покупателя.
    3. Получить разрешение отдела опеки.
    4. Оформить договор.
    5. Провести нотариальное удостоверение.
    6. Провести государственную регистрацию.

    Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

    Необходимые документы

    Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

    • гражданские паспорта всех собственников;
    • свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
    • выписка из ЕГРН;
    • выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающий документ;
    • технический паспорт;
    • выписка из домовой книги;
    • выписка с лицевых счетов;
    • разрешение отдела опеки.

    Образец контракта купли-продажи

    Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

    • наименование контракта;
    • дата и место оформления;
    • данные сторон;
    • данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
    • сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
    • права и обязанности сторон;
    • цену сделки;
    • порядок перечисления денежных средств;
    • ответственность сторон;
    • сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
    • подписи сторон.

    Образец договора купли-продажи

    Обращение к нотариусу

    Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

    Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

    Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

    • 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
    • дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

    Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

    Регистрация в Росреестре

    С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

    В [current_date format=’Y’] году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

    Налог с продажи

    Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

    Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

    Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

    • не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
    • не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

    Сложности

    Родители и дети могут иметь в долевой собственности недвижимость. Продать долю можно исключительно с согласия отдела опеки.

    Для оформления сделки необходимо различать наличие права собственности на долю или прописку в квартире. Наличие регистрации не является основанием для появления права собственности.

    Закон предусматривает определенные сложности с продажей жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако новый собственник сможет выписать ребенка в судебном порядке без проблем.

    При продаже доли в квартире несовершеннолетнего собственника ситуация обстоит сложнее. Доля не может быть продана:

    • матери;
    • отцу;
    • опекуну/попечителю;
    • приемному родителю.

    Если отец не согласен

    Согласие отца может быть получено:

    • добровольно;
    • в судебном порядке.

    Закон позволяет матери обратиться в суд с заявлением о понуждении дать согласие. Целесообразно дополнить заявление требованием о предоставлении нотариального документа для продажи доли.

    В заявлении мать должна указать аргументы для продажи доли. Например, денежные средства необходимы для приобретения жилого помещения в другом городе.

    Пример. Гражданка Р. обратилась в суд с заявлением о понуждении дачи согласия на сделку по продаже доли, принадлежавшей дочери. После развода мужчина проживал в квартире с новой семьей, хотя является собственником только 1/3 доли. 2/3 доли принадлежат дочери. Мать желает купить новую квартиру для дочери, так как пользоваться квартирой совместно с бывшим мужем и его новой семей они не могут. Предварительно истица обращалась в суд для определения порядка пользования жильем в долевой собственности. Суд удовлетворил требования заявительницы.

    Зачастую продавцы сталкиваются с проблемами при продаже жилья. В котором доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Сложности возникают на этапе получения согласия от отца, разрешения от отдела опеки. Чтобы избежать проблем, необходимо получить консультацию юриста. Получить помощь квалифицированного юриста по жилищному праву можно прямо на сайте. Специалист предоставить информацию на безвозмездной основе.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Как мы продали квартиру, в которой была доля ребенка

    Нас пугали, что без риелтора продать квартиру с долями несовершеннолетних детей невозможно.

    Это действительно непросто, потому что такую сделку нужно согласовать с опекой. Вдобавок ее надо организовать: когда мы выставили свою квартиру на продажу и нашли покупателя, необходимо было за очень короткий срок подыскать новое жилье и получить разрешение органов опеки на обе сделки.

    Расскажу, как этот процесс происходит в органах опеки и какие нюансы есть у таких сделок.

    Как в квартире появились доли несовершеннолетних

    Наша семья — папа, мама и двое детей. В 2016 году мы купили однокомнатную квартиру площадью 32 м² в Прокопьевске Кемеровской области за 625 000 Р . Часть денег накопили, остальное оплатили средствами материнского капитала.

    Поскольку мы использовали маткапитал, то должны были оформить квартиру на всех членов семьи, в том числе и детей. Мы разделили ее в равных долях: каждый получил по 8 м². Так среди собственников нашей квартиры появились несовершеннолетние.

    Когда мы переехали в квартиру, то поняли, что она нам не нравится. В период отопительного сезона батареи почти не грели, было прохладно. Летом тоже было холодно, потому что солнце вообще не попадало в комнату. Из-за этого появились сырость, плесень и неприятный запах. Даже вчетвером нам было тесно, а когда родился третий ребенок, стало понятно, что нам нужна другая квартира.

    Мы решили, что хотим переехать. В идеале — купить дом не меньше 60—80 м² в транспортной доступности от магазинов и школы. Мы пошли на консультацию в агентство недвижимости.

    Риелтор агентства объяснила нам схему и сложность сделки. Поскольку собственниками квартиры были в том числе несовершеннолетние, нам нужно было получить разрешение на продажу в органах опеки. Одновременно мы должны были сразу купить детям новое жилье.

    Рыночная стоимость нашей квартиры — 630 000 Р . Нам предложили завысить цену и выставить ее на продажу за 680 000 Р : из них 30 000 Р — в счет оплаты услуг агентства. За эти деньги риелтор была готова найти покупателей и продать квартиру, подыскать нам другое жилье и получить разрешение органов опеки. Еще 20 000 Р агентство закладывало на торг.

    Я знала, в каком состоянии находится наша квартира, а также примерную цену других вариантов в нашем районе. Мне показалось, что 680 000 Р — слишком высокая цена.

    С другой стороны, у нас не было лишних средств, чтобы заплатить риелтору из своих денег, если снизить цену. А еще нам предстояли расходы на оформление сделок. В итоге мы решили организовать все самостоятельно.

    Перед тем как продать квартиру, мы начали собирать в интернете информацию о том, как это сделать. В Т—Ж тоже есть статьи на эту тему:

    Почему сложно продать квартиру с детскими долями

    Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то при продаже недвижимости необходимо соблюсти ряд условий и получить разрешение органов опеки: без него продать такое жилье невозможно, потому что сделку не зарегистрируют.

    Родители обязаны действовать в интересах ребенка — условия в новом жилье должны быть лучше либо аналогичными. Под улучшениями обычно понимают, что ребенок получит в новой квартире долю не меньше той, что у него есть сейчас. В некоторых случаях опека разрешает положить деньги на счет: ребенок сможет сам ими воспользоваться, когда ему исполнится 18 лет.

    Участие детей в сделке зависит от их возраста. Нашим тогда было меньше 6 лет — они считались малолетними и полностью недееспособными. Все решения за таких детей принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

    Если ребенку 14 лет, он считается частично дееспособным и тоже участвует в сделке. Но родители все равно должны дать на это письменное согласие.

    Когда ребенку исполняется 18 лет, он становится полностью дееспособными и может сам распоряжаться своим имуществом и расписываться в документах.

    Мы не знали, каким образом опека дает разрешения на сделки и какие требования предъявляет к старому и новому жилью. В интернете было одно и то же:

    1. Новая квартира по площади должна быть не меньше той, которую продают.
    2. Продажа старой квартиры и покупка нового жилья должны происходить одновременно.
    3. Доли детей в итоге должны увеличиться.
    4. Если у ребенка есть равноценная доля в другом жилье и в новом он не нуждается, родители могут положить ему на счет деньги от продажи квартиры.
    5. Органы опеки выдают разрешение в течение 15 дней.

    Я позвонила в опеку — в моем городе она называется Отдел охраны прав детства Управления образования администрации города. Там объяснили, что каждую ситуацию рассматривают отдельно и условия тоже определяют в индивидуальном порядке. Мне сказали прийти на прием, когда мы найдем покупателей на свою квартиру и новое жилье для себя. Причем явиться нужно и мне, и продавцу, и покупателю.

    Вдобавок мы планировали использовать областной капитал — 130 000 Р , который нам полагался: так наша область поддерживает многодетные семьи. На эти средства можно только купить, построить или реконструировать жилье. На другие цели потратить этот капитал не получится.

    Закон Кемеровской области 51-ОЗPDF, 73,6 КБ

    Мы снова подумали, что стоило пойти в агентство недвижимости: эта процедура выглядела непростой. Но мы с мужем решили, что все равно продолжим пробовать: обратиться к специалистам в случае сложностей мы всегда успеем.

    Для себя я определила такой алгоритм действий:

    1. Найти покупателя и обсудить условия сделки.
    2. Подписать предварительный договор купли-продажи или авансовое соглашение, взять задаток или аванс.
    3. Найти новое жилье и обсудить условия сделки.
    4. Подписать предварительный договор купли-продажи или авансовое соглашение, дать задаток или аванс.
    5. Получить разрешение органа опеки и попечительства на обе сделки.
    6. Обналичить региональный капитал, который мы хотели использовать.
    7. Заключить договоры купли-продажи своей квартиры и нового жилья.

    Как мы нашли покупателя нашей квартиры

    В первую очередь нужно было определить, сколько стоит наша квартира. Для этого я сравнивала цены похожих по параметрам квартир на сайтах по продаже недвижимости. Обращала внимание, где расположено жилье, есть ли ремонт, как близко находятся магазины, школы и садики. Аналогичные квартиры в нашем районе стоили от 600 до 650 тысяч рублей.

    Наша квартира расположена в центре района, рядом есть остановки трамвая и автобуса, магазины. Недалеко находится облагороженный парк для отдыха и прогулок, за домом есть детский сад, в пешей доступности — школа. В квартире натяжной потолок в комнате, пластиковые окна и новая сантехника.

    Из минусов — первый этаж, поэтому на окнах у нас решетки; старые обои, линолеум постелен только частично. И вдобавок ко всему — несколько собственников, в том числе несовершеннолетних.

    Квартиры с лучшими условиями, например где всего один владелец или ванна с кафелем и новой сантехникой, стоили дороже. Но в целом разброс цен был в пределах 50 тысяч.

    Несмотря на минусы квартиры, мы рассчитывали, что ею могут заинтересоваться пенсионеры: им трудно подниматься на верхние этажи, поэтому они часто ищут жилье на первом. Еще наша квартира подходила молодым семьям с материнским капиталом, поскольку она недорого стоит.

    На основании всех данных цену мы поставили такую, как и хотели изначально: 630 тысяч рублей. Я сделала фотографии и в сентябре 2018 года опубликовала бесплатные объявления на «Авито», «Юле», местном сайте и в газете «Поиск-Инфо». В тексте я не указывала, что в доле есть несовершеннолетние дети, об этом сообщала уже на просмотре.

    Так выглядело мое объявление на «Авито» Фотографии квартиры в объявлении

    Я периодически продлевала объявления: на «Авито» — раз в месяц, в «Поиск-Инфо» — раз в неделю. И старалась каждый день отслеживать количество просмотров на всех сайтах.

    Покупатели звонили в среднем раз в неделю. Мы спрашивали, откуда они узнали про квартиру. В процессе выяснилось, что больше всего звонков было с «Поиск-Инфо» и «Авито».

    Когда нам перестали звонить, мы решили обратиться в агентство. Риелторы разместили нашу квартиру у себя в базе данных, но по цене на 50 тысяч рублей выше нашей. В эту сумму входили их услуги и сопровождение сделки. Это не принесло результатов.

    В то же время мы начали делать в квартире косметический ремонт. Он длился три месяца. Мы поменяли трубы отопления и батареи, потратили на это 18 тысяч. Покрасили стены на кухне, поменяли светильник в прихожей, покрасили там стены и потолок, поставили шкаф, покрасили стены и потолок в ванной, а также сделали ремонт в кладовке. На все ушло примерно 23 тысячи. Я сделала фотографии и обновила объявления.

    Кладовка после ремонта Прихожая до ремонта И после ремонта

    Ближе к лету по нашим объявлениям начали звонить чаще. Иногда с нами связывались агентства недвижимости: предлагали выставить квартиру на аукцион для детей-сирот . По словам риелторов, государство покупает недвижимость для детей-сирот на электронных аукционах на портале закупок. Там размещают требования к жилью и другую информацию, а также определяют дату аукциона. Риелторы предлагают подходящие под эти требования варианты. Но чтобы участвовать, нам нужно было написать доверенность на продажу квартиры на имя риелтора. Мы не рискнули.

    В итоге в июле 2019 года, спустя почти год после того, как я выставила квартиру, мне позвонил мужчина, которого она заинтересовала. Он искал жилье маме, с которой и пришел на просмотр. Им все понравилось, особенно то, что вблизи дома есть магазины и остановки. Мы стали торговаться и остановились на сумме 600 тысяч рублей.

    Мы предупредили, что жилье с долями несовершеннолетних, поэтому для заключения сделки необходимо сходить в опеку и получить разрешение на продажу и оформление. Также нам требовалось время, чтобы найти новое жилье.

    Покупательница сказала, что продает свой дом в деревне и на днях они поедут оформлять сделку. Она не ограничивала нас во времени на поиск жилья, но в наших интересах было сделать все как можно быстрее. Мы не брали аванс и не подписывали никаких документов. Договорились созвониться, когда опека назначит время встречи.

    В тот момент мы не знали, сколько готовят разрешение в органах опеки, какие еще требования и условия там предъявят и согласится ли на них покупательница. Эти вопросы нас беспокоили.

    Как мы искали новое жилье для себя

    Взамен старого жилья мы должны были купить своим несовершеннолетним детям новое. Следовало определиться с бюджетом.

    Региональный капитал в размере 130 000 Р — это не наличные деньги, а только право на их получение. Чтобы его обналичить, нужно было отдать 30 000 Р кредитной организации. С продажи квартиры мы получали 600 000 Р . В итоге на покупку нового жилья у нас было 700 000 Р .

    Еще до того, как нашелся покупатель, мы мониторили рынок недвижимости и смотрели дома и квартиры. Поэтому мы представляли, что можем приобрести и в каком состоянии будет это жилье.

    Выбор был такой:

    1. Квартиры в хрущевках площадью 32 м² без ремонта, с деревянными окнами и голыми стенами, иногда просто побеленными, но в центре города с развитой инфраструктурой. Нас не устраивала площадь жилья: слишком маленькая для семьи из пяти человек.
    2. Обычные деревенские дома площадью примерно 48 м². Но строения в диапазоне до 700 тысяч рублей были ветхими и старыми. Даже если бы опека разрешила нам покупку такого дома, то кредитный кооператив, который помогал нам обналичить региональный капитал, мог отказать: по его правилам у жилья должно быть не более 50% износа.
    3. Обычные частные одноэтажные дома площадью от 60 м² далеко от центра города. Они могли быть в хорошем состоянии, но вот к соседям у нас могли возникнуть вопросы.
    4. Коттеджи — они не подходили по цене.
    5. Недостроенные дома — на них мы не могли получить разрешение органов опеки.

    В какой-то момент мы увидели на «Авито» жилой дом в хорошем районе. Решили, что если его не продадут до того, как мы найдем покупателя, то в первую очередь поедем смотреть этот дом. Когда нашелся покупатель, мы сразу туда отправились.

    Коттеджный поселок примыкал к городу. Остановка транспорта была недалеко от дома, магазины — в 15 минутах ходьбы. Сам дом площадью 100 м² находился на участке в 11 соток.

    Владельцы сказали, что раньше использовали дом под дачу, но два года назад продали квартиру и теперь живут в нем постоянно. Они собирались уезжать в другой город, поэтому продавали дом. По документам все было в порядке: один собственник, недвижимость купили в браке, жена владельца не против продажи.

    Дом был обшит плоским шифером и внешне походил на сарай. В нем были пластиковые окна — но не во всех комнатах, старая мебель, водяное отопление, котел. В большой комнате на втором этаже не было батарей. Пол везде деревянный, застелен коврами и старым линолеумом. Внутри все стены были обшиты вагонкой. Душевая кабина была, но на втором этаже в коридоре, туалет — на улице. Дом продавали за 850 тысяч, но он выглядел на 500—600 тысяч . Кадастровая стоимость, как мы узнали позже, была еще выше: целых 1,4 млн рублей. Мы попросили скидку, но хозяева нам отказали. Вместо этого они предложили сделать в доме туалет.

    Несмотря на все недостатки дома, мы решили остановиться на этом варианте. Нас устраивал район: это была не деревенька с непонятным контингентом, а коттеджный поселок. Дом можно было отремонтировать, и он бы вырос в цене. Мы решили, что это хорошее вложение в будущее.

    Когда мы заехали в дом, сразу поставили хорошую входную дверь, пластиковые окна, утеплили стены. На участке были яблони, груша, различные ягоды, много цветов Вид на соседние участки

    Мы обговорили с владельцами детали сделки и предупредили, что продаем свою квартиру и покупаем их дом одновременно. Работник опеки должен был приехать к ним и убедиться, что дом пригоден для проживания. Также всем, включая нашу покупательницу, нужно было приехать в опеку.

    Гораздо больше опеки продавцов испугал наш региональный капитал. Они насторожились и сказали, что к ним уже приезжали покупатели, которые хотели обналичить материнский капитал через кооператив. Владельцы дома посчитали эту схему ненадежной и отказали. Чтобы успокоить продавцов, мы пообещали, что расплатимся с ними наличными в день сделки.

    Когда всех все устроило, мы подписали договор задатка. Условия были следующие:

    1. Мы вносим задаток — 30 000 Р .
    2. Сделка должна состояться не позднее, чем через два месяца.
    3. Стоимость дома — 850 000 Р .
    4. Если договор купли-продажи не будет заключен в указанные сроки по вине продавца, то он обязан вернуть нам задаток целиком и штраф в размере суммы задатка. Если по нашей вине, то мы теряем задаток.
    5. Если будет отказ от третьего лица — опеки или кредитного кооператива, то обе стороны освобождаются от ответственности.

    Деньги на задаток в размере 30 000 Р мы решили взять у покупательницы нашей квартиры. Она была не против. Ее сын привез деньги, и мы составили расписку.

    задаток, который мы отдали продавцу

    В итоге по деньгам получалось так:

    1. 30 000 Р мы взяли в качестве задатка и отдали продавцу.
    2. 570 000 Р мы получали с продажи квартиры.
    3. 100 000 Р — региональный капитал.

    Всего — 700 000 Р . Нам нужно было найти еще 150 000 Р . В итоге недостающую сумму мы заняли у родственников.

    Какие документы нужны опеке для первого приема

    Я позвонила в отдел охраны прав детства. Нам назначили время консультации через неделю после звонка.

    На консультации сотрудник опеки посмотрел бумаги и сказал, что в качестве заявителей должны присутствовать все участники сделки со следующими правоустанавливающими документами.

    Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

    Одно из первостепенных прав ребенка – это его право на жилье. Оно гарантируется ему как Конституцией, так и Семейным кодексом. Помимо прочего в Гражданском кодексе указано на то, что до 14 лет дети должны проживать совместно с их родителями.

    • Законодательная база
    • Разрешение органов опеки
    • Причины отказа
    • Документы
    • Как проходит сделка
    • Возможные проблемы

    Законодательная база

    Российское гражданско-правовое законодательство допускает возможность продажи квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику до 18 лет. Но такая сделка может состояться исключительно при участии органов опеки, которые выполняют надзорные функции в части соблюдения прав детей. В этом состоит ключевая особенность купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.

    Если разрешение со стороны опеки так и не было получено, то такая сделка аннулируется и расторгается согласно судебному решению. При этом продавец должен будет вернуть уплаченные деньги покупателю, но и компенсировать ему полученные убытки.

    Необходимость продажи квартиры с долей ребенка может возникнуть по ряду причин:

    1. Родители накопили необходимую сумму и решили переехать в более просторную квартиру.
    2. Развод родителей и связанная с ним необходимость размена имущества.
    3. Родителям срочно нужны деньги на лечение и они вынуждены переехать в меньшее по площади жилье.
    4. Родители хотят переехать в другой район с более развитой инфраструктурой или более благоприятной экологической обстановкой.
    5. Возникшая необходимость переехать в другой город по работе.

    Разрешение органов опеки

    Несмотря на то, что дети считаются ограниченно дееспособными, а выражать их интересы должны родители, участие органов опеки необходимо при заключении сделки купли-продажи для недопущения ущемления интересов ребенка.

    Уполномоченные органы должны проследить, что в результате продажи квартиры ребенок получит долю в собственности, которая по цене или по квадратуре не уступает той, которой он владеет сейчас.

    Таким образом, при продаже жилья с несовершеннолетним ребенком допускается несколько вариантов:

    1. Если после продажи квартиры на него оформляется равноценная или большая доля в новом жилье.
    2. Если после продажи квартиры новая недвижимость не покупается, но на ребенка регистрируется доля в собственности в любом другом месте. Например, ребенку выделяется доля в квартире его бабушек или дедушек.
    3. На банковский счет ребенка кладется сумма, эквивалентная стоимости его доли в квартире. Этими деньгами родители распоряжаться не вправе, а ребенок сможет воспользоваться ими после достижения 18 лет.

    В исключительных ситуациях органы опеки могут пойти на уступки и разрешить продажу квартиры без выдела эквивалентной доли. Например, если речь идет о здоровье ребенка и квартира продается для того, чтобы выручить средства на его лечение.

    Но иногда дееспособность достигается ребенком раньше – к 16 годам. Например, если он устроился на работу, занимается предпринимательством или женился.

    Опека дает одобрение на сделку с учетом заявления от родителей и представленных ими документов. В частности, оценивается не только доля ребёнка в новом жилище, но и экологическая обстановка по новому адресу, наличие инфраструктуры, более высокооплачиваемой работы для родителей, подходящих для ребенка климатических условий, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и пр.

    Органы опеки сравнят нынешние и перспективные условия проживания и вынесут свое решение. Если интересы ребенка по их мнению соблюдены должным образом, то родители получат письменное разрешение на сделку.

    Причины отказа

    Отказ органов опеки может стать неприятным сюрпризом и привести к срыву сделки, поэтому стоит заранее ознакомиться с возможными причинами такого решения. Органы опеки могут отказать родителям в заключении сделки, руководствуясь следующим мотивами:

    1. Недвижимость, оформляемая на ребенка, не должна быть меньше предыдущей. В крайнем случае, ребенок должен получить эквивалентную долю. Например, родители хотят продать квартиру, приобрести ребенку комнату и полностью оформить ее на него. Но органы опеки отказали им, так как ребенок должен быть прописан совместно с родителями, а на двоих такой площади будет недостаточно.
    2. Доля ребенка должна быть аналогична той, которая есть у него в текущий момент. Например, если несовершеннолетний сейчас владеет ½ недвижимости, то даже при покупке жилья большего по площади ребенку должна быть выделена там половина.
    3. Родители планируют продать единственное жилье в собственности и оформить новую квартиру в рассрочку или ипотеку.
    4. Новое жилье планируется купить в доме, который находится на этапе строительства, и в текущий момент нет возможности выделить там доли детям.
    5. Новое жилище не соответствует санитарным нормам к жилому помещению. Например, в квартире или доме отсутствуют удобства и коммуникации (электричество или водопровод).
    6. Недвижимость расположена в местности с неразвитой инфраструктурой (например, поблизости нет школы или детского сада) или там, где она вообще отсутствует.

    Документы

    Для получения разрешения в органах опеки требуется собрать следующие документы:

    • заявление;
    • паспорта родителей;
    • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
    • предварительный договор купли-продажи, подтверждающий выделение доли ребенку в новой квартире;
    • свидетельство о браке;
    • техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру для продажи и для покупки;
    • выписку из лицевого счета и домовой книги по старому и новому адресу.

    Для заключения сделки купли-продажи помимо разрешения от опеки необходимо подготовить такие документы:

    1. Правоустанавливающий документ на квартиру – это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.
    2. Паспорта от всех собственников.
    3. Выписку из ЕГРН – запрашивается в Росреестре и подтверждает сведения о правообладателях и отсутствии обременений на квартиру в виде залога и ареста.
    4. Технический паспорт из БТИ.
    5. Кадастровый паспорт из Росреестра.
    6. Выписку из лицевого счета и домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе по месту жительства.

    Аналогичный комплект документов предъявляется собственником продаваемой квартиры.

    Стороны должны будут заключить договор-купли продажи в письменном виде и сослаться в нем на собранные документы.

    Сам договор купли-продажи не подлежит регистрации, но родители должны будут зарегистрировать в Росреестре отчуждение прав собственности на продаваемую квартиру и внести отметку в реестр о вступлении в права собственности в отношении нового жилья.

    За процедуру государственной регистрации взымается госпошлина в размере 2000 руб.

    Как проходит сделка

    Сделка купли-продажи квартиры с участие несовершеннолетних предполагает прохождение следующих этапов:

    1. Получение разрешения от опеки, в котором прописывается адрес старой квартиры и месторасположение нового жилья. Такое разрешение действует месяц.
    2. Ребенок и родители выписываются из продаваемой квартиры.
    3. Заключается договор купли-продажи. Согласно требованию закона при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего такая сделка должна быть заверена нотариально в присутствии обоих родителей.
    4. Переоформляются права собственности по новому месту жительства.
    5. Несовершеннолетнего регистрируют по новому адресу через региональное подразделение УМВД.
    6. Родители приносят в органы опеки документы, подтверждающие то, что ребенку было предоставлено равноценное предыдущему месту жительства имущество (это копии договора купли-продажи, выписка из ЕГРН).

    В каких случаях работника могут лишить премии? Подробно об этом читайте в нашей статье.

    Оплата труда при сменном графике работы — сложный вопрос. Подробно изучить его вы можете здесь.

    Возможные проблемы

    Проблемы в оформлении сделки и получении согласия от опеки могут возникнуть из-за отсутствия второго родителя, особенно если его местоположение неизвестно или при его несогласии со сделкой.

    Также сложности могут возникнуть при желании родителей приобрести новую квартиру в ипотеку. Выходом из ситуации может стать оформление нотариально заверенного обязательство выделить доли несовершеннолетним после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с жилья.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

    На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

    При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

    Эксперты в этой статье

    • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
    • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
    • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

    Законодательная база

    Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

    • статья 60 Семейного кодекса
    • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
    • статья 19 Закона об опеке

    Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

    В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

    Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

    «Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

    «Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

    В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

    До какого возраста требуется разрешение опеки

    С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

    Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

    Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

    — Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

    Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

    Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

    Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

    Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

    Почему органы опеки могут отказать в сделке

    Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

    В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

    Выделение долей по материнскому капиталу

    Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

    «Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

    Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

    Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию