Договор уступки права долевого строительства

Уступка права требования по договору долевого строительства

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия в 2021 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

  • Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия
  • Условия, при которых можно оформить переуступку
  • Как оформляется
  • Как производится расчет

Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е. как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или дочернюю компанию. Случаев много.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Условия, при которых можно оформить переуступку прав

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Читайте также:  Отказ совладельцев от преимущественного права покупки

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

  • Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
  • Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Как оформляется сделка по переуступке прав требования по договору долевого участия

Этап №1 — подготовка покупателей и продавцов к сделке

Что сделать покупателям:
  1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

На что обращать внимание в тексте договора:

  • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
  • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
  • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
  • На пункты о компенсации площади.
  • Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

    Что сделать Продавцам:
    1. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

    Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней.

    Или это может быть платежное поручения с банка (платежка). Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, платежки будут не на всю стоимость.

    Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

    Подробно о согласии я написала выше — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

    Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

    Оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг. Стоит у нотариуса 1,5 — 2 тысячи рублей. Другие статьи

    Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

    Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

    Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

    Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

    Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

    Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

    Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.

    Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

    Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

    Этап №3 — регистрация сделки

    1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ или в Рег.Палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей.

    После оплаты госпошлины в порядке очереди сотруднику нужно подать:

    • Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
    • Подписанные экземпляры договора переуступки;
    • Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком;
    • Справка об оплате квартиры продавцом Застройщику;
    • Письменное согласие Застройщика;
    • Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку. Ипотечный договор тоже регистрируется — ст. 19 Закона об ипотеке.
    • Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.

    Другие статьи

  • Сотрудник заполнит заявления о регистрации. Каждый участник сделки должен их подписать. Если покупатели с ипотекой, они еще подписывают заявления на регистрацию ипотечного договора.
  • Далее сотрудник заберет документы и выдаст каждому участнику по расписке/описи (кроме паспортов).
  • МФЦ отправит документы в Рег.палату, где регистратор проверит их проверит. Если все верно, зарегистрируют переход права собственности на покупателей. В ЕГРН внесут соответствующую запись.

    По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — пп. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.

  • В назначенный день придти в МФЦ и забрать документы. Покупателям забрать: их экземпляры договора переуступки с печатью о регистрации; договор долевого участия основания; справка об оплате продавцами за за квартиру; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; зарегистрированный договор ипотеки, если покупатели с ипотекой. Продавцы забирают только договор переуступки с печатью о регистрации. Необязательно забирать документы одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки/описи.
  • Об оплате за переуступку

    Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

    Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

      Банковская ячейка . В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.

    Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.

  • Аккредитив . Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Аренда квартир в Москве: что будет со ставками в 2021 году

    Ситуация с коронавирусом внесла свои коррективы во все сферы жизни общества. Рынок аренды московского жилья не стал исключением. Если в прошлом году и до начала карантина аренда показывала рост, то сейчас упали и спрос, и цены. Дальнейшая расстановка сил будет зависеть от развития ситуации с коронавирусом.

    Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир в 2021 году.

    Снять квартиру в Москве будет просто — спрос уменьшится

    Снять квартиру в Москве сегодня очень просто: спрос на арендное жилье уменьшился. Эта тенденция сохранится и в первом квартале 2021 года, считают эксперты. «В четвертом квартале 2020 года мы отметили снижение спроса по сравнению с тем же периодом 2019 года на 40%. Соответственно, спрос в январе — марте 2021 года будет ниже, чем годом ранее, примерно на те же значения», — пояснила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

    «Как только появляются слухи о возможном объявлении карантина, спрос [на аренду жилья в Москве] существенно затихает. Если эти слухи не подтверждаются, то через неделю начинает восстанавливаться. В новом году роста на рынке аренды жилья ожидать не стоит, так как не будет ни роста экономики, ни роста доходов населения. Увеличить спрос, но не вернуть его до прошлогодних показателей, сможет всеобщая вакцинация и гарантии правительства в том, что не будет никаких ограничительных мер. В то же время часть сотрудников перевели на удаленный формат работы. Даже если ситуация с коронавирусом сойдет на нет, многие компании, вероятно, оставят такой формат работы. Те, кто покинул Москву, не вернутся в город, пока ситуация не будет прозрачной», — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

    Что будет с ценами на аренду квартир в Москве в 2021 году

    Предпосылок к росту стоимости аренды столичного жилья сейчас нет — соответственно, не стоит их ждать и в первом полугодии 2021 года.

    «Снижение цен возможно, но незначительное, поскольку, с одной стороны, спрос ниже предложения и выбор объектов большой, а с другой, собственники в большинстве своем не готовы сдавать квартиры ниже определенного психологического порога, который уже в целом достигнут. Так, скидки даже в 2–3 тыс. руб. собственники дают крайне неохотно и только тем, кто соответствует представлениям об идеальном нанимателе», — пояснила Жукова.

    Если в следующем году не будут введены жесткие карантинные ограничения, ожидается возвращение к прежним ценовым показателям, уточнила заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По ее словам, на стоимость найма будут влиять главным образом инфляция и постепенный рост спроса. В массовом сегменте (стандарт- и комфорт-классы) наймодатели постараются индексировать снижение доходов и рост затрат на оплату услуг ЖКХ. Однако серьезно повысить ставки не удастся, так как наниматели не готовы к существенному увеличению арендного бюджета и, скорее всего, проигнорируют переоцененный объект, считает эксперт.

    Предложение арендных квартир в столице

    Из-за падения спроса на аренду в столице предлагаемых под сдачу квартир сейчас больше, чем год назад.

    «Ликвидные варианты по-прежнему сдаются быстро, а вот квартиры, которые несколько переоценены или обладают некоторыми потребительскими недостатками (либо собственник излишне жестко выбирает потенциальных жильцов), экспонируются на 25–30% дольше, чем раньше, до двух месяцев. До пандемии их бы точно так же быстро сняли, сейчас ситуация иная», — отметила Жукова. В 2021 году ожидается пополнение арендной экспозиции квартирами в новых домах, приобретенными в уходящем году, — повышение качества ассортимента может увеличить и среднюю цену предложения найма, отметили в «Инкоме».

    Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты, считает основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев. «Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе двух-трех лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода», — считает эксперт.

    Читайте также:  Нормы расположения выгребных ям

    Кто будет арендовать жилье в Москве

    В связи с пандемией коронавируса портрет арендатора московского жилья претерпел изменения. «Сократилась доля иностранцев из государств, с которыми у нас сейчас закрыты границы. Также сократился трафик внутри страны, выросла доля удаленных работников, которые не приезжают в Москву из своих городов, поэтому стало существенно меньше иногородних нанимателей. В общей структуре нанимателей выросла доля москвичей и жителей ближайших регионов», — подчеркнула Жукова.

    Контингент нанимателей в 2021 году будет состоять из учащихся и студентов, приезжающих на целевые заработки и на постоянную работу, переезжающих из одних столичных съемных квартир в другие; главным образом это будут представители регионов РФ и стран бывшего СССР, состав арендаторов вряд ли скоро пополнится гражданами из стран дальнего зарубежья, резюмировала Полякова.

    Что включает в себя оплата за найм жилого помещения?

    Рынок аренды жилья постепенно входит в цивилизованное русло.

    Граждане всё больше доверяют не устным обсуждениям, а бумаге.

    Одна из причин – болезненная тема стоимости аренды и порядка внесения платежей, которая часто становится причиной испорченных отношений между жильцом и арендодателем.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

    О том, как составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры, можете узнать на нашем сайте.

    Регламентация

    Самый важный документ, которым регламентируется плата за аренду жилья, — это договор. Гражданский кодекс в статье 682 указывает, что вопросы, касающиеся объема денежных средств, порядка их внесения и возможности изменения этих условий, должны быть урегулированы в соглашении.

    Гражданский кодекс РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

    1. Размер периодических взносов за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный уровень, то цифры, обозначенные в соглашении, не должны превышать его.
    2. Одностороннее изменение размера требуемых средств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением.
    3. Деньги за жилое помещение должны вноситься нанимателем в документально установленные сроки. Если это не предусмотрено, средства должны вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

    Сложно себе представить ситуацию, когда не прописаны условия внесения денег за найм квартиры. Поэтому следует не только обсудить, но и расписать в этом документе все детали, касающиеся этого вопроса.

    Что оплачивает арендатор?

    Всю стоимость можно разделить на 2 части:

    1. Коммунальные платежи. Когда видите объявление о сдаче помещения для проживания в наём, то будьте уверены – указанная сумма в этом объявлении не включает в себя коммунальные услуги. За свет, воду, отопление и прочие блага цивилизации платит тот, кто их потребляет. Единственное исключение – аренда комнаты. В такой ситуации сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец, потому арендодатель занимается коммуналкой сам, компенсируя из денег, полученных за жилье.
    2. Плата за пользование жилым помещением. Собственно, это арендная плата в классическом понимании. Новый жилец приобретает право жить в квартире, использовать комнаты, мебель, бытовую технику по назначению для удовлетворения своих нужд.

    Также арендатору придётся потратиться на залог. Он вносится в том случае, если помещение сдаётся с «обстановкой». Собственник хочет быть уверенным, что его бытовая техника останется на месте и будет использоваться по назначению.

    О том, как составить акт приема-передачи к договору аренды, а также опись имущества жилой площади, можете узнать из наших статей.

    Способы

    Как производить оплату? Существует два наиболее распространённых способа:

    1. Передача наличных денег под расписку хозяину жилья.
    2. Зачисление на банковский счет, указанный собственником.

    Таким образом, останется документ, с помощью которого можно подтвердить перечисление денег в случае спора. Ни в коем случае не передавайте денег «просто так», без документального подтверждения. Не соглашайтесь отдавать деньги родственникам владельца, его друзьям или знакомым.

    Узнайте из нашей статьи о том, как составить расписку о получении денежных средств.

    Если коммуналка возложена на арендатора, то тому проще всего выполнять свою обязанность через банковские переводы.

    Во-первых, инструментов для держателей карт придумали много — терминалы, интернет-банкинг и так далее.

    Во-вторых, в отделении банка можно без проблем взять распечатку и подтвердить внесение средств за коммунальные услуги.

    Какова плата за наем приватизированной квартиры? Если жилье приватизировано, то собственнику дополнительно придётся отдать налог на имущество. Арендатора вопросы налогообложения не касаются.

    Сроки

    Практически всегда арендатор платит за будущий месяц. Это обусловлено практикой заключения таких соглашений – после подписания документов вносится залог и оплачивается первый месяц. Средства за следующий месяц вносится авансом, до его наступления.

    Стороны должны оговорить и зафиксировать даты, до наступления которых должны быть внесены денежные средства. Например, не позднее 20 числа текущего месяца необходимо оплатить следующий.

    Случаи просрочки

    Что делать, если арендатор просрочил платёж? Для такой ситуации предусмотрены условия о штрафных санкциях, применяемых в случае задержки перечисления средств: пеня, расторжение договора и так далее. И всё же владельцу помещения стоит подходить к такой проблеме с пониманием.

    Следует связаться с жильцом, уточнить, чем вызвано его недобросовестное поведение. Вероятно, у человека просто возникли материальные трудности, что может случиться с каждым человеком.

    Если же просрочка начинает становиться неприемлемой, например, вам уже месяц обещают заплатить, а денег так и нет, то придётся задействовать официальные методы.

    Владелец жилья направляет письмо временному жильцу с требованием выплатить задолженность.

    Можно сразу обращаться в суд с заявлением.

    Вызов полиции в этой ситуации не поможет. Речь идёт не о преступлении, а о невыполнении условий гражданского договора. Когда об этом узнают сотрудники органов, они быстро отправят хозяина в суд по всем вопросам.

    К сожалению, арендодатель находится в заведомо проигрышной ситуации. Жильца он выселить не может без решения суда, а разбирательство займёт от месяца до полугода, с учётом обжалований.

    Некоторые расстроенные владельцы квартир пишут заявления в управляющую компанию, чтобы та отключала электроэнергию. После этого пользоваться помещениями становится очень сложно, и жильцы спешно съезжают.

    Сторонам не следует пренебрегать нюансами внесения платежей за пользование жильем. Следует наоборот, максимально подробно расписать, как и когда оплачивается наем квартиры, чтобы в будущем не возникло конфликтных ситуаций по этому поводу.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Размер платы за арендное жилье

    Информация о размере базовой ставки платы за арендное жилье в Беларуси (с учетом коэффициентов места нахождения), а также калькулятор расчета платы за арендное жилье.

    Размер платы за 1 м 2 общей площади государственного арендного жилья составляет:

    • город Брест –
    • города Барановичи, Пинск –
    • город Кобрин –
    • города Береза, Ивацевичи, Лунинец –
    • города Ганцевичи, Дрогичин, Жабинка, Иваново, Каменец, Ляховичи, Малорита, Пружаны, Столин –
    • другие города и поселки городского типа –
    • сельские населенные пункты – для городов Ганцевичи, Дрогичин, Жабинка, Иваново, Каменец, Ляховичи, Малорита, Пружаны, Столин – 0,3; для других городов, за исключением городов, указанных в абзацах втором – шестом настоящей части, поселков городского типа – 0,2; для сельских населенных пунктов – 0,1.
    • город Витебск –
    • города Полоцк, Орша, Новополоцк –
    • города и поселки городского типа с численностью населения от 5 до 50 тысяч человек –
    • другие населенные пункты –
    • город Гомель:
    • Центральный и Железнодорожный районы в границах: улица Хатаевича до улицы Подгорной, улица Подгорная, вдоль реки Сож до улицы Фрунзе, улица Фрунзе, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Телегина, улица Телегина до пересечения с улицей Советской, улица Советская до пересечения с улицей Хатаевича –
    • Центральный и Железнодорожный районы в границах: улица Хатаевича, Восточный обход вдоль бульвара газеты Гомельская правда до пересечения с улицей Тимофея Бородина, улица Тимофея Бородина, улица Кожара, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Советской и улицей Кирова, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Малайчука, улица Малайчука до пересечения с улицей Советской и улицей Кирова, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Телегина, вдоль улицы Телегина до пересечения с улицей Советской, улица Советская до пересечения с улицей Хатаевича –
    • Остальная часть города Гомеля –
    • города Жлобин и Мозырь –
    • города Речица и Светлогорск –
    • другие города районного подчинения с численностью населения больше 5 тысяч человек –
    • другие населенные пункты –
    • город Гродно –
    • город Лида –
    • города Волковыск, Новогрудок, Слоним, Сморгонь –
    • другие города и поселки городского типа –
    • другие населенные пункты –
    • Населенные пункты с населением больше 90 000 человек –
    • Населенные пункты с населением от 50 000 до 90 000 человек –
    • Населенные пункты с населением от 20 000 до 50 000 человек –
    • Населенные пункты с населением от 5 000 до 20 000 человек –
    • Населенные пункты с населением от 2 000 до 5 000 человек –
    • Населенные пункты с населением до 2 000 человек –
    • города Могилев, Бобруйск –
    • города с населением от 20 до 50 тысяч человек –
    • города с населением от 10 до 20 тысяч человек –
    • населенные пункты с населением от 1 до 10 тысяч человек –
    • населенные пункты с населением до 1 тысячи человек –
    • 1-я экономико-планировочная зона –
    • 2-я экономико-планировочная зона –
    • 3-я экономико-планировочная зона –
    • 4-я экономико-планировочная зона –
    • 5-я экономико-планировочная зона –

    Обратите внимание, что к базовой ставке могут применяться дополнительные коэффициенты.

    Калькулятор расчета платы за общежитие:

    Результат: бел.руб.

    Справочно:

    Размер платы за пользование арендным жильем определяется исходя из базовой ставки в расчете на 1 м 2 общей площади в месяц соразмерно общей площади занимаемого жилого помещения.

    Базовая ставка составляет 0,2 базовой величины.

    При расчете применяются корректирующие коэффициенты:

    • Брестская область: [∗] Решение Брестского областного исполнительного комитета от 24.04.2014 № 327 “Об установлении коэффициентов, применяемых при определении размера платы за пользование арендным жильем”
    • Брест – 0,75;
    • Барановичи, Пинск – 0,6;
    • Кобрин – 0,5;
    • Береза, Ивацевичи, Лунинец – 0,4;
    • Ганцевичи, Дрогичин, Жабинка, Иваново, Каменец, Ляховичи, Малорита, Пружаны, Столин – 0,3;
    • для других городов, за исключением городов, указанных выше, поселков городского типа – 0,2;
    • для сельских населенных пунктов – 0,1.
    • Витебская область: [∗] Решение Витебского областного исполнительного комитета от 21.04.2014 № 248 “Об установлении коэффициентов, применяемых при определении размера платы за пользование арендным жильем”
    • Витебск – 0,6;
    • Полоцк – 0,4;
    • Орша – 0,4;
    • Новополоцк – 0,4;
    • города и поселки городского типа с численностью населения от 5 до 50 тысяч человек – 0,2;
    • другие населенные пункты – 0,1.
    • Гомельская область: [∗] Решение Гомельского областного исполнительного комитета от 28.11.2016 № 1069 “Об установлении коэффициентов, применяемых при определении размера платы за пользование арендным жильем, находящимся на территории Гомельской области”
    • Гомель:
    • Центральный и Железнодорожный районы в границах: улица Хатаевича до улицы Подгорной, улица Подгорная, вдоль реки Сож до улицы Фрунзе, улица Фрунзе, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Телегина, улица Телегина до пересечения с улицей Советской, улица Советская до пересечения с улицей Хатаевича – 1,0
    • Центральный и Железнодорожный районы в границах: улица Хатаевича, Восточный обход вдоль бульвара газеты Гомельская правда до пересечения с улицей Тимофея Бородина, улица Тимофея Бородина, улица Кожара, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Советской и улицей Кирова, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Малайчука, улица Малайчука до пересечения с улицей Советской и улицей Кирова, вдоль железной дороги до пересечения с улицей Телегина, вдоль улицы Телегина до пересечения с улицей Советской, улица Советская до пересечения с улицей Хатаевича – 0,8
    • остальная часть города Гомеля – 0,6
    • Жлобин – 0,6
    • Мозырь – 0,6
    • Речица – 0,5
    • Светлогорск – 0,5
    • другие города районного подчинения с численностью населения более 5 тысяч человек (кроме указанных выше) – 0,2
    • другие населенные пункты Гомельской области – 0,08
    • Гродненская область: [∗] Решение Гродненского областного исполнительного комитета от 20.01.2020 № 18 “Об установлении коэффициентов, применяемых при определении размера платы за пользование арендным жильем”
    • Гродно – 0.6;
    • Лида – 0,4;
    • Волковыск – 0,3;
    • Новогрудок – 0,3;
    • Слоним – 0,3;
    • Сморгонь – 0,3;
    • другие населенные пункты (за исключением сельских) – 0,2;
    • сельские населенные пункты – 0,1.
    • Минская область: [∗] Решение Минского областного исполнительного комитета от 19.07.2016 № 736 “Об установлении коэффициентов, применяемых при определении размера платы за пользование арендным жильем”
    • свыше 90 000 человек – 0,8
    • от 50 000 до 90 000 человек – 0,7
    • от 20 000 до 50 000 человек – 0,5
    • от 5 000 до 20 000 человек – 0,4
    • от 2 000 до 5 000 человек – 0,3
    • до 2 000 человек – 0,1
    • Могилевская область: [∗] Решение Могилевского областного исполнительного комитета от 31.12.2019 № 28-45 “О коэффициентах, применяемых при определении платы за пользование арендным жильем”
    • Могилев – 0,6;
    • Бобруйск – 0,6;
    • города с численностью от 20 до 50 тысяч человек – 0,5;
    • города с численностью от 10 до 20 тысяч человек – 0,3;
    • города с численностью от 1 до 10 тысяч человек – 0,2;
    • населенные пункты с численностью населения до 1 тысяч человек – 0,1.
    • город Минск: [∗] Решение Минского городского исполнительного комитета от 30.10.2020 № 3489 “Об установлении коэффициентов”
    • 1-я экономико–планировочная зона – 1,5;
    • 2-я экономико–планировочная зона – 1,2;
    • 3-я экономико–планировочная зона – 1,0;
    • 4-я экономико–планировочная зона – 0,8;
    • 5-я экономико–планировочная зона – 0,5.
    • коэффициент, для граждан, имеющих первоочередное право на получение а:
    • 1 – для общежитий 1-й категории (в блоке имеются комнаты, санузел, кухня);
    • 0,9 – для общежитий 2-й категории (в блоке имеются комнаты, санузел. Кухни общего пользования на этаже);
    • 0,8 – для общежитий 2-й категории (имеются комнаты. Кухни, санузлы, душевые помещения – общего пользования);
    • коэффициент 0,9 за каждый отсутствующий вид инженерной системы (горячее, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), центральное отопление) – для всех регионов кроме г. Минска;
    • коэффициент от 0,1 до 1, определяемый организациями, которым принадлежит общежитие исходя из экономической целесообразности и финансовой возможности – для г. Минска, а также Гродненской и Могилевской областей.
    Читайте также:  Приватизация квартиры без согласия

    Плата за общежитие вносится соразмерно общей площади занимаемого им жилого помещения. Размер общей площади, приходящейся на каждого нанимателя А также проживающих совместно с ним членов, бывших членов его семьи , определяется как сумма занимаемой им жилой площади и части площади подсобных помещений, исчисляемой пропорционально занимаемой им жилой площади. [∗] пункты 16 и 17 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571

    Справедливая плата за найм муниципального жилья: формула расчета

    Граждане, проживающие в квартирах муниципального жилищного фонда, помимо коммунальных платежей обязаны оплачивать и найм жилья.

    Метод расчета таких платежей не отражается в квитанции, а значит, трудно проверяем и не прозрачен. Тем не менее каждый ответственный квартиросъемщик должен понимать, за что и почему он платит.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Какими законами кодексами и актами регламентируется?

    Все правоотношения, касающиеся оплаты по договору аренды жилого помещения регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности 8-ой главой раздела III (ст. 153—155).

    За что удерживается рента по договору социальной аренды?

    Гражданин РФ, получивший государственное жилье в социальный найм, наделяется рядом обязательств по его содержанию. В частности он должен оплачивать:

    • найм жилого помещения;
    • коммунальные услуги;
    • текущий ремонт и поддержание надлежащего состояния общедомового имущества.

    Порядок и условия установления размера платежа

    На всей территории Российской Федерации установлена единая схема формирования платежей по договору социального найма жилого помещения. Формула расчета утверждается на федеральном уровне и регулируется в соответствии с нормативно-правовыми актами в сфере ЖКХ.

    Во всех субъектах РФ размер платы за соц.найм различный, так как каждый регион не только по-разному обеспечен жильем, но и имеет различный спрос на него. Получить квартиру в Москве сложнее, чем на Дальнем Востоке, соответственно и найм в столичном регионе будет стоить дороже.

    В пределах субъектов РФ разработаны четкие критерии влияющие на стоимость найма:

    1. месторасположение (транспортные развязки, инфраструктура);
    2. степень благоустройства (наличие всех удобств, лифт, мусоропровод и так далее);
    3. уровень износа (жильцы аварийных домов освобождаются от платы за найм).

    Кем устанавливается?

    Сумма ежемесячных платежей рассчитывается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минстроя РФ №668/пр и формируется органами местного самоуправления субъектов РФ.

    Когда и кому вносить?

    Оплата происходит на основании платежных документов, которые предоставляет компания, осуществляющая управление многоквартирным домом. Квитанции должны доставляться Нанимателю не позднее 1-го числа месяца, следующего за прошедшим месяцем.

    Оплачивать счет необходимо до 10-го числа текущего месяца.

    Кто освобождается от расчета?

    Основания для отмены платы за найм:

    • Аварийное состояние дома, подтвержденное заключением специальной комиссии.
    • Семья имеет официально подтвержденный статус малоимущей.

    Получить полное или частичное погашение квитанции на оплату за счет федерального или муниципального бюджета, Наниматель может в ближайшем МФЦ (многофункциональном центре) или центре социальной защиты населения.

    В какой срок взимается?

    Граждане обязаны оплачивать проживание, содержание общедомового имущества и коммунальные услуги только с момента подписания соответствующего договора социальной аренды.

    Из чего складывается и от чего зависит тариф?

    Проводится расчет размера платы за наем по следующей формуле:

      Бр – Базовый размер оплаты, определяется путем умножения средней стоимости квадратного метра жилого помещения на вторичном рынке, в данном населенном пункте на 0,001.

    Кб – коэффициент качества и благоустройства жилья, в каждом субъекте РФ устанавливается по индивидуальным параметрам.

    Кс – коэффициент соответствия платы, утверждаются исходя из социально-экономических условий в муниципальном образовании.
    В некоторых регионах может быть меньше или равен нулю.

    П – общая площадь жилья в квадратных метрах.

    • Правила предоставления муниципального жилого помещения по договору социального найма и условия использования площади.
    • Можно ли и как совершить обмен квартиры по договору социального найма?
    • Разрешено ли сдавать муниципальную квартиру в аренду и что для этого потребуется?
    • Правила составления договора аренды комнаты в коммунальной квартире.
    • Особенности процедуры переселения из ветхого жилья по договору социального найма.
    • Кто и как может стать главным нанимателем социального жилья и что делать с муниципальным жильем после смерти главного квартиросъемщика?

    Субсидии на оплату жилого помещения

    Для получения субсидии необходимо обратиться в отдел соцзащиты населения или ближайший МФЦ (многофункциональный центр).

    В каждом регионе РФ устанавливается свой уровень прожиточного минимума и свой порог для признания семьи малоимущей. В большинстве населенных пунктов для получения помощи в оплате жилья достаточно доказать, что платежи по квитанции составляют более 22% совокупного дохода семьи. Чем крупнее город, тем этот порог ниже.

    Граждане лишаются права претендовать на субсидии в следующих ситуациях:

    • есть задолженность перед ЖКХ;
    • заключен договор о безвозмездном пользовании жилым помещением;
    • получение пожизненной ренты.

    В качестве заключения отметим, что тарифная политика в России очень изменчива. Рост платы за услуги зачастую превышает рост пенсий и зарплат, что сильно влияет на благосостояние граждан. В таких условиях стоит внимательнее относится к тратам и тщательнее изучать возможности для получения субсидий.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Жилье за счет работодателя: налоговые последствия для компании

    Грешкина А. Л., эксперт Школы бухгалтера

    Если компания приглашает иногороднего сотрудника на работу, то не редко ей приходится предоставлять ему жилье. Эти расходы могут составить приличную сумму и, понятно, что компания заинтересована отнести их на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Может ли она это сделать безболезненно? В статье поговорим о том, как учесть аренду жилья для работника или возмещение ему расходов на наем жилья для целей налогообложения.

    Условия для включения в состав расходов оплаты аренды жилья для сотрудника

    Для того, чтобы организация могла учесть в составе расходов суммы аренды жилья для сотрудника, необходимо выполнение двух условий:

    • предоставление жилья сотруднику должно быть предусмотрено трудовым договором;
    • сумма арендной платы, как доход в натуральной форме, должна являться составной частью заработной платы сотрудника.

    Если организация компенсирует непосредственно сотруднику арендную плату, которую он самостоятельно уплачивает арендодателю за съемное жилье, то согласно официальному мнению, подобные выплаты не являются оплатой за выполнение трудовых функций и, соответственно, на основании п. 29 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли. Эта позиция выражена в Письмах ФНС РФ от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6, Минфина РФ от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 04.04.2013 № 03-04-06/11060.

    Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер». Документы, подтверждающие затраты организации на оплату проживания сотрудника:

    • трудовой договор, который предусматривает оплату организацией проживания сотрудника;
    • договор аренды жилья;
    • платежное поручение на перечисление арендной платы.

    Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при ОСНО

    Доля заработной платы, выплачиваемая в натуральной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы (ст. 131 ТК РФ). Поэтому затраты организации на оплату арендованного жилья для сотрудника могут быть учтены в составе расходов на оплату труда, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором.

    Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при УСН

    Согласно пп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, организации могут уменьшить полученные доходы на расходы на оплату труда. При этом расходы на оплату труда принимаются в порядке, предусмотренном ст. 255 НК РФ, то есть, аналогичном, как и для расчета налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

    Следовательно, расходы организации, применяющей УСН, связанные с оплатой аренды жилья за сотрудника, являются частью заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, которая учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором. Данная позиция отражена в письмах Минфина РФ от 05.02.2016 № 03-11-06/2/5880, от 14.07.2017 № 03-11-06/2/45197, от 15.12.2015 № 03-11-06/2/73266.

    НДФЛ с доходов сотрудника в натуральной форме

    Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ, учитываются все доходы, полученные сотрудником, как в денежной, так и в натуральной формах. К доходам, полученным в натуральной форме, относится оплата (полностью или частично) организацией за сотрудника товаров (работ, услуг) или имущественных прав (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ). Следовательно, часть заработной платы, выплаченная сотруднику в натуральной форме, путем оплаты за него стоимости аренды, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке.

    Организация, независимо от применяемой ею системы налогообложения, является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому она обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ. Налоговой базой для расчета НДФЛ, в данном случае, является сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за сотрудника. Ставка НДФЛ с дохода в натуральной форме, применяется та же, что и к заработной плате в денежной форме.

    Датой получения дохода в натуральной форме является дата оплаты арендодателю арендной платы (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). НДФЛ с заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, может быть удержан при фактической выплате сотруднику заработной платы в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ) (Письма Минфина РФ от 23.01.2018 № 03-04-06/3201, от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 03.10.2017 № 03-04-06/64421).

    Страховые взносы с доходов сотрудника в натуральной форме

    Сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за аренду жилья для сотрудника, подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке, как выплата в рамках трудовых отношений (Письма Минфина РФ от 19.02.2018 № 03-04-06/10129, Минтруда РФ от 02.03.2016 № 17-3/В-84).

    Бухгалтерский учет оплаты аренды жилья для сотрудника

    Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом МФ РФ от 31.10.2000 № 94н, расходы на оплату труда, в том числе в натуральной форме, отражаются с использованием счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда». Перечисление арендной платы арендодателю отражается по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

    В бухгалтерском учете расходы организации на оплату аренды жилья для сотрудника отражают следующим образом:

    Д 76 К 51 — Перечислены денежные средства арендодателю за аренду жилья

    Д 70 К 76 — Оплата стоимости аренды жилья учтена в составе заработной платы

    Д 26 (20, 44) К 70 — Заработная плата учтена в составе затрат

    Д 26 (20, 44) К 69 — Начислены страховые взносы на заработную плату

    Д 70 К 68.2 — Удержан НДФЛ при выплате заработной платы

    Заполнение расчета 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ при выплате дохода сотруднику в натуральной форме

    Заполнение расчета по форме 6-НДФЛ при выплате сотруднику дохода в натуральной форме рассмотрено в Письмах ФНС РФ от 09.08.2016 № ГД-3-11/3605@, от 28.03.2016 № БС-4-11/5278@. Расчет заполняется следующим образом:

    Раздел 1 расчета 6-НДФЛ

    Строка 020 — сумма дохода в натуральной форме (сумма арендной платы)

    Строка 040 — сумма НДФЛ, исчисленная с дохода в натуральной форме

    Строка 070 — сумма НДФЛ, удержанная из дохода сотрудника, полученного в денежной форме

    Если остается сумма НДФЛ, не удержанная налоговым агентом, то она указывается по строке 080.

    Раздел 2 расчета 6-НДФЛ

    Строка 100 — дата получения дохода в натуральной форме (день перечисления арендной платы арендодателю)

    Строка 110 — дата выплаты дохода в денежной форме (день фактической выплаты заработной платы)

    Строка 120 — первый рабочий день, следующий за днем фактической выплаты заработной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ)

    Строка 130 — сумма дохода, полученного в натуральной форме

    Строка 140 — сумма НДФЛ, удержанного с дохода в натуральной форме

    В справке 2-НДФЛ доход сотрудника в натуральной форме отражается в том месяце, когда указанный доход передан сотруднику, с кодом дохода — 2530 «Оплата труда в натуральной форме».

    В соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ, в справке 2-НДФЛ указываются коды доходов и вычетов в соответствии с Приказом ФНС РФ от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387:

    • в Приложении № 1 — коды видов доходов
    • в Приложении № 2 — коды видов вычетов

    Пример: заработная плата сотрудника составляет 50 000 рублей в месяц. Срок выплаты заработной платы 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Организация ежемесячно 5 числа оплачивает за сотрудника аренду жилья в сумме 18 000 рублей.

    В бухгалтерском учете, в составе расходов, организация учитывает в полной сумме выплату дохода сотрудника в натуральной форме (18 000 рублей).

    В налоговом учете, в составе расходов, организация учитывает выплату дохода сотрудника в натуральной форме, в следующем размере:

    50 000 рублей х 20 % = 10 000 рублей

    То есть, из 18 000 рублей арендной платы, в налоговые расходы можно включить только 10 000 рублей. Следовательно, общая сумма заработной платы сотрудника, выплачиваемая, как в натуральной, так и денежной формах, в состав налоговых расходов организации, включается в размере 42 000 рублей.

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию