Нужно ли получать разрешение на строительство бани

Требуется ли получать разрешение на строительство бани

Разрешение на строительство бани и оформление документов для регистрации в 2020 году

Согласно действующему законодательству любая капитальная постройка требует официального оформления. Это касается не только жилых зданий и гаражей, то же относится к баням. Многие собственники участков пренебрегают процедурой, не осознавая ее важность. Впоследствии это приводит к проблемам при продаже земли, ее передаче по наследству. Узнайте, нужно ли разрешение на строительство бани на собственном участке в 2020 году.

Нужно ли получать разрешение на строительство бани

В большинстве случаев получить разрешение на строительство отдельно стоящей бани все-таки придется. И дело вот в чем: часто этот объект является капитальной постройкой, то есть он имеет фундамент или установлен на сваях, его невозможно перенести или быстро разобрать, не нарушив при этом функциональность, к нему подведены коммуникации. А согласно действующему законодательству любое капитальное строительство подлежит регистрации.

Нормы законодательства о строительстве бани

Обязательство регистрации зданий определяет Гражданский кодекс, точнее, статья №131 “Государственная регистрация недвижимости”. Согласно ей все недвижимое имущество подлежит оформлению в Едином государственном реестре. К объектам регистрации относятся права:

Тот же Гражданский кодекс дает определение недвижимости. Эта информация содержится в пункте 1 статьи 130. Итак, объектом недвижимого имущества может быть все, что прочно связано с землей. То есть, то, что невозможно переместить без ущерба целостности, функционирования, например, земельные участки, морские и воздушные суда, парковочные места, дома, бани и прочее.

На каких участках допускается строительство бани

Кроме того, к земельному участку, на котором планируется строительство здания, также предъявляют требования, например, установить постройку нельзя на земле водного фонда. Возведение капитального объекта разрешается только на:

Как построить баню на участке без нарушения закона

Чтобы построить баню по законодательству, важно знать требования пожарной безопасности, санитарных норм, строительных правил. Без этого есть риск возвести здание, которое затем вас потребуют снести. К слову, разрешение на баню-бочку не требуется, если она не имеет неразрывного с землей фундамента. Постройка на понтоне или в гараже нуждается в оформлении.

Санитарные и строительные требования к постройке

Санитарные, строительные нормы устанавливает СНиП. Выглядят они следующим образом:

При строительстве бани нужно учитывать расположение коммуникаций. Под зданием не могут пролегать электросети, газопровод или водопровод. Это же касается и остальных инженерных сетей.

Требования пожарной безопасности

Как зарегистрировать постройку

Брать разрешение необходимо, если собственник планирует провести в баню инженерные коммуникации или соединить ее с жилым домой. Оформление потребуется тогда, когда собственник собирается использовать ее в коммерческих, а не личных целях.

Необходимые документы на оформление бани

Для регистрации недвижимого имущества потребуются следующие сведения:

Как оформить баню: порядок регистрации

Алгоритм регистрации постройки будет один вне зависимости от расположения земельного участка. Выглядит он следующим образом:

Что ждет собственника за незарегистрированную постройку

Если на участке уже есть незарегистрированное здание или возведение началось без соответствующего разрешения, объект приравняют к самовольной постройке. Его использование будет незаконным, поэтому продать участок, подарить его или передать по наследству не получится. Для того чтобы все-таки сделать этого, собственнику земельного участка придется пройти процедуру оформления. При этом постройка обязательно должна соответствовать всем нормам. Но чаще всего сделать это невозможно, поскольку редко построенные раньше здания установлены согласно СНиПу.

Регистрация объекта будет происходить в судебном порядке с обязательной экспертизой, после которой собственнику направят рекомендации. Их выполнение необходимо для узаконивания постройки. В случае отказа придется снести объект. Отказ исполнения и этих требований приведет к наложению штрафа. Размер санкции зависит от площади объекта. Собственнику придется заплатить 20% от суммы неуплаченного за 3 года налога, но только, если площадь постройки превышает 50 м².

При строительстве бани обязательно убедитесь, что она не мешает соседям и не противоречит санитарным и строительным нормам. Помните о том, что это здание — объект повышенной опасности, поэтому соблюдение требований — гарант вашей безопасности. Обязательно зарегистрируйте постройку. Так вы сможете избежать трудностей при дальнейшей продаже участка, передаче его по наследству или дарении.

Разрешение на строительство бани — нужно ли оно вам и для чего?

Любые капитальные постройки на участке требуют государственной регистрации. При этом, при строительстве бани не во всех случаях требуется получение разрешения.

Процедура зависит от конструктивных особенностей, параметров участка, использования нового строения.

Нужно ли получать разрешение на строительство бани (к примеру, на участке ИЖС) и для чего, какие документы для этого потребуются, расскажем в статье.

На каких участках можно строить?

Плановое возведение бани возможно на участках с различными категориями землепользования. Законодательство выделяет следующие территории, где допускается строительство бани:

В условиях капитального строительства от 2 этажей и подключению к коммуникациям требуется обязательное разрешение. Его придется получить перед возведением бани.

Надо ли получать?

В соответствии с ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218 от 13.07.2019 «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 130 ГК РФ, бани с фундаментом относятся к категории капитальных построек и нуждаются в регистрации. При этом требуется разрешение на строительство и согласование проекта.

Уведомление о строительстве подается в следующих случаях:

В последнем случае требуется получение полноценного разрешения на возведение объекта.

Дополнительно готовится проект, требуется разрешение от соседей. Необходимо согласование с такими инстанциями, как СЭС и Роснедра.

В виде отдельно стоящего здания

Компактная легкая постройка с не заглубленным фундаментом не требует разрешения. При этом к ней не должны быть подведены коммуникации. Баню без капитального фундамента можно установить на участке СНТ, ИЖС или ЛПХ.

Разрешение понадобится, если постройка имеет капитальный фундамент, к ней подведены коммуникации — водопровод, канализация, электричество.

К данной категории относятся двухэтажные постройки и варианты с мансардой, где предусмотрена комната отдыха со спальным местом.

Если планируется постройка коммерческой бани, потребуется дополнительное разрешение от пожарной инспекции и санэпидемстанции. Только после этого можно вести бизнес на законных основаниях.

В качестве пристройки к жилому дому

Если дом был построен ранее, потребуется разрешение. Необходимо подать на рассмотрение в администрацию новый проект здания.

В данном случае учитываются следующие параметры:

Данное требование в равной степени относится и к личному использованию, и к коммерческой бане. В последнем случае необходимы заключения СЭС и пожарного инспектора.

Какие нормы противопожарной, санитарной и строительной безопасности нужно соблюдать?

Важно соблюдать действующие нормы, чтобы не столкнуться с запретом на строительство или опасной ситуацией во время эксплуатации бани.

При строительстве необходимо руководствоваться следующими строительными и санитарными нормами:

При выборе места постройки бани учитывается роза ветров. Эта мера защитит о задымленности жилой дом и соседние участки.

Необходимо следить за соблюдением противопожарной безопасности. Традиционная баня является объектом повышенной опасности. Это связано с хранением большого запаса топлива, использованием отопления с открытой топкой, воспламеняемых материалов в качестве внутренней обшивки.

Необходимо придерживаться правил противопожарной безопасности:

Во время строительства уделяют основное внимание прокладке электропроводки. Главное условие — наличие заземления приборов, которые будут использоваться на постоянной основе.

Документы

Необходимо подготовить следующий комплект документов:

В случае строительства коммерческого банного комплекса вместо уведомления подается разрешительный акт. Для этого готовится проектная документация, включая схему, пояснительную записку, описание стройматериалов, системы отопления, стока. дренажа, септика. Оформляется согласование в местной администрации.

Документы передаются в виде копий и оригиналов. Сотрудник на приеме возьмет копии, выдаст расписку о дате следующей явки.

Пошаговый порядок действий для оформления

Если планируется строительство стандартной бани без прочного фундамента на собственном участке, действует упрощенный порядок. В этом случае нужно свериться с ГПЗУ и можно строить баню.

После этого собственник приглашает геодезистов, кадастровый инженер готовит новый технический план. Готовые документы можно передать на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ.

Если же предстоит строительство капитальной бани, предстоит следующее последовательность действий:

После завершения строительства необходимо повторно пригласить геодезистов. Они проведут необходимые замеры. Услугу можно заказать через БТИ, Росреестр или лицензированную компанию.

Геодезисты фиксируют:

Полученные данные передаются кадастровому инженеру для подготовки технического плана.

После выполнения работ на участке документы нужно передать для повторного рассмотрения в отдел архитектуры. Это можно сделать напрямую через администрацию или в ближайшем отделении многофункционального центра. Во втором обращении содержатся данные о завершении строительства.

Отдел архитектуры проверяет полученные данные на соответствие плану. Если все в порядке, предоставляется акт о соответствии. Документы перенаправляются на регистрацию в Росреестр.

Стоимость и сроки

Цена на оформление документов зависит от региона проживания. Основные затраты складываются из подготовки технического плана. В Московской области стоимость доходит до 15000-18000 рублей. В остальных регионах она составляет около 8000 рублей.

Также необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию в размере 350 рублей для бани без разрешения или 2000 рублей за капитальную постройку.

Уведомление в отделе архитектуры рассматривают в течение 7 дней. Ответ приходит почтовым отправлением в среднем в течение недели. После завершения строительства у собственника есть 1 месяц для направления повторного уведомления. Оно также рассматривается в течение 7 дней.

На подготовку технического плана в среднем уходит 2-3 недели с момента обращения. В результате с момента обращения проходит около месяца, если не допускать ошибок в документах.

Когда возможен отказ?

Не во всех случаях можно получить положительное решение на строительство бани. Отказ возможен в следующих случаях:

В одном из этих случаев собственник получает мотивированный отказ с указанием причины. После внесения изменений в проект можно подать документы повторно на рассмотрение.

Процедура регистрации построенного объекта

Баня требует обязательной государственной регистрации в качестве объекта недвижимости. Только в этом случае у собственника появляется право собственности на строение.

В регистрации нуждается любая баня — построенная с разрешения или та, на которую оно не требуется.

Решение о регистрации зависит от момента постройки. Если имеется уведомление и акт из администрации, они подаются вместе с остальными документами в Росреестр.

Если же баня построена самовольно без разрешения местной администрации, ее можно зарегистрировать по упрощенной схеме в порядке дачной амнистии. Данная возможность устанавливается в соответствии с ФЗ № 93 от 30.06.2006.

Зарегистрировать баню можно одним из следующих способов:




На завершающей стадии документы направляются на регистрацию онлайн-способом. Данный вариант подходит для владельцев электронной цифровой подписи.

Это экономия времени, не требующая личного обращения при подаче заявления. Если после проверки не выявляются нарушения, предоставляется выписка из ЕГРН о внесении данных в реестр.

Также можно подать документы через почтовое отправление. В этом случае направляются копии документов, заверенные в нотариальном порядке. Ответ также можно запросить по почте.

При личном обращении в Росреестр или МФЦ, документы подаются в копиях. Сотрудник проверит оригиналы на соответствие. Предоставляется расписка о получении документов и заявления. Указывается дата повторного визита. Во время следующего обращения можно получить выписку с данными о регистрации.

Пакет документов для регистрации включает следующее:

Сотрудник Росреестра оформит постройку в течение 7-10 дней. По итогам работы данные вносятся в государственный реестр, о чем собственник получает выписку из ЕГРН.

Полезное видео

Нужно ли разрешение на строительство бани, подскажет видео:

Заключение

Разрешение потребуется только на баню, которая планируется к использованию в качестве капитальной постройки. Необходимо пройти все стадии от получения разрешения до введения здания в эксплуатацию.

На завершающей стадии проводится регистрация бани независимо от необходимости предварительного согласия от администрации.

Особенности регистрации бани на дачном участке

Многие дачники позаботились о возведении парилки на участке, но большая их часть сделала это незаконно. Чтобы постройка не пошла под снос, нужно оформить ее в собственность.

Регистрация бани может проводиться в офисе Росреестра или МФЦ. Для получения разрешения нужно собрать определенный пакет документов.

Считается ли постройка объектом недвижимости?

К объектам недвижимости можно отнести здания, которые:

  • находятся на территории, находящейся в собственности;
  • имеют фундамент;
  • соответствуют ГОСТ.

Если баня построена на фундаменте, быстро убрать ее с участка не выйдет — нужны серьезные демонтажные работы. Такие конструкции считаются объектами недвижимости и подлежат регистрации, как полноценные составляющие участка. Оформления не требуют только здания, которые не являются срубом — гараж, сарай, летняя кухня.

Из-за высокой стоимости строительства массивных зданий дачники предпочитают возводить легкие конструкции без фундамента — бани-бочки, каркасники. Такие парилки можно быстро демонтировать, а значит и регистрировать их необязательно.

Требуется ли разрешение на строительство?

Если планируется продажа или сдача участка в аренду, нужно провести регистрацию объектов недвижимости, находящихся на его территории. Несвоевременное оформление построек может стать причиной штрафа.

Многие уверены, что строительство бани на территории, находящейся в собственности, не требует разрешения, но это заблуждение. Даже если у земельного участка один полноправный владелец, по инициативе которого и начинается строительство, разрешение нужно для контроля и оформления документации.

Законодательство РФ слабо контролирует подобные постройки, когда они соответствуют нормам (имеют не больше одного этажа, не приспособлены для проживания и т. д), но, если объект относится к капитальным и подключен к коммуникациям, придется зарегистрировать будущую баню как дом. Необходимость регистрации можно определить еще на этапе проектирования.

Какие участки пригодны для возведения постройки?

Если владелец планирует оформить и построить баню капитального типа, ему необходимо удостовериться, что его участок пригоден для возведения здания. В противном случае человека могут обязать снести постройку. Если владелец здания этого не сделает, на него будет наложен штраф.

Территории, на которых разрешено строительство бани:

  1. Участок в частной собственности или ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). ИЖС может располагаться в сельской местности, крупных населенных пунктах. Основное отличие от других типов участков — отсутствие принадлежности к кооперативам любого типа.
  2. ЛПХ — территории, используемые для сельскохозяйственной деятельности. Таких участков много за пределами городов, в деревнях. Здесь разрешены постройки хозяйственного и вспомогательного типа, утвержденные в списке одобренных объектов.
  3. СНТ (садовые и огороднические товарищества), дачные кооперативы. Несмотря на некоторые ограничения строительство бани с соблюдением норм разрешено.

Требования к постройкам

Требования к постройкам основаны на правилах безопасности. Соблюдать их важно не из-за проверок, а в целях сохранения здоровья и жизни посетителей парной, которые посещают здание. Для бани выдвигаются особые нормы.

Санитарные нормы

Санитарные нормы для бани — стандарты, которым должна соответствовать постройка, чтобы в ней могли находиться люди, использующие ее по прямому назначению. Специфика работы банных построек заключается в высокой температуре, влажности, возможном распространении инфекций и грибковых заболеваний.

Если баня используется в пределах одной семьи, проверка может не наступить, но это не повод для игнорирования санитарных норм. Пренебрежение этими правилами может повлечь вред здоровью и смерть человека, посетившего парилку.

Санитарные нормы для капитальной бани:

  1. Расстояние от жилого здания должно быть не менее 5 м, от проезжей части — 6 м. До соседнего должно быть не менее 2,5 метров свободного пространства.
  2. При строительстве необходимо учесть направление ветра, чтобы при использовании строения дым и прочие отходы из парной не попадали на другие участки.
  3. Сточная система должна быть безопасной, санитарно-приемлемой и находиться в 1,5 метрах от соседних участков.

Соблюдать эти условия не сложно. Проблему они могут представлять только для владельцев маленьких участков. Ограничения касаются не только безопасности людей, которые пользуется постройкой, но жителей соседних домов.

Противопожарные нормы

Соблюдение данных требований контролируется серьезнее, поскольку защищают от возгорания не только саму постройку, но и соседние объекты.

Основные противопожарные нормы:

  1. Парилка должна находиться на расстоянии не более 22 метров до ближайшего источника воды. Им может быть природный водоем, скважина или колодец.
  2. Ограничения для расстояния до соседних зданий и других объектов на участке аналогичны указанным в санитарных нормах.
  3. При наличии банной печи стены, прилегающие к ней, должны быть облицованы материалами, которые не подвержены горению. Аналогичными материалами должны быть защищены потолок и дымоход.
  4. Дымоотводная труба должна быть в рабочем состоянии. Дымоход и печь нужно регулярно очищать от продуктов горения — сажи и золы.
  5. В бане должна быть сделать качественную систему вентиляции, чтобы посетители бани не отравились угарным газом.
  6. В каждом помещении должен присутствовать огнетушитель. В бане лучше использовать воздушно-эмульсионные (ОВЭ) и порошковые закачные (ОП) огнетушители.
  7. Проводка должна быть заземлена по стандартам жилых помещений.

При строительстве банных помещений лучше использовать древесину с низким показателем горючести.

Порядок получения разрешения на строительство

Оформление бани начинается с составления заявления. Его типовой бланк можно получить в офисах Росреестра и МФЦ или скачать на официальном сайте этих организаций. Направить заявление с просьбой о получении разрешения на строительство нужно в местный муниципальный управленческий орган. Решение по запросу будет зависеть от достоверности данных и пакета документов, приложенного к заявлению.

Читайте также:  Как вернуть залог за аренду квартиры?

Ответ от инстанции, выдающей разрешение на строительство, должен поступить в течение десяти дней. Если по результатам проверки все будет в порядке, разрешение будет получено. В противном случае заявителю предоставляется письменный обоснованный отказ.

Многие не знают, как зарегистрировать уже построенную капитальную баню. Для оформления постройки нужно:

  1. Обратиться в районную администрацию района для получения плана участка. К заявлению нужно приложить оригиналы и копии паспорта, документа, подтверждающего право собственности.
  2. Провести топографическую съемку территории и внести все постройки в схему и подать в местные органы управления заявление на разрешение строительства.
  3. Вызвать кадастрового инженера и выполнить замеры построенного здания и привязать их к координатам участка.
  4. Обратиться в МФЦ или местную администрацию с обновленным планом и подать заявление на регистрацию постройки.

Регистрация постройки

Сразу после составления схемы нужно обратиться в государственные структуры для получения разрешения на проведение строительных работ. Владельцу участка придется собрать пакет документов и озаботиться поиском ответственной инстанции.

Документация

Обязательный пакет документов:

  1. Оригинал и копия паспорта заявителя.
  2. Документ, свидетельствующий о праве владения участком — кадастровый паспорт на землю или выписку из ЕГРН.
  3. Общий план участка без фото.
  4. План будущей постройки. Важно указать конструкцию и расположение здания относительно остальных объектов на участке.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.

Инстанции

Для получения разрешения на строительство заявителю необходимо обратиться в офис Росреестра или МФЦ.

Если владелец участка получит необоснованный отказ на строительство и захочет оспорить решение уполномоченного органа, он может обратиться в вышестоящую инстанцию или сразу в суд.

Госпошлина

При оформлении бани физические лица должны оплатить госпошлину размером 2000 рублей, юридические — 22000 рублей. Оплата пошлины производится один раз непосредственно перед подачей заявления. Рассмотрение документов начнется только после проверки факта внесения оплаты.

Чем грозит отсутствие регистрации?

При пренебрежении правил регистрации капитальных строений собственника ожидает штраф. Его сумма зависит от типа строения, времени, в течение которого капитальная постройка стояла «невидимой» для государственных структур, и многих других факторов.

Другие последствия могут проявиться спустя несколько лет или даже десятилетий. Из-за одного неоформленного строения могут возникнуть проблемы с продажей, арендой и передачей участка в наследство. При решении подобной проблемы легальным путем придется заплатить много денег. Поэтому лучше не запускать ситуацию и регистрировать постройки заранее.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.
Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно – сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона – все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство – вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

  • по соглашению сторон – то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
  • по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример – решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда – более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Читайте также:  Изменение условий сделки

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.

К иску необходимо будет приложить:

  • копии договора купли-продажи;
  • копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец – покупатель);
  • копия передаточного акта (если истец – продавец);
  • копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
  • уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
  • доверенность (в случае привлечения представителя);
  • квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы – продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Резюме

Конечно, описанный выше порядок – это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя – покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале – задайте его нашим юристам. Удачи!

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Можно ли отменить договор купли продажи квартиры

    В некоторых случаях оказывается, что заключенный договор купли-продажи квартиры необходимо аннулировать. Такое желание может возникнуть, если при его заключении были допущены нарушения, либо одна из сторон нарушила согласованные условия (например, покупатель не полностью внес оплату). Соглашение можно расторгнуть, а его последствия – отменить и по желанию сторон. Подробнее о том, как действовать в этих случаях, читайте ниже.

    1. Расторгнуть по взаимному согласию
    2. Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон
    3. Отменить в суде
    4. В какой срок

    Расторгнуть по взаимному согласию

    Это самый простой способ, который можно применить, если продавец и покупатель готовы прекратить его действие. Единственное условие – с юридической точки зрения расторгнуть уже исполненный договор невозможно.

    Если уже была передана квартира, зарегистрировано право собственности, оплачена ее цена и выполнены все иные условия, считается, что обязательства исполнены в полном объеме. Такой договор расторгнуть нельзя, т.к. у сторон отсутствуют неисполненные обязательства. В такой ситуации можно только заключить соглашение об обратной купле-продаже квартиры.

    Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

    • если расторжение происходит до регистрации перехода права собственности к покупателю, обращаться в Росреестр не требуется;
    • если же в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) уже была внесена запись о смене собственника квартиры на покупателя, соглашение о расторжении договора будет основанием для внесения новой записи о возврате недвижимости к продавцу.

    Для того, чтобы Росреестр внес запись об обратной передаче, в соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно прописать подробный порядок возврата купленной недвижимости и ее обратной перерегистрации.

    В случае, если стороны уже подписали акт приема-передачи, квартира должна быть возвращена продавцу.

    Если действие договора прекращено, когда документы уже поданы в Росреестр, но регистрация не состоялась, необходимо подать заявление об отзыве документов и прекращении регистрационных действий. Соглашение о расторжении необходимо приложить к нему, как основание.

    Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон

    Помимо взаимных договоренностей, расторжение договора возможно и по желанию одной из сторон. При этом действуют два условия:

    • исполнение договора все еще не завершено (так же, как и в случае с расторжением по взаимному согласию);
    • закон или договор предусматривают возможность такого расторжения.

    Одностороннее расторжение может быть (хотя и не обязательно) связано с нарушением договора другой стороной. К примеру, основанием для отказа продавца от сделки может стать неисполнение покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

    Покупатель же может отказаться от заключенного соглашения, если:

    • продавец не передал ему квартиру,
    • у недвижимости обнаружились существенные недостатки,
    • документы на квартиру не соответствовали действительности,
    • зарегистрированные в квартире лица не освободили ее и т.п.

    Возможен и отказ без каких-либо оснований, если это право предусмотрено договором.

    Отменить в суде

    Аннулировать действие договора купли-продажи можно и через суд при наличии существенных нарушений, которые дают право одной из сторон прекратить его.

    В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, через суд можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры в случае, если одна из сторон допустила его существенное нарушение.

    Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения. К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.

    Читайте также:  Разрешение на прокладку водопровода

    В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать. Вопрос о существенности тех или иных нарушений вызывает немало споров, поскольку при его определении очень велико воздействие субъективных факторов.

    Кроме того, зачастую сложно доказать, что одна из сторон действительно не знала о тех или иных обстоятельствах, послуживших мотивом для подачи иска в суд.

    Большинство из существенных причин для расторжения можно обезвредить, грамотно проведя проверку недвижимости перед покупкой и юридически грамотно составив договор. Однако, если избежать проблем не удалось, остается подать иск в суд.

    Перед этим необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке – возможно, это позволит избежать траты времени и усилий на судебный процесс. Досудебное урегулирование проводится путем направления другой стороне письменного требования (претензии) с предложением расторгнуть заключенные договоренности.

    В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

    Исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ. В нем указывается:

    • наименование суда и сторон спора;
    • описание обстоятельств дела – когда, какой договор и в отношении какой квартиры заключен;
    • что именно было сделано или не сделано сторонами по нему;
    • основания для расторжения (аннулирования) договора;
    • иные обстоятельства, имеющие значение для дела;
    • требования истца – отменить договор, вернуть недвижимость или уплаченные за нее деньги.

    Важно, что по общему правилу исполненное до расторжения соглашения не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

    Исковое заявление облагается госпошлиной, размеры которой зависят от суммы требований одной стороны к другой.

    В какой срок

    Гражданский кодекс устанавливает общий срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора в суде – 3 года с момента, когда одной из сторон стало известно о нарушении ее прав.

    После принятия искового заявления судом будет назначено одно или несколько заседаний, в которых стороны будут представлять свои аргументы. По итогам рассмотрения суд вынесет решение о расторжении либо об отказе в иске. Решение суда можно обжаловать в апелляционной и кассационной инстанциях путем подачи соответствующих жалоб.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

    Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

    Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

    Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

    Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

    Расторжение договора купли-продажи квартиры

    Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

    Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

    Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.

    Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.

    Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет.

    Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m».

    Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию.

    Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

    • по соглашению сторон;
    • по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

    Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

    До регистрации

    Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.

    На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

    После регистрации

    Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего.

    Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки.

    Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

    Основания и условия для расторжения сделки

    Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

    • одна из сторон существенно нарушила условия;
    • в иных случаях, предусмотренных законом.

    Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию.

    «Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

    Недействительность сделки

    Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости.

    Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

    • нарушение норм закона при составлении документа;
    • заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
    • оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
    • подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
    • заключение договора под принуждением, путем обмана;
    • оформление мнимой сделки.

    После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

    Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

    Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

    • Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
    • Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
    • Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
    • Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
    • Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

    Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

    • уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
    • покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

    Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки.

    Наиболее частые нарушения:

    • отказ выселиться из квартиры;
    • отказ от совершения оплаты.

    В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

    Существенные изменения условий

    Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут.

    Примеры таких обстоятельств:

    1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
    2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
    3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

    При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

    В течение какого времени можно расторгнуть договор

    Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

    1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
    2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
    3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

    Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

    Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.

    Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

    Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо:

    Если регистрация не произошла

    Если регистрация состоялась

    Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора

    Обсудить возможность оформления обратной сделки

    Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи

    Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец – покупателем

    Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме

    Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора

    Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

    Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

    Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

    1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
    2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
    3. Подготовить сопутствующие документы.
    4. Подать иск в суд.
    5. Принять участие в судебном процессе.
    6. Получить решение суда.

    Судья может вынести вердикт:

    • Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
    • Отказать в удовлетворении иска.

    Как составить иск

    Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

    • «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
    • Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
    • Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
    • Перечень документов.
    • Подпись и дата.
    Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Документы

    К иску прилагается:

    • копия договора купли-продажи;
    • доказательства досудебного урегулирования спора;
    • доказательства нарушений со стороны ответчика;
    • сведения о передачи денежных средств;
    • чек об оплате госпошлины;
    • копии исков по числу заинтересованных лиц.

    Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса.

    Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

    Госпошлина

    Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

    Цена иска, руб.Фиксированная ставка, руб.n,%Сумма вычета, руб.
    Меньше 20 000
    (госпошлина не менее 400 руб.)
    4
    20 001—100 000800320,000
    100 001—200 0003,2002100,000
    200 001—1 000 00052001200,000
    Более 1000 000
    (госпошлина не более 60 тыс. руб.)
    13,2000.51,000,000

    Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

    Период ожидания

    Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

    Срок исковой давности

    Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.

    Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

    Как обезопаситься от срыва договоренностей

    Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.

    В таком договоре должны быть пункты:

    • дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
    • срок внесения платы за коммунальные услуги;
    • дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
    • заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

    Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

    Судебная практика

    Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.

    Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

    • Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
    • Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

    Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.

    В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

    • Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
    • Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
    • В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

    В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию