Не дают кредит, а первоначальный взнос уже у продавца!

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке и можно ли оформить ипотеку без такого взноса

При получении ипотечного кредита в числе обязательных требований к заемщикам значатся не только платежеспособность и возможность исполнения долговых обязательств, но и наличие первоначального взноса. Оформить ипотеку без такого платежа невозможно: банки отказываются кредитовать заемщиков, не имеющих первоначального взноса. Что такое первоначальный взнос по ипотеке, и для чего он нужен?

  • Определение понятий
  • Для чего нужен первоначальный взнос банкам
  • Для чего нужен первоначальный взнос заемщику
  • Минимальные размеры. Влияние на параметры кредитования
  • Когда и как нужно внести
  • Где найти средства
  • Ипотека без первоначального взноса
  • Как рассчитать взнос

Определение понятий

С развитием рынка ипотечного кредитования возможность покупки собственной недвижимости стала более доступной. Но оформить ипотеку могут только те граждане, которые обладают для этого достаточными средствами и уже имеют какие-то накопления. Подавляющее большинство банков сегодня готовы кредитовать граждан только на условиях внесения первоначального взноса.

Внесенный заемщиком первоначальный взнос уменьшает сумму основного долга покупателя квартиры перед банком. Именно на сумму основного долга банк начисляет проценты и затем заемщику предстоит вернуть всю сумму через выплаты ежемесячными платежами.

Первый взнос выгоден банку-кредитору и заемщику.

Для чего нужен первоначальный взнос банкам

Первоначальный взнос предоставляет банкам дополнительные гарантии и снижает их риски при оформлении ипотечного кредита. Ведь выдача ипотечных кредитов всегда сопровождается повышенными рисками: суммы здесь существенные, а сроки длительные. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков невозврата по ипотеке, банки применяют различные схемы: требуют привлечь поручителей, оформить страховку или доказать наличие первого взноса. По статистике, большая часть дефолтов приходится именно на ипотеку без первоначального взноса.

Выдача заемщику не всей стоимости квартиры, а 85-90% от ее оценочной стоимости увеличивает шансы на полную компенсацию затрат банка при отказе заемщика исполнять свои долговые обязательства в перспективе.

Первоначальный взнос по ипотечному кредиту выступает одним из определяющих критериев для формирования банком условий кредитования.

Для чего нужен первоначальный взнос заемщику

Заемщик через внесение первого взноса уменьшает размер основного долга перед банком и может рассчитывать на наиболее выгодные условия кредитования. Так, чем больше первоначальный взнос, тем ниже получается переплата по ипотеке. Достигается экономия за счет более выгодной процентной ставки и уменьшенных сроков выплат по ипотеке.

Также не стоит забывать, что внесение личных накоплений в стоимость жилья или строительство дома способствует увеличению шансов на одобрение ипотеки лицам, которые имели проблемы в своей кредитной истории (например, какие-либо просрочки при исполнении обязательств) или с подтверждением доходов (работающие неофициально и в случае отказа от предоставления справки о доходах работодателем).

Минимальные размеры. Влияние на параметры кредитования

Стандартного размера показателя первоначального взноса или каких-то законодательно установленных параметров не установлено. Банки сами определяют требования к первоначальному взносу исходя из своих предпочтений и кредитной политики.

Минимальный размер первоначального взноса составляет не менее 10-15% от стоимости недвижимости. Минимальные ставки действуют, например, в Промсвязьбанке, ВТБ, Юникредите (от 10%) и Сбербанке (от 15%). Газпромбанк также предоставляет ставку в 10% на первый взнос, но при наличии у заемщика материнского сертификата.

Ряд банков требует заплатить как минимум 20-40% от цены недвижимости (например, Абсолют банк – от 20%).

От размера первого взноса зависят многие важнейшие параметры кредитования:

  1. Чем выше размер первоначального взноса, тем ниже процентная ставка.
  2. Чем больший размер первоначального взноса способен внести заемщик, тем на более короткий срок он может оформить кредит, и тем самым снижается переплата за пользование заемными средствами.

Когда и как нужно внести

Первоначальный взнос достаточно важен для определения параметров ипотеки. Именно поэтому указать на размер первого взноса, который готов сделать заемщик, а также подтвердить его наличие необходимо до подписания ипотечного договора.

Первый взнос не идет в пользу банка: он направляется в пользу продавца или застройщика. Процедура перечисления первого взноса выглядит так: при обращении в банк заемщик документально подтверждает наличие у него денег на оплату.

Затем банк-кредитор открывает заемщику спецсчет. После получения одобрения от банка в дату совершения сделки или ранее на него вносится сумма первоначального взноса.

Внести деньги заемщик вправе в наличной форме или безналичном формате через перечисление денег со счета в другом или этом же банке.

Где найти средства

В качестве первоначального взноса по ипотеке могут выступать:

  1. Собственные накопления заемщика. Сформировать свои накопления заемщик вправе, откладывая нужную сумму из зарплаты, продав другую квартиру или, например, получив крупную премию.
  1. Кредитные средства. Заемщик может взять потребительский кредит на внесение первого взноса или занять у родственников или друзей. Не самый лучший вариант, так как, помимо ипотеки, придется платить еще за другой кредит и в результате долговая нагрузка может стать неподъемной. Стоит понимать, что банк может не выдать ипотеку при наличии незакрытого потребительского кредита по причине высокой закредитованности заемщика (эти сведения банк сможет найти в кредитной истории).
  2. Залоговое обеспечение в виде другой недвижимости. Не только покупаемую квартиру допускается использовать в качестве залога: если у заемщика есть другая собственность, то подойдет и она. При наличии альтернативного залогового обеспечения не требуется первый взнос: банки могут предоставить в ипотеку 80-85% от стоимости заложенной квартиры. Подобные предложения есть, например, у Промсвязьбанка, Россельхозбанка. Некоторые банки устанавливают требование, что стоимость залога как минимум на 20% должна превышать сумму по ипотеке. К закладываемой недвижимости может относиться не только квартира, но и, например, загородный дом.
  3. Залоговое обеспечение в виде других активов. В качестве залога может выступать иная ликвидная собственность заемщика: драгоценности, акции, предметы искусства и пр.
  4. Средства государственных субсидий. Это могут быть, например, жилищный сертификат на улучшение жилищных условий или сертификат на материнский капитал. В ряде банков (например, в Сбербанке) материнский капитал может покрыть до 100% от требуемой величины первого взноса. В других же банках (например, Райффайзенбанк или УралСиб) нужно дополнительно довнести 10% от стоимости квартиры из собственных средств. Нужно понимать, что, рассчитывая заменить первый взнос материнским капиталом, можно оформить только до 2-3 млн р.

При рефинансировании ипотеки, полученной в другом банке, первый взнос не нужен.

Ипотека без первоначального взноса

До кризиса в российской экономике ипотечные предложения без первого взноса были достаточно распространены, но сегодня в чистом виде они не встречаются.

Увеличить сумму потребительского кредита можно через предоставление залога в виде другой недвижимости, но не стоит забывать, что 100% от оценочной стоимости квартиры ни один банк не выдаст: максимум, что можно получить – это 60-80% стоимости.

Можно также воспользоваться федеральными и региональными программами по выдаче ипотеки без собственных сбережений. Это различные проекты для молодых семей, малообеспеченных, военнослужащих, семей с детьми и пр.

Как рассчитать взнос

Для расчета первоначального взноса по ипотеке нужно обладать сведениями о стоимости квартиры, а также требований банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: на аккредитованные новостройки он ниже, на квартиры на вторичном рынке – выше.

После расчета размера первого взноса стоит также рассчитать параметры будущей ипотеки. Платеж по ипотеке не должен превышать 30% от величины месячных доходов.

Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении размера первоначального взноса. Этого можно достичь за счет привлечения созаемщиков и поручителей либо внесением дополнительного залога.

Таким образом, первоначальный взнос – это сумма денежных средств за недвижимость, которые заемщики вносят из своих сбережений. Его размер составляет от 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса повышает шансы на одобрение кредита и позволяет получить наиболее выгодные условия. Чем выше первый взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Крупный первый взнос дает заемщикам с испорченной кредитной историей шанс на одобрение ипотеки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Первоначальный взнос

ID: 18431134

Пожалуйста, помогите. Сбербанк одобрил ипотеку на 3 млн. Первоначальный взнос – 15% должен быть. Денег нет. Одновременно сделал предложение ПочтаБанк на потребительский кредит. есть кредитная карта. если воспользоваться предложением от Почтабанка и снять с кредитки, то как раз получится сумма на первый взнос. Как это все провернуть и не “запалиться”? Может ли Сбербанк пересмотреть решение, будут ли они меня еще проверять?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если Вы за всю жизнь не смогли накопить 450тр, как вы собираетесь закрывать два кредита? Вариант может прокатить, если вы именно в день сделки оформите и получите потреб кредит в стороннем банке, уже на следующий день информация появится в межбанковской базе, поэтому риск есть на срыв сделки и потерю аванса/задатка за покупаемый объект.
Но ещё раз взвесьте свои возможности.

Спасибо! Очень важная информация получиться потреб кредит в день сделки. Нужно как-то умудриться подгадать, учитвая, что Почтабанк мне уже назначил число, когда я должна прийти. Может быть, Вы подскажите, как отсрочить день кредита, там предложение тоже недолго действует.

и еще вопрос, первоначальный взнос мне нужно как-то наверное предъявлять сберу? как это делается? то есть я должна сначала получить с утра в почтабанке, а потом сразу мчаться в сбер на подписание договора?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, повторюсь, не только кредитного договора, а также договора купли-продажи объекта, который одобрен Сбером и назначена сделка на этот день. Кредит выдают в день сделки.

кредитка тоже от сбербанка

Вы сможете сразу обслуживать два кредита (примерно 50тыс. в месяц) + оплачивать ежегодные страховки в ближайший пару десятков лет? Или вам ближе мысль “надо брать деньги, пока есть возможность, а о том, как их отдавать, думают только трусы”?!

Смогу, если не случится какая-нибудь катастрофа. я снимаю жилье. Деньги просто улетают чужому дяде. поэтому не копятся. а так бы за свое платила

Дай-то бог.
Просто платежи по наемной квартире в среднем составляют 6% годовых, по ипотечному же кредиту приблизительно 10% годовых +1% страховка, по кредитке наверное 25% годовых (первоначальный взнос0, вряд ли меньше. Получается, что по кредиту за такую же квартиру, как вы сейчас снимаете, вам надо будет выплачивать примерно в два раза больше + еще коммуналка от 3тыс/мес., которую сейчас скорее всего платит ваш лендлорд.
Кредиты не зря называют петлей.

есть и другой вариант, можно и не влазить в потреб кредит. пример: выбираете квартиру на вторичном рынке, где собственникам платить налог не надо, договариваетесь с ними о завышении цены в ДКП на те же 15% и подписываете с ними договор аванса, и расписку от них что они получили от вас этот аванс в размере 15%, банк учтёт эту расписку как первоначальный взнос, таким образом вам будет выгодней всего действовать, но дело ваше.
П,С, для тех кто прям вообще кристально честный и прям до безобразия порядочный, эта схема рабочая и был задан вопрос, и дан ответ. так что шпаломёты в сторону!
но как было сказано моими коллегами выше, а сможете ли вы обслуживать эту ипотеку много лет если первоначалку банально не накопили.

а подписывая договор аванса мне же не нужно будет наличные оплатить? то есть все получается на честном слове? не понимаю ничего, простите. Объясните подробнее, пожалуйста

Читайте также:  Подарили комнаты в коммуналке

да, нужно, но небольшую сумму. а ту сумму которая будет указана в расписке платить не нужно, от продавца необходимо чтоб он или она написали рукописную расписку что получили от вас эти деньги (как бы), но вам эту расписку не передавали, так как это для них риски, а принесли её на сделку, показали менеждеру банка, тот снимает копию, и отдаёт расписку обратно продавцу, но через ваши руки)), банк будет считать что П.В. уже уплачен таким образом, а после сделки эта расписка уничтожается. это если в кратце. тут самое сложное будет объяснить этот механизм продавцу, что бы он на это пошёл, и убрать с него риски, тогда будет всё гуд. найдите себе специалиста кто умеет это делать, тогда проблем не возникнет.

мне кажется это замечательный вариант. а если бы такого специалиста найти, сколько стоила бы эта услуга? и еще после уничтожения расписки та минимальная сумма мне возвращается продавцом, правильно? или это как оплата за риски?

та минимальная сумма, это сумма аванса которая входит в стоимость квартиры. у всех специалистов свои расценки на услуги, я не могу предполагать за других людей стоимость их услуг, опять таки стоимость услуги зависит от объёма работы, либо это сопровождение сделки это одна цена, либо полноценная услуга под ключ это совсем другая цена (зависит от региона где вы планируете покупку). Москва и область одни цены, другие города, другие расценки. рекомендую обратиться в агентства в тех локациях где будете подбирать квартиру, Москва, Область, либо регионы, и переговорите, если кто-то из риелторов с кем будете общаться знает такую схему и умеет с ней работать, то узнавайте его расценки.

это Москва. может быть Вы оказываете такую услугу? хотелось бы человека, который такое уже делал.
и все равно я немножко не понимаю. то есть я даю продавцу грубо говоря 10 тыс. он повышает стоимость квартиры на 15%, то есть если это 2 млн. то для банка она будет стоить 2300000, правильно? продавец мне дает расписку типа он получил от меня 300 тыс. (15%), и мы несем ее в банк. когда банк перечисляет деньги продавцу, то куда деваются эти 10 тыс? кто мне их отдаст? простите еще раз за мое непонимание

Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно

В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.

Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.

«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.

Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает

Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.

«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.

Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.

Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.

«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.

Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора

Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.

Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.

Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.

«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.

Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже

Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.

Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.

При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.

Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.

Как избежать финансового рабства?

Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.

Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.

В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.

Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.

«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»

Кредит на первоначальный взнос

Граждане, которые не могут купить квартиру за собственные сбережения, нередко обращаются в банк для оформления ипотеки. При этом большинство учреждений просит предоставить первый взнос по займу. Если средств не хватает даже на это, можно пойти на хитрость, и оформить потребительский кредит для оплаты ипотечного первого взноса. Но насколько это выгодно и безопасно для клиентов?

Можно ли взять кредит на первоначальный взнос

Кредиты на большую сумму (например, ипотека, автокредит) обычно подразумевают наличие первоначального взноса. Это сумма, которую клиент оплачивает самостоятельно – из личных средств. Размер ее составляет 10–90% в зависимости от конкретных условий банка, особенностей продукта. Чаще всего он устанавливается на уровне 20–30%. Источником средств для личного участия заемщика обычно выступают:

  • сбережения;
  • деньги от продажи имущества (например, реализация старого автотранспорта при покупке новой машины в кредит);
  • потребительский заем.

Существуют определенные недостатки схемы, когда оформляется заем для первоначального взноса.

  1. Если клиент берет потребительский заем без залога, во внимание принимается только его официальный доход.
  2. Срок потребительского кредита довольно короткий. Клиенту придется отдавать банку большой ежемесячный взнос.
  3. Без обеспечения можно получить небольшую сумму.

Преимущество оформления займа на первый взнос одно: вы сможете купить жилье быстрее, вам не придется собирать средства годами.

Если на первоначальный взнос нужно довольно много денег, ситуация усложняется. Оформить без залога значительную сумму (более 500 тыс. р.) вряд ли получится. Поэтому у клиента есть два выхода из ситуации:

  • получить несколько потребительских займов без обеспечения, которые в сумме станут источником первоначального взноса;
  • оформить ссуду в одном банке под залог.

Второй вариант фактически представляет собой такую схему. Клиент берет ипотеку, которая выступает первым взносом для другой ипотеки.

Таким образом, при получении кредита на первоначальный взнос заемщику придется иметь дело с несколькими банками. Первый – в который нужно предоставить личные сбережения для получения ипотеки. Второй – в котором заемщик получит ссуду для первого взноса. Это может быть не один банк, а 2 или даже 3 учреждения.

Как оформить потребительский кредит на первоначальный взнос

Чтобы получить потребительский заем, гражданину необходимо:

  1. Выбрать банк с выгодными условиями.
  2. Собрать необходимый пакет документов.
  3. Подать заявку со всеми бумагами.
  4. Дождаться решения банка.
  5. Получить деньги.
Читайте также:  Военный сертификат на жилье, условия получения

Если вы не планируете сообщать банку, что в качестве первого взноса выступает заем в другом учреждении, схема действий заемщика выглядит так.

  1. Гражданин подает заявку на оформление ипотеки и дожидается положительного решения. Оно обычно действует около месяца.
  2. Клиент получает потребительский кредит.
  3. Деньги зачисляются на банковский счет в качестве первого взноса по ипотеке.
  4. Оформляется ипотечный заем, недвижимость переходит в залог.

Если вы сначала получите потребительский кредит, при рассмотрении заявки на ипотеку сотрудники банка узнают об этом.

Выдает ли Сбербанк кредит на первоначальный взнос

В Сбербанке оформить ипотеку при отсутствии собственных сбережений можно такими способами:

  • предоставить в залог другое жилье (по программе ипотека с гос.поддержкой);
  • задействовать материнский капитал;
  • рефинансировать задолженность в ином банке.

Кредит на первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке можно получить под 17,5% при наличии поручительства, от 18,5% – без обеспечения. Оформить можно заем на сумму до 3 млн р., но максимальный срок составляет лишь 5 лет. Заявка обычно рассматривается 2 дня, комиссия за выдачу денег не предусмотрена.

Если дохода заемщика недостаточно, может быть учтена зарплата супруга клиента. Льготная ставка предусмотрена для владельцев зарплатных и пенсионных карт в Сбербанке при заключении договора на срок до двух лет. Для новых клиентов ставка находится в диапазоне 24,5–34,5%.

Клиент для получения займа должен соответствовать таким требованиям:

  • возраст – 18-75 лет (на момент подачи заявки и полного погашения долга соответственно);
  • стаж от 1 года за последние 5 лет (из них от полугода на текущей работе).

Из документов заемщику потребуется предоставить:

  • паспорт;
  • справку о доходах;
  • подтверждение официальной трудовой занятости.

Кредит на первоначальный взнос по ипотеке: что нужно учесть заемщику

  1. Сумма кредита на покупку жилья рассчитывается сотрудниками банка на основании актуальной стоимости недвижимости (определяется независимым оценщиком). Если продавец устанавливает на жилье большую цену, чем зафиксирована в отчете специалиста, клиенту придется доплачивать из личных средств. Фактически произойдет увеличение объема первоначального взноса.
  2. Если вы планируете взять кредит на первый взнос по более крупному кредиту, правильно рассчитайте свои возможности. Вам придется осуществлять платежи по обеим программам сразу. При этом потребительский заем оформляется на довольно короткий срок (несколько лет), сумма ежемесячного платежа может быть значительная.
  3. Как рассчитать необходимый размер сбережений? Очень просто! Стоимость квартиры умножьте на размер взноса. Пока нет официальной оценки, можно отталкиваться от средней рыночной цены. Например, при покупке однокомнатной квартиры за 5 млн р. с 20%-ным первым взносом понадобится 1 млн р. (5 000 000*20/100). Чтобы накопить миллион рублей за год, нужно ежемесячно откладывать порядка 83 000 р.
  4. Если у клиента есть действующие кредитные карточки, весь лимит (даже неиспользованный) может рассматриваться как заем. Гражданину ничто не помешает оформить ипотеку, а затем снять деньги с кредитки. Поэтому банк просчитывает худший вариант, чтобы снизить свои риски. Если вы не пользуетесь кредитной карточкой – закройте ее. Так шансы на положительное решение значительно увеличатся.
  5. Если вы решили копить на первый взнос, учтите, что недвижимость постоянно дорожает. Например, вы посчитали, что вам 3 года надо откладывать по 40 000 р., чтобы собрать деньги на первый взнос. Но через 3 года квартира может стоить не 7, а 10 млн р. и даже больше. Тогда ваших средств не хватит на первый взнос. Поэтому оформление кредита может обойтись даже выгоднее.
  6. Если условия банка позволяют клиенту оформить без залога заем на большую сумму (например, 1 млн р.), это вовсе не значит, что вам ее утвердят. Фин.учреждение оценивает надежность и платежеспособность каждого заемщика индивидуально, поэтому заранее рассчитывать на максимальный размер займа не стоит.
  7. В качестве первого взноса может быть использован сертификат на материнский капитал. Его хватит на покупку однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы при первом взносе по ипотеке 10%. Докладывать собственные сбережения придется, если:
  • вы хотите купить более дорогое жилье (стоимостью выше 4 млн р.);
  • банк требует более 10% личного участия.

8. Отсутствие у клиента сбережений на первый взнос может свидетельствовать о следующем:

  • гражданин не умеет правильно распоряжаться своими финансами, откладывать и экономить;
  • уровень доходов заемщика настолько низкий, что он не имеет возможности накапливать средства (все деньги сразу же тратятся на самые необходимые блага).

9. Независимо от причины отсутствия у гражданина сбережений для первого взноса, действия банка заранее предсказуемы. Если у заемщика не получалось откладывать деньги, у него, скорее всего, возникнут сложности и с погашением займа. Поэтому такие клиенты получают отказ в кредитовании. Иногда ипотека оформляется, но под более высокий процент. Это своеобразная компенсация банку за повышенные риски.

Ипотека без первоначального взноса: подводные камни

Ипотечные кредиты ложатся на плечи плательщиков тяжким бременем. Проблемы возникают уже в самом начале, ведь для того, чтобы купить квартиру в ипотеку необходимо сделать немалый первоначальный взнос. Однако, есть варианты приобретения жилья в ипотеку без такового взноса. Как это сделать выгодно, и какие подводные камни таит в себе данный процесс – расскажем далее.

Зачем банкам нужен первоначальный взнос?

Ипотека – это покупка квартиры на деньги банка. В качестве гарантии до выплаты кредита квартира находится в залоге у банка. То есть покупатель в течение этого времени не может её продать или подарить.

Однако, такая ипотека без первоначального взноса для банка не является достаточной гарантией по следующим причинам:

  • Изменение стоимости квартиры в периоды экономических кризисов и подъёмов. Если кредит был выдан в момент максимальной стоимости квартиры, то продать её по той же цене в момент кризиса банк не сможет. Следовательно, если заёмщик не сможет выплачивать кредит, то банк потеряет часть своих денег.
  • Стереотип о низкой платёжеспособности тех заёмщиков, которые не могут накопить денег на первоначальный взнос. На практике подавляющее большинство обладателей ипотечных кредитов выплачивают их в срок. Тем не менее, банки по-прежнему используют первоначальный взнос, как своего рода «имущественный ценз» для отсева бедных заёмщиков и тех, кто имеет серые нестабильные доходы.

В результате большинство банков при выдаче ипотечного кредита требуют, чтобы у заёмщика была сумма первоначального взноса в размере 10-15% от размера ипотечного кредита.

10 проверенных способов взять ипотеку без первоначального взноса

Несмотря на описанные выше требования банка, есть ряд способов взять ипотечный кредит, не выплачивая первоначальный взнос.

Классический вариант

Взять ипотеку без первоначального взноса в рамках классического займа можно в Металлинвестбанке. Этот банк предлагает программу «Ипотека без первоначального взноса».

В рамках этой программы выдаётся вся сумма кредита под фиксированные 14% годовых. Если заёмщик не застраховал свою жизнь и здоровье, то процент будет увеличен до 15.

Ипотека без первого взноса в рамках этого предложения предусмотрена для наёмных работников. Сумма займа – от 250 тысяч до 3 миллионов, на срок до 25 лет.

Нюансы такого кредита в том, что его нельзя взять на строительство дома, а ежемесячные выплаты не могут быть меньше половины чистого дохода семьи. То есть сумма кредита будет привязана к официальному доходу.

Подобные кредиты без первоначального взноса на покупку квартир в новостройках также выдают Промсвязьбанк, СМПбанк и банк Возрождение. Процентная ставка у них варьируется от 12,5 до 13,3%.

Программа «Переезд» и аналоги

Ещё один вариант, как взять ипотеку без первоначального взноса, предлагает банк Левобережный и ряд других банков. Программа «Переезд» подходит тем людям, у которых уже есть квартира в собственности, но они хотят купить другую, а эту продать. В такой ситуации, человек берёт ипотечный кредит в любом банке, а Левобережный даёт ему кредит на оплату первоначального взноса. При этом выплачивать такой кредит нужно не ежемесячно, а через год после того, как старая квартира будет продана.

Процентная ставка на такой займ колеблется от 17 до 19,5%.

Достоинства данной программы в том, что получить этот займ может любой обладатель жилья, вне зависимости от уровня его доходов и наличия официального трудоустройства.

Под залог недвижимости

Ещё один вариант для тех, у кого есть в собственности квартира, дом или коммерческая недвижимость – взять нецелевой кредит. Такой вариант существует в разных банках. Например, Сбербанк даёт от 0,5 до 10 миллионов на срок от 1 до 20 лет. Процентная ставка равна 14% в год.

Нюанс таких займов в том, что их сумма не может превышать 60% от стоимости залоговой недвижимости.

Кредит

Более сложный, но также по-своему удобный вариант ипотеки без первоначального взноса – взять потребительский кредит или кредит под залог автомобиля.

Однако, такой вариант требует внимательного расчёта и трезвой оценки своих возможностей. Дело в том, что потребительские кредиты выдают под достаточно большой процент (больший, чем по ипотеке) и на короткий срок. Если эти деньги пойдут на оплату взноса по ипотечному кредиту, то придётся одновременно выплачивать оба займа.

Брать потребительский кредит стоит сразу после того, как одобрена выдача ипотеки. Это позволит избежать повторной проверки кредитной истории, и банк не заметит, что у человека появились обязательства по выплате ипотеки.

Если же банк заметит, что взят потребительский кредит, то он может отказать в ипотеке или уменьшить её сумму. В этом главный риск такого способа получить деньги на первоначальный взнос.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Взять в долг

Можно попытаться занять деньги у родственников или друзей. Однако, взнос по ипотеке требует большой суммы. Для квартиры стоимостью три миллиона рублей, нужно около 450 тысяч на стартовый платёж. Такие деньги есть далеко не у всех.

К тому же, заём у близких людей достаточно сложен психологически, ведь если возникнут проблемы с выплатой, то отношения с ними будут испорчены навсегда.

В долг деньги можно взять и у соответствующих фирм, но среди них немало мошенников, да и даже у честных бизнесменов процент будет достаточно большой.

Сертификат

Некоторые банки выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса под гарантии материнского капитала. В этом случае в дополнение к стандартному пакету документов на получение ипотечного кредита нужно добавить сертификат на материнский капитал и справку из пенсионного фонда о реальном остатке денег на счету.

После этого оформляется ипотечный кредит, а на его основании можно будет получить деньги материнского капитала в пенсионном фонде. Пенсионный фонд перечисляет деньги банку в течение двух месяцев. Иногда их хватает на погашение всей ипотеки, иногда только её части.

Ряд банков выдают ипотеку без первоначального взноса под гарантии материнского капитала под 10-12% годовых.

Субсидии от государства

В России действует несколько государственных программ помощи для граждан, нуждающихся в жилье. Так, в Москве и Московской области действует программа «Социальная ипотека в Московской области», благодаря которой учителя, врачи и учёные могут получить субсидию на погашение до 50% ипотечного кредита.

В других регионах молодые семьи могут за счёт государства выплатить взнос в размере 35% кредита. Для выдачи таких субсидий создана программа «Молодая семья».

Ещё одна накопительная программа действует для военнослужащих. Благодаря ей, через три года службы они могут взять кредит без первоначального взноса.

Читайте также:  Как прописать ребенка по месту жительства отца

Завышение

Иногда для того, чтобы избежать выплаты первоначального взноса, заёмщики идут на хитрость. Она заключается в том, чтобы представить банку документ, который подтверждает высокую стоимость квартиры, а также расписку о передаче данной суммы продавцу.

Как и многие другие «схемы» такого рода, завышение сопряжено с некоторыми рисками:

  • Банк может не поверить в указанную сумму, если она слишком отличается от среднерыночной цены такой недвижимости.
  • Не удастся купить квартиру в новостройке, ведь расписку от юридического лица (застройщика) банк не примет.

Также есть опасность для продавца, ведь покупатель может попросить вернуть несуществующий первоначальный взнос.

Займ от АН и застройщика

При покупке квартиры в ипотеку в новостройке можно обратиться за займом на оплату первоначального взноса к самому застройщику или агентству недвижимости.

Нередко этот вариант сочетается с завышением стоимости квартиры. В таком случае застройщик получит от банка сумму, которая покроет всю стоимость жилья, а выдача займа на первоначальный взнос, по сути, будет фиктивным документом, который позже будет просто уничтожен. То есть банк сам же и профинансирует взнос себе.

За такую услугу застройщик может попросить 3-5% от стоимости квартиры.

Акции от застройщика

Поскольку для застройщиков ипотечные кредиты являются основой бизнеса, то они стремятся помочь с их выплатами. Для этого периодически проводятся акции, дающие скидку на оплату первоначального взноса или рассрочку на те же цели.

Когда выгодно брать ипотеку без первого взноса, а когда нет?

Ответом на этот вопрос может быть только тщательный расчёт реальных вариантов. На итоговое решение повлияют не только размер дохода заёмщика, но и стоимость квартиры в его месте проживания и проценты банка.

Например, для покупки квартиры стоимостью миллион рублей, при условии, что заёмщик живёт в съёмной квартире, ежемесячно понадобится 25 000 рублей (12 500 на оплату кредита и столько же на оплату аренды жилья).

Если взять ипотеку с завышением на 20 лет, то итоговая переплата по процентам составит 1,8 миллиона рублей. В этом случае ипотека с завышением будет менее выгодной, чем классический вариант с уплатой первоначального взноса.

Однако, если у человека нет денег на первоначальный взнос, то и выбора у него нет – придётся брать ипотечный кредит без первоначальной оплаты.

Почему опасно брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом?

Банки смягчают требования к минимальному первоначальному взносу для ипотеки: сейчас чтобы взять кредит под залог квартиры достаточно иметь 10% от ее стоимости. Правительство тоже снизило первый взнос для льготной ипотеки с 20% до 15%.

Власти и финансовые организации пытаются удержать рынок ипотеки от падения в кризис. С другой стороны, граждане, приобретающие жилье с минимальным первоначальным взносом переплачивают — ставки для них выше, срок ипотеки дольше, платежи больше. Кроме того, они находятся в зоне риска вообще остаться без квартиры. Объясняем почему.

Заемщики, имеющие большую, чем 10% или 15% сумму для первоначального взноса, в дальнейшем меньше нарушают платежную дисциплину, реже допускают просрочки и вообще обладают более устойчивым финансовым положением, без которого при оформлении долгосрочного кредита будет сложно, говорит старший преподаватель кафедры Банковского дела университета «Синергия» Дмитрий Ферапонтов. «Стоит посмотреть и на ситуацию с другой стороны: чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, а значит меньше нагрузка и меньше ежемесячный платеж», — указывает он.

Залогом по ипотеке является сама квартира и в случае падения цен на недвижимость оформленный с минимальным первоначальным взносом кредит может привести к тому, что сумма задолженности окажется выше стоимости залога, то есть квартиры, говорит руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов. «Кредитование с небольшим первоначальным взносом (10%) по сути означает работу с малообеспеченными заемщиками, при этом сумма оплаты по ипотеке становится тоже большой, и возможность обслуживания кредита такими заемщиками осложняется», — отмечает эксперт.

Если заемщик столкнется с форс-мажорными обстоятельствами, например, лишится части заработка или вовсе потеряет работу, обслуживать кредит с большим ежемесячным платежом он не сможет. В таком случае банк может обратиться в суд и отобрать залог — квартиру. Это прописано в каждом кредитном договоре.

Стоит ли поторопиться с ипотекой?

Дмитрий Ферапонтов не рекомендует бежать в банк и оформлять ипотечный кредит, тратя последние деньги. «Как показывает практика, произойти может что угодно и лучше не тратить все сбережения. Сформируйте подушку безопасности, размер которой будет больше необходимого первоначального взноса. Чем выше будет сумма взноса, тем ниже будет платеж, а значит меньше бремя на бюджет», — поясняет эксперт.

По словам члена Общественного совета при Минстрое РФ Рифата Гарипова, торопиться с ипотекой стоит лишь в том случае, если речь идет о льготной программе, действие которой ограничено. «В остальных случаях лучше подождать и накопить недостающую сумму», — рекомендует он.

Если комфортная для ипотеки сумма первоначального взноса уже есть, управляющий партнер риелторского агентства Мария Литинецкая рекомендует оформлять кредит. Ключевая ставка Центрального банка РФ, от размера которой зависят кредитные ставки для населения, находится на историческом минимуме в 4,25%.

«Ситуация в экономике крайне нестабильная. В любой момент Банк России может перейти к политике ужесточения кредитно-денежного регулирования и ставки могут подняться. Мы помним, что в январе 2015 года ключевая ставка была повышена, вслед за этим ипотека подорожала до 14%. Нельзя исключать повторения такой ситуации, поэтому лучше воспользоваться кредитом сейчас. По меньшей мере, в будущем его можно будет рефинансировать, если ставки сократятся еще радикальнее», — указывает Литинецкая.

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Ипотечный кредит — всегда история про то, что нужно копить деньги на первоначальный взнос, скажете вы. На самом деле, это не так, ответят эксперты и приведут в пример ипотеку без внесения стартовой суммы. Domofond.ru решил разобраться в ситуации и узнать, что это за предложение, выгодно ли оно и что стоит учесть, если ипотеку брать надо, а на первоначальный взнос накоплений пока нет.

На современном рынке недвижимости предложения по ипотеке без первоначального взноса есть, но их практически единицы. Объяснение ограниченному количеству таких программ очень простое — банкам невыгодно выдавать займы без каких-либо гарантий. Ведь если заемщик обанкротится, кредитной организации придется нести расходы, связанные с продажей залоговой недвижимости, к которым могут добавиться затраты на судебные тяжбы.

«У банков действительно есть основания не доверять заемщикам, у которых нет необходимой суммы на первоначальный взнос: если человек не сумел накопить малую часть от стоимости недвижимости, серьезность его намерений и финансовая дисциплина вызывают сомнения», — рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Именно поэтому банки, предоставляющие возможность оформить ипотечный кредит без накоплений, максимально страхуют свои риски. Например, увеличивают ставку кредитования или предъявляют дополнительные требования в части страхования.

Условия ипотеки без первоначального взноса

За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин.

Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.

Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.

Особые требования

Из-за существующих рисков банки предъявляют повышенные требования к заемщикам, которые хотят оформить ипотеку без первоначального взноса. Так, обязательно наличие стабильного дохода, который подтверждается справкой 2-НДФЛ с места работы. Индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса вряд ли смогут получить одобрение на такой кредит, отмечает Андрей Колочинский.

Также для получения данной ипотеки важно наличие идеальной кредитной истории за последние 10 лет.

«У вас должны быть закрыты кредиты без просрочек на суммы от 500 тыс. рублей и отсутствовать займы в микрофинансовых организациях или частые запросы на их получение. Еще пристальное внимание будет уделено количеству имеющих кредитов (если они есть) на период рассмотрения заявки по ипотеке и количеству иждивенцев в семье», — рассказывает исполнительный директор кредитного агентства КМ Центр Андрей Колпаков.

Процедура и документы

Процедура получения ипотеки без первоначального взноса не отличается от процедуры получения обычной ипотеки: выбор объекта и банка — сбор документов — подача заявки — рассмотрение заявки/одобрение — сделка и ее закрытие.

Что же касается необходимых документов, здесь также стандартный пакет бумаг (паспорт, заверенная копия трудовой книжки, документы, подтверждающие семейное положение), к которому прибавляются справка 2-НДФЛ и документы на залоговое жилье. Скорее всего, потребуются бумаги, подтверждающие право собственности на это имущество, а также отчет об оценке недвижимости.

Стоит или нет?

Эксперты сходятся во мнении, что ипотеку без первоначального взноса брать не следует. Главный аргумент — по итогу получается слишком большая переплата. Вместе с тем есть несколько ситуаций, когда де-юре предложение по жилищному кредиту предполагает первоначальный взнос, но де-факто выплата из вашего кармана вроде бы отсутствует.

«Хитрый» ход

При отсутствии накоплений на первоначальный взнос некоторые люди, чтобы не оформлять ипотеку по завышенной ставке, привлекают потребительский кредит. Однако ставки по нему также высоки, а срок кредитования ограничен.

«Если банк придет к выводу, что заемщик не сможет обслуживать одновременно два кредита, вероятность получить отказ в ипотеке очень велика», — комментирует Андрей Колочинский.

Программы господдержки

Еще одним маневром по получению ипотеки как бы без «первоначального взноса» можно назвать ситуации, в которых требования банка выполняются с помощью государственной поддержки, например с привлечением средств по программе «Молодая семья» или материнского капитала.

«С одной стороны, это не ипотека с нулевым взносом. С другой, клиент минимизирует количество собственных вложенных средств. Аналогично происходит с механизмом военной ипотеки. И первоначальный взнос, и платежи формируются из средств, поступающих на индивидуальный счет военнослужащего», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Завышенная стоимость жилья в договоре

На рынке вторичного жилья часто можно встретить схему с завышенной стоимостью недвижимости в договоре. Пример прост: квартира продается за 4 млн руб., но на бумаге вы прописываете, что она стоит 5 млн. Далее продавец пишет расписку, что он якобы получил деньги с разницей в 1 млн. Банк рассматривает эту сумму как первоначальный взнос и выдает ипотеку на остаток на стандартных условиях.

«Нужно понимать, что это незаконно. Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше — вариантов масса: от внесения вас в черный список до возбуждения дела о мошенничестве», — предупреждает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет — решать вам. Однако перед тем, как окончательно определиться, рассмотрите все возможные варианты. В том числе и льготную ипотеку под 6,5%.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию