Что делать если продали дом без наследника

Как продать дом, доставшийся в наследство?

Получение наследства это не только тяжелое моральное и физическое испытание, но и масса хлопот при работе с нотариусом и документами. И особенно сложной процедура наследования становится в том случае, если необходимо получить дорогостоящее имущество, такое как дом.

Однако порой лучшим решением после приобретения дома от покойного родственника или друга становится его немедленная продажа. Ведь содержать собственное здание сложно, утомительно и, что самое главное, крайне затратно. В этой статье мы расскажем вам, как правильно продать полученную по наследству недвижимость полностью законно.

Как правильно оформить?

Для того, чтобы продать полученный от покойного родственника или близкого человека дом, его сначала нужно правильно оформить. Для этого вам нужно выполнить несколько шагов:

  • Открыть наследство;
  • Предоставить необходимый пакет документов;
  • Подождать шесть месяцев на решение различных наследственных вопросов;
  • Закончить получение в наследство дома.

Открытие наследства – процедура очень простая. Все, что нужно – предоставить районному нотариусу три документа: ваше удостоверение личности, свидетельство о смерти гражданина и документ о снятии его с регистрации. Так же может потребоваться бумага, подтверждающая ваше родство с покойным (например, свидетельство о рождении). После того, как нотариус получит эти документы, он сможет открыть наследство.

Далее все зависит от того, было ли у покойного завещание:

  • При отсутствии данного документа нотариус сам оповещает всех родственников покойного, предоставляет им всю информацию по наследству и рассказывает, кто и какую долю может получить при наследовании. В это же время начинается сборы документов на дом. По сути, потребуется два пакета документов – правоустанавливающие и оценочные. Первый включает в себя все бумаги, которые давали право покойному владеть домом, а второй – все документы, которые содержат характеристики дома и его стоимость;

Подробнее о получении дома по наследству читайте здесь.

  • При наличии завещания нотариус оповещает как указанных в нем граждан, так и всех остальных родственников. Это нужно для того, чтобы каждый из них мог ознакомиться с последней волей покойного и в случае наличия нарушений обжаловать её. При этом документы на дом собирать уже не нужно – они должны иметься у самого нотариуса, а он должен будет только проверить их актуальность.

Следующий этап будет состоять уже в получении наследства. Если наследственных споров не имеется или они все решены мирно или в суде, то наследник может получить дом или его долю. Для этого ему потребуется последовательно уплатить пошлину и провести перерегистрацию. Пошлина оплачивается в размере 0,3% от стоимости имущества для родственников первой очереди (родители, дети, жена или муж) и 0,6% для всех остальных. После уплаты пошлины нотариус выдает специальный документ о праве наследования, который позволяет провести перерегистрацию имущества самостоятельно. Так дом в наследство и получается.

Как продать?

Только после того, как будут получены все правоустанавливающие документы, а наследственные споры полностью разрешатся, можно будет приступить к продаже полученной квартиры. Сама процедура продажи проходит в абсолютно стандартном порядке:

  • Проводится оценка стоимости квартиры (если с момента последней экспертизы прошло более 6 месяцев);
  • Составляется договор купли – продажи;
  • Заключается сделка;
  • Проводится перерегистрация, новый владелец получает все права на жилище.

Сложность вызывает совсем другой вопрос, а именно оплата подоходного налога. Согласно действующему законодательству, налог на доходы граждан при получении ими имущества покойного не взимается, так как фактически не происходит прямого получения выгоды от проведения операции или трудовой деятельности – он просто получает имущество на безвозмездной основе как при дарении. Однако продажа полученной квартиры несколько меняет это правило, что ведет к тому, что закон обязывает в ряде случаев обязывает владельца имущества оплатить подоходный налог.

Итак, подоходный налог в размере 13% от стоимости имущества оплачивается в двух случаях:

  • Если имущество было получено до 2016 года, а владелец не прожил в полученной им квартире 3 года;
  • Если имущество было получено в 2016м году и позднее, и владелец не прожил в квартире 5 лет.

При этом срок отсчитывается не с момента проведения регистрации, а со смерти наследника.

Рассмотрим три примера. Если человек погиб в марте 2015го года, а наследник собрался продавать жилплощадь в декабре 2017го, то ему придется оплатить налог на доход. В другом случае, если он решит продавать квартиру уже в марте 2018го, то налог платить не придется. Если же человек умер в январе 2017го года, то ему придется ждать января 2023го, чтобы продавать свое имущество, так как получил он его уже после внесения правок в закон.

Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам

Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:

  • Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
  • Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.

Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте здесь.

Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого. Ну и последнее значительное отличие – если одна из долей принадлежит нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.

Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.

Что делать, если квартиру продали без согласия прямых наследников?

В 2014году умерла моя бабушка, а нам не сообщили о смерти и теперь в этой квартире живут посторонние люди.Как нам поступить и что делать?! Спасибо

    Бабушка нотариус квартира
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

  • 338 ответов
  • 34 отзыва

Добрый вечер Анна.

Если Ваша бабушка была собственником квартиры и не завещала эту квартиру другим людям, то вы имеете полное право подать в суд на восстановление срока принятия наследства. Иск надо подавать в суд по месту нахождения бабушкиной квартиры. И еще причина для восстановления срока должна быть уважительной.

С уважением, Юрий Сергеевич.

  • 226 ответов
  • 57 отзывов

В 2014году умерла моя бабушка, а нам не сообщили о смерти и теперь в этой квартире живут посторонние люди.Как нам поступить и что делать?! Спасибо
Анна

А кто продал эту квартиру? Если наследники по завещанию, то Вы ничего не добьетесь. Если наследники по закону, принявшие наследство, то Вы можете на что-то претендовать лишь по праву представления, то есть в том случае, если Ваш отец или мать (ребенок бабушки, который её наследник) умер раньше самой бабушки. Если был жив на момент смерти бабушки, то права на наследование после бабушки у Вас нет.
Если право на наследование есть, то, как указано выше, обращайтесь в суд за восстановлением срока на принятие наследства. Уважительной причиной пропуска будет тот факт, что о смерти бабушки Вы не знали. Но и в суд в этом случае Вы должны обратиться в течение 6 месяцев с того момента, когда узнали о смерти бабушки.

ГК РФ Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

В 2010 г. умер мой папа. В наследство мы вступили но нотариус не проверяла имущества моего папы. В 2014 умерла бабушка но нам не сообщили и узнали только сейчас. Она умерла и квартиру сразу продали и сменили телефон.Кто продал выясняем! Но кроме нас есть еще дальняя родственница. Спасибо!

В 2010 г. умер мой папа. В наследство мы вступили но нотариус не проверяла имущества моего папы. В 2014 умерла бабушка но нам не сообщили и узнали только сейчас. Она умерла и квартиру сразу продали и сменили телефон.Кто продал выясняем! Но кроме нас есть еще дальняя родственница. Спасибо!
Анна

Тут важно была ли бабушка собственником этой квартиры на момент своей смерти. Если была, то должно было открываться наследственное дело после ее смерти, на основании которого эта квартира перешла от бабушки к ее наследнику, неважно по завещанию или по закону. А наследник, получивший документы, уже продал.
Это можно выяснить, обратившись к нотариусу по последнему месту жительства бабушки (где прописана была). Дело должно открываться там. В 2014 году открытие наследственного дела уже регистрировалось в Единой электронной системе нотариата, узнать об открытии проще простого. И если дело открыто, то нужно идти к тому нотариусу и заявлять свои права, как наследникам первой очереди по праву представления. Дальняя родственница при отсутствии завещания не наследует, коль есть внук, отец которого умер раньше бабушки.
А если дело после бабушки не открывалось, значит она не была собственником этой квартиры на момент своей смерти и распорядилась квартирой ещё при жизни иным способом (возможно договор пожизненного содержания заключила)

Еще можно на сайте Росреестра посмотреть сведения, которые зарегистрированы в ЕГРП в отношении этой квартиры. Это открытая информация. Данные собственников (нынешних и бывших) Вы, конечно, не увидите там, а вот крайнюю дату регистрации права собственности увидеть можно, и сделать кое-какие выводы.

Мне не нужна бабушкина часть, а вот папину по праву хотелось бы вернуть. Спасибо!

Мне не нужна бабушкина часть, а вот папину по праву хотелось бы вернуть. Спасибо!
Анна

Так кому принадлежала спорная квартира? На чье имя документы были? На папу или на бабушку? Или на двоих?
Если квартира принадлежала папе и вы принимали наследство (обращались к нотариусу), то без Вас никак не продать эту квартиру. В любом случае без открытия наследственного дела у нотариуса после смерти папы документы на принадлежавшее ему имущество не переоформить никак.
Если принадлежала бабушке, тоже без нотариуса не обойтись, а Вы имеете право на ту долю в бабушкином наследстве, которую получил бы Ваш папа, если бы он был жив на момент смерти бабушки (как бабушкин наследник первой очереди). Вы выступаете вместо папы здесь и получаете всё, что причиталось бы ему. И если он единственный наследник — то всё имущество бабушки. Но это если она завещание не оставляла.
Если квартира принадлежала им двоим, то, соответственно, папина доля отдельно оформлялась бы, бабушкина отдельно. Опять же по вышеуказанным правилам

Квартира была в долях на папу и бабушку оформлены. Папа болел раком и перед смертью сказал что его часть перейдет мне. После его смерти нотариус не проверял собственность его, а записал все со слов бабушки. Со слов бабушки у её сына семьи нет. Нотариус не проверял и этот же нотариус не сообщил нам о смерти бабушки. Махинации провели они хорошие и два года там живут посторонние люди.

Ну что, из всего, что Вы написали, мне видится следующая ситуация:

После смерти отца к нотариусу Вы, похоже, не обращались и своих наследственных прав на его имущество не заявляли. Обратилась к нотариусу бабушка, такой же наследник как и Вы, с равными Вашим правами на имущество умершего (дети и родители умершего наследники первой очереди в равных долях).
При этом бабушка заявила, что других наследников нет. Вы же с отцом прописаны по одному адресу не были, соответственно нотариус не мог узнать о Вашем существовании из справки о регистрации отца по месту жительства на момент его смерти, и регистрации по этому адресу иных лиц. Вы о себе нотариусу не заявляли, что по закону должны были сделать в течение 6 месяцев со дня смерти отца. Иным образом установить наличие наследников нотариус не может.
А вот что касается собственности отца, то тут нотариус как раз всё проверил, он не мог сослаться только на слова бабушки, в деле должен быть документ, подтверждающий, что эта доля квартиры принадлежит умершему (договор купли-продажи, например). А поскольку по истечении 6 месяцев со дня смерти Вашего отца бабушка оказалась единственным наследником, принявшим наследство, то она и получила всю принадлежащую отцу долю в свою собственность. А уже после смерти бабушки всё её имущество, в том числе и полученную бабушкой по наследству долю квартиры, которая раньше принадлежала отцу, получили её наследники. Они и продали.

После смерти папы мы вступили в наследство, в течении 6-месяцев.

Спасибо Вы мне очень ” ПОМОГЛИ”.

После смерти папы мы вступили в наследство, в течении 6-месяцев. Спасибо Вы мне очень ” ПОМОГЛИ”.
Анна

Я, конечно, извиняюсь, но я делаю выводы из того, что предоставляете Вы. Не владея всей информацией и не зная что и как на самом деле было, всё точно не объяснить.

Например, что Вы подразумеваете под фразой «мы вступили в наследство»? Если Вы обращались к нотариусу, то что Вы заявляли? О чём писали заявление?
Понимаете, ведь нотариус, чтобы, например, выдать наследство, должен иметь основания для этого. Одних слов недостаточно, нужны документы.
Вот например, приходит к нотариусу человек и говорит: «Умер мой отец — Иванов Иван Иванович. Я его сын, принимаю наследство, выдайте мне свидетельство о праве на наследство на отцовскую квартиру, которая находится по такому-то адресу». А вот дальше идет следующее:

Основы законодательства РФ о нотариате.

Статья 72. Условия выдачи свидетельства о праве на наследство по закону Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества.

То есть, недостаточно просто заявить, что я сын (родитель, супруг, брат, племянник и т.д.) умершего. Это нужно подтвердить документом. Для родителей и детей — это свидетельство о рождении, для супругов — свидетельство о заключении брака. Потом нужно подтвердить принадлежность имущества умершему. Документом подтвердить. На основании представленных документов нотариус и выдает наследство.

В Вашем случае, если Вы обратились к нотариусу и заявили о принятии наследства, но не сказали, что в состав наследства входит доля квартиры, а сказала об этом бабушка, нотариус не выдал бы наследство только ей, если имеются другие наследники (Вы), подтвердившие свое право на наследственное имущество (доказав родство).

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

В прошлой статье мы уже рассматривали, как уменьшить налоги при продаже минимального срока владения. В этой статье мы подробно рассмотрим, как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры, полученную в наследство или по договору дарения. Так как вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ).

С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.

Налогообложение при получении квартиры в наследство

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Налогообложение при получении квартиры по договору дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Читайте также:  Ответственность за залив квартиры

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры до 2019 года

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры после 2019 года

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Порядок и важные нюансы при продаже наследства до и после вступления в права на него

Человеку по наследству достается имущество, с которым он не знает что делать, а вот деньги нужны всегда. Естественно, возникают вопросы о том, как осуществляется продажа наследства, в какие сроки и какие налоги придется платить. Законодательство РФ дает ответы на них, а потенциальным наследникам следует иметь нужную информацию заранее, чтобы избежать ненужных проблем, в т.ч. судебных разбирательств.

Можно ли продать недвижимость и иное имущество, не вступая в права?

Обязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия. Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.

  1. Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
  2. Далее, можно заключить предварительный договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.

Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.

Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.

Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.

Через какое время можно продать имущество, полученное при наследовании?

Закон не ограничивает наследника после вступления в наследство по сроку продажи имущества. В принципе, он может произвести сделку сразу после получения свидетельства. Другое дело, что со сроком продажи увязан вопрос налогообложения. Установлен порог владения в 3 года, а для жилой недвижимости – 5 лет.

Если продажа производится раньше, то уплачивается налог и подается декларация о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Сделка после указанного срока владения имуществом налогом не облагается.

О том, через какое время можно продать квартиру или дом после вступления в наследство, говорится здесь.

Как быть при наличии нескольких наследников?

Если наследство распределено между несколькими наследниками, то каждый из них имеет право распоряжаться причитающейся долей по своему усмотрению. Продажа имущества может осуществляться 2 способами:

    Общий договор купли-продажи. Он подписывается всеми наследниками, а текст согласовывается. Причитающаяся сумма дохода распределяется согласно долям в имуществе. Также определяются и НДФЛ, который оплачивается каждым наследником отдельно.

Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно.

  • Индивидуальный договор. Любой из наследников может продать свою долю в наследстве независимо от других приемников. Он заключает сам договор с покупателем на свою часть имущества. При расчете налога учитывается часть налогового вычета, пропорциональная доле продавца в общем имуществе. Например, при владении ¼ части дома вычет составит 1000000_4=250000 руб.
  • Наличие несовершеннолетнего преемника

    Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников. Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП). Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

    Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

    Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

    Налогообложение

    При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению. При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет. Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.

    При превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.

    Важно учитывать, что при расчете НДФЛ наследник имеет право на налоговый вычет. При продаже недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок) максимальная величина вычета установлена в размере 1000000 руб. При этом, право на него имеет каждый владелец доли в наследстве. При реализации иного имущества (в т.ч. автомобиль, нежилые строения, различные вещи и предметы) установлен максимум вычета 250000 руб.

    Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.

    Читайте также:  Проблемы с управляющей компанией

    Как происходит процедура реализации?

    В зависимости от вида наследуемого имущества правила его продажи имеют специфические особенности. Ниже приводится порядок действий для наиболее характерных разновидностей наследства.

    Квартира

    Для продажи унаследованной квартиры понадобится собрать следующие документы:

    • предоставить паспорта участникорв сделки;
    • подготовить свидетельство о праве на наследство;
    • свидетельство о госрегистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие арестов или обременений;
    • кадастр или план квартиры из БТИ;
    • справка из ЖЭО об уплате всех коммунальных платежей;
    • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

    Автомобиль

    Для продажи унаследованного авто заключается договор, который не требует нотариального заверения. Проданный автомобиль снова переоформляется в ГИБДД.

    Сегодня законодательство допускает продажу без регистрации на себя. Продавец и покупатель встречаются в МРЭО (Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел), там машина переоформляется в счет покупателя. Понадобятся документы, подтверждающие вступление в наследство и договор купли-продажи. В дальнейшем обязанности на выполнение стандартных процедур берет на себя покупатель.

    Для оформления договора понадобятся следующие документы:

    1. ПТС;
    2. свидетельство на право собственности в связи с наследованием;
    3. паспорта участников сделки;
    4. СТС.
    • Скачать бланк договора купли-продажи автомобиля по наследству
    • Скачать образец договора купли-продажи автомобиля по наследству

    Частный дом

    После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

    Продажа осуществляется в несколько этапов:

    1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
    2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
    3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
    4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:

    • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
    • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
    • написать цену этих двух объектов.
  • Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
  • Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:

    • заявление (составляется на месте);
    • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
    • договор купли-продажи;
    • справка о количестве зарегистрированных в доме;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

    Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

    Оружие

    Граждане РФ, имеющие право на владение оружием (в т.ч. по наследству), могут продать его юридическим или физическим лицам, имеющим лицензию на приобретение оружия. Сделка должна обязательно согласовываться с уполномоченным органом, а проданное оружие подлежит обязательной перерегистрации в ОВД по месту учета.

    Процедура продажи начинается с уведомления местных органов внутренних дел. Затем в полиции пишется заявление в установленной форме. В нем указывается намерение владельца реализовать оружие с указанием покупателя. Помимо этого, понадобится предоставить свидетельство о вступление в наследование и лицензия.

    Если наследник не получил лицензию, то оружие по истечении 1 года будет реализовано органами внутренних дел, а выручка перейдет правоприемнику.

    Доля в ООО

    Наследник имеет право продать свою долю, если Устав не запрещает правопреемственность. Первочередное право выкупа имеют другие участники ООО. Только при их отказе можно продавать долю другим лицам. НК РФ (п.17.2 ст.217) предусматривает уплату налога при продаже ранее 5-ти летнего владения долей. Порядок действий:

    1. Проверить устав на условия отчуждения доли третьим лицам.
    2. Определить стоимость доли.
    3. Соблюсти право преимущественной покупки доли.
    4. Получить согласие или отказ от покупки доли от лиц, обладающих правом преимущественной покупки.
    5. Получить в случае необходимости согласие на продажу доли третьим лицам.
    6. Заключить договор купли-продажи доли.
    7. Уведомить общество о совершившейся сделке.

    Ценные бумаги

    Для переоформления наследуемого имущества понадобятся:

    • свидетельство о смерти завещателя и наследника;
    • документы подтверждающие родство с наследодателем;
    • нотариально заверенные копии паспорта и документов;
    • открытие личного счета для перевода ценных бумаг;
    • передача пакета собранных документов в реестродержатель;
    • переоформление ценных бумаг в собственность на наследника.

    Продажа акций через брокера:

    1. Заключение соглашения на предоставление услуг брокера.
    2. Заключение депозитарного договора.
    3. Оформление перевода акций со счета держателя на счет брокера.
    4. Реализация ценных бумаг.
    5. Получение денег в кассе брокера.

    Реализация акций без брокера:

    1. Подтверждение права собственности на акции. Обращение к держателю реестра (это может быть сама компания, продающая свои ценные бумаги, либо регистратор). Запрос на выдачу выписки по счету акционера, где отмечается полное количество ценных бумаг, которыми владеет обратившийся. Получение документа в течение трех рабочих дней с момента обращения.
    2. Переоформление прав на собственность, которое можно сделать обратившись к регистратору или нотариусу. Для перерегистрации держатель должен иметь при себе паспорт.
    3. Заключение сделки. Составление договора купли-продажи между держателем акций и частным лицом. Переуступка прав владения. Выкуп акций с оплатой, размер которой указан в договоре.

    Авторские права

    В соотвествии со ст.1259 ГК РФ в состав наследства могут входить авторское право на произведения, изобретения, предметы искусства, компютерные программы и другие интеллектуальные продукты. По наследству передаются имущественные права автора. Эти права сохраняются в течение 70 лет.

    После получения свидетельства о наследовании наследник имеет право продать интеллектуальную собственность юридическому или физическому лицу. По договору могут передаваться все права или какая-либо их часть (например, только публикация или экранизация).

    Возможность продажи предусматрены в ст. 1234 ГК РФ. При этом необходимо понимать разницу между отчуждением исключительных прав и передачей возможности распоряжения ими. В обоих случаях правообладатель получает денежное вознаграждение, однако отчуждение лишает всех прав владельца авторских прав, а распоряжение может проводиться на определенных условиях или в течение конкретных сроков.

    Отчуждение может подлежать обязательной государственной регистрации или не подлежать и проводиться в формате гражданской сделки. Порядок оплаты, сроки и передачи исключительного права за отчуждённые авторские права указываются в договоре.

    Отдельные виды наследства имеют свою специфику оформления и продажи, что надо учитывать при распоряжении имуществом. При продаже должны соблюдаться права других наследников, особенно несовершеннолетних детей. Спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.

    Наследование неоформленного объекта недвижимости, не включенного в состав наследства.

    Что делать, если при увольнении не выдают трудовую книжку?

    Защита прав потребителей. Вы спрашивали, мы отвечаем.

    Наследование неоформленного объекта недвижимости, не включенного в состав наследства.

    Часто встречающейся, проблемой является неприватизированное и неоформленное имущество наследодателя. Неприватизированные квартиры, участки, неоформленные дачи, дома – всегда проблема для наследников, а в случае, если есть несколько конфликтующих между собой претендентов на такое наследство, то создаются очень сложные условия для оформления наследства и последующего его распределения. В таких случаях необходим грамотный юрист, который поможет определить перспективы и грамотно оформить наследство, погасить конфликтную ситуацию и при возможности произвести раздел имущества так, чтобы исключить дальнейшие конфликты по данной ситуации.

    Наследственным имуществом является и неоформленное наследство. Как правило, наследуются не только имущество, но и права. Единственная сложность – доказать право наследодателя на имущество, которое должно стать наследственным.

    Неоформленное наследство подлежит оформлению только в судебном порядке.

    Что делать, если по наследству остался дом, но права на него не были оформлены до смерти наследодателя?

    Перефразируя законы Паркинсона и Мёрфи, можно сказать, что если документы на дом могли быть не оформлены, то, скорее всего, они не были оформлены. Если же документы не были оформлены наследодателем, то права придется доказывать косвенными документами, с помощью запросов в архивы и иные организации.

    Каждый человек рано или поздно сталкивается с ситуацией, когда ему необходимо наследовать имущество, то есть становиться наследником. Те люди, которые прошли путь восстановления прав на наследственное имущество, знают реальную цену бумагам и смогут лучше рассказать, сколько инстанций им пришлось пройти, чтобы, наконец, оформить права на наследственное имущество.

    Представьте, что вы уже на протяжении многих лет пользуетесь домом, который вам достался по наследству от родителей, но свидетельства о праве на наследство вы не получали и не обращались к нотариусу.

    Первая проблема, которая перед вами стоит в этом случае, это доказать, что дом принадлежал вашим родителям. Может быть, вы сами и знаете об этом, но для оформления дома этого будет недостаточно. Окончательно в наличии прав на дом можно быть уверенным только после того, как вы увидите документы и они будут приняты нотариусом или регистрирующим органом.

    До сих пор нередки ситуации, когда у наследодателя отсутствуют надлежаще оформленные документы, подтверждающие его право собственности на имущество. Чаще всего такое имущество создавалось еще в СССР или даже до его образования. В то время действовал другой порядок строительства и оформления прав на объекты недвижимости. В частности, тогда не существовало государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ныне существующем виде.

    В силу положений пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Поэтому ранее возникшие права на недвижимое имущество могут сейчас подтверждаться различными документами, в том числе договорами и правовыми актами (распоряжениями, приказами) органов власти.

    В случае отсутствия документов для защиты своих прав на наследственное имущество потребуется обращаться в суд. Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (т.е. в течение шести месяцев после открытия наследства согласно статье 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – так же требования о признании права собственности в порядке наследования.

    Однако до обращения в суд необходимо собрать хотя бы косвенные доказательства принадлежности имущества наследодателю. Обычно это делается путем направления запросов в архивы и в местные органы власти. Часто единственным подтверждением права собственности является запись о собственнике в похозяйственной книге, ведение которых ранее осуществлялось местными администрациями и в которые включались основные данные о домовладении. Если дом действительно существовал, то очень велики шансы, что какие-то документы содержат информацию о его создании и существовании.

    При полном отсутствии документов можно ссылаться на свидетельские показания, но при решении вопроса о праве собственности они являются слабым доказательством.

    Если вам удалось получить из архива документы, в которых упоминается право собственности наследодателя на дом, то можно приступать к доказыванию второго важного обстоятельства – того, что вы приняли наследство.

    Правильным было бы своевременно обратиться к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство, но если вы этого не сделали своевременно (т.е. пропустили шестимесячный срок со дня открытия наследства), то это еще не означает, что вы лишились шансов оформить наследство.

    В жизни нередко возникают ситуации, когда наследники по тем или иным причинам (правовая неграмотность, тяжелая болезнь, длительная командировка и т.д.) не обращаются к нотариусу по месту открытия наследства в установленный законом 6-месячный срок. В то же время они продолжают пользоваться наследственным имуществом (например, проживать в квартире наследодателя) или принимают меры по его сохранности, производят оплату жилого помещения и коммунальных услуг, уплачивают налоги, осуществляют страхование имущества. В таком случае можно говорить о «фактическом принятии наследства».

    В соответствии с п. 2 ст. 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если он:

    – вступил во владение или в управление наследственным имуществом (например, вселился в квартиру умершего, сделал ремонт, начал пользоваться личными вещами наследодателя);

    – принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц (например, установил замки, перенес определенные вещи из квартиры наследодателя к себе в целях их сохранения);

    – произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества (уплачивал коммунальные платежи, налоги);

    – оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

    Важно, что указанные действия не просто должны быть совершены, но должны быть совершены в тот же шестимесячный срок и должны быть подтверждены убедительными доказательствами. При этом не обязательно, чтобы действия по фактическому принятию наследства совершал сам наследник – по его поручению их могут совершать и другие лица. Однако из характера таких действий должно вытекать, что именно наследник намерен принять наследство.

    Следует также обратить внимание на то, что получение компенсации на оплату ритуальных услуг и социального пособия на погребение не свидетельствует о фактическом принятии наследства (такое разъяснение содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ (п. 36) от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

    При наличии доказательств фактического принятия наследства следует обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства о праве на наследство в отношении соответствующего дома (или иного имущества). Но если у нотариуса возникнут сомнения в том, что имело место фактическое принятие наследства, он откажет в выдаче свидетельства и предложит обращаться в суд.

    Как нотариуса, так и суд вы можете убеждать в том, что вы приняли наследство различными документами, подтверждающими ваши расходы (расписками, квитанциями, чеками, договорами), а также свидетельскими показаниями.

    Фактическое принятие наследства косвенно может быть подтверждено документами, выданными жилищными организациями, органами местного самоуправления или иными органами и содержащими информацию о том, что вы проживали в наследуемом доме, предпринимали какие-то действия по его защите (например, жаловались на затопление территории, привозили строительные материалы, удобрения, грунт для улучшения и обустройства земельного участка, пользовались хозяйственными постройками (например, гаражом, баней, колодцем, амбаром), арендовали хозяйственную технику для обработки участка.

    Возможно, вам вовсе не потребуется собирать эти доказательства. Фактическое вступление во владение хотя бы частью наследственного имущества рассматривается как принятие всего наследства, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось. Значит, если, например, вы получали свидетельство о праве на наследство в отношении банковского вклада, вы будете считаться принявшим и остальное наследство.

    Как продать дом после вступления в наследство?

    Главная » Наследство » оформление наследства » Как продать дом после вступления в наследство?

    Наследуя дом, вы должны быть готовы к осуществлению некоторых законных действий, которые обеспечат переход наследуемого объекта в вашу собственность. Законом предусмотрены два способа принятия наследства – формальный и фактический.

    Только после получения свидетельства о праве на наследство, можно будет зарегистрировать дом на себя. Невыполнение основных требований при оформлении наследства может привести к неприятным последствиям.

    Продажа дома, полученного по наследству

    Когда наследник приобретает дом в качестве объекта наследуемого имущества, он вправе поступать с ним та, как он пожелает. Иногда дом решают продать.

    Заключить договор купли-продажи можно только при наличии свидетельства о государственной регистрации права на дом. Получить этот документ можно после регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

    Никаких трудностей с продажей унаследованного дома не возникнет, если его собственником является один наследник. Вся процедура продажи осуществляется по обычной схеме, характерной для купли-продажи недвижимости.

    Как быть, если наследников дома несколько, и каждый из них имеет право на свою долю? Если они сумеют договориться и принять общее решение о продаже недвижимости, то в результате сделки каждый из них получит свою часть денег от общей суммы, вырученной от продажи.

    В том случае, когда договориться не получилось, но инициатор продажи не хочет отступать от задуманного, он имеет право продать свою часть. Прежде всего, он обязан известить других владельцев о своем намерении и предложить им приобрести свою часть.

    В письменном уведомлении продавец сообщает остальным собственникам о своих планах и указывает цену продаваемой части. Если никто из собственников не согласился стать покупателями данного объекта, его можно выставить на продажу.

    Когда совершается сделка купли-продажи части дома, у продавца должен быть собран необходимый в таких случаях пакет документов, включая уведомление, отправленное остальным собственникам дома, а также отказ данных граждан приобрести продаваемую часть (отказ заверяется нотариально).

    При продаже дома, возникают различные нюансы. Например, иногда, продавая дом, собственник обнаруживает, что в домовой книге сделана запись о регистрации граждан, которые там не проживают, и об их месте нахождения ничего не известно.

    Продать дом с таким «дополнением» практически невозможно. Снять данных граждан с регистрации самостоятельно не получится. Поэтому придется прибегнуть к обращению в суд.

    Подведем итог: оформить дом, полученный по наследству можно, но следует приготовиться к некоторым сложностям. Придется побегать по различным инстанциям, иногда не обойтись без суда. Но, в итоге, вы станете собственникам дома или его части, которую, при желании, можно продать.

    Размер налога с продажи полученного в наследство дома

    Когда граждане продают недвижимое имущество, полученное по наследству, они должны оплатить определенный законом налог. Его размер равен 13 % от оценочной стоимости объекта недвижимости. Чтобы определиться с размерами налоговой выплаты следует обратиться к Налоговому кодексу РФ, а именно п. 2, ч. 1 ст. 228.

    Если объектом продажи является движимое имущество, налог выплачивается в таком же размере, как и в случае с недвижимостью – 13% от общей стоимости (ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 208, 224 НК РФ).

    Одним из основных условий заключения сделок по купле-продаже имущества, полученного по наследству, является владение данной недвижимостью в течение не менее трех лет.

    Собственником данного имущества должен выступать налоговый резидент РФ. Кто в нашей стране может быть признан налоговым резидентом?

    Это граждане, пребывающее на территории нашего государства в течение 183 дней в году. Они имеют право выезжать из страны на срок до шести месяцев для прохождения лечения, или в деловую командировку (ч. 2, ст. 207 НК РФ).

    В случае несоответствия ситуации хотя бы одного из выше перечисленных условий, лицо не может считаться резидентом РФ. Граждане, не являющиеся резидентами РФ, при продаже недвижимости будут платить налог в размере 30 % от общей стоимости имущества, полученного по наследству.

    Граждане РФ, продавая унаследованное имущество, которое находилось в их собственности менее трех лет, могут получить налоговый вычет (ст.ст. 210, 220 НК РФ). В том случае, когда объектом продажи является унаследованная доля в уставном капитале или ценные бумаги, собственник платит налог в соответствии со ст.ст. 214.1 и 217 НК РФ.

    Можно ли продать дом без оформления наследства

    Одного желания продать дом, полученный по наследству, недостаточно. Для этого необходимо иметь определенное законное подтверждение права продавать тот или иной объект.

    Прежде всего, речь идет о государственной регистрации права собственности. Эта бумага, также не может быть получена просто так, основанием для регистрации является свидетельство о праве на наследство.

    Какие действия нотариуса после открытия наследственного дела?

    Где оформляют наследство после смерти, читайте тут.

    Как делится квартира между несколькими наследниками, читайте по ссылке: http://uropora.ru/nasledstvo/neskolko-naslednikov-na-kvartiru.html

    Ранее мы уже упоминали о том, что принять наследство можно не только посредством обращения к нотариусу, но и по факту.

    Когда имущество перешло во владение именно таким способом, то в случае его продажи, наследнику придется выполнить некоторые действия:

    • Обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Сделать это нужно в срок до окончания шести месяцев после смерти наследодателя;
    • Вторым способом получения свидетельства является обращение в суд. В данном случае приходится доказывать, в связи с окончанием срока формального наследования имущества, факт принятия наследства.

    Результатом одного из перечисленных действий выступает свидетельство о праве на наследство. Имея этот документ, наследник может обратиться в государственный реестр и зарегистрировать имущество на себя. Только после этого сделка купли-продажи недвижимости, полученной по наследству, становится возможной.

    Человек может быть продавцом, а может быть и покупателем недвижимости.

    В случае заключения сделки, в которой объектом является неоформленный дом или квартира, полученные продавцом по наследству, нужно быть очень внимательными, так как:

    • продавая неоформленный дом, наследник пытается продать то, что по закону ему не принадлежит;
    • официально такая сделка не будет признана законной, то есть не будет никакой регистрации;
    • человек, который приобрел имущество, не сможет его оформить на себя. То есть, если он оплатил сделку, скорее всего он останется и без дома и без денег.

    Важно! Не стоит приобретать недвижимость, которая не была оформлена по закону. Нельзя верить на слово продавцу, который утверждает, что он – единственный наследник, и никто не будет больше претендовать на данное имущество. В данной ситуации не избежать неприятных сюрпризов.

    Чтобы не было никаких проблем ни у продавца, ни у покупателя, нужно оформлять недвижимость в соответствии со всеми требованиями. Когда не будет всех необходимых документов, наследник не сможет заключить сделок с данным имуществом.

    Какую бы сделку не совершал наследник, ему нужны правоустанавливающие документы на недвижимость. Если их не будет, сделка может быть заключена только посредством обращения в суд.

    Особенности продажи унаследованного имущества

    Когда наследник получает в наследство имущество и оформляет его по всем правилам, у него появляется возможность поступать с ним по своему усмотрению. Имущество можно продать, обменять, подарить. Но главное условие для беспрепятственного совершения данных сделок – регистрация имущества в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

    Когда на руках у наследника есть подтверждение регистрации недвижимости, сделки осуществляются по стандартной схеме. Но это при условии, что наследник один.

    В том случае, если наследников несколько, принимать решение о заключении той или иной сделки придется сообща. Прибыль, полученная от продажи, делится между наследниками в пропорции, соответствующей долям наследников в общем имуществе.

    Не всегда легко достигнуть согласия в сделках, где объектом является наследуемое имущество. В том случае, когда кто-то из собственников не согласен продавать дом, у инициатора продажи есть возможность продать только свою часть наследства.

    Утвердившись в своем решении, собственник обязан известить остальных наследников о намерении продать часть имущества, которая принадлежит только ему. У сособственников имущества появляется возможность приобрести часть, выставленную на продажу.

    Важно! Извещение должно быть составлено в письменном виде, и отправлено по почте заказным письмом с уведомлением. В нем обязательно указывается цена продаваемого объекта.

    Часть дома можно продать другим лицам, если никто из лиц, имеющих на покупку первостепенное право, не принял данное предложение. Стоимость продаваемого объекта не должна быть ниже той цены, которую продавец указывал в уведомлении другим наследникам. Во время заключения сделки продавец должен иметь документ, заверенный нотариусом, об отказе других наследников приобретать данный объект.

    Часто наследник не подозревают о наличии лиц, которые также зарегистрированы на данной жилой площади. Иногда они узнают об этом только в процессе оформления дома.

    Продать такой дом нельзя, так как на продажу должно быть согласие всех граждан, прописанных по данному адресу. Наследник не сможет сам выписать этих граждан, поэтому решить проблему можно только обратившись с данной проблемой в суд.

    Сколько стоит оформить дом, полученный в наследство?

    Всеми делами по оформлению наследства занимается нотариус. Его услуги являются платными:

    • За оформление дома, полученного по наследству, придется заплатить около 5 тысяч рублей;
    • Свидетельство о праве на наследство стоит 3200 рублей. Если недвижимость находится в пределах Москвы, то стоимость документа будет выше;
    • При оформлении наследства в обязательном порядке оплачивается государственная пошлина;
    • Чтобы получить дополнительные сведения по наследственному делу могут понадобиться различные дополнительные сведения. За отправленный запрос придется заплатить 300 рублей.

    Имея представление о стоимости отдельных услуг, можно подсчитать общую сумму, которую придется заплатить за процедуру оформления наследства.

    Получение наследства – сложная и хлопотная процедура. Но тем приятнее будет результат ваших физических и моральных затрат, когда вы станете полноправным владельцем недвижимого имущества, оставленного вам по наследству.

    Квартира по наследству: чем рискует покупатель?

    Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

    • Квартира, полученная в наследство
    • Кто вступает в наследство?
      • Наследники по закону
      • Наследники по завещанию
    • Риски при покупке квартиры у наследника по закону
    • Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию
    • Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?
    • Составляем договор купли-продажи

    Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

    Квартира, полученная в наследство

    Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

    Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

    Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

    Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

    К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

    Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

    Кто вступает в наследство?

    Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

    Наследники по закону

    На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

    Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

    Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

    А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

    Наследники по завещанию

    Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

    Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

    Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

    Риски при покупке квартиры у наследника по закону

    Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

    Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

    1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
    2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
    3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

    Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

    На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

    1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
    2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
    3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
    4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

    Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

    Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

    Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

    Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

    Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.

    Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

    Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

    Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

    Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

    Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

    Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

    Какова процедура увольнения покойного сотрудника? Подробнее об этом в нашей статье.

    Часто работники желают уволиться на испытательном сроке. Как это правильно сделать, читайте здесь.

    Составляем договор купли-продажи

    Содержание такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

    1. название документа;
    2. место его составления;
    3. дата составления
    4. паспортные данные сторон;
    5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
    6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
    7. цена квартиры;
    8. порядок и срок оплаты;
    9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
    10. подписи сторон с расшифровкой.

    Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

    Образец договора можно скачать по ссылке.

    Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

  • Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию