Отказ совладельцев от преимущественного права покупки

Отказ от покупки доли в квартире

Отказ от покупки доли в квартире оформляется, если один из собственников собирается продать свою долю постороннему человеку. Если же покупателем выступает владелец другой доли, оформление отказов других собственников не требуется. Рассмотрим, что такое преимущественное право покупки и обязательно ли его предоставлять, как происходит продажа доли, как оформить отказ у нотариуса, какие понадобятся документы и сколько это будет стоить.

Особенности предоставления преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки предоставляется другим собственникам на основании ст. 250 ГК РФ. Если один из владельцев недвижимости решил продать свою долю, он обязан предварительно уведомить в письменном виде об этом остальных.

Какие важно учитывать тонкости:

  1. В уведомлении указываются условия сделки, предлагаемые продавцом. Он не обязан продавать долю другим собственникам по минимальной цене, вправе устанавливать свою стоимость.
  2. Другие собственники могут согласиться на покупку доли или отказаться от нее в течение месяца с момента получения уведомлений.
  3. Если по прошествии месяца никто не согласился выкупать долю, оформил отказ или проигнорировал уведомление, владелец вправе выставить долю на продажу третьему лицу.

Важно! Отказ от реализации преимущественного права покупки оформляется в любое время. Если другой собственник подписал его у нотариуса ранее одного месяца, второй владелец вправе продать долю раньше.

Варианты продажи доли в праве собственности

После отправки уведомления о намерениях продать долю возможны несколько вариантов развития событий:

  1. Оформление отказа от покупки доли вторым собственником с последующей продажей постороннему человеку.
  2. Согласие на приоритетный выкуп. В таком случае продавец должен заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) именно с тем, кто согласился.
  3. Игнорирование. Самый распространенный вариант, но отсутствие ответа в течение месяца с момента получения уведомления о вручении дает владельцу доли продать ее третьему лицу.

Обратите внимание! Если доли соглашаются выкупить несколько владельцев, продавец вправе самостоятельно выбрать, кому именно ее продавать. Сделка с посторонним покупателем в таком случае будет незаконной.

Как оформить отказ от покупки доли в квартире?

Отказная от квартиры составляется в простой письменной форме, но лучше удостоверить документ у нотариуса. Согласно п. 4.3 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3, при отсутствии нотариально удостоверенного отказа при заверении договора купли-продажи доли нотариус вправе затребовать его у продавца, если есть сомнения в законности сделки. Также он может отказать в совершении нотариальных действий в таком случае.

Чтобы оформить отказ от первоочередного права покупки, собственнику, которому продавец направлял уведомление, нужно:

  1. Записаться на прием к нотариусу.
  2. Составить письменный отказ. Это можно сделать самостоятельно или заказать услугу в конторе.
  3. Подписать отказ. Оно оформляется в трех экземплярах: один остается у отказавшегося, второй передается продавцу, третий – нотариусу на хранение.

После этого один экземпляр отказа отдается продавцу, который может приступать к поиску покупателя или к сделке.

Содержание и образец отказа

Унифицированной формы отказа от преимущественного права покупки нет, но в нем важно указать самые главные сведения:

  1. Дата, место составления.
  2. Ф.И.О., адрес регистрации, дата рождения, паспортные данные отказывающегося владельца.
  3. Информация о получении уведомления о продаже доли другим собственником.
  4. Отказ от преимущественного права выкупа.
  5. Подпись и расшифровка.

В конце ставится подпись и печать нотариуса.

Скачать образец отказа от доли в квартире

Документы

При посещении нотариуса понадобится:

  • паспорт;
  • уведомление;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт на недвижимость.

Расходы

За оформление отказа платится тариф в размере 500 руб. Если собственников несколько, документ оформляется от каждого.

Что делать, если уведомление проигнорировано?

Если отказ от преимущественного права выкупа не представлен и уведомление проигнорировано, по истечении месяца продавец вправе:

  1. Выставить долю на продажу и найти покупателя.
  2. Договориться с покупателем об условиях сделки и заключить ДКП.
  3. Подать документы на регистрацию.

Совет юриста: если уведомление отправлялось Почтой России, лучше подождать еще 1-2 недели или поинтересоваться, получил ли его второй собственник. Это нужно, чтобы он впоследствии не оспорил сделку и не перевел преимущественное право покупки на себя.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Ответы юриста на частые вопросы

Как оформить отказ от несовершеннолетнего собственника?

Документ в таком случае оформляется у нотариуса одним из родителей по согласованию с другим.

Что делать после получения отказа от второго владельца?

Можно сразу искать покупателя. Если он есть – подавать документы на регистрацию.

У квартиры несколько собственников. Оформление отказов у нотариуса обойдется дорого. Можно ли минимизировать расходы?

Отказы можно не удостоверять, но в таком случае Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на покупателя и потребовать нотариально удостоверенные документы, а нотариус – отказать в удостоверении ДКП. По закону ДКП доли в праве собственности заверяется в обязательном порядке.

Можно оформить отказ от преимущественного права по доверенности?

Да, но для представления интересов по любым сделкам, связанным с недвижимостью, доверенность должна быть удостоверена нотариусом.

У дома два собственника – я и супруг. Нужно ли ему оформлять отказ от выкупа? Хочу продать свою долю и уехать.

Отказ в таком случае не составляется. Вместо него понадобится нотариально заверенное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ).

Заключение эксперта

  1. Отказ от доли в доме или квартире составляется в простой письменной форме, но лучше удостоверить его у нотариуса.
  2. Если другие собственники не оформили письменные отказы от выкупа доли, в качестве доказательства оповещения о сделке продавец может использовать почтовые уведомления о вручении.
  3. При продаже доли без предварительного извещения остальных собственников сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отказ от преимущественного права покупки: особенности проведения процедуры

Часто возникают ситуации, когда владелец доли в общей с членами семьи квартире принимает решение реализовать свою недвижимость. Закон допускает подобную сделку, однако, не так просто на практике воплотить ее в жизнь, так как граждане, принадлежащие к категории прочих собственников жилья, имеют изначальное преимущество, связанное с приобретением оставляемых квадратных метров. Решить вопрос может нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Получив его от близких людей, вы получите право на распоряжение собственностью без законных ограничений.

Отказ от преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки: что это

Под интересующим термином подразумевается право, коим наделен каждый совладелец жилья, купить продающуюся долю в первую очередь, еще до того, как недвижимость будет заявлена на продажу.

Закон запрещает создавать для родственников, желающих приобрести долю недвижимости, невыносимые финансовые условия, дабы избежать надобности расставаться с жилыми метрами в их пользу, а уже после на приемлемых договоренностях относительно цены реализовать квадратные метры людям со стороны.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Таким образом, на продающего часть жилья гражданина налагаются условия об уведомлении об изменении цены:

  • как родственников;
  • так и других возможных участников сделки.

При отказе от выполнения требования сделка, проведенная впоследствии, не обретет статус действительной.

Часто преимущественное право покупки сокращенно называют «первоочередным».

Нельзя продавать одну и ту же принадлежащую вам долю по разным ценам для совладельцев и покупателей извне, так как такое предубеждение карается по закону

Правила продажи доли

Закон гласит, что наделены правом реализовать собственную долю в квартире выбранному вами человеку, который владеет достаточными средствами для удовлетворения ваших финансовых требований, и захочет купить долю жилья. Однако, предварительно продавец обязан убедиться, что остальные владельцы недвижимости:

  • на данную долю не претендуют, и согласны поделить пространство с чужим человеком;
  • не имеют возможности приобрести вашу часть ввиду своего недостаточно крепкого материального положения.

Продать долю жилья сегодня не так просто, так как для ее беспроблемной реализации необходимо получить отказ от преимущественного права покупки всех остальных совладельцев жилого объекта

Как бы там ни было, любая причина отказа от покупки доли должна сопровождаться официальным отречением от данного им по закону первоочередного права. Недостаточно сказать устно «я отказываюсь», или составить заявление соответствующего содержания, завизировав его собственной подписью.

Нет, необходимо обратиться за помощью к нотариусу, который окажет содействие в составлении отказа по нормам закона, которые впоследствии избавит всех участников сделки от:

  • споров по поводу законности произведенной продажи;
  • прочих разногласий.

Недостаточно выразить согласие на продажу доли вслух, необходимо отправиться к нотариусу, и написать под его контролем заявление соответствующего содержания, которые называется отказом

Все вопросы, связанные с оформлением отказа, а также прочими нюансами, ему сопутствующими, регулируются таким нормативно-правовым актом, как Гражданский Кодекс России.

Требование заверять нотариально сделки, производимые относительно долей общего для нескольких собственников жилья, вступило в силу только в июле 2016 года, так как данный способ являлся единственным путем для предварительного и окончательного устранения последующих разногласий между сторонами и массовых судебных разбирательств.

Обратите внимание: бывает, что совладельцы квартиры постоянно ведут жизнь в другом городе. А порой вы и вовсе можете утратить с ними связь. Потому, два года назад вступили в силу действующие и по сей день коррективы, согласно которым собственник, имеющий желание продать свои квадратные метры, должен уведомить близких об этом путем размещения объявления в электронном виде на сайте государственной организации, регистрирующей права россиян на владение недвижимостью.

Если вы воспользовались этим способом, приложите к пакету официальных бумаг заявление, что другие владельцы жилья уведомлены о случившемся подобным способом.

Если никак не можете выйти на связь с прочими владельцами общего жилья, дайте на сайте Росреестра соответствующее объявление. Если его не увидят ваши родственники, в этом случае закон не воспрепятствует продаже

Уведомление о продаже доли

Приняв решение о реализации собственной долю, лицо, владеющее ей, обязано составить по правилам уведомление для прочих собственников квартиры, указав в тексте оного стоимость выставленной на продажу площади.

Составлять данный документ необходимо в письменной форме. После осуществления данной задачи, отправьте бумагу заказным письмом, не забыв заказать оформление описи вложений. Она, а также квитанция и полученные впоследствии уведомления о вручении документов станут в дальнейшем подтверждением оформления согласия или отказа первоочередного права покупки с учетом всех законодательных норм, по крайней мере, с вашей стороны.

Рассматриваемое уведомление не имеет установленной формы, и составляется произвольно по правилам общего характера. Образец документа вы видите на картинке ниже.

Образец составления уведомления о продаже доли

Выделение квадратных метров

Замечательно, когда в документах на жилье четко прописана доля, принадлежащая вам. К примеру, вы являетесь владельцем одной из комнат, имеющей такое-то количество метров.

Когда метраж не указывается, а называется лишь соотношение относительно общей площади недвижимости, для составления уведомления и в принципе проведения сделки по реализации собственности, необходимо произвести:

  • выделение конкретной площади;
  • закрепление данной площади за собой.

Осуществление данной задачи производится через суд. Чаще всего работники судебных инстанций идут заявителям навстречу, так как закон не возбраняет подобного. Однако, помните, что количество принадлежащих вам метров не может быть названо произвольно, все должно оставаться в рамках закона.

При условии, что осуществляется реализация пространства в квартире коммунального типа, то лицу, владеющему ее частью, нужно будет отправить запрос в Федеральную службу государственной регистрации, дабы получить сведения о владельцах прочих помещений.

Обращаем ваше внимание, что предоставляемая в этом случае Росреестром выписка является платной, а потому сам запрос нужно осуществлять непосредственно после оплаты данной государственной услуги.

Чтобы проще продать часть квартиры и провести процедуру отказа от первоочередного права, необходимо через суд выделить точную часть вашей доли жилья

Оформление отказа от преимущественного права покупки

Граждане, являющиеся совладельцами жилья, доля которого вот-вот будет продана, получив от вас уведомление, должны оформить:

  • или согласие на приобретение доли;
  • или отказ от первоочередного права ее покупки.

Во втором случае необходимо, как мы уже сказали, составить отказ у нотариуса, и отправить его владельцу реализуемых квадратных метров заказным письмом.

Обратите внимание: отказ должен представить каждый совладелец жилья. Если вам нужно получить его от четверых людей, например, то продать комнату, получив три отказа, вы не имеете права. До тех пор, пока на руках не будет требуемых четырех документов, доля не может поступить в открытую продажу.

Отказ от первоочередного права приобретения доли должен содержать следующие обязательные сведения:

  • адрес недвижимости;
  • четкое обозначение доли, или в квадратных метрах или в количестве процентов от общей площади жилища;
  • стоимость доли в национальной валюте;
  • временной период, данный на принятие решения о преимущественной покупке жилых метров;
  • данные гражданина, заявляющего о нежелании выкупать долю у совладельца;
  • личную подпись гражданина;
  • дату составления бумаги;
  • печать нотариуса, заверяющего представленную документацию.

Пример оформления отказа от покупки доли квартиры, находящейся в общей собственности

Срок действия отказа от преимущественного права покупки комнаты

Приняв решение, вы обязаны совладельцам жилья предложить выкупить собственную долю, однако, не должны ожидать их решение дольше установленного по закону периода. Искомый период составляет 30 дней. Он установлен на законодательном уровне, и подразумевает, что не получив ответ в нужный срок, вы можете выставлять комнату или другую часть жилья в открытую продажу.

Если совладельцы не отреагировали на отосланные уведомления, то через месяц после отправки оных идите к нотариусу, и оформляйте свидетельство, которое обозначит, что:

  • вы действовали в рамках закона и действительно отправляли оповещения;
  • прочие владельцы жилья их получили и обо всем уведомлены.

Так, чтобы получить данную бумагу, необходимо передать нотариусу:

  • квитанции, полученные на почте при отправлении официальных бумаг;
  • копии самих оповещений, направленных совладельцам;
  • уведомления о получении писем.

Как только свидетельство будет выдано, продающий часть квартиры гражданин может затевать официальную продажу площади, и уже не родственникам.

Для получения нотариального свидетельства о том, что вы уведомляли совладельцев жилья по всем правилам, нужно предоставить соответствующий пакет документов

Продажа без получения согласия

Реализовать принадлежащие квадратные метры любого жилья можно и без получения согласия собственников, если они проигнорировали поступившие уведомления.

Впрочем, может быть так, что совладельцы согласятся купить комнату. Тогда реагировать на уведомление можно не в официальном порядке (отправить письмо обратно, оформить заявление и т.д.).

Нужно как можно быстрее приступить к заключению договора о купле-продаже

Но что же делать, если владельцев квартиры много и они все изъявили желание приобрести выставленные для реализации метры? Закон дает два правомерных выхода из положения.

Таблица 1. Как можно поступить в ситуации, когда несколько совладельцев хочет выкупить принадлежащую вам площадь

Способ действияОписание
Выбор одного покупателяЕсли случилось так, что сразу все оставшиеся собственники жилья желают выкупить долю, то вы наделены законным правом самостоятельно выбирать, с кем желаете заключить сделку.
Пропорциональное разделениеТакже возможна ситуация, при которой производится пропорциональное разделение площади между оставшимися владельцами квартиры, изъявившими желание купить принадлежащие вам квадратные метры.

Если выбран только один покупатель среди собственников, или он единственный отозвался на заявленное предложение, то необходимо перед подписанием с ним договора в официальном порядке повторно уведомить о сделке остальных владельцев жилья, которые могут:

  • как претендовать на продаваемую долю;
  • так и не иметь на нее никаких претензий.

Впрочем, уведомление носит лишь характер информационный, письменное согласие на продажу в этом случае больше не понадобится.

Согласно букве закона, вы можете выбрать единственного покупателя доли самостоятельно, или же просто распределить ее между всеми желающими приобрести совладельцами

Закон предусматривает возврат подоходного налога с покупки квартиры в 2019 году. Но необходимо знать, что существуют некоторые ограничения по максимальной сумме и сроку обращения. Есть немало нюансов, о которых важно знать, так как они влияют на возможность получить деньги от государства и на максимальную сумму. Подробнее читайте в специальной статье.

Проведение продажи

После того, как вы определите лицо, которое впоследствии станет владельцем жилища, нужно оформлять традиционную сделку купли-продажи.

Чтобы заключить оную по правилам, необходимо собрать следующие бумаги для сопровождения сделки:

  • паспорт;
  • договор о собственности;
  • справку об отсутствии долгов перед жилищно-коммунальной компанией;
  • согласие от соседей, данное в письменном виде, о том, что они не против совершаемой процедуры;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право на владение долью;
  • документацию технического типа.

Образец выписки из ЕГРН

Так же в зависимости от ситуации может понадобиться предоставление этих бумаг:

  • свидетельства о заключении брака;
  • выписка об отсутствии имущественных обременений;
  • согласие официальной пары продавца на реализацию доли.

Собрав данные бумаги, приступайте к оформлению договора купли-продажи. В этом случае в тексте оного указывают сведения о:

  • количестве продаваемых метров;
  • порядке оплаты приобретения;
  • сторонах, принявших решение о заключении сделки.

Договор купли-продажи недвижимости

Сделка с несовершеннолетним ребёнком

Важной может оказаться информация о том, что заключать рассматриваемую в статье сделку можно также и с несовершеннолетними гражданами России. До достижения 14 лет решение об этом принимают родители малыша и также ставят за него подписи на документации, после 14 лет ребенок может завизировать официальные акты продажи самостоятельно.

Обратите внимание: интересующая схема продажи жилья представляется невозможной, если предварительно не было получено разрешение органов опеки.

Впрочем, нет гарантии, что эта государственная структура разрешение даст. Предварительно сотрудники этого официального органа обязаны будут убедиться, что малыш:

  • владеет жилищем аналогичного продаваемому метража;
  • получит средства, поступившие с продажи доли, на личный счет в банке, и сможет распоряжаться деньгами после наступления дееспособного возраста.

Время проверки данных условий займет у обозначенной государственной структуры 2 недели, после которых вы получите соответствующую справку.

По закону сделка может производиться и с несовершеннолетним ребенком, но при условии, что ее одобрят органы опеки и попечительства, обязанные отслеживать процедуру

Нарушение права преимущественной покупки

Помните, если нарушите установленные законом правила, связанные с правом преимущественной покупки, то проведенная сделка может впоследствии признаться недействительной, и легко подвергнуться оспариванию в суде.

Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:

  • реализации доли;
  • стоимости продаваемой части совместной недвижимости.

Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.

Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:

  • заключена между родственниками;
  • подразумевала использование средств материнского капитала.

Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.

Нарушение любых правил, связанных с оформлением отказа от преимущественного права приобретения доли в общей собственности, обернется для вас признанием всех заключенных сделок недействительными

Вывод

Срок, в течение которого действует отказ от преимущественного права покупки, оформленный совладельцами конкретного жилья, дает шанс оперативно собрать бумаги на принадлежащую собственность, и найти покупателя извне, путем выставления сообщения об открытой продаже. Но стоит понимать, если согласие упомянутыми лицами дано не будет, то продать комнату будет затруднительно, так как жить покупателю только внутри ее границ все равно не получится, а наладить отношения с другими жильцами часто слишком трудно.

Видео — Отказ от преимущественного права покупки

Как произвести размен жилья при разводе — этапы процедуры

При разделе имущества после расторжения брака особенно остро встает вопрос, как поделить квартиру. Физически осуществить это удается в редких случаях, когда можно соорудить два отдельных входа и санузла. В других ситуациях применяется несколько способов размена жилья при разводе, исключающих совместное проживание бывших супругов.

  • 1 В каких случаях необходим размен жилья при разводе
  • 2 Как разменять квартиру при разводе
    • 2.1 Муниципальную
    • 2.2 Приватизированную
    • 2.3 Ипотечную
    • 2.4 Однокомнатную
    • 2.5 Купленную на материнский капитал
  • 3 Перечень необходимых документов
  • 4 Какие сложности могут возникнуть при размене квартиры после развода

В каких случаях необходим размен жилья при разводе

К примеру, квартиру из 4 жилых помещений можно поменять на 2 двухкомнатные.

Но на практике обычно под разменом понимается продажа спорного жилого помещения с целью дальнейшего раздела вырученной суммы пополам между бывшими супругами.

Каждый из них приобретает на эти деньги квартиру меньшей площади, таким образом, реализуется обмен.

Разменять жилье можно при следующих обстоятельствах:

  • принадлежность квартиры на праве общей совместной собственности обоим супругам;
  • отсутствие ареста или ипотеки на жилплощади;
  • собственниками являются только совершеннолетние граждане;
  • никто из супругов не возражает против того, чтобы обменять жилье.

В случае затруднений всегда можно прибегнуть к помощи юристов или риелторов и правильно оформить сделку.

Как разменять квартиру при разводе

В зависимости от вида собственности на квартиру процедуры размена отличаются друг от друга.

Муниципальную

На квартиры из муниципального жилищного фонда не распространяются положения семейного законодательства о совместно нажитом имуществе супругов.

Но ее можно «разделить» несколькими способами:

  • приватизация;
  • обмен на несколько помещений, предоставляемых каждому из супругов в отдельности;
  • совместное проживание с установлением порядка пользования квартирой.

Приватизированную

Если государственная или муниципальная квартира была оформлена в собственность бесплатно, через приватизацию, ее владельцами могут стать как муж и жена совместно, так и кто-то один из супругов. Разделить квартиру можно будет только в том случае, если в приватизации участвовали оба.

Когда муж и жена приняли решение разводиться, им нужно определить доли каждого из супругов в приватизированной квартире и произвести ее раздел. Если в бесплатном оформлении права собственности участвовали также дети супругов, их доли не будут подлежать разделу, поскольку закреплены за ними.

Если только один из супругов приватизировал жилье, раздел невозможен. У второго, отказавшегося супруга, есть право пожизненного проживания в этой квартире, но не более того.

Кроме того, не участвовавший в приватизации супруг может попытаться отстоять свое право на долю в собственности на жилплощадь, если докажет, что в период брака произвел в ней ремонт или реконструкцию за счет вложения своих средств, и это привело к увеличению ее стоимости. При достаточности представленных доказательств суд может признать квартиру совместно нажитым имуществом и поделить ее между обоими супругами в равных долях.

Ипотечную

Раздел квартиры в ипотеке сопровождается сложностями. При ее оформлении даже на одного супруга, муж и жена признаются созаемщиками и несут солидарную ответственность. Поэтому раздел взятой таким образом квартиры допускается.

Если супруги решили разводиться, им рекомендуется уведомить банк о предстоящей процедуре.

Проблему раздела жилья в подобных случаях можно урегулировать путем принятия совместного решения супругами об отчуждении ипотечной квартиры.

Нужно разменять ипотечное жилье посредством его продажи. Для этого необходимо:

  • получить разрешение из банка;
  • продать квартиру;
  • полностью погасить ипотеку;
  • разделить оставшиеся деньги пополам.

Если у супругов на момент развода имеются дети, суд вправе отойти от общей нормы и передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние, большую часть имущества, в том числе, для него может быть уменьшен размер платежа по ипотеке.

Но если вторая сторона докажет, что участвовала в погашении ипотечного кредита своими средствами (например, полученными от продажи автомобиля, участка земли или наследования), тогда она сможет претендовать на часть ипотечной недвижимости. Поэтому важно сохранить документы, подтверждающие происхождение средств.

Однокомнатную

  1. Однокомнатная квартира, приобретенная в браке, будет продана с последующим разделом вырученных денег на две равные части и передачей их бывшим супругам. Это можно осуществить как в суде, так и самостоятельно, что сэкономит время и ускорит процесс раздела остального совместного имущества.
  2. Выплата одним из супругов своей доли и написание отказа от недвижимости.

Купленную на материнский капитал

Если квартира, купленная на средства материнского капитала, оформлена на всех членов семьи, ее обмен производится согласно стандартным правилам осуществления сделок.

Поскольку среди собственников имеются несовершеннолетние дети, во время раздела квартиры необходимо присутствие органов опеки и попечительства (ООП).

Они проверяют соблюдение прав детей вследствие продажи квартиры и приобретения нового жилья, условия которого должны быть не хуже отчужденного (по площади и доли в праве собственности).

Когда согласие органов опеки получено, можно заключать договор мены по общим правилам и регистрировать его в Росреестре. Выписка из ЕГРН, подтверждающая приобретение квартиры и оформление прав на каждого ребенка, должна быть представлена в ООП.

Обмен жилья, купленного на материнский капитал, пройдет с дополнительными нюансами при наличии между родителями нотариального соглашения, поскольку права детей на квартиру в нем отсутствуют. В этом случае совершаются следующие действия:

  • передача согласованного проекта договора мены в ООП и Пенсионный фонд (ПФР), чтобы получить разрешение на сделку;
  • проверка на предмет того, чтобы права несовершеннолетних детей при обмене жилых помещений соблюдались должным образом;
  • если согласие указанных органов получено, сделка подлежит регистрации в Росреестре;
  • после оформления права собственности на каждого ребенка, копии полученных документов направляются в адрес ООП и ПФР.

Если эти документы подтверждают, что условия проживания семьи и детей улучшились, органы опеки и пенсионный фонд дают свое согласие на совершение обмена квартирами.

Перечень необходимых документов

Для решения вопроса раздела жилплощади в суде понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о браке;
  • исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества;
  • бумаги, подтверждающие факт приобретения жилого помещения в браке и на совместные средства;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • лицевой счет с места регистрации спорной квартиры;
  • доверенность на представителя, если заявление подписывается третьим лицом.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Какие сложности могут возникнуть при размене квартиры после развода

В каждом конкретном случае могут возникнуть свои трудности. Например, при продаже квартиры в ипотеке, неизбежна проблема поиска покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Из-за этого, отчуждая квартиру, придется занижать ее стоимость.

К тому же, чтобы найти такой вариант размена, который будет устраивать всех участников процесса, нужно досконально изучить базу недвижимости города, выставленной на обмен или продажу. Или придется потратиться на услуги риелторов.

Чтобы избежать множества проблем на случай развода, связанных с имуществом, юристы рекомендуют заключать брачные контракты еще до свадьбы. Несмотря на небольшой процент совершения подобных сделок (всего 5% пар), это способ избежать спорных моментов в случае возможного расставания.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24 , Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38 , Регионы 8800-350-97-52

Процедура размена квартиры

Вопрос о размене квартиры актуален для пар, которые хотят развестись и жить отдельно, для раздельного проживания родителей и подросших детей, для расширения своей жилплощади и т.д.

Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).

Как разменять квартиру в России в 2021 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.
  • В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

    Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1

    Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

    Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.
  • Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

    Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

    Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

    Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.
  • Размен 2-комнатной квартиры

    Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.

    Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.
  • Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

    Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

    Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

    • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
    • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
    • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
    • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

    Способы обмена жилья в 2021 году

    Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  • Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  • Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.
  • Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

    Если квартира приватизирована

    Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  • Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  • Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  • Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  • Получить выписку ЕГРН.
  • Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

    Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

    Если квартирами обмениваются родственники

    Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

    Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

    Если размер жилья неравнозначный

    Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

    Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

    Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

    Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

    Размен неприватизированной квартиры

    Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2021 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  • Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  • Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  • Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  • Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).
  • Размен квартиры при несогласии сособственника

    Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

    Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.

    Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

    Особенности размена квартиры, где прописаны дети

    Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

    А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

    1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
    2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

    Размен квартир в судебном порядке

    Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.

    На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

    • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
    • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
    • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

    Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.
  • Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

    Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

    Размен квартиры

    По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).

    Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.

    В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.

    Варианты размена квартиры

    Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

    Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

    • приватизированной квартиры;
    • неприватизированной квартиры;
    • муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
    • квартиры при реновации и пр.

    По субъектному составу они подразделяются на сделки:

    • с участием органов местной власти;
    • между физическими лицами;
    • с долевым участником.

    Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

    • равноценный – на аналогичные условия;
    • на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
    • между городами с учетом переезда сторон;
    • на иные материальные блага.

    Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

    Размен приватизированной квартиры

    Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого.

    В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

    Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

    Размен муниципальной квартиры

    Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти – владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

    Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант – мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

    Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя – органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

    Размен при разводе

    Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

    Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

    • она должна принадлежать обоим супругам;
    • жилая площадь нажита совместно в течение брака;
    • не имеет обременений;
    • собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

    Размен с несовершеннолетними детьми

    В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества – ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

    Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

    Принудительный размен

    Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры – это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

    Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

    До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

    Размен через суд

    Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

    • ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
    • информация о сторонах процесса;
    • цена иска (если уместно);
    • подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
    • ссылки на правоустанавливающие документы;
    • обоснование выдвигаемых требований;
    • сами требования;
    • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
    • квитанция об уплате государственной пошлины.

    Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

    Возможный вариант развития событий – продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

    В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

    Размен без согласия одного из собственников

    Размен квартиры без согласия одного из собственников – случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

    Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

    С чего начать

    С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы – сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
    Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

    • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
    • удостоверения личности сторон;
    • техническую документацию – технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
    • заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
    • справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
    • квитанция об уплате государственной пошлины;
    • иные документы.

    Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.

    Как разменять квартиру в Москве?

    Чтобы выгодно разменять столичную квартиру и обойтись без лишних расходов, стоит обратить внимание на предложения в Новой Москве.

    Актуальное предложение на рынке — обмен старой 1-комнатной квартиры в Москве на 2-комнатную, современной планировки, рядом с МКАД, без доплаты!

    Размен квартиры с полным юридическим сопровождением — оптимальный способ обрести новое жилье.

    Чтобы снизить риск стать жертвой мошенников при обмене, узнайте о возможности страхования сделки.

    Размен вторичной недвижимости на современную в Новой Москве дает ощутимые преимущества для каждой семьи:

    • отличная экология;
    • сохранение соцпакета;
    • разнообразие вариантов;
    • улучшенная планировка.

    Проконсультироваться
    в риэлтерском агентстве.

    Сделки по размену квартир считаются довольно сложными. Ведь чтобы подобрать варианты, которые устроят всех, кто участвует в расселении, нужно приложить немало усилий. Кроме того, есть ряд юридических моментов, которые ограничивают возможности сторон. В статье мы расскажем, как проходит размен квартир, что важно знать об этом и как разменять квартиру в Москве и не прогадать.

    Вариантов размена квартир довольно много. Одни семьи решают расселиться после развода или потому что взрослым детям нужна своя жилплощадь. Другие, наоборот, съезжаются или улучшают жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой). Казалось бы, что может быть проще: есть две стороны, которые готовы обменяться своими квартирами, и, если сделка состоится, она будет выгодной для всех.

    Однако прежде чем вы решитесь на размен, имейте в виду, что:

    • найти идеальные варианты для всех сторон очень сложно. Поэтому кому-то, скорее всего, придется идти на компромисс;
    • зачастую собственники жилья переоценивают стоимость своих квартир. То есть не всегда удается, например, за одну трехкомнатную квартиру получить три однокомнатные;
    • бывают ситуации, когда одна из сторон или владелец одной из долей либо вообще не хочет расселяться, либо не готов выезжать, потому что ему не нравится ни один из предложенных вариантов. Это тоже может стать серьезной проблемой при размене.

    Рассмотрим более подробно, что же делать в каждой такой ситуации.

    Варианты размена квартиры: равноценный и неравноценный обмен

    Для начала стоит знать, что размен квартир может быть равноценным и неравноценным. В первом случае при обмене квартир ни одна из сторон сделки не чувствует себя проигравшей, поскольку квартиры имеют равную рыночную стоимость и доплата отсутствует. Ключевым моментом здесь является именно рыночная стоимость, поскольку площадь квартир и их расположение могут отличаться. Такой вариант возможен, например, при обмене небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

    При неравноценном обмене чаще всего владелец меньшей по площади квартиры доплачивает определенную сумму, чтобы въехать в квартиру большей площади. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.

    В связи с этим принципиально важным становится вопрос оценки жилья. Как мы уже сказали, собственники могут переоценить стоимость квартиры, из-за чего и могут впоследствии возникать проблемы. То есть, допустим, семья из трехкомнатной квартиры хотела расселиться в три однокомнатные, однако вместо этого в лучшем случае получает две «однушки» и комнату в коммуналке. Выходит, что кто-то из участников сделки оказывается в невыгодном положении, что и вызывает массу споров, недовольства и нежелания производить обмен.

    Как же грамотно оценить свое жилье? В идеале лучше обратиться за помощью к профессионалам — например, в надежное агентство недвижимости. Ведь стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов (площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.). Самостоятельно дать грамотную оценку, учитывая все эти моменты, довольно сложно.

    А вот если один из участников размена наотрез отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

    Размен приватизированной квартиры

    Если квартира находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), то размен ее будет происходить путем альтернативной сделки. Это означает, что вам одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. После чего заключаются договоры купли-продажи объектов.

    В этом случае никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но при этом вы можете продать свою долю. То есть в ситуации, когда жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не желает менять квартиру, решается просто: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, свою долю в первую очередь нужно предложить купить остальным собственникам вашей квартиры (в нашем примере — мужу), а уже в случае их отказа — искать других покупателей. Несомненно, этот вариант менее предпочтительный, т.к. стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

    В идеале схема может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

    Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить хотя бы юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

    Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

    • кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
    • продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период — лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
    • есть ли у квартиры обременение (например, рента с пожизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

    Вот далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако выяснить это и подтвердить юридическую чистоту квартиры без профессионалов невозможно.

    Также учтите, что договор и все условия сделки (например, о доплате) необходимо фиксировать в письменном виде и лучше заверять у нотариуса.

    Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры

    Неприватизированную (муниципальную, государственную квартиру) обменять гораздо сложнее по нескольким причинам:

    • Во-первых, чтобы размен состоялся, все проживающие и зарегистрированные в квартире граждане должны быть на него согласны. Причем к ним относятся и несовершеннолетние жильцы, и временно отсутствующие (например, проходящие военную службу и т.д.). Если все-таки кто-то из жильцов не согласен, возможен принудительный обмен — через суд, однако чаще всего он не выгоден всем участникам. Сторонники размена теряют много времени, ожидая решения суда, а противники размена в итоге вообще не участвуют в подборе вариантов, потому что все за них решает суд.
    • Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, то вам потребуется получить на размен согласие органов опеки и попечительства. Если, по мнению этих органов, права указанных граждан будут ущемлены или нарушены, то вы получите отказ. На получение ответа из органов опеки дается две недели с момента подачи заявки.
    • В-третьих, обменять неприватизированную квартиру вы можете только на такую же муниципальную, что значительно усложняет поиск и подбор подходящих вариантов (по некоторым данным, всего около 20% квартир сдается сегодня по социальному найму, другими словами, остались не приватизированными). Получается, что вам предстоит решить очень непростую задачу: из довольно ограниченного числа вариантов найти те, которые устроят всех жильцов.
    • В-четвертых, даже если все жильцы согласны на размен и квартиры уже подобраны, отказать в обмене вам могут сами наймодатели. Для получения ответа (официального согласия или обоснованного отказа) вы предоставляете оригиналы договоров об обмене жилыми помещениями наймодателям. На ответ дается 10 дней со дня обращения.

    Причины отказа установлены Жилищным кодексом РФ. Размен квартир невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Решение вы можете обжаловать в суде.

    В случае положительного ответа в течение 10 дней прежние договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости предлагает ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

    Как видите, сложностей в обоих вариантах может быть довольно много. Поэтому мы рекомендуем в таком важном вопросе обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и, самое главное, — снизит возможные риски. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

    Быстрый размен квартир в Москве

    Если вы хотите быстро и без проблем произвести размен квартиры в Москве, обращайтесь в компанию, которая занимается недвижимостью и имеет хорошие отзывы. Вам должны обеспечить помощь высококвалифицированных специалистов и, конечно, индивидуальный подход. Компания должна обеспечить высокий уровень безопасности сделок, тщательно проверять все объекты и отслеживать изменения в действующем законодательстве.

    Мы можем рекомендовать вам услуги «Московской городской службы недвижимости», ведущей свою деятельность с 1995 года.

    В «МГСН» вам помогут произвести:

    • обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную современной планировки без доплат;
    • обмен двухкомнатной на трехкомнатную без доплат;
    • разъезд из двух- и трехкомнатных квартир в современное, качественное, новое жилье;
    • обмен в кратчайшие сроки, в том числе если необходима доплата.

    Как проходит обмен недвижимости?

    Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.

    О корректности терминов

    Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

    При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

    Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

    Все ли так просто?

    Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

    Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

    Что если цена квартир при обмене не совпадает?

    Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

    Как обменять квартиру на другую?

    В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

    1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

    2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

    3. Собрать пакет документов:

    • паспорт,
    • правоустанавливающие документы,
    • выписку из ЕГРП,
    • кадастровый паспорт,
    • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
    • справку о составе семьи,
    • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
    • письменное согласие со стороны супруга,
    • проект договора,
    • квитанцию об оплате госпошлины,
    • заявление на регистрацию сделки.

    4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

    Как проходит обмен ипотечной квартиры

    Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

    Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

    Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

    Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

    Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

    Налоги при обмене жилья

    С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

    Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

    Читайте также:  Отказ от подписания дополнительного соглашения к договору

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию