Можно ли продать, не вступая в наследство

Продажа квартиры, полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года – менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

20 декабря 2019 года у меня умер муж. Осталась квартира, которая была оформлена на него, но покупали мы ее, будучи в браке, в 2008 году за 1,5 млн рублей. Хочу оформить эту квартиру на себя и продать за 2,5 млн.

Но в 2020 году еще не пройдут три года с даты оформления наследства и даже с даты смерти. Документов о покупке у меня не сохранилось, и я могу вычесть из дохода только миллион. Неужели мне придется заплатить 195 тысяч рублей налога?

Как можно уменьшить эту сумму?

Лидия, вам не придется ждать три года или платить 195 тысяч рублей. Есть нюансы, которые помогут вам избежать ненужных расходов. Они не описаны в налоговом кодексе, но точно работают.

Когда можно продать квартиру вообще без налога

Чтобы гарантированно продать любое имущество без налога и декларации, нужно подождать, пока пройдет так называемый минимальный срок владения. Это период, после истечения которого государство уже не ждет от продавца ни денег в бюджет, ни отчета в виде декларации о доходах.

Есть два минимальных срока владения в зависимости от вида имущества, года его приобретения и некоторых обстоятельств — три года или пять лет. Для движимого имущества — машин, мотоциклов, компьютеров и мебели — срок всегда три года. А вот с недвижимостью все сложнее.

Минимальные сроки владения недвижимостью

Какое жилье продаетсяКогда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследствуЧерез 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственникаЧерез 3 года
Получен в результате приватизацииЧерез 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивениемЧерез 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позжеЧерез 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нетЧерез 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 годаЧерез 3 года
Любые другие случаи продажи жильяЧерез 5 лет

То есть унаследованную квартиру можно продать без налога спустя три года.

Как посчитать срок владения при продаже наследства

Для унаследованного имущества минимальный срок владения начинают считать с даты смерти наследодателя. При этом собственник может зарегистрировать свое право позже — когда получит свидетельство о праве на наследство или даже спустя два года. Это не повлияет на продажу без налога: важна именно дата смерти, а дата в выписке из ЕГРН значения не имеет.

Логика простая: принятое наследство считается собственностью наследника с даты открытия наследства. А наследство открывается со дня смерти. По общему правилу минимальный срок владения вашей квартирой истек бы только в конце 2022 года.

Но в случае, когда наследство достается супругу, есть еще один нюанс. Именно он позволит вам избежать налога.

Как считать срок при наследовании брачного имущества

Если квартиру купили в браке, она общая для обоих супругов. И хотя по документам собственником был муж, у жены есть право на 50% этого жилья. Просто потому, что так работает семейный кодекс.

То есть вы с 2008 года фактически владели половиной общей квартиры. С 20 декабря 2019 года вашей стала вся квартира. Но в таком случае минимальный срок владения считается не с того дня, когда вам досталась вторая часть, а с того, когда вы получили первую.

Это правило работает не только в отношении продажи наследства. Если оба супруга живы и продают свои доли в общем имуществе, для минимального срока учитывается более ранняя дата — когда имущество или его часть достались любому из супругов.

Например, муж купил квартиру в браке в 2008 году. После его смерти в 2019 году жена считается собственницей с той даты, когда квартиру купил муж. Минимальный срок нужно считать с 2008 года. В 2020 году эту квартиру можно продать без налога.

Или жена в 2015 году купила квартиру в браке, а в 2019 году выделила долю мужу. При продаже квартиры в 2020 году муж будет считать минимальный срок с той даты, когда квартира перешла в собственность жены, то есть с 2015 года. А не с той, когда он получил свою долю. В 2020 году супруги продадут квартиру без налога и декларации.

Продавайте квартиру за любую сумму, когда захотите. Вам не придется платить НДФЛ с этой сделки — ни рубля. И декларации тоже не будет.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать квартиру или дом до вступления в наследство

Продать квартиру, не вступив в наследство, фактически возможно с определенными рисками. Так как собственником до принятия наследства считается умерший человек, то и официальная продажа без изменения данных невозможна.

Особенности госрегистрации при продаже недвижимости

Согласно Российскому законодательству, любое отчуждение и приобретение недвижимого имущества должно пройти государственную регистрацию в управлении Федеральной службы кадастра и картографии. Регистрирующий орган вносит изменения в общую базу Росреестра об изменении собственника.

Для того чтобы успешно пройти регистрацию, необходимо привести в порядок все документы. Помимо наличия договора купли-продажи, составленного между сторонами, продавец должен позаботиться о наличии всех правоустанавливающих документов. Эти документы подтверждают основание его владения недвижимым имуществом.

Даже если квартира находится в распоряжении без наличия правоустанавливающего документа, зарегистрировать ее в органах Росреестра не удастся. Именно так бывает, когда свидетельство на принятие наследства еще не получено.

Получение прав на продажу наследства

Согласно ст.1163 Гражданского кодекса РФ, свидетельство о праве на наследство выдается спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

Этот документ наследники получают у нотариуса. В настоящее время можно выбрать любого нотариуса. У них существует единая наследственная база. По ней любой нотариус может заниматься делами наследников. Это значительно упростило принятие наследства тем людям, у которых нет возможности приехать к определенному нотариусу. Ранее наследники разделялись по группам, каждая из которых принадлежала определенному нотариусу.

Для получения свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, нотариусу необходимо предоставить:

  1. заявление на заведение наследственного дела;
  2. паспорта всех наследников;
  3. свидетельство о смерти наследодателя;
  4. документы, подтверждающие право собственности на наследуемое имущество наследодателем.

Более подробный список требований предоставляется в выбранной нотариальной конторе.

Важно! В получении квартиры по наследству только свидетельство дает его получателю право на владение доставшимся недвижимым имуществом. Этот документ обязательно подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности от умершего наследодателя к его новому правопреемнику составляет такую же сумму, как и за приобретение недвижимости любым другим способом.

Как можно распоряжаться недвижимостью, не вступая в наследство

После смерти наследодателя у наследника возникает право владения и пользования его имуществом. До принятия наследства Вы можете проживать в наследуемой квартире или сдавать ее в аренду.

Однако право распоряжения в части отчуждения этого имущества возникнет только с момента получения документа о принятии наследства. Ранее шести месяцев, со дня смерти наследодателя, такой документ не выдается.

Однако, это не значит, что продажа квартиры до вступления в наследство не возможна. В течение времени подготовки документации можно смело искать покупателей. В случае если стороны достигнут соглашения, то можно переходить на стадию подготовки и оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Составление документации по продаже наледуемой квартиры или дома

До оформления основного договора купли-продажи, между сторонами составляется предварительная документация. Предварительный договор затрагивает все существенные условия продажи квартиры.

Содержание предварительного договора:

  • намерения продавца и покупателя;
  • наименование и адрес продаваемого в будущем объекта недвижимости;
  • цена и порядок расчета;
  • срок действия.

Однако на некоторые условия соглашения необходимо обратить особое внимание.

Важные пункты предварительного договора:

  • стоимость продаваемого имущества;
  • входит ли переданные денежные средства в общую стоимость;
  • если переезд планируется ранее государственной регистрации, то в договоре должно быть об этом прописано.

В подтверждение намерения обычно покупатель передает продавцу сумму части стоимости за квартиру. Продавец в свою очередь передает ему подписанный документ о получении расчета или его части.

Акт передачи наследуемого недвижимого имущества при купле-продаже

Согласно акту приема-передачи, покупатель должен произвести полный осмотр приобретаемого объекта недвижимости.

Если в квартире имеются какие-либо недостатки – об этом сразу следует сообщить продавцу. Делается это для того, чтобы в последующем между сторонами не возникло споров. Продавец в свою очередь освобождает отчуждаемую квартиру от своего движимого имущества. К подобному имуществу относится вся мебель и техника, которая нужна продавцу, чтобы новый покупатель не был за нее в ответе.

После полной проверки стороной, планирующей приобретать выбранное недвижимое имущество, она подписывает акт приема-передачи. После подписания данного документа совместно с предварительным договором продавец освобождается от ответственности в сохранности имущества. Вся ответственность по оплате за свет, воду, коммунальные услуги возлагается на покупателя.

Юридическое оформление при продаже недвижимости из наследственной массы

Можно ли продать квартиру до вступления в наследство однозначно законодательством не урегулировано. Полное юридическое оформление будет происходить после вступления в наследство. Самое главное, в этой ситуации – это соблюдение всех правил.

Важно! Нельзя до официальной продажи принимать любые денежные средства в качестве оплаты без какого-либо подтверждения.

Согласно подписания предварительного договора с актом приема передачи продавец может не переживать за важные нюансы. В частности за то, что до того, как продать квартиру официально, по вине покупателя произойдут значительные ухудшения.

Из-за недобросовестного покупателя, пока еще не собственника, могут накопиться какие-либо долги, произойти порча имущества, которая повлияет на продажу. Кроме того, предварительная документация дает продавцу спокойствие в том, что покупатель найден и после получения нотариальных документов, продажа имущества непременно осуществится.

Возможные риски

Самым главным риском со стороны покупателя является передача задатков.

Предоплата за покупаемый объект недвижимости – это воля покупателя, подтверждающая его намерения в его приобретении.

Самое страшное, что может произойти – это объявление других наследников, с которыми не было согласованности по продаже или смерть наследника, не успевшего продать дом.

Шансы на оформление недвижимости без достижения согласованности с новыми наследниками практически невозможны. Помимо этого, покупателю предстоит долгое прохождение через судебные инстанции для того, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка.

Таким образом, продать дом или квартиру до принятия наследства можно, но с обязательным соблюдением всей документации и с учетом возможных рисков. Чтобы подобные риски были минимальны, задаток нужно передавать незначительный. Предварительный договор, наравне с актом приема-передачи, являются документами, имеющими юридическую силу. Поэтому отказ продавца в продаже квартиры или попытка увеличить стоимость продажи, после подписания предварительного договора, без согласования со второй стороной не возможна.

Как правильно оформить продажу квартиры, не вступив в наследство?

Здравствуйте! Как правильно оформить продажу квартиры, хозяева по документам которой умерли, прошло больше полугода, в права наследство никто не вступал. Есть сын, который и будет заниматься ее продажей, но т.к. у него финансовые споры с банком, т.е. любое имущество зарегестрированное на него, будет изъято банком. Можно ли оформить ещё сразу на нового покупателя? Спасибо.

    оформление наследства на квартиру, документы для продажи квартиры, Выморочное имущество, продажа квартиры
  • Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

  • 4064 ответа
  • 4109 отзывов

Согласно ст.1153 ГК РФ наследство может приниматься двумя способами :

1) подачей заявления нотариусу в течение шести месяцев со дня открытия наследства ;

2) фактическим принятие наследства ( без обращения к нотариусу) в тот же срок.

Поэтому пропуск шестимесячного срока для обращения к нотариусу еще не означает, что сын не вступал в наследование квартирой.

Статья 1153. Способы принятия наследства
1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185.1 настоящего Кодекса.
Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.
2.Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Статья 1154. Срок принятия наследства

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Можно ли оформить ещё сразу на нового покупателя?
Анна

Вначале нужно знать принимал ли сын наследство.

Если принимал, то нужно оформить принятие наследства: получить свидетельство у нотариуса или подтвердить факт принятия наследства в суде ( если нотариус откажется выдавать свидетельство).

После оформления документов на наследуемое имущество ( квартиру) и гос. регистрации прав на квартиру, сын может продавать квартиру.

Но если у него есть долги перед банком, банк может выйти в суд с иском и наложить арест на квартиру в качестве обеспечительной меры. Квартиру, находящуюся под арестом, сын продать не сможет пока не погасит долг перед банком.

После вынесения судом решения о взыскании задолженности с сына в пользу банка и при отсутствии у сына необходимых денежных средств для погашения долга перед банком, квартира может быть продана судебными приставами с аукциона, а деньги от продажи квартиры будут направлены на погашение долга перед банком.

Сын, чтобы избежать такой ситуации, может ( если он фактически вступил в наследование) попытаться найти покупателя на квартиру и заключить с ним предварительный договор, в котором предусмотреть заключение договора купли -продажи квартиры после оформления сыном документов, связанных с наследованием квартиры и гос. регистрацией права собственности на квартиру.

В предварительном договоре также можно предусмотреть, что покупатель квартиры в счет ее будущей оплаты по договору купли- продажи предоставляет сыну денежные средства, которые тот направляет на погашение долга перед банком.

Если сын и другие наследники не приняли в установленный законом срок наследство, тогда согласно ст. 1151 ГК РФ имущество считается выморочным и переходит в муниципальную собственность или в собственность государства.

Статья 1151. Наследование выморочного имущества

1. В случае,если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либоникто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158),имущество умершего считается выморочным.
2.В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.

Прилагаю разъяснения из ПС«Консультант Плюс» о порядке оформления договора купли-продажи квартиры.

«Электронный журнал „Азбука права“, 30.09.2016
ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, которые подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 — 550, 432 ГК РФ).

1. Сведения о каждой стороне договора
В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

2. Существенные условия
Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки — квартиру
В договоре должны быть обязательно указаны наименование помещения — квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).
3. Иные условия

Правоустанавливающие документы
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.
Сведения об ограничениях
В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Условие об освобождении квартиры
В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.
Эти условия являются желательными. Также в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, не являющиеся существенными, например условие об ответственности сторон.

Обратите внимание!
Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Порядок и важные нюансы при продаже наследства до и после вступления в права на него

Человеку по наследству достается имущество, с которым он не знает что делать, а вот деньги нужны всегда. Естественно, возникают вопросы о том, как осуществляется продажа наследства, в какие сроки и какие налоги придется платить. Законодательство РФ дает ответы на них, а потенциальным наследникам следует иметь нужную информацию заранее, чтобы избежать ненужных проблем, в т.ч. судебных разбирательств.

Можно ли продать недвижимость и иное имущество, не вступая в права?

Обязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия. Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.

  1. Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
  2. Далее, можно заключить предварительный договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.

Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.

Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.

Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.

Через какое время можно продать имущество, полученное при наследовании?

Закон не ограничивает наследника после вступления в наследство по сроку продажи имущества. В принципе, он может произвести сделку сразу после получения свидетельства. Другое дело, что со сроком продажи увязан вопрос налогообложения. Установлен порог владения в 3 года, а для жилой недвижимости – 5 лет.

Если продажа производится раньше, то уплачивается налог и подается декларация о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Сделка после указанного срока владения имуществом налогом не облагается.

О том, через какое время можно продать квартиру или дом после вступления в наследство, говорится здесь.

Как быть при наличии нескольких наследников?

Если наследство распределено между несколькими наследниками, то каждый из них имеет право распоряжаться причитающейся долей по своему усмотрению. Продажа имущества может осуществляться 2 способами:

    Общий договор купли-продажи. Он подписывается всеми наследниками, а текст согласовывается. Причитающаяся сумма дохода распределяется согласно долям в имуществе. Также определяются и НДФЛ, который оплачивается каждым наследником отдельно.

Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно.

  • Индивидуальный договор. Любой из наследников может продать свою долю в наследстве независимо от других приемников. Он заключает сам договор с покупателем на свою часть имущества. При расчете налога учитывается часть налогового вычета, пропорциональная доле продавца в общем имуществе. Например, при владении ¼ части дома вычет составит 1000000_4=250000 руб.
  • Наличие несовершеннолетнего преемника

    Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников. Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП). Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

    Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

    Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

    Налогообложение

    При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению. При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет. Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.

    При превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.

    Важно учитывать, что при расчете НДФЛ наследник имеет право на налоговый вычет. При продаже недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок) максимальная величина вычета установлена в размере 1000000 руб. При этом, право на него имеет каждый владелец доли в наследстве. При реализации иного имущества (в т.ч. автомобиль, нежилые строения, различные вещи и предметы) установлен максимум вычета 250000 руб.

    Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.

    Как происходит процедура реализации?

    В зависимости от вида наследуемого имущества правила его продажи имеют специфические особенности. Ниже приводится порядок действий для наиболее характерных разновидностей наследства.

    Квартира

    Для продажи унаследованной квартиры понадобится собрать следующие документы:

    • предоставить паспорта участникорв сделки;
    • подготовить свидетельство о праве на наследство;
    • свидетельство о госрегистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие арестов или обременений;
    • кадастр или план квартиры из БТИ;
    • справка из ЖЭО об уплате всех коммунальных платежей;
    • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

    Автомобиль

    Для продажи унаследованного авто заключается договор, который не требует нотариального заверения. Проданный автомобиль снова переоформляется в ГИБДД.

    Сегодня законодательство допускает продажу без регистрации на себя. Продавец и покупатель встречаются в МРЭО (Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел), там машина переоформляется в счет покупателя. Понадобятся документы, подтверждающие вступление в наследство и договор купли-продажи. В дальнейшем обязанности на выполнение стандартных процедур берет на себя покупатель.

    Для оформления договора понадобятся следующие документы:

    1. ПТС;
    2. свидетельство на право собственности в связи с наследованием;
    3. паспорта участников сделки;
    4. СТС.
    • Скачать бланк договора купли-продажи автомобиля по наследству
    • Скачать образец договора купли-продажи автомобиля по наследству

    Частный дом

    После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

    Продажа осуществляется в несколько этапов:

    1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
    2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
    3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
    4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:

    • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
    • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
    • написать цену этих двух объектов.
  • Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
  • Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:

    • заявление (составляется на месте);
    • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
    • договор купли-продажи;
    • справка о количестве зарегистрированных в доме;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

    Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

    Оружие

    Граждане РФ, имеющие право на владение оружием (в т.ч. по наследству), могут продать его юридическим или физическим лицам, имеющим лицензию на приобретение оружия. Сделка должна обязательно согласовываться с уполномоченным органом, а проданное оружие подлежит обязательной перерегистрации в ОВД по месту учета.

    Процедура продажи начинается с уведомления местных органов внутренних дел. Затем в полиции пишется заявление в установленной форме. В нем указывается намерение владельца реализовать оружие с указанием покупателя. Помимо этого, понадобится предоставить свидетельство о вступление в наследование и лицензия.

    Если наследник не получил лицензию, то оружие по истечении 1 года будет реализовано органами внутренних дел, а выручка перейдет правоприемнику.

    Доля в ООО

    Наследник имеет право продать свою долю, если Устав не запрещает правопреемственность. Первочередное право выкупа имеют другие участники ООО. Только при их отказе можно продавать долю другим лицам. НК РФ (п.17.2 ст.217) предусматривает уплату налога при продаже ранее 5-ти летнего владения долей. Порядок действий:

    1. Проверить устав на условия отчуждения доли третьим лицам.
    2. Определить стоимость доли.
    3. Соблюсти право преимущественной покупки доли.
    4. Получить согласие или отказ от покупки доли от лиц, обладающих правом преимущественной покупки.
    5. Получить в случае необходимости согласие на продажу доли третьим лицам.
    6. Заключить договор купли-продажи доли.
    7. Уведомить общество о совершившейся сделке.

    Ценные бумаги

    Для переоформления наследуемого имущества понадобятся:

    • свидетельство о смерти завещателя и наследника;
    • документы подтверждающие родство с наследодателем;
    • нотариально заверенные копии паспорта и документов;
    • открытие личного счета для перевода ценных бумаг;
    • передача пакета собранных документов в реестродержатель;
    • переоформление ценных бумаг в собственность на наследника.

    Продажа акций через брокера:

    1. Заключение соглашения на предоставление услуг брокера.
    2. Заключение депозитарного договора.
    3. Оформление перевода акций со счета держателя на счет брокера.
    4. Реализация ценных бумаг.
    5. Получение денег в кассе брокера.

    Реализация акций без брокера:

    1. Подтверждение права собственности на акции. Обращение к держателю реестра (это может быть сама компания, продающая свои ценные бумаги, либо регистратор). Запрос на выдачу выписки по счету акционера, где отмечается полное количество ценных бумаг, которыми владеет обратившийся. Получение документа в течение трех рабочих дней с момента обращения.
    2. Переоформление прав на собственность, которое можно сделать обратившись к регистратору или нотариусу. Для перерегистрации держатель должен иметь при себе паспорт.
    3. Заключение сделки. Составление договора купли-продажи между держателем акций и частным лицом. Переуступка прав владения. Выкуп акций с оплатой, размер которой указан в договоре.

    Авторские права

    В соотвествии со ст.1259 ГК РФ в состав наследства могут входить авторское право на произведения, изобретения, предметы искусства, компютерные программы и другие интеллектуальные продукты. По наследству передаются имущественные права автора. Эти права сохраняются в течение 70 лет.

    После получения свидетельства о наследовании наследник имеет право продать интеллектуальную собственность юридическому или физическому лицу. По договору могут передаваться все права или какая-либо их часть (например, только публикация или экранизация).

    Возможность продажи предусматрены в ст. 1234 ГК РФ. При этом необходимо понимать разницу между отчуждением исключительных прав и передачей возможности распоряжения ими. В обоих случаях правообладатель получает денежное вознаграждение, однако отчуждение лишает всех прав владельца авторских прав, а распоряжение может проводиться на определенных условиях или в течение конкретных сроков.

    Отчуждение может подлежать обязательной государственной регистрации или не подлежать и проводиться в формате гражданской сделки. Порядок оплаты, сроки и передачи исключительного права за отчуждённые авторские права указываются в договоре.

    Отдельные виды наследства имеют свою специфику оформления и продажи, что надо учитывать при распоряжении имуществом. При продаже должны соблюдаться права других наследников, особенно несовершеннолетних детей. Спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.

    Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

    Оплата налога с продажи унаследованной квартиры – довольно сложный вопрос. Законодательство старается всячески обезопасить любые сделки с недвижимостью, поэтому создан ряд ограничений на её продажу, в том числе и с помощью налоговых норм.

    Налоги на продажи квартиры в части наследства

    Продажа любого имущества приводит к получению дохода, а доход по российским законам облагается подоходным налогом. Соответственно, с продажи квартиры также нужно платить такой налог, независимо от того, получена ли она по наследству или стала собственностью продавца иным путём.

    Единственная особенность касается не самого факта получения квартиры в наследство, а времени, прошедшего с этого момента и до момента её продажи.

    Если квартира ранее была оформлены по наследству

    Налог на продажу квартиры, полученной в наследство, не нужно платить, если в собственности продавца она пробыла не менее 5 лет (для некоторых категорий населения 3 лет). Эта норма в законодательство введена для того, чтобы унаследованная недвижимость не была удобной схемой для обогащения чёрных риэлторов.

    Статья 208 НК РФ

    При желании продать квартиру сразу после вступления в права собственности по наследству или до истечения трёхлетнего срока, придётся заплатить налог в размере 13%. Конкретная сумма рассчитывается на основании данных договора купли-продажи. Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.

    Такой налог должны оплатить граждане РФ. Для иностранцев же он равен 30%.

    При владении недвижимостью в течение 3 лет и более

    С 2016-го года действует правовая норма, которая освобождает от уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство после трёх лет владения ею. Но касается это только наследства, полученного от близких родственников.

    Статья 217 НК РФ

    В этой статье налогового законодательства указан полный перечень случаев освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости. Важно учесть, что это касается только тех сделок, которые заключены в рамках российского законодательства. При этом неважно, где находится сама недвижимость.

    Какие ситуации могут возникнуть?

    Многих наследников, не обладающих соответствующими юридическими знаниями, пугает факт ответственности за неуплату такого налога, тем более что помимо штрафов в некоторых случаях может быть назначена уголовная ответственность.

    Наследство оформлено в собственность до 31 декабря 2015 года

    При получении наследства до этой даты, платить налог с продажи унаследованной квартиры нужно только, если её стоимость превышает 1 миллион рублей. Если же наследство получено с 1 января 2016 года, то платить нужно будет с любых объектов недвижимости дороже 250 тысяч рублей.

    Пятилетний срок

    Согласно 220 статье НК РФ если после вступления в права собственности по наследству прошло 5 лет, то от налога при её продаже собственник освобождается. Это касается всех категорий населения, даже иностранцев. Также это касается и продажи доли в квартире.

    Виды наследования

    Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

    • На основании завещания.
    • По закону.

    Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.

    Принятие наследства

    В течение трёх лет после принятия наследства даже близкие родственники должны будут платить подоходный налог с его продажи. Исключение предусмотрено лишь для несовершеннолетних членов семьи.

    По истечении трёх лет, все родственники первой категории могут не платить налог на продажу квартиры, полученной в наследство.

    Время раскрытия наследства

    Под данным термином подразумевается момент, с которого продажа наследства освобождается от налога.

    Наследственное дело открывается с момента смерти наследодателя. В течение полугода после этого наследники могут вступить в права наследования. С этого момента и начинается отсчёт трёх лет для близких родственников и пяти лет для всех остальных наследников, по истечении которых квартиру можно будет продать без уплаты налога.

    С какой суммы сделки оплачивается налог

    До 2016 года налог оплачивался с суммы сделки свыше миллиона рублей. Сейчас эта сумма снижена до 250 тысяч, чтобы пресечь попытки распродать квартиру по частям, чтобы не платить налог.

    С каких средств удерживается налог НДФЛ?

    Данный налог будет удержан из конечного дохода после продажи квартиры. Данные о доходе берутся из ежегодной декларации, которую граждане подают в Федеральную налоговую службу. Важно учесть, что даже в случае освобождения от налога в рамках описанных выше норм закона, декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно подать, даже если в ней будет указана нулевая сумма.

    Ставка по категории налогоплательщика

    Российское законодательство разделяет ситуации уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство гражданами страны и иностранцами.

    Взнос по ставке 13%

    Эта ставка применяется только к гражданам России при условии, что они проживают на территории страны не менее 183 дней в году. В ином случае им придётся платить налог по ставке для иностранцев – 30% от стоимости квартиры.

    Ставка 30%

    Такой налог платят иностранцы, получившие наследство на территории РФ, даже если наследодатель являлся их ближайшим родственником.

    Когда можно снизить налог?

    Законом разрешено получение налогового вычета в размере до миллиона рублей. Это своего рода косвенный метод снижения налога. Получить его могут граждане РФ, постоянно проживающие и работающие в стране.

    Так, при продаже квартиры за 5 миллионов рублей, налог по ставке 13% будет равен 650 000 (5 000 000 х 0,13). Если применить вычет, то налог будет рассчитан по следующей формуле: (5 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 520 000 рублей.

    Нужно помнить, что при продаже квартиры иностранцем (нерезидентом РФ) налог будет рассчитан по ставке 30%.

    Когда начинается отсчёт срока владения унаследованной недвижимостью?

    Главная ошибка, которую делают многие наследники – они отсчитывают срок владения унаследованной собственностью с момента регистрации соответствующих прав в Росреестре. С одной стороны, это правильно, но если рассматривать именно момент определения трёхлетнего срока, по истечении которого не нужно платить налог на продажу квартиры, полученной в наследство, то он отсчитывается с момента открытия наследственного дела.

    В каких случаях уменьшить налог не получится?

    На протяжении установленных законом 3 лет (5 лет для дальних родственников и посторонних наследников) снизить ставку не удастся. Только по истечении этого срока наследники смогут не платить налог с продажи унаследованной недвижимости.

    Цена договора

    Суммой, на основании которой рассчитывают налог на продажу квартиры, полученной в наследство, является цена, указанная в договоре купли-продажи.

    Понижающий коэффициент

    Если перед продажей недвижимости не производилась рыночная оценка её стоимости, то в качестве суммы, основания для расчёта будет взята кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент).

    Несовершеннолетний собственник

    Поскольку дети согласно закону не являются дееспособными и не имеют права заключать такого рода сделки, то и платить налог с продажи квартиры они не могут. Всё это за них делают их законные представители (родители или опекуны).

    Декларация по форме 3-НДФЛ

    При продаже унаследованной квартиры, собственник обязан подавать данную декларацию о доходах до 30 апреля следующего года за годом продажи. Подавать эту декларацию нужно даже, если от налога продавец квартиры будет освобождён. В этом случае декларация будет с нулевой суммой.

    Способы подачи

    Подать декларацию можно, посетив налоговую лично, выслав декларацию заказным письмом или заполнив её онлайн. Но для подачи онлайн нужно заверенная электронная подпись, а при отправке почтой нужно в письме указать опись имущества.

    Как и когда платить?

    Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи унаследованного имущества. В случае пропуска данного срока будет назначен штраф в 1000 рублей. При дальнейших нарушениях правил оплаты штраф и пеня будут увеличены. Первые 6 месяцев пеня назначается в размере 5% от суммы, далее в размере 10%. То есть за год она может удвоить сумму задолженности. В случаях злостного уклонения от оплаты налога виновного могут ограничить в праве выезжать за пределы России, арестовать его имущество или конфисковать его в счёт налогового долга через службу судебных приставов.

    Как подтвердить льготу?

    Чтобы подтвердить льготу на оплату налога с продажи квартиры, полученной в наследство, нужно представить справку о смерти наследодателя, свидетельство о вступлении в наследство и выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственности на проданную недвижимость.

    Как продать дом, доставшийся в наследство?

    Получение наследства это не только тяжелое моральное и физическое испытание, но и масса хлопот при работе с нотариусом и документами. И особенно сложной процедура наследования становится в том случае, если необходимо получить дорогостоящее имущество, такое как дом.

    Однако порой лучшим решением после приобретения дома от покойного родственника или друга становится его немедленная продажа. Ведь содержать собственное здание сложно, утомительно и, что самое главное, крайне затратно. В этой статье мы расскажем вам, как правильно продать полученную по наследству недвижимость полностью законно.

    Как правильно оформить?

    Для того, чтобы продать полученный от покойного родственника или близкого человека дом, его сначала нужно правильно оформить. Для этого вам нужно выполнить несколько шагов:

    • Открыть наследство;
    • Предоставить необходимый пакет документов;
    • Подождать шесть месяцев на решение различных наследственных вопросов;
    • Закончить получение в наследство дома.

    Открытие наследства – процедура очень простая. Все, что нужно – предоставить районному нотариусу три документа: ваше удостоверение личности, свидетельство о смерти гражданина и документ о снятии его с регистрации. Так же может потребоваться бумага, подтверждающая ваше родство с покойным (например, свидетельство о рождении). После того, как нотариус получит эти документы, он сможет открыть наследство.

    Далее все зависит от того, было ли у покойного завещание:

    • При отсутствии данного документа нотариус сам оповещает всех родственников покойного, предоставляет им всю информацию по наследству и рассказывает, кто и какую долю может получить при наследовании. В это же время начинается сборы документов на дом. По сути, потребуется два пакета документов – правоустанавливающие и оценочные. Первый включает в себя все бумаги, которые давали право покойному владеть домом, а второй – все документы, которые содержат характеристики дома и его стоимость;

    Подробнее о получении дома по наследству читайте здесь.

    • При наличии завещания нотариус оповещает как указанных в нем граждан, так и всех остальных родственников. Это нужно для того, чтобы каждый из них мог ознакомиться с последней волей покойного и в случае наличия нарушений обжаловать её. При этом документы на дом собирать уже не нужно – они должны иметься у самого нотариуса, а он должен будет только проверить их актуальность.

    Следующий этап будет состоять уже в получении наследства. Если наследственных споров не имеется или они все решены мирно или в суде, то наследник может получить дом или его долю. Для этого ему потребуется последовательно уплатить пошлину и провести перерегистрацию. Пошлина оплачивается в размере 0,3% от стоимости имущества для родственников первой очереди (родители, дети, жена или муж) и 0,6% для всех остальных. После уплаты пошлины нотариус выдает специальный документ о праве наследования, который позволяет провести перерегистрацию имущества самостоятельно. Так дом в наследство и получается.

    Как продать?

    Только после того, как будут получены все правоустанавливающие документы, а наследственные споры полностью разрешатся, можно будет приступить к продаже полученной квартиры. Сама процедура продажи проходит в абсолютно стандартном порядке:

    • Проводится оценка стоимости квартиры (если с момента последней экспертизы прошло более 6 месяцев);
    • Составляется договор купли – продажи;
    • Заключается сделка;
    • Проводится перерегистрация, новый владелец получает все права на жилище.

    Сложность вызывает совсем другой вопрос, а именно оплата подоходного налога. Согласно действующему законодательству, налог на доходы граждан при получении ими имущества покойного не взимается, так как фактически не происходит прямого получения выгоды от проведения операции или трудовой деятельности – он просто получает имущество на безвозмездной основе как при дарении. Однако продажа полученной квартиры несколько меняет это правило, что ведет к тому, что закон обязывает в ряде случаев обязывает владельца имущества оплатить подоходный налог.

    Итак, подоходный налог в размере 13% от стоимости имущества оплачивается в двух случаях:

    • Если имущество было получено до 2016 года, а владелец не прожил в полученной им квартире 3 года;
    • Если имущество было получено в 2016м году и позднее, и владелец не прожил в квартире 5 лет.

    При этом срок отсчитывается не с момента проведения регистрации, а со смерти наследника.

    Рассмотрим три примера. Если человек погиб в марте 2015го года, а наследник собрался продавать жилплощадь в декабре 2017го, то ему придется оплатить налог на доход. В другом случае, если он решит продавать квартиру уже в марте 2018го, то налог платить не придется. Если же человек умер в январе 2017го года, то ему придется ждать января 2023го, чтобы продавать свое имущество, так как получил он его уже после внесения правок в закон.

    Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам

    Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:

    • Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
    • Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.

    Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.

    Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте здесь.

    Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого. Ну и последнее значительное отличие – если одна из долей принадлежит нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.

    Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.

    Читайте также:  Как стать на очередь на расширение жилплощади
  • Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию