Как правильно узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Перепланировка квартиры: начальные действия

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

  • 1 С чего начать оформление
  • 2 Куда обращаться
  • 3 Что нужно
    • 3.1 Стоимость
  • 4 Оформление
  • 5 Как узаконить
  • 6 Какие виды запрещены

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

  • замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
  • установку новой сантехники;
  • возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
  • монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

  • устройство дверных проемов в капитальных стенках;
  • соединение нескольких квартир в одну;
  • изменение конфигурации полов;
  • монтаж вентиляционной системы;
  • возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

ОрганизацияКакой документ выдаетДополнительные нюансы
РосреестрВыписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности.После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИТехнический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки.Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и РоспожнадзорРазрешения на переустройство.Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

  • выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
  • технический паспорт на квартиру;
  • проектную документацию;
  • разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Читайте также:  Дарственный обмен квартирами

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

  1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
  2. Заполнение заявления.
  3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
  4. Составление акта техосмотра помещения.
  5. Получение разрешения или отказа.
  6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
  7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

  • демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
  • перенос дверей, создание арок;
  • увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
  • трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
  • монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
  • застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

  • уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
  • снос капитальных стенок;
  • объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
  • установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
  • увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
  • перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

” src=”https://static.life.ru/M_publications/2020/6/23/551017374630.1954-900x.jpg” loading=”lazy” style=”width:100%;height:100%;object-fit:cover”/>

Фото © ТАСС / Кассин Павел

В России получение ключей от долгожданной новой квартиры — это одно из главных событий в жизни. Но зачастую, получая ключи от только что построенной квартиры, россияне обнаруживают много недоделок, иногда таких, которые не позволяют нормально жить в новой квартире. Как заставить застройщика устранить строительные дефекты и недоделки, разбирался Лайф.

К сожалению, строительные недоделки — это частая ситуация при массовой застройке. И хотя в законе выделяется два вида дефектов (существенные и несущественные), но конкретного списка по каждой категории в нём нет. Примерный перечень выработан на практике, им пользуются строители и юристы, но различать строительные недостатки между собой важно — без этого невозможно грамотно предъявить требования к застройщику. Основное правило различия простое: к существенным дефектам относят те, из-за которых жить в квартире невозможно.

По закону застройщик обязан передать квартиру, указанную в договоре долевого участия в строительстве, при этом качество строительства должно соответствовать не только условиям, указанным в договоре, но и требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям (ст. 7 закона № 214-ФЗ; п. 1 и 7 главы 30 ГК РФ).

После официального ввода объекта в эксплуатацию застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру и подписать акт приёма-передачи. Этот документ означает, что стороны (продавец и покупатель) полностью выполнили свои обязательства по договору. Поэтому при осмотре необходимо фиксировать любые обнаруженные недостатки документально, лучше их занести в отдельный документ — “смотровой лист”, который следует оформить как приложение к акту приёма-передачи и обязательно заверить подписью представителя застройщика. Кстати, вести при осмотре фото- и видеосъёмку вполне нормальная практика.

Когда и как банк заблокирует вашу карту. Новые правила

Иногда бывает, что на этом этапе многие дольщики подписывают акт приёма-передачи, не вчитываясь в его содержание, что в дальнейшем осложняет им жизнь при обнаружении недостатков, ведь если акт подписан, то предъявить претензии по качеству строительства и добиться устранения недостатков будет непросто. После того как подписи получены, застройщик освобождается от дальнейших обязательств, а дольщик в случае отсутствия возражений по качеству квартиры де-факто получает построенный объект в собственность.

Может, вообще не подписывать акт?

С формальной точки зрения акт не следует подписывать вплоть до устранения застройщиком всех описанных в смотровом листе недостатков. На практике — если вы не подписали акт и тем самым не зафиксировали, что участвовали в приёмке, застройщик может заявить, что вы уклонялись от приёмки построенного объекта, и даже выставить свои штрафные претензии (если они предусмотрены в договоре).

Поэтому наш совет: уклоняться от подписания акта не имеет смысла, но в нём стоит перечислить все обнаруженные дефекты и недочёты. После получения копии акта, заверенной застройщиком, нужно направить ему официальное письмо (этот документ может быть очень значимым, если дело дойдёт до суда), в котором запросить оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов, и, сославшись на п. 1 ст. 29 Федерального закона № 2300-1ФЗ “О защите прав потребителей”, предложить застройщику устранить все недочёты за его счёт в срок не более одного месяца.

Золотой автомобиль. Как сэкономить на транспортном налоге

Обычно застройщик после получения такого письма сообщает, что он устранит все выявленные недостатки. Если при этом он не указывает срок, то по закону устранить недоделки он должен за 45 дней.

А если недочёты обнаружены после?

Немногие знают, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Согласно закону № 214, гарантия на квартиру, приобретённую по ДДУ, — пять лет со дня подписания акта приёма-передачи. Очень важно, что претензии к застройщику возможно предъявить только в том случае, если дефекты, выявленные в процессе эксплуатации квартиры, носят явный характер, указывающий на строительный брак, например кривые стены, перепады уровня пола или дефекты инженерных систем. Если же недочёт мог образоваться уже в процессе эксплуатации квартиры — сломанные двери, сколы кафеля или порванные обои, — то гарантия на это распространяться не будет.

Что делать, если застройщик не торопится?

Без расходов тут не обойтись. Ведь ещё до суда потребуется провести независимую строительно-техническую экспертизу (расходы на независимых экспертов компенсирует в дальнейшем ответчик (застройщик), если суд вынесет решение в вашу пользу). При наличии экспертного заключения следует направить досудебную претензию застройщику, указав, что в соответствии с 214-ФЗ он обязан уменьшить цену договора и возместить расходы на самостоятельное устранение. Если ответ, удовлетворяющий требованиям собственника, не получен, то самое время обратиться за судебной защитой.

Приемка квартиры в новостройке: добиваемся устранения недоделок

Раздается звонок или вам приходит письмо от застройщика с приглашением осмотреть построенную квартиру. Осталось подписать акт приема-передачи, и долгожданная квартира фактически станет вашей. Не спешите открывать шампанское и звать гостей на новоселье. Настал ответственный момент приемки квартиры. Запаситесь терпением и вооружитесь знаниями.

Даже застройщики с хорошей репутацией допускают недоделки в новостройках. Куда жаловаться и чего требовать в таких случаях? SPbHomes.ru разобрался во всех нюансах.

Как распознать дефекты квартиры?

Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.

К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:

  • Разбитое окно;
  • Неисправность электропроводки;
  • Неработающая канализация;
  • Отсутствие тяги в вентиляции.

Несущественные – это бесчисленное множество остальных дефектов. Среди популярных встречаются:

  • Неровности стен, потолка и любых других поверхностей;
  • Мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
  • Сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
  • Грязные, рваные обои.

Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике. Вы должны отличать одни от других, чтобы предъявить требования к застройщику.

Не хотите тратить время и разбираться в законах? Пригласите эксперта, который вместе с вами придет на приемку. Услуга обойдется вам в районе 2000 рублей. С помощью специальных инструментов эксперт выявит недостатки и грамотно опишет их.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?

Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:

  1. Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
  2. Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.

Акт осмотра – это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.

Акт осмотра должен содержать:

  • Номер квартиры и адрес;
  • Номер и дату договора долевого участия;
  • Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
  • ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
  • Дату составления;
  • Требование к застройщику со сроками.

Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.

У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.

Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.

В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:

  • устранить недостатки безвозмездно;
  • уменьшить цену договора;
  • возместить вам расходы на самостоятельное устранение.

Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.

Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика расторгнуть договор и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик не устраняет недоделки?

Вы составили акт осмотра и ждете устранения недостатков застройщиком. Срок устранения лучше прописать в акте осмотра. Для остальных случаев закон предусматривает «разумный срок».

Как правило, застройщику хватит пары месяцев, чтобы исправить небольшие дефекты.

Когда следует идти в суд?

  • Вы не согласовали срок, а застройщик явно затягивает исправление недостатков;
  • Застройщик ничего не исправил в согласованный срок;
  • Застройщик исправил только некоторые недостатки.

Если застройщик не устраняет недоделки, то проведите независимую экспертизу и исправьте недостатки за свой счет. Сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ. Это способ подойдет для тех, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.

После сделанного ремонта обращайтесь в суд с требованием:

  1. Взыскать с застройщика убытки за самостоятельное устранение недостатков;
  2. Взыскать неустойку за просрочку исправления недостатков.
  3. Взыскать компенсацию морального вреда.

Неустойка (пени) за просрочку рассчитывается за каждый день, начиная с дня, следующего за тем, когда застройщик обязан был устранить недоделки. Требование закреплено в законе «О защите прав потребителя».

Взыскание морального вреда требует доказательств серьезной степени страданий. Например, больничного листа, если нарушение сроков вызвало ухудшение здоровья. К сожалению, суды часто в несколько раз уменьшают сумму компенсации морального вреда, поскольку ее присуждение основано на внутреннем убеждении судьи.

Читайте также:  Способы получить квартиру бесплатно от государства

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры. Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист. Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям. Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты). Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше. Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии. Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении). Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок . Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии. На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки . Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы. Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости). Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов . Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго. Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить. Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков . То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами. Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п. Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту. Однако реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии. Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры. Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов. Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Застройщик отказывается исправлять

Российское законодательство не освобождает застройщиков от ответственности за некачественное, неправильное строительство домов. При обнаружении дефектов будущий покупатель, или же дольщик, может потребовать устранить недостатки от строительной компании, – закон на его стороне.

Расскажем, какие нарушения возможны, когда и куда подавать претензию, нужно ли оформлять другие документы. Также в этой статье вы узнаете, как отстоять свои права в суде.

Содержание статьи:

Какие нарушения в строительстве и отделке, обнаруженные при приемке или позже, могут и должны быть устранены застройщиком

Любое отклонение от строительных норм и требований, которые прописаны в СНИПах и ГОСТах, договоре долевого участия, будет считаться дефектом.

Обратите внимание на договор долевого участия, в нем должны быть прописаны все обязательные СНИПы и ГОСТы для застройщика. Ориентируйтесь на договор, прежде чем, осматривать новое жилье.

Перечислим самые распространенные нарушения в строительстве и отделке жилых помещений:

  1. Трещины в бетонной стяжке.
  2. Отсутствие бетонной стяжки.
  3. Трещины в перекрытиях, перегородках.
  4. Отсутствие межкомнатных перегородок, которые по плану квартиры заявлены.
  5. Перепад уровня пола.
  6. Большие промежутки между стыками плит.
  7. Отклонение стен.
  8. Битая плитка, кафель и т.п.
  9. Неровно наклеенные обои.
  10. Тонкие входные двери, некачественные.
  11. Отсутствие окон, подоконников.
  12. Отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле.
  13. Замкнувшая проводка. Неполадки с электрикой.
  14. Неисправности инженерных систем.

Этот список можно продолжать. Визуально вы должны осмотреть квартиру на наличие таких дефектов. Особенное внимание уделите квартире с отделкой, так как она должна быть полностью готова к вселению. Любое нарушение должно быть зафиксировано и устранено застройщиком еще до заезда в новое жилье.

В случае, когда недочеты обнаруживаются после приемки квартиры – например, в момент проживания, – то все дефекты все равно должны быть устранены.

Например, не стоит верить строителям, которые заявляют о трещинах в стенах, так как «дом должен осесть». Трещин в стене, даже под обоями, быть не должно.

Существуют и скрытые дефекты, которые дольщик не увидит без использования специального оборудования.

Перечислим, какие скрытые дефекты могут быть:

  1. Неверная закладка фундамента, которая может привести к обрушению перекрытий, трещинам на стенах.
  2. Выделение вредных веществ из строительных материалов некачественного типа.
  3. Повышенный радиационный фон.
  4. Опасные электромагнитные излучения.

Прежде чем дом примут в эксплуатацию, комиссия будет проводить данные исследования и определять скрытые недостатки. Если же они будут, то разрешение на ввод в эксплуатацию компания застройщика вряд ли получит.

Если же застройщик устранит недостатки, то ему придется повторно доказывать, что дом соответствует всем стандартам.

Можете изучить документацию, застройщик не имеет прав вам в этом отказывать.

Как указать застройщику на дефекты строительства и недоделки

Во время приемки квартиры вы обнаружили строительные недочеты, – что делать?

Помните, что вы должны зафиксировать все дефекты документально. Так как приемка квартиры происходит с участием представителя застройщика и комиссии, то вы можете:

1. Попросить комиссию провести независимую экспертизу

Если откажут, то ничего не подписывайте и обращайтесь в частную организацию, которая проведет независимую экспертизу с допусками СРО и составит смету недочетов.

Примерная стоимость работ — от 25 000 руб.

2. Оформить дефектный акт после осмотра квартиры

Он должен быть составлен совместно с застройщиком. Документ должен содержать перечень замечаний по жилым квадратным метрам.

Если на месте осмотра нет пустого бланка дефектного акта, можно его составить в рукописном варианте на имя застройщика.

Читайте также:  Составление договора ипотеки: условия, ипотечное соглашение
Пример дефектного акта:

Дефектный акт обязательно должен быть подписан застройщиком или его представителем – у которого, кстати, должна быть нотариальная доверенность на совершение таких юридических действий с недвижимостью.

Стоящая на документе подпись подтвердит, что компания застройщика согласна с перечисленными недочетами.

Не забудьте копию дефектного акта оставить себе. Когда застройщик устранит дефекты, вы будете приглашены на повторный осмотр квартиры. Возьмите акт с собой, чтобы сверить исправления.

3. В акте осмотра и приема-передачи квартиры обозначить все выявленные нарушения

В этом документе так же, как и в предыдущем, застройщик должен поставить свою подпись. После его подписания вы сможете требовать исправления недостатков.

Пример оформления акта:

Заметьте, что застройщик не должен торопить вас подписывать документы. В соответствии с ФЗ-№214, у вас есть 60 дней на принятие квартиры.

Если вы обнаружили недочеты, зафиксировали их в документах, то застройщик должен вначале их исправить, а потом вновь провести осмотр жилья и предложить подписать акт приема-передачи квартиры (если не был оформлен) или предварительный договор купли-продажи.

Что делать, если при осмотре квартиры отсутствует застройщик?

Все просто — оформляйте документацию, просите комиссию ее подписать и направляйте заказным письмом все бумаги в компанию застройщика. Чем раньше вы это сделаете, тем лучше.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона федерального уровня №214, дольщик может требовать устранения недостатков от застройщика в разумный срок.

«Разумный срок» не прописан в законе, поэтому дату исправления дефектов лучше изначально обговорить с представителем застройщика – например, когда вы будете осматривать квартиру и подписывать первичный акт осмотра приема-передачи квартиры.

Также учитывайте срок, указанный в договоре:

  1. Если в договоре долевого участия прописан срок устранения недостатков, то дольщик не сможет требовать устранения дефектов к кратчайший период, не в тот, что был обозначен в документе.
  2. Если же в договоре долевого участия не зафиксирован срок устранения недостатков, то дольщик должен подать претензию и указать в ней точный срок. Не стоит подавать претензию без срока, иначе сложно будет решать спор в суде, доказывая свои права.

Срок для устранения дефектов лучше прописать в соглашении о добровольном устранении недостатков. Об этом документе следует поговорить с застройщиком. Будет отлично, если он пойдет навстречу и не откажет в его оформлении.

Таким образом, гражданин в случае обращения в суд сможет приложить соглашение, если застройщик не выполнит свои обязательств или выполнит их частично.

Сроки предъявления претензии о недостатках застройщику

Претензию о выявленных недостатка дольщик может подать в любое время.

Например:

  1. Во время осмотра и принятия квартиры.
  2. После подписания акта приема-передачи квадратных метров, но не заехав в квартиру.
  3. Во время проживания в квартире.
  4. Пока действует гарантийный срок — 5 лет.
  5. В течение срока, указанного в договоре.

Закон федерального уровня «Об участии в долевом строительстве» гласит, что в течение 5 лет со дня принятия квартиры, пока действует гарантийный срок, гражданин может подать претензию застройщику на исправление недочетов.

Однако ждать длительного времени не стоит, ведь после сдачи дома в эксплуатацию компания застройщика может обанкротиться, закрыться. Претензию будет некому подавать.

Поэтому, если вы обнаружили какой-либо дефект, следует сообщить о нем застройщику и попросить его устранить в ближайшее время.

Односторонний акт приёма-передачи – минусы для собственника и возможности его обжалования

Односторонний акт приема-передачи может потребовать заключить застройщик при таких условиях:

  1. Он уведомил дольщика об этом более чем за 2 месяца. Односторонний акт не может быть подписан раньше чем через 2 месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору, учитывайте это.
  2. Дольщик уклоняется от приемки, не отвечает на письма застройщика, игнорирует просьбы явиться на приемку.
  3. Дольщик отказывается заключать акт приема-передачи квартиры.

Получается, что дольщику будет выслан односторонний акт приема-передачи квартиры, который он будет обязан принять.

Но заметьте, что акт можно и оспорить в судебной инстанции. Для этого необходимо собрать доказательства нарушений порядка со стороны компании застройщика. Например, дольщика не уведомили вовремя о приемке квартиры, а сразу выслали акт, либо уведомили его по телефону, а не в письменном виде. Суд в этих случаях может признать акт недействительным.

Минусы одностороннего акта приема-передачи квартиры заключаются в ущемление прав дольщиков-будущих собственников. Внести изменения в такой документ не предоставляется возможным. Более того, участник долевого строительства, который заключил данный акт с застройщиком и оформил квартиру в собственность, не сможет воспользоваться гарантийным сроком и потребовать устранения недостатков от застройщика. Приняв односторонний акт, не оспорив его в суде, собственник соглашается с условиями в нем прописанными и выявленными дефектами.

Наличие одностороннего акта приема-передачи квартиры будет свидетельствовать о том, что дольщик является потенциальным владельцем жилья. Данный документ позволяет гражданину забрать у застройщика ключи от своей квартиры. Это – основной плюс документа.

Как мы указали выше, обжаловать односторонний акт придется в суде.

Дольщик может в иске выставить несколько требований:

  1. Признать акт приема-передачи недействительным.
  2. Утвердить список недочетов, которые были выявлены в результате проведения независимой оценки.
  3. Заставить застройщика устранить недостатки.
  4. Взыскать с застройщика компенсацию за причинение жилья ущерба, образовавшегося из-за обозначенных недочетов.

В суде вам обязательно придется доказывать, что дефекты существенны, что они появились по вине компании застройщика.

Наш юрист вам поможет организовать план стратегической защиты с доказательственной базой. Обращайтесь!

Исправление дефектов строительства застройщиком по гарантийному сроку

В соответствии с частью 5 статьи 7 ФЗ-214, гарантийный срок устанавливается договором, и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В период гарантии дольщик может требовать от застройщика:

  1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
  2. Соразмерного уменьшения цены договора.
  3. Возмещения расходов, затраченных на устранение недостатков.

Эти и другие требования можно обозначить в претензии.

Кстати, статья 29 Закона «О защите прав потребителей» защищает права покупателей готового жилья. Так что, если вы приобретаете жилье в сданном доме, с готовым ремонтом, то можно предъявить претензии застройщику, ссылаясь на указанный закон.

Как добиться от застройщика устранения недостатков строительства – пошаговая инструкция

По закону, дольщик при обнаружении дефектов должен следовать такой инструкции:

Шаг 1. Проведите независимую экспертизу. Найдите лицензированную компанию, проводящую независимую экспертизу. В дальнейшем этот документ может потребоваться для суда.

Шаг 2. Зафиксируйте самостоятельно все дефекты. Конечно же, если у вас нет средств обратиться к экспертам, можете самостоятельно при приемке квартиры составить список недочетов. Предложите его подписать комиссии и застройщику. Если отказываются, отправляете его заказным письмом с требованием исправить выявленные недостатки жилья.

Шаг 3. Составьте претензию застройщику. Можно передать ему лично документ или отправить по почте. Обязательно оставьте подписанную копию для себя.

Шаг 4. Получите ответ от застройщика. Это может быть и письмо с отказом, и игнорирование ваших требований.

Шаг 5. Напишите исковое заявление и подготовьте доказательства.

Шаг 6. Участвуйте в судебном споре. Если вы не желаете приходить в суд и разобраться в данном вопросе, за вас может сделать это адвокат или юрист.

Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист.

Шаг 8. Дождитесь исполнения решения суда и устранения всех недочетов.

Если застройщик игнорирует решение суда, подавайте повторный иск и просите суд привлечь застройщика к ответственности за неисполнение требований судебных органов.

Решение вопроса с застройщиком через суд – судебная практика и возможности вернуть деньги за строительные недостатки

Обратиться в судебные органы дольщик может, если застройщик отказывается устранять недочеты, игнорирует просьбы и обращения, устраняет не все дефекты, частично.

Как показывает судебная практика, дольщики добиваются не только устранения недостатков, но и уменьшения цены ДДУ и возвращения застройщиком части денежных средств по нему. Кроме того, граждане возмещают убытки, связанные с ликвидацией дефектов строительства и отделки, предоставляя все чековые квитанции в суд.

Наши юристы помогут вам также взыскать неустойку за просрочку, если были нарушены сроки сдачи квартиры по ДДУ из-за несвоевременного устранения дефектов застройщиком.

Все требования и зафиксированные нарушения старайтесь подкреплять документами.

Если у вас нет результата независимой экспертизы, приложите фото и видеоматериалы дефектов с датой. А еще лучше, если ваши слова будут подтверждать систематические обращения к застройщику.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Гарантийный случай. Как заставить застройщика убрать все недостатки в новостройке

При приеме квартиры в новостройке покупатели в первую очередь осматривают саму квартиру: все ли в порядке с окнами, хорошо ли уложен ламинат, работают ли розетки и канализация. Однако практически никто не проверяет места общего пользования – лифтовые холлы, лестничные марши, общие балконы; более того, покупатели не могут осмотреть подвалы, чердаки, электрощитовые, потому что допуск к ним, как правило, имеют только строители и представители управляющей компании.

Анна Калистратова, начальник клиентского отдела «Уральской жилищной компании»:

— В седьмой статье 214 ФЗ прописано, что жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. В соответствии с ними застройщик не может сдавать объект, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.

Однако в новостройках могут присутствовать строительные недостатки и дефекты, которые нельзя увидеть при осмотре. На этот случай в законе предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за построенный им дом и обязан исправить строительный брак. Например, на конструктивные элементы здания гарантия должна составлять не менее пяти лет, на инженерные системы — не менее трех. В этот период можно предъявить претензии застройщику и заставить его устранить недостатки.

Что должна делать УК

Если какие-то дефекты в квартирах могут обнаружить сами хозяева, то брак в местах общего пользования и ограниченного допуска должна выявлять организация, обслуживающая дом. Поэтому очень важно, чтобы управляющая компания добросовестно и своевременно работала с этим.

Зачастую домом управляет УК, формально не аффилированная с застройщиком, но на деле — ему подконтрольная. С одной стороны, она может быстро решать какие-то проблемы в доме и конфликтные ситуации, проводить мелкий ремонт, но с другой — не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ: вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. И такая УК, по сути, контролирует действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании.

Если же домом управляет независимая УК, то она старается выявлять недостатки и заставлять застройщика устранять их, пока действует гарантийный срок, иначе по его истечении ей придется все решать за свой счет, следовательно — и за счет жильцов.

Не секрет, что некоторые застройщики могут специально затягивать сроки устранения каких-то дефектов, чтобы в будущем переложить ответственность за избавление от брака на плечи управляющих компаний. Чтобы этого не произошло, УК вынуждены обращаться в суд.

В Екатеринбурге такой прецедент создала «Уральская жилищная компания», в управление которой перешли несколько домов на Широкой Речке после того, как предыдущая УК обанкротилась. Как рассказали 66.RU в УЖК, дома были введены в эксплуатацию в 2014 году, а компания выиграла конкурс на обслуживание одного дома (впоследствии после голосования собственников под их управление перешли другие дома) в 2016-м, когда сроки истечения гарантии уже были близки к концу. При этом бывшие управленцы халатно относились к необходимости устранения недостатков и глобальных вопросов перед застройщиком домов не ставили, отметили в УЖК.

Владимир Мухарлямов, главный инженер «Уральской жилищной компании»:

— Наши специалисты после обследования обнаружили некоторые строительные недостатки, которые предъявили застройщику. Компания недостатки устраняла, но не все, на которые мы указывали, и не так быстро, как бы этого хотелось. Поэтому мы обратились в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к застройщику микрорайона об утеплении подвалов, ремонте фасадов, восстановлению отмостки и других видов работ. Сейчас в производстве находятся судебные иски по 14 многоквартирным домам. Уже вынесено решение об удовлетворении заявленных требований по шести искам.

По словам Владимира Мухарлямова, по другим делам проводятся строительно-технические экспертизы. Они установят, возникли ли обнаруженные недостатки в результате некачественного выполнения работ при строительстве или в ходе эксплуатации объекта, в том числе в результате естественного износа.

Как УК должна заставить застройщика исправлять недостатки

Чтобы заставить застройщика устранять все недоделки в местах общего пользования, УК должна составить письменную претензию к нему (с актом обследования выявленных недостатков).

Отметим, что для того, чтобы УК могла обратиться в суд от имени жильцов, ее нужно наделить этими полномочиями. Для этого нужно провести собрание собственников и включить в повестку вопрос «О наделении УК полномочиями по обращению в суд с иском к застройщику об устранении строительных недостатков».

Интересно, что в 214 ФЗ прописано, что застройщик должен выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный в претензии: то есть он просто не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим, ведь на деле невозможно определить, сколько времени может понадобиться для устранения конкретного недостатка. Поэтому срок переделки мест общего пользования устанавливает УК. Если он не указан, то в действие вступает закон о защите потребителей, по которому конечный срок для исправления недочетов не может превышать 45 дней.

Текст: Ольга Яволова для 66.RU

Роскомнадзор убил Telegram-бота 66.RU.
Подписывайтесь на резервный канал.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию