Договор дистанционной купли продажи

Договор купли-продажи товара дистанционным способом

ИП Старицын Андрей Викторович, действующий через Интернет-магазин «ОРТИКС», расположенный на доменном имени ortix.ru и всех его поддоменах, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с другой стороны, именуемое в дальнейшем «Покупатель», а вместе именуемые «Стороны», заключили договор купли-продажи товаров дистанционным способом (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является купля-продажа товаров дистанционным способом – продажа товаров по договору розничной купли-продажи, заключаемому на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара, содержащимся в каталогах, проспектах, буклетах либо представленным на фотоснимках или посредством средств связи, или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления покупателя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора.

2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий Договор считается заключенным:
– при оплате в момент получения Товара – с момента выдачи Продавцом Покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату Товара;
– при предварительной оплате Товара – с момента получения Продавцом денежных средств за Товар.

3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.1. Настоящий Договор регулирует отношения между Продавцом и Покупателем при продаже Товара дистанционным способом и оказании в связи с этим услуг.
3.2. В соответствии с Договором Продавец обязуется передать Товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, в количестве, указанном в п. 3.3. Договора, в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить товар в порядке и сроки, указанные в Договоре.
3.3. В Приложении № 1 к настоящему Договору, являющемся неотъемлемой частью Договора, сторонами определены:
– наименование Товара;
– количество Товара;
– комплектность (комплектность товара определяются в описании товара);
– цена;
– иные сведения, требуемые в соответствии с законодательством РФ.

4. ЦЕНА ТОВАРА

4.1. Цена приобретаемого Покупателем Товара указана на сайте Интернет-магазина без учета доставки Товара Покупателю.
4.2. Продавец имеет право в одностороннем порядке изменить цену, указанную на сайте Интернет-магазина на любую позицию Товара.
4.3. Покупатель вправе подтвердить либо аннулировать Заказ на приобретение Товара.
4.4. Изменение Продавцом цены на оплаченный Покупателем Товар не допускается.
4.5. Обязательства Покупателя по оплате Товара считаются исполненными с момента поступления Продавцу денежных средств.
4.6. Продавец указывает стоимость доставки Товара на сайте Интернет-магазина либо сообщает Покупателю при оформлении заказа Оператором.

5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Оплата Товара между Продавцом и Покупателем по настоящему Договору производится способом и в порядке, указанным Продавцом на сайте Интернет-магазина.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю Товар качество, которого соответствует Договору и информации, представленной Покупателю при заключении Договора, а также информации, доведенной до его сведения при передаче Товара (в технической документации, прилагаемой к товару, на этикетках, путем нанесения маркировки либо иными способами, предусмотренными для отдельных видов товаров).
6.1.2. Передать Покупателю Товар в таре и (или) упаковке, за исключением Товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Если настоящим Договором не определены требования к таре и упаковке, то Товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого Товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.
6.1.3. Передать Покупателю Товар в порядке и сроки, которые установлены в настоящем Договоре.
6. 1.4. Передать Покупателю Товар свободный от прав третьих лиц.
6.1.5. Оказать услуги по своевременной доставке Товара Покупателю.
6.1.6. Довести до сведения Покупателя в письменной форме информацию о Товаре (для импортных товаров – на русском языке), установленную законодательством.
6.1.7. Передать Покупателю вместе с Товаром его принадлежности, а также относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
6.1.8. Возместить Покупателю понесенные им убытки, при изъятии Товара у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Обеспечить своевременное получение Товара.
6.2.2. Принять Товар по количеству, качеству, ассортименту и комплектности в соответствии с условиями настоящего Договора.
6.2.3. Принять Товар надлежащего качества, имеющего индивидуально-определенные свойства, если указанный Товар может быть использован исключительно приобретающим его Покупателем.
6.2.4. Произвести оплату Товара в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
6.2.5. Известить Продавца о нарушении условий настоящего Договора в части отклонений по количеству, ассортименту, комплектности, таре и (или) упаковке не позднее, чем на следующий день после получения Товара.

6.3. Продавец вправе:
6.3.1. По своему выбору потребовать оплаты Товара либо отказаться от исполнения настоящего Договора, если Покупатель в нарушение Договора отказывается принять и оплатить Товар.
6.3.2. Приостановить передачу Товара Покупателю до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено договором или законодательством.

6.4. Покупатель вправе:
6.4.1. Отказаться от Товара надлежащего качества в случае, если сохранены его товарный вид, потребительские свойства, а также документ, подтверждающий факт и условия покупки указанного Товара, в любое время до его передачи, а после передачи Товара – в течение 7 дней, за исключением Товара, входящего в Перечень товаров, не подлежащих обмену, утвержденный Правительством Российской Федерации. Покупатель не вправе отказаться от товара надлежащего качества, имеющего индивидуально-определенные свойства, если указанный товар может быть использован исключительно приобретающим его потребителем. При отказе Покупателя от товара продавец должен возвратить ему денежную сумму, уплаченную потребителем по договору, за исключением расходов продавца на доставку от потребителя возвращенного товара, не позднее чем через десять дней со дня предъявления потребителем соответствующего требования.
6.4.2. Предъявить требования к Продавцу в отношении недостатков Товара в соответствии с законодательством РФ.
6.4.3. Отказаться от оплаты работ (услуг), если Продавец без согласия Покупателя выполнил дополнительные работы (оказал услуги) за плату.

7. ДОСТАВКА И ПЕРЕДАЧА ТОВАРА ПОКУПАТЕЛЮ

7.1. Продавец оказывает Покупателю услуги по доставке Товаров путем курьерской доставки.
7.2. Место доставки Товара: указывается Покупателем.
7.3. Срок передачи Товара Покупателю состоит из срока обработки заказа и срока доставки.
7.3.1. Срок обработки заказа может составлять до 2-х дней.
7.3.2. Срок доставки зависит от выбранного способа доставки Товара и составляет:
от 1 до 30 дней.
7.4. Если Договор заключен с условием о доставке Товара Покупателю, Продавец обязан в установленный Договором срок доставить Товар в место, указанное Покупателем, а если место доставки Товара Покупателем не указано, то по месту его жительства.
7.5. Доставленный Товар передается Покупателю по месту его жительства, а при отсутствии Покупателя – любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, подтверждающий заключение Договора или оформление доставки Товара.
7.6. В момент передачи Товара в обязательном порядке в письменной форме Покупателю сообщаются сведения, предусмотренные в Приложении № 1 к настоящему Договору.
7.7. Информация о Товаре доводится до сведения Покупателя в технической документации, прилагаемой к Товару, на этикетках, путем нанесения маркировки или иным способом, принятым для отдельных видов товаров.
7.8. Сведения об обязательном подтверждении соответствия Товара представляются в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включают в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: ИП Старицын Андрей Викторович
Адрес юридический: 624260, Россия, Свердловская обл.,г.Асбест, ул. им Героя Советского Союза А.Махнева дом. 5 ,кв.168
Адрес почтовый: 620014, Свердловская обл, г. Екатеринбург, ул. Энергостроителей, дом № 2
Телефон/факс +7 (343) 305-10-10
ИНН 660307433168
ОГРН 315668300002911
ОКПО 198961502
ОКАТО 65409000000
ОКТМО 65730000001
ОКОГУ 4210015
ОКФС 16
ОКОПФ 50102
Наименование банка и его адрес: “Филиал ПАО Банка “ФК ОТКРЫТИЕ”, 620075 г. Екатеринбург,
ул. Белинского, 12″
Расчетный счет 40802.810.202400000052
БИК 047162812
Корр.счет 30101.810.80000.0000918

Приложение № 1 к Договору купли-продажи Товара дистанционным способом

1. Наименование Товара ____________________________________________________;

2. Количество и ассортимент Товара
_________________________________________________________________________;

3. Комплектность Товара (комплектность товара определяются в описании товара) _________________________________________________________________________;

4. Стоимость Товара _______________________________________________________;

5. Гарантийный срок Товара ________________________________________________;

6. Срок годности Товара ____________________________________________________.

Правовая характеристика договора дистанционной розничной купли-продажи

Шодрынгэ Таисия Сергеевна
Тульский государственный педагогический университет
им. Л.Н. Толстого
Факультет истории и права,
IV курс, очная форма обучения

Аннотация

В статье раскрывается специфика одной из разновидности договора розничной купли-продажи — договора дистанционной розничной купли-продажи. Выявлены особенности правового регулирования отношений, возникающих при продаже товаров дистанционным способом, заключения, содержания и использования соответствующего вида договора.

Ключевые слова: договор, договор розничной купли-продажи, договор дистанционной купли-продажи, продажа товаров, продажа товаров дистанционным способом, потребитель.

В настоящее время среди потребителей особую актуальность приобретает продажа товаров дистанционным способом. Это обусловлено, во-первых, простотой и быстротой получения любого товара или услуг, несмотря на географическое местоположение обеих сторон договора. Во-вторых, распространение дистанционного способа заключения договора детерминировано широким спектром предлагаемых товаров. Заключение этого договора удобно и выгодно как для организаций, так и для индивидуальных предпринимателей. Продавцы имеют возможность предложить покупателям более выгодные цены по сравнению с обычными магазинами, это достигается за счёт экономии на торговых площадях. А у потребителей больше возможностей выбора, сопоставления товаров, есть возможность ознакомиться с отзывами о товаре.

Вследствие этого, при осуществлении покупки необходимо знать условия и особенности заключения и содержания, отличающие торговлю дистанционным способом от продажи товаров в магазинах.

Основные положения дистанционной торговли регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее-ГК РФ) [1], ст. 26.1 Закона РФ “О защите прав потребителей” [2] и Правилами продажи товаров дистанционным способом [3] .

Согласно п.2 ст. 497 ГК РФ «Договор розничной купли-продажи может быть заключён на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора». Критерием для разграничения дистанционного договора розничной купли-продажи от реализации товаров по образцам служит способ получения информации о товаре покупателем. Если при реализации товаров по образцам покупатель может воочию ознакомиться с товаром, который приобретает, проверить его потребительские свойства, то в случае с дистанционным договором покупатель такой возможности не имеет, он лишь получает информацию о товаре тем или иным способом — устно, письменно либо в электронной форме.

Содержание этого права в договоре дистанционной розничной купли-продажи специфично по сравнению с другими видами договорами розничной купли-продажи. Подобная специфика, как уже отмечено выше, связана в первую очередь с предоставлением информации о товаре и состоит в том, что данная информация предоставляется покупателю при заключении договора в рамках процедуры «оферта-акцепт» (глава 28 ГК РФ). Так, потребителю продавцом должна быть предоставлена информация об основных потребительских свойствах товара, об адресе (месте нахождения) продавца, о месте изготовления товара, о полном фирменном наименовании (наименовании) продавца (изготовителя), о цене и об условиях приобретения товара, о его доставке, сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке, о порядке оплаты товара, а также о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора. Кроме того, продавец должен сообщить покупателю информацию 1) о необходимости использования квалифицированных специалистов по подключению, наладке и пуску в эксплуатацию технически сложных товаров, которые по техническим требованиям не могут быть пущены в эксплуатацию без участия соответствующих специалистов (п. 3 Правил продажи товаров дистанционным способом); 2) о том, что товар был в употреблении или в нем устранялся недостаток (п. 10 указанных Правил); 3) о сроке, в течение которого действует предложение о продаже товара дистанционным способом (п. 13 этих же Правил) и др. С ростом возможностей для потребительского выбора возросло и значение информации, получаемой потребителем. Расширились возможности для недобросовестных продавцов извлекать дополнительные прибыли, нарушая право потребителя на информацию. Наличие у потребителя данного права означает одновременно обязанность соответствующих лиц предоставить требуемую информацию.

В ходе исследования установлено, что действующее законодательство содержит неполный перечень информации, которую продавец должен предоставить потребителю до заключения дистанционного договора.

В этой связи необходимо дополнить существующий перечень информации, которую продавец по дистанционному договору обязан предоставлять потребителю, и включить в него сведения о продавце (его основной государственный регистрационный номер, почтовый и фактический адрес продавца; указать лицо, ответственное вести переговоры с потребителем, и способ связи с ним); порядок и условия хранения продавцом текста договора; об оказании дополнительных услуг при продаже и их стоимости.

Согласно п. 14 Правил продажи товаров дистанционным способом в случае, если покупатель передает продавцу сообщение о своём намерении приобрести товар, в сообщении должны быть обязательно указаны: а) полное фирменное наименование (наименование) и адрес (место нахождения) продавца, фамилия, имя, отчество покупателя или указанного им лица (получателя), адрес, по которому следует доставить товар; б) наименование товара, артикул, марка, разновидность, количество предметов, входящих в комплект приобретаемого товара, цена товара; в) вид услуги (при предоставлении), время ее исполнения и стоимость; г) обязательства покупателя. С таким сообщением Правила продажи товаров дистанционным способом связывают важное правовое последствие: обязательства продавца по передаче товара и иные обязательства, связанные с передачей товара, возникают с момента получения продавцом соответствующего сообщения покупателя о намерении заключить договор (п. 18 Правил).
Следствием указанной выше специфики договора дистанционной розничной купли-продажи является то, что отношения, складывающиеся между продавцами и покупателями в процессе заключения, исполнения и прекращения договора, носят сложный характер.

Они включают не только собственно отношения по продаже, но и, в частности, отношения по доставке товаров. Так, согласно п. 3 Правил продажи товаров дистанционным способом, при продаже товаров дистанционным способом продавец обязан предложить покупателю услуги по доставке товаров путём их пересылки почтовыми отправлениями или перевозки с указанием используемого способа доставки и вида транспорта. Вместе с тем, как следует из ст. 16 Закона о Защите прав потребителей и п.7 Правил продажи дистанционным способом, продавец не вправе без согласия покупателя выполнять дополнительные работы (оказывать услуги) за плату. Покупатель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, то покупатель вправе потребовать от продавца возврата уплаченной суммы.

При продаже товаров дистанционным способом информация представляется в письменной и любой иной форме, но без предоставления покупателю возможности непосредственно ознакомиться с товаром (его образцом).

Таким образом, при заключении договоров розничной купли-продажи дистанционным способом требования к оферте (предложению заключить договор) определяются как общими положениями ГК РФ об оферте, так и специальным требованиям к ней, касающимися реализации права покупателя на информацию, установленными в законодательстве о защите прав потребителей. Причём оферта может быть согласно ст. 437 ГК РФ и п.12 Правил продажи товаров дистанционным способом как обычной, так и публичной. Законодательство о дистанционным способом устанавливает специальные информационные требования не только к оферте, но и к акцепту, а также к оформлению договора.

Исследование договора дистанционной розничной купли-продажи также позволило сделать вывод, что обязательными существенными условиями договора дистанционной купли-продажи должны являться: предмет договора, количество и цена товара. Договор дистанционной розничной купли-продажи по правовой природе консенсуальный, а не реальный. Такой договор считается заключённым с момента получения продавцом акцепта, а не с момента передачи товара или его оплаты. В противном случае стороны не смогут предъявлять требования, связанные с непередачей товара или его неоплатой.

Читайте также:  Документы для оформления частного дома в собственность

Поскольку значительная часть потребителей заключает дистанционные договоры посредством сайтов в информационно-коммуникационной сети «Интернет», предоставляющих потребителям информацию о существовании интернет-магазинов и ценах на конкретные товары, которые в таких магазинах можно приобрести, включение в закон об основах государственного регулирования торговой деятельности требований к организации системы поиска и выбора товаров на таких сайтах по аналогии с требованиями к проведению ярмарок, позволит обеспечить беспрепятственное участие потребителей в дистанционных договорах и гарантировать предоставление им достоверной информации.

Помимо этого, следует закрепить условие о равном доступе участников к подобным системам, а также об обязанности организатора системы поиска и выбора товаров проверять достоверность размещённой на сайте дистанционного продавца информации, и её соответствия требованиям о предоставления информации при продаже товаров дистанционным способом.

Таким образом, повышение доверия покупателей к дистанционной торговле возможно только при условии более детальной разработки необходимого правового обеспечения участия потребителей в дистанционных договорах.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N (ред. от 28.03.2017)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
  2. Закон РФ от 07.02.1992 N (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей» // Ведомости СНД и ВС РФ, 09.04.1992, N 15, ст. 766.
  3. Постановление Правительст ва РФ от 27.09.2007 N 612 (ред. от 04.10.2012) Об утверждении Правил продажи товаров дистанционным способом // Российская газета, N 219, 03.10.2007.

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

  • «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

✔ Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

    Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

  • Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.
  • Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

    Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

    • Меньшую квадратуру жилого помещения.
    • Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

    Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

    ✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

    Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

    Вы должны удостовериться в наличии:

    1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
    2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
    3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
    4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
    5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
    6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

    ○ Возможные риски.

    ✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

    Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

    Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

    Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

    В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

    Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

    На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

    Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

    Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

    ✔ Недобросовестный риелтор.

    К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

    Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

    Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

    Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

    1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
    2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
    3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

    Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  • Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  • Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  • Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.
  • Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

    ○ Как избежать рисков.

    ✔ Проверить документы на право собственности.

    До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

    Если устанавливающими права владения являются договора:

    • Купли – продажи.
    • Дарения.
    • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

    Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

    Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.

    ✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего.

    Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.

    Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.

    ✔ Воспользоваться помощью риелторов.

    Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

    Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

    Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.

    В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

    Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

    Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

    Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

    ✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

    Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

    Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

    Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

    Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Как купить квартиру, которой частично владеют несовершеннолетние

    Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, то правила купли-продажи такой недвижимости меняются — нельзя просто заключить договор и зарегистрировать жилье на нового владельца. Чтобы купить такую квартиру, нужно проверить, соблюдается ли установленный законом алгоритм и убедиться, что после сделки у несовершеннолетних не пострадали права.

    Покупать квартиру, в которой один из собственников ребенок, можно, но аккуратно и внимательно.

    Могут ли несовершеннолетние сами продать квартиру

    В большинстве случаев права на имущественные сделки у людей до 18 лет нет. Дети могут пользоваться квартирой, могут полностью или частично ей владеть, но самостоятельно передать право собственности не получится. Продать жилье за ребенка могут родители, приемные родители или законные представители.

    Чтобы родители не злоупотребляли своим правом решать за ребенка, есть ограничение — на продажу квартиры, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, нужно получить постановление о согласии органов опеки и попечительства. Чиновники следят за тем, чтобы после продажи у ребенка не ухудшились жилищные условия.

    Если такого разрешения не будет, сделку могут оспорить в суде и аннулировать. То есть сделку отменят, квартиру вернут продавцу, а он должен будет вернуть деньги покупателю. Если же продавец скажет, что деньги уже потратил, придется судиться, а затем взыскивать их через пристава — например, частями, ежемесячно, с зарплаты. Выплата может затянуться на десятилетия.

    Когда можно купить квартиру без согласия органов опеки

    Есть исключение из общего правила — эмансипированные подростки. Это люди старше 16 лет, но младше 18 лет, которые по решению органов опеки или суда считаются полностью дееспособными. Например, если подросток полноценно работает или заключил брак.

    Если у подростка на руках есть оригинал решения о признании его эмансипированным, то вы можете заключить сделку с ним и без разрешения родителей или представителей.

    Отличайте право собственности и регистрацию

    Несовершеннолетний может не иметь доли в квартире, которую вы планируете купить, но быть в ней зарегистрирован — «прописан». В таком случае разрешение органов опеки понадобится, только если ребенок находится на попечении государства, без родителей.

    Если же семья есть, то разрешение на продажу не нужно. При этом обязанность родителей не ухудшать условия проживания остается, поэтому покупателю лучше самостоятельно убедиться, что проблем не будет.

    Если другая квартира у продавцов уже есть, проверьте, что ребенка зарегистрировали в ней. Попросите свидетельство о регистрации или единый жилищный документ — вам такие документы не выдадут, поэтому об их получении нужно позаботиться продавцу.

    Другой вариант — продавец может прописать несовершеннолетнего у знакомых или родственников. Здесь есть нюанс — ребенок до 14 лет должен жить с одним из родителей, поэтому регистрироваться у друзей отцу или матери придется вместе с ребенком. Возьмите у продавца жилищный документ и убедитесь в том, что прописались по адресу оба.

    Если это сложная сделка, в которой родители продают квартиру, а затем сразу же покупают новую, пропишите в договоре купли-продажи обязанность сразу после сделки зарегистрировать там ребенка.

    Читайте также:  Незаконная постройка гаража

    Что требуется для получения согласия

    Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.

    Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:

    • Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
    • Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
    • Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.

    Отдать ребенку деньги за проданную долю. Средства после продажи перечисляют на специальный банковский счет. Деньгами ребенок может воспользоваться только после достижения совершеннолетия. Это риск — часто органы опеки не соглашаются на подобные сделки, потому что потенциально жилищные условия ребенка могут ухудшиться. Ведь не обязательно, что перечисленных денег ему хватит на покупку равнозначного жилья.

    Предоставить ребенку и жилье, и деньги. Например, родители продают квартиру, но в новом жилье вместо 30 метров ребенок получает только 25. Органы опеки могут согласиться на это, если оставшиеся 5 метров родители компенсирует деньгами и положат их на отдельный счет ребенка.

    Если продавцы не продемонстрировали вам уже полученное разрешение органов опеки, спросите, какая конкретно у них ситуация. В случае, если ситуация для ребенка ухудшается, лучше не рискуйте и отказывайтесь от сделки.

    Если есть альтернативное жилье

    Самый простой вариант сделки с несовершеннолетними — это наличие у продавцов альтернативного жилья. Если упростить, то родители говорят органам опеки: «Мы продаем эту квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, но при этом сразу отдаем ему другую. Жилищные условия точно улучшаются».

    В таких ситуациях сделка проходит проще — сразу понятно, что ребенок получает долю. Согласие у органов опеки продавцу брать всё равно придется, но риск того, что они откажут, меньше.

    Если сначала продают квартиру, а потом покупают другую

    Когда альтернативного жилья нет, продавцу нужно брать разрешение, обещая выделить ребенку долю в новой квартире. Органы опеки могут потребовать, чтобы сделка по продаже старого жилья и покупке нового проходила одновременно — например, в МФЦ подавались документы сразу на две квартиры. Или может быть установлен срок — например, в течение месяца после продажи квартиры у ребенка должны улучшиться жилищные условия по таким-то параметрам.

    Обязательно проверьте, что в договоре купли-продажи прописано выделение доли ребенку.

    Если вы планируете купить квартиру по такой схеме, попросите продавцов сначала найти альтернативное жилье и получить разрешение опеки, а уже потом вносите задатки или как-то иначе обещайте купить их квартиру.

    Когда органы опеки могут не разрешить проводить сделку

    В законе конкретно прописан только один фактор для отказа — снижение стоимости доли. Но в ответе органов опеки обычно конкретики нет — если отказывают, то примерно такой фразой: «Права несовершеннолетнего будут нарушены».

    На практике органы опеки руководствуются различными нормативными актами и рекомендациями, которые отличаются в зависимости от региона. Например, в Москве разработаны методические рекомендации специально для органов опеки, а в Саратове нужно искать справочную информацию для комиссий по делам несовершеннолетних.

    Вот еще из-за чего могут отказать в выдаче разрешения:

    • Родители планируют купить квартиру у ненадежного застройщика;
    • Собираются переехать в другой город, которые по экологическим или другим параметрах хуже того, где они продают квартиру.
    • Рядом с новой квартирой нет детских садов, школ или больниц;
    • Общее состояние дома хуже — например, он находится в аварийном состоянии, его планируют сносить.
    • На деньги от продажи квартиры родители планируют построить дом и уже потом выделить долю ребенку в нем.

    Когда вы покупаете квартиру с собственниками-несовершеннолетними, уточняйте все подробности сделки у продавцов. Это нормально, не нужно стесняться — вам, как покупателю, важно знать, какую квартиру они покупают взамен продаваемой, какую долю выделяют ребенку.

    Как покупать квартиру с собственниками-детьми

    Сделку, в которой среди продавцов есть несовершеннолетние, проводить сложнее, чем обычную куплю-продажу. Если вы не уверены в своих знаниях, лучше попросить помощи у юриста, который специализируется на таких делах.

    Проверьте, какой статус у несовершеннолетнего в квартире

    Начните с проверки перехода прав собственности — закажите в МФЦ выписку из ЕГРН. В ней вы увидите, является ли несовершеннолетний владельцем квартиры. И если да, то какая доля у него в собственности.

    Когда квартира куплена с помощью материнского капитала, может возникнуть юридическая проблема — ребенка среди собственников нет, а право владения у него есть. Обычно так бывает в сделках с помощью ипотеки — банки предлагают оформлять собственность на несовершеннолетнего после выплаты долга, а родители или забывают, или специально игнорируют это требование. Выполнение этих требований никто не контролирует.

    Если у ребенка есть право на квартиру, а среди собственников его нет, то органы опеки откажут в разрешении на продажу этого жилья.

    Поэтому изучите договор купли-продажи, по которому продавец стал владельцем. Если там указан маткапитал, ребенок имеет право на долю. Или попросите владельца жилья сходить в местное отделение Пенсионного фонда и взять справку о размере его маткапитала. Если он потрачен, спросите, на какую квартиру и выделена ли там доля ребенку.

    Попросите продавца взять справку о праве проживания в квартире. Если вы покупаете жилье в Москве, то нужен единый жилищный документ. Для регионов подойдет архивная выписка — сходите вместе с собственником в паспортный стол в управляющей компании или закажите ее в МФЦ. Если у ребенка есть постоянная регистрация в квартире, попросите продавца выписать его заранее, до сделки.

    Когда продавец квартиры обманывает, или замалчивает какие-то сведения, не соглашайтесь на сделку.

    Проверьте, получено ли разрешение органов опеки

    Убедитесь, что органы опеки выдали продавцам разрешение на сделку, еще до передачи задатка. Изучите постановление чиновников — там указаны не просто адреса квартир и ФИО детей, но и условия, при которых решение «работает».

    Так выглядит разрешение на продажу квартиры. Унифицированной формы нет, но в любом случае это будет документ с печатью и подписью руководителя ведомства и печатью

    Если продавец не выполнит условия разрешения, сделку могут признать недействительной. Это означает, что продавцам вернут право собственности на купленную вами квартиру через суд.

    Вы решили купить однокомнатную квартиру, в которой треть принадлежит несовершеннолетнему. Продавцы показали вам разрешение на продажу, в которой органы опеки соглашаются на сделку при условии, что несовершеннолетнему выделят доли в новой трехкомнатной. Родители ребенка убедили вас, что они уже договорились о покупке новой квартиры — есть предварительный договор, расписка о задатке.

    В день сделки в МФЦ продавцы не привели владельцев трехкомнатной — якобы они приболели, поэтому ту покупку они сделают через пару дней. Вы согласились, подписали договор, отдали им деньги. Сделку зарегистрировали.

    Через несколько месяцев вы получили повестку в суд — оказывается, продавцы не стали покупать трехкомнатную. Они нашли другую квартиру, дешевле и меньше, и взяли её. Прошел месяц, органы опеки стали проверять ситуацию и решили, что права несовершеннолетнего нарушены. И подали в суд, чтобы оспорить все сделки.

    Теперь вам нужен хороший юрист по недвижимости. Но, скорее всего, купленную квартиру придется вернуть. Чтобы этого избежать, нужно было прописать сделку так, что оба договора на покупку квартир подавались одновременно — то есть убедиться, продавцы всё-таки покупают ту трехкомнатную и подписали договор на нее.

    Убедитесь, что сделку не оспорят

    Если владельцы говорят, что у них уже есть другая квартира для несовершеннолетнего, попросите их взять на нее справку из ЕГРН или сделайте это сами. В вашем договоре купли-продажи пропишите условия, по котором ребенку переходят права в той квартире.

    Когда другого жилья для ребенка еще нет, выясните все детали второй сделки — у кого родители покупают квартиру, когда будет эта сделка. Узнайте, насколько новая квартира большой той, в которой ребенок сейчас владеет долей.

    Постарайтесь договориться с участниками обеих сделок о том, чтобы все договора подписывались одновременно.

    Подпишите договор

    Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи содержались важные пункты:

    • Полные паспортные данные всех участников сделки;
    • Данные о том, на каком основании продавец стал владельцем жилья. Добавьте туда же информацию о том, использовался ли материнский капитал или нет;
    • Гарантии продавца. Он должен письменно подтвердить, что квартира не находится в залоге, что он не находится в состоянии банкротства, что он обязуется исполнить условия из постановления органов опеки.
    • Добавьте в договор и условия разрешения органов опеки — например, что продавец обязуется выделить доли ребенку в такой-то квартире по такому-то адресу, которую он приобретет на основании такого-то договора.
    • Пропишите условия сторон за нарушение договора. Например, как будет возмещать убытки продавец, если он не выполнит условия органов опеки.

    Если сделка проходит с участием несовершеннолетних, то договор нужно заверить в нотариальной конторе. Нотариус проверит все данные, убедится в чистоте сделки и сам отправит документы на регистрацию в Росреестр. Заверение документов стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тысяч рублей. Цена на составление договора зависит от региона и нотариальной конторы — например, в Москве это 6-9 тысяч рублей.

    Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

    Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.

    • Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
    • Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
    • Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
    • Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
    • Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
    • Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.

    Если вы не уверены, что жилищные условия ребенка в результате сделки станут лучше, то не покупайте такую квартиру.

    Как купить квартиру с несовершеннолетними детьми?

    Дети могут быть собственниками любого имущества. До наступления установленного законом возраста, сделки с недвижимостью проводятся родителями или опекунами. Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми требует сбора отдельных документов, подтверждающих соблюдение их имущественных интересов.

    Документы для органов опеки и попечительства

    Продажа недвижимости, связанной с несовершеннолетними детьми, проводится только после получения согласия от органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, нужно представить в организацию:

    • удостоверения личности отца и матери;
    • свидетельство о рождении ребенка;
    • бумаги, которые имеются на жилое помещение;
    • справку, отражающую состав семьи;
    • выписку из домовой книги;
    • справку, подтверждающую отсутствие долговых обязательств перед ЖКХ;
    • документ, удостоверяющий факт приобретения несовершеннолетнему другого жилья или иные гарантии.

    Решение о возможности продажи выносится в течение двух недель после обращения. В случае получения отказа можно обратиться в судебные органы для оспаривания.

    Если ребенок не является собственником

    Продажа недвижимости с детьми — не собственниками осуществляется проще. Получать разрешение в ООП не требуется.

    Если ребенок зарегистрирован в жилом помещении, требуется снять его с учета. Но одновременно нужно прописать его в другом месте. При отсутствии подходящего жилья проблему можно решить с помощью родственников и друзей.

    Для выписки в наличии должны быть:

    • удостоверение личности матери или отца;
    • свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
    • техпаспорт на новое жилье;
    • заявление о необходимости регистрации;
    • лист убытия.

    Если ребенок является собственником

    Продажа недвижимости с детьми собственниками осложняется. Ребенок может владеть объектом или наследовать его по праву.

    На сделку влияют факторы:

    • основание приобретения недвижимости;
    • продажа за наличный или безналичный расчет;
    • наличие обременений в отношении объекта;
    • возраст несовершеннолетнего.

    Последний фактор является основополагающим. В соответствии со статьями 26, 27, 28 ГК РФ полная дееспособность наступает после совершеннолетия. С 14 до 18 лет ребенок считается ограничено дееспособным, с 6 до 14 лет – частично дееспособным. До шестилетнего возраста дети признаются полностью недееспособными.

    Как обезопасить себя и свести риски к минимуму?

    Снизить риски при покупке можно, следуя нескольким правилам:

    1. Нужно заранее уточнить о наличии детей в семье. Если родители имеют двух и более детей, то, возможно, отмечалось применение средств маткапитала при покупке недвижимости. В том случае, когда сертификат был использован, а доли детям не определены, сделку можно оспорить.
    2. Нужно уточнить, имеют ли право собственности несовершеннолетние в отношении объекта недвижимости.
    3. Важно проверить подлинность документа, выданного органами опеки. Не стоит соглашаться на сделку, если он отсутствует, а родители обещают все уладить.
    4. Трудности могут появиться, если мать и отца собираются лишать родительских прав. До момента вступления в силу судебного решения продажа квартиры возможна. Но ООП не даст разрешение на проведение сделки, соблюдая интересы детей.

    Особенности покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

    Покупатель, идущий на сделку по недвижимости с несовершеннолетними детьми, рискует возможным ее оспариванием в суде. Если госорганы признают факт нарушения имущественных интересов ребенка, то право собственности переходит снова к продавцу. Договор в этот момент аннулируется.

    Спорные моменты появляются при недавнем снятии ребенка с регистрации. В этом случае возможно восстановление нарушенных прав в судебном порядке.

    Риски, связанные с применением материнского капитала

    Если недвижимость была куплена с привлечением средств материнского капитала, в ипотеку, могут появиться сложности. В этом случае право на нее выражается в долях, которые выделяются на детей.

    Родители дают письменное обязательство ПРФ, что на момент оформления права собственности они предоставят доли каждому члену семьи в течение полугода. И если обязательства не выполнены, а квартира выставлена на продажу, процедура считается незаконной.

    Сложности связаны с тем, что механизм контроля за определением частей имущества не отлажен. Недобросовестные продавцы могут скрыть факт, что доли не были выделены, а квартира приобретена на средства МК. Сделку можно оспорить в суде. И если бывшие собственники уже потратили деньги, вернуть их будет проблематично.

    Читайте также:  Течет канализация, куда жаловаться

    Условия и требования органов опеки и попечительства

    Органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав ребенка на имущество. Чтобы сделка была признана законной, а учреждение выдало разрешение, должны быть соблюдены условия:

    1. выделение аналогичной доли в новой недвижимости ребенку;
    2. перечисление средств от продажи имущества на банковский счет, открытый на имя ребенка;
    3. выделение доли в другой недвижимости в результате составления договора дарения;
    4. перевод средств на счет ребенка с одновременным дарением доли в ином имуществе.

    Этапы покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

    Приобретение квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние дети, осуществляется в несколько этапов:

    1. Обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства при наличии права собственности ребенка на недвижимость.
    2. Составление и подписание договора купли-продажи (образец договора купли-продажи). Документ подписывается всеми собственниками, в том числе детьми, которым исполнилось 14 лет. В нем отражаются условия сделки, цена недвижимости, порядок расчета, права и обязанности сторон.
    3. Нотариальное удостоверение договора. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.
    4. Прописанные в квартире лица снимаются с учета. Для этого подается заявление в органы МВД, оформляются листы убытия и прибытия.
    5. Договор и остальные документы передаются нотариусом в Росреестр. Итогом регистрации становится отметка в едином госреестре с данными нынешнего владельца.

    Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

    Если квартира была приватизирована, то прописанный в ней несовершеннолетний имеет право на долю в ней. Даже если взрослые отказываются от своей части, дети получают ее в автоматическом режиме.

    Перед покупкой такой недвижимости нужно запросить выписку из домовой книги.

    Важно уточнить, были ли дети прописаны в помещении на момент приватизации:

    1. Если данный факт подтвердится, а в собственниках несовершеннолетние не указаны, имеет место нарушение закона. Ребенок вправе будет впоследствии обратиться в суд и восстановить свои права.
    2. При регистрации несовершеннолетнего по завершению процесса приватизации имеется право только на использование квадратных метров. Помещение можно купить без согласия органов опеки.

    Сделки с недвижимостью, на которую претендуют дети, осложняются. Чтобы не допустить их расторжения, важно получить разрешение от органов опеки и попечительства.

    Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

    2. Позвоните на горячую линию:

    Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

    Порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

    Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

    • Порядок покупки
    • Разрешение органов опеки и попечительства
    • Риски и как себя обезопасить

    Порядок покупки

    Сделки по купле-продаже квартиры, дома или иного жилого недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетнее лицо, имеют ряд своих особенностей при их осуществлении, что обусловлено обязательной защитой интересов несовершеннолетнего лица при их совершении.

    Для того, чтобы купить квартиру у несовершеннолетнего, необходимо предпринять следующие действия:

    • если лучший вариант, который потенциальный покупатель смог найти для себя, находится в собственности у несовершеннолетнего, или он является одним из владельцев такого жилья, потребуется проведение проверки документов о том, есть ли законно выданное согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки;
    • заключить предварительный договор купли-продажи с передачей представителю несовершеннолетнего денежных средств в качестве задатка для того, чтобы получить гарантии совершения сделки;
    • убедиться, что несовершеннолетнему взамен продаваемого жилья куплено другое, имеющее аналогичные или лучшие характеристики (не только по качественному или физическому состоянию, но и по территориальному расположению);
    • подписать договор купли-продажи квартиры и передать остальные средства представителю несовершеннолетнего;
    • зарегистрировать переход права собственности на приобретенную жилплощадь в Росреестре и получить соответствующую выписку об этом.

    Разрешение органов опеки и попечительства

    Данный документ является обязательным при совершении сделок с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний.

    Исключение составляют случаи, когда по достижении шестнадцатилетнего возраста несовершеннолетний признан полностью дееспособным (в шестнадцать лет был заключен официальный брак или он начал работать по трудовому соглашению или открыл свой бизнес).

    Для получения согласия от органов опеки и попечительства родители или опекуны ребенка должны обратиться в них с заявлением о предоставлении возможности совершить такую сделку.

    К перечню документов, на основании которых будет выдано такое разрешение, будут относиться:

    • паспорта заявителей (явиться должны оба, даже если они состоят в разводе);
    • документы, подтверждающие права заявителей представлять интересы несовершеннолетнего (свидетельство о рождении с указанием обоих родителей, решение опекунского совета о назначении опекуна и т.д.);
    • свидетельство о праве собственности на новую, уже купленную, квартиру несовершеннолетнему, которая соответствует условиям, существовавшим в продаваемой квартире как по ее техническому, так и по территориальному и качественному состоянию;
    • отчет оценщика о стоимости обеих квартир с обязательным указанием тех характеристик, на основании которых проводилась оценка (из самого отчета более всего интерес для органов опеки представляет транспортная доступность обоих объектов недвижимости, а также расположение школ, детских садов и больниц).

    Если весь пакет документов подготовлен в полном объеме, согласие будет выдано в единственном экземпляре, который в дальнейшем будет передан в Росреестр для подтверждения законности регистрации перехода права собственности.

    В некоторых случаях достаточно заявления на развод только от одного супруга. Подробнее об этом читайте здесь.

    При заключении брачного договора необходимо учесть множество нюансов. Этому вопросу посвящена наша статья.

    Риски и как себя обезопасить

    При покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника самым главным риском является признание сделки недействительной, если будет установлено, что в процессе сделки были нарушены интересы такого собственника.

    Данный порядок должен выглядеть только таким образом, что сначала покупается квартира несовершеннолетнему, а потом его прежняя собственность продается. Проверить этот аспект можно, потребовав у продавца документы на право собственности на купленную несовершеннолетнему собственнику квартиру.

    Кроме того, законность сделки можно проверить путем проверки законности выданного разрешения на куплю-продажу от органов опеки и попечительства (для этого потребуется направить соответствующий запрос в такие органы, предоставив доказательства того, что автор запроса является заинтересованным в сделке лицом, например, с помощью предварительного договора).

    Если квартира была приватизирована с учетом интересов несовершеннолетнего (например, только на него или на него приватизировалась доля), он имеет право проживать в такой квартире и быть там зарегистрированным, даже если право собственности у него было отчуждено до момента, пока сам не примет решение поменять место регистрации.

    Купить квартиру у несовершеннолетнего возможно, несмотря на сложность такой сделки. Однако она сопряжена с большим количеством трудностей при ее оформлении, так как интересы прежнего собственника недвижимости в этом случае серьезно охраняются законом.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

    Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

    Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

    Права несовершеннолетнего на недвижимость

    Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

    В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

    Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

    Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

    Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

    Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

    Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

    На что обращают внимание органы опеки

    Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

    Как оформить квартиру на ребенка

    Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

    «Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

    Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

    Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

    Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

    Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

    Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

    Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

    Как продать квартиру с долей ребенка

    Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

    Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

    Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию