Что будет если хозяева квартиры нарушат договор?

Что будет, если досрочно выселить квартирантов

Краткое содержание:

Одним из распространенных видов заработка в России является сдача жилья в аренду. На первый взгляд, это один из самых легких способов заработка. Однако это лишь на первый взгляд. В реальности даже выселение жильцов может стать нешуточной проблемой.

Я не буду говорить о том случае, когда сдача жилья в наем происходит без всяких юридических формальностей. Рассматривать будем случай, когда договор аренды жилого помещения заключен, но собственник решил досрочно выселить квартирантов. Итак, что же в этом случае может грозить арендодателю при незнании и игнорировании законодательных норм?

Возмещение ущерба квартирантам

Будем исходить из того, что сдача жилья в наем – форма договора аренды. Любой договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного в договоре по соглашению сторон. Если же такой срок не указан, то по общему правилу он считается равным 5 годам с момента заключения договора.

Наниматели жилого помещения обязаны освободить его по истечении срока, указанного в договоре аренды. А вот если собственник жилья требует освободить занимаемое помещение ранее этого срока, это называется «досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон».

Существуют случаи, когда подобное расторжение правомочно и не влечет за собой никаких последствий для арендодателя. Это:

  1. Просрочка выплаты арендной платы в течении длительного времени.
  2. Порча квартиры или находящегося в ней имущества.
  3. Использование квартиры не по назначению либо нарушение квартирантами прав соседей.

При этом, с юридической точки зрения, расторгнуть данный договор арендодатель может лишь в судебном порядке. Даже если вина квартиросъемщиков очевидна, придется дождаться решения суда.

Попытка выселения квартирантов без судебного решения может обернуться тем, что в суд обратятся уже сами квартиранты с требованием обратного вселения в квартиру или расторжения действующего договора. При этом с арендодателя в пользу арендаторов будут взысканы все убытки, возникшие вследствие неправомерного выселения (неустойка за нарушение договора, судебные издержки и т.д.).

Конечно, при заключении договора можно внести пункты о праве расторжения его арендодателем в указанных выше случаях без суда, используя простое письменное уведомление. Однако данный пункт не дает гарантии, что арендодатель не станет жертвой возможных злоупотреблений квартиросъемщиков при выселении, которые могут возникнуть при неправильных действиях арендодателя.

Административная ответственность

Рассмотрим случай, когда владелец недвижимости исполнил все формальные требования и расторгает договор в соответствии с его положениями. После уведомления о выселении жильцы отказываются освобождать нанимаемое помещение. Собственник меняет замки и выставляет на улицу вещи квартиросъемщиков.

Через некоторое время его вызывают в полицию и. ему предъявляют обвинение в самоуправстве.

Все дело в том, что в соответствии с буквой закона выселять из жилого помещения допустимо лишь на основании решения суда. Причем не важно, что квартиросъемщик находится в занимаемом помещении незаконно. Установление этого факта – компетенция суда. И только суд имеет права на выдачу предписания об освобождении жилого помещения, на основании которого судебные приставы и производят принудительное выселение.

В связи с вышеизложенным все действия арендодателя по выселению квартиросъемщиков без их согласия и без решения суда являются правонарушением («Самоуправство» – статья 19.1 КоАП РФ). Наказание в этом случае – предупреждение или штраф в размере от 100 до 300 рублей.

Уголовная ответственность

Как выясняется, административная ответственность – не самое плохое последствие самоуправства. Дело в том, что, если при противоправном выселении арендаторам жилья был причинен существенный ущерб либо к ним применялось физическое насилие, то данное деяние переходит в разряд уголовных преступлений, оговоренных в ст. 330 УК РФ.

Учитывая тот факт, что действующее законодательство не устанавливает четких границ понятия «существенный вред», владелец недвижимости в случае самовольного выселения вполне рискует получить судимость.

Ст. 330 УК РФ «Самоуправство»:
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

Поэтому, решив выселить своих квартиросъемщиков, не забывайте, что, помимо прав, у вас имеются еще и обязанности, нарушение которых может обернуться для вас самым неприятным образом.

Нарушение договора аренды арендодателем

Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).

В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!

Содержание статьи:

Нарушение арендодателем договора аренды

Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

  1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
  2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
  3. Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
  4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
  5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен). Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
  6. Арендодательне производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.

Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

Как арендовать помещение для бизнеса?

Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

  • посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
  • самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
  • запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

  • № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
  • Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
  • Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Как бороться с духотой в офисе?

Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет.

Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

Что будет если хозяева квартиры нарушат договор?

Для выселения квартирантов есть законные способы без применения физической силы.

Расскажем, что говорит буква закона о добровольном и принудительном выселении арендателей, и обозначим, что делать, если соседи-квартиранты систематически нарушают порядок и права других жильцов.

Содержание статьи:

Можно ли выселить соседей-квартирантов, если они мешают, шумят и т.д.

В соответствии со статьей 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Кроме того, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Конечно же, если соседи-квартиранты нарушают общественный порядок, то они могут быть выселены.

Основанием для выселения может послужить:

  1. Нарушение устных договоренностей с соседями. Например, курение на детской площадке, на лестничной клетке, на балконе.
  2. Нарушение прав и законных интересов других жильцов. Например, систематическое громкое прослушивание музыки в «часы тишины». В разных регионах действует свои законы. Но по общим нормам шумовые пределы не должны быть превышены с 22 часов вечера до 7 часов утра.
  3. Нанесение существенного вреда многоквартирному дому или квартире соседей по умыслу. Например, специально испортили дверь, глазок, звонок у соседской квартиры, либо специально затопили.
  4. Отсутствие должного ухода за квартирой также является основанием для выселения, например, если в квартире разводят животных в бесчисленных количествах и от соседей идет на весь дом неприятный запах.
  5. Нарушение норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований.
  6. Систематическое распитие алкогольных напитков или наркотических веществ квартирантами, постоянные гости в ночное время суток тоже могут стать причиной выселения и обращения в Полицию.
  7. Хулиганские действия квартирантов.
  8. Наличие доказанного психического расстройства у соседа-съемщика.
  9. Использование жилого помещения не по назначению.

Обратите внимание, что поведение проживающего, не соответствующее социальным нормам, его негативные действия к окружающим обязательно должны быть доказаны. Опираясь на слова и одни лишь свидетельские показания, никто не сможет выселить вашего соседа-квартиранта, даже если вы обратитесь в судебные органы. Закон будет на стороне квартиранта.

Более того, за клевету он сможет подать встречный иск и возместить моральный ущерб.

Кому и как нужно жаловаться на соседей-квартирантов

Перечислим инстанции и список лиц, которым можно подать жалобу или устно пожаловаться на квартирантов, которые нарушают права соседей.

Вы можете обратиться:

  1. К домкому или управляющему дома. Если сосед впервые нарушил правила общественного порядка, то данные лица смогут повлиять беседой на него. Но, если дело затянется и придется подавать в суд, то учтите, что домком или управляющий не всегда встают на сторону потерпевших. Чтобы не насолить соседу-нарушителю они пишут хорошие характеристики и могут умолчать о нарушениях, о которых вы сообщали ранее.
  2. К собственнику. Найдите контактные данные владельца квартиры и сообщите ему о поведении квартирантов. Объясните подробнее, что произошло, и попросите, как можно быстрее их выселить. Собственник пойдет навстречу, особенно, если у него нет заключенного договора аренды с квартирантами, ведь придется оплачивать штраф в случае вашего обращения в Полицию.
  3. В отделение Полиции или напрямую к участковому. Таким образом, написав заявление, вы сможете зафиксировать факт своего обращения и факт нарушения соседом. Конечно же, акт участкового сможет сыграть в суде огромную роль.
  4. В Прокуратуру. Если участковый «заминает» дело, игнорирует ваши обращения, смело пишите в правоохранительные органы. Прокуратура должна будет провести проверку по факту вашего обращения. Лучше подавать везде письменные заявления, жалобы, чтобы получать письменные ответы.
  5. В Администрацию. Например, подать жалобу можно к местным властям, если собственником является муниципалитет и не получается решить вопрос с квартирантом. Представители администрации могут помочь разобраться в ситуации и перенаправят ваше обращение в нужные органы, в компетенции которых будет контроль и проверка соседей-квартирантов по указанным нарушениям.
  6. В суд. Подготовьте исковое заявление, даже если оно будет коллективное, от нескольких соседей, его примут и рассмотрят. В этом случае обязательно нужно будет подтвердить не только факт нарушения, но и то, что ответчики действительно проживают по указанному адресу и являются съемщиками, а не гостями собственника квартиры.
Читайте также:  Бесплатное представительство в суде

Помните: любое слово должно подтверждаться документально. Если у вас не будет доказательств, то вряд ли вы выиграете дело.

Список документов для выселения соседей-квартирантов, доказательства

При обращении в любые инстанции вам могут понадобиться такие документы:

  1. Паспорт или документ, удостоверяющий личность.
  2. Письменные доказательства нарушений договора.
  3. Копия соглашения о найме или договора аренды квартиры.
  4. Протоколы участкового.
  5. Акты обследования или видео, фотосъемка состояния жилища.
  6. Свидетельские показания соседей.
  7. Акты проверки уполномоченных органов.
  8. Диктофонные записи.
  9. Доказательства того, что наниматель получал уведомление с требованием исправить нарушения, исправить свое поведение и т. п. и с предупреждением, что соседи будут вынуждены обратиться в суд.

Если у вас имеются другие доказательства, можете подавать их в указанные выше инстанции вместе с заявлением-жалобой.

Если же у вас возникли трудности с подготовкой доказательственной базы, обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам с этой проблемой, а также подготовят иск в судебные органы и выстроят эффективную стратегию защиты ваших прав.

Как выселить по закону соседей, снимающих квартиру – пошаговая инструкция

Для законного выселения квартирантов, нарушающих порядок в доме или общественный порядок, стоит придерживаться такой инструкции:

  1. Выясните, заключен ли договор аренды с собственником квартиры.
  2. Сделайте предупреждение квартирантам о том, что вы будете вынуждены обращаться не только к арендодателю, но и к участковому.
  3. В случае повторных нарушений, позвоните владельцу квартиры, попросите приехать и разобраться, побеседовать с квартирантами.
  4. Позвоните в Полицию и попросите участкового приехать, принять заявление. Подготовьте доказательства, что квартиранты нарушали порядок. По приезду участкового, составьте заявление, подпишите, обязательно одну копию оставьте себе для того, чтобы подтвердить факт вашего обращения.
  5. В случае, если у собственника есть договор аренды, решите вопрос с ним. Объясните, что проживать с данными соседями вы не можете, попросите, чтобы он как можно быстрее их выселил. Как правило, собственники идут навстречу соседям, расторгая договор.
  6. В случае, если у собственника нет договора и он не приехал, также подавайте заявление участковому. Обычно, если документально арендные отношения не зафиксированы, то владелец квартиры может нарваться на штраф, ведь незаконно сдает жилье.

Обратите внимание, что участковый не может выселить квартирантов, даже если они нарушили порядок. Выселить съемщиков жилья может только владелец жилья! Поэтому стоит договариваться, прежде всего, с собственником квартиры, а потом уже обращаться в Полицию.

Однако бывают ситуации, когда соседи-квартиранты переходят все нормы морали и нарушают права граждан-соседей – например, угрожая физической расправой. В таких случаях стоит незамедлительно вызывать участкового, даже не ставя в известность собственника квартиры.

Судебная практика выселения соседей-квартирантов

Судебные органы не всегда встают на защиту квартирантов, особенно, если у них на руках есть действующий договор аренды. Поэтому стоит взвесить все «за» и «против», и только потом отправиться в судебную инстанцию для решения вопроса.

Когда стоит подавать иск в суд на квартирантов? Перечислим несколько примеров:

  1. Если вопрос с собственником о выселении никак не рассматривается, игнорирует требования соседей.
  2. Если собственника квартиры давно никто не видел. Если нет контактов с владельцем жилья, невозможно предупредить, обговорить ситуацию. Возможно, Полиции придется найти человека.
  3. Если квартиранты портят общее или личное имущество соседей и есть тому доказательства.
  4. Если квартиранты находятся постоянно в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
  5. Если квартирант имеет психическое заболевание.
  6. Если арендатели угрожают физической расправой соседям.
  7. Если органы Полиции не принимают заявлений, игнорируют обращения, не отвечают на письменные жалобы.

Отметим и минус официального разбирательства. Дело в том, что проживать в квартире граждане будут согласно условиям договора и срокам его действия. Сразу же, по вашему обращению, никто никого выселять не будет.

В течение всего судебного разбирательства, а оно может длиться минимум от 1 до 3 месяцев, квартиранты будут проживать в квартире. Да, вы сможете их усмирить на время (но не факт), но вам, да и остальным соседям, не перестанут делать гадости в буквальном смысле этого слова.

Итак, как подать иск в суд на соседей-квартирантов? Следуйте таким правилам:

  1. Соберите свидетельские показания.
  2. Получите акты, протоколы из Полиции, подтверждающие систематичность нарушений квартирантов.
  3. Подготовьте другие документы, которые могут подтвердить ваши слова в суде. Например, это могут быть заключения СанЭпидемстанции, Управляющей компании, Пожарной службы и т. п.
  4. Напишите исковое заявление. Если у вас возникнут трудности, пишите и звоните нашим юристам. Они помогут грамотно составить иск в суд.
  5. Подайте заявление со всеми документами в суд.
  6. Оплатите госпошлину. Чек оставьте себе, копию отдайте в суд.

Далее вам предстоит ходить на судебные заседания и отстаивать свои права.

Обратите внимание, что через суд вы сможете привлечь квартирантов к ответственности, выселить их, а также взыскать моральную компенсацию за причиненный ущерб, либо вред здоровью.

Обратитесь к квалифицированному юристу, который защитит ваши права и интересы. В сложных случаях даже консультация юриста сможет решить вопрос в пользу истца.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Что будет если хозяева квартиры нарушат договор?

Нарушения по договору аренды – это одна из распространенных в судебной практике категория споров. Причем нарушить условия аренды могут обе стороны. С какими нарушениями могут столкнуться и арендатор, и арендодатель? Какие способы защиты нарушенных прав существуют? Каков порядок разрешения арендных споров? В нашей статье вы увидите ответы на эти вопросы, получите ключ к решению спорных моментов.

Содержание:

Итак, стороны оформили договор аренды, определившись со всеми необходимыми условиями. Однако не всегда встречается добросовестный арендодатель, из-за чего у арендатора возникают проблемы.

Рассмотрим существенные нарушения договора аренды арендодателем.

Нарушение порядка передачи имущества арендатору

Порядок считается нарушенным тогда, когда арендодатель не передал арендатору имущество. Например, стороны договорились о передаче складского помещения на конкретную дату. Однако арендодатель передумал сдавать склад арендатору, с которым договорился.

Также нарушение договора аренды арендодателем может быть при несоблюдении сроков передачи имущества. В двух указанных ситуациях арендатор может поступить следующим образом:

  1. требовать договорную неустойку за неисполнение обязательства по передаче арендуемого склада;
  2. взыскать убытки за нарушение правил договора аренды;
  3. требовать передачу склада через суд;
  4. расторгнуть договор и требовать возврата уплаченной суммы.

Арендодатель передал имущество, которое не соответствует целевому назначению аренды

Одним из обязательных пунктов, прописанных в договоре аренды, безусловно, является предмет сделки. Кроме того, такое имущество должно соответствовать его целевому использованию. Если арендованное имущество целевому назначению по договору аренды не соответствует, это препятствует использованию арендатором объекта в своих целях. Рассмотрим пример. В Арбитражный суд Оренбургской области в лице арбитражного юриста обратилась частная компания с иском к оренбургскому Департаменту градостроительства и земельных отношений (далее – Департамент). Основное требование – выплата убытков, связанных с оплатой арендных платежей. Ситуация была такова: компания и Департамент заключили между собой договор аренды, по которому частной компании передавался под строительство онкологического медцентра земельный участок. Компания провела осмотр арендованной земли, и по результатам осмотра были выявлены различные нарушения, препятствующие строительству онкологического медцентра. Таким образом, отсутствовала возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению. Департамент в ответ на иск не возражал, и суд полностью встал на сторону компании (Решение от 30.10.2019 г., дело № А47-6264/2019).

Что в этом и подобных случаях может сделать арендатор:

  1. потребовать другое имущество, которое могло бы соответствовать условиям договора;
  2. потребовать от арендодателя устранить недостатки либо самостоятельно устранить их, но на средства арендодателя;
  3. потребовать расторжение договора. Вместе с тем потребовать выплату неустойки и возмещение убытков. Можно направить претензию к арендодателю, и если арендодатель не реагирует на претензии, следующим шагом будет иск о расторжении договора и взыскании задолженности.

Арендодатель передал имущество, которое обременено правами третьих лиц

Для начала укажем основной тезис, связанный с данным нарушением: права третьих лиц никоим образом не изменяются и не прекращаются при передаче имущества арендатору. Добросовестный арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц. Это может быть сервитут на земельный участок: например, когда на земельном участке есть дорога для общественного пользования. Если арендодатель скрыл факт обременения переданного объекта правами других лиц, то арендатору можно защитить свои права через требования:

  1. уменьшить арендную ставку;
  2. возместить убытки и расторгнуть договор аренды.

Арендатор может составить с вышеуказанными требованиями претензию и направить ее арендодателю. Если арендодатель уклоняется от исполнения претензионных требований – арендатор вправе оспорить аренду с нарушениями в суде.

Арендодатель неправомерно повышает арендную плату

Касающееся арендной ставки условие договора может меняться по взаимному соглашению в любые сроки. Между тем, законодатель указывает, что изменение платы за арендованное имущество возможно не чаще 1 раза в год. Тем не менее, арендодатели нередко нарушают нормы и незаконно увеличивают размер арендных платежей в одностороннем порядке. Чтобы защитить свои права от незаконного повышения оплаты, арендатор может потребовать снизить ее.

Как постановил Пленум ВАС РФ, арендная плата может увеличиться пропорционально изменениям рыночной цены. Такое существенное изменение рыночной ставки служит поводом для заключения дополнительного соглашения. Другой вариант – изменение платы за аренду через суд.

Арендодатель не производит капитальный ремонт и не осуществляет надлежащую эксплуатацию

В соответствии с законодательством на арендодателя возлагается обязанность проводить капитальный ремонт, если иное не установлено нормативными правовыми актами или заключенным договором аренды. Соответственно, арендодатель обязан обеспечивать пригодное состояние арендованного имущества для эксплуатации. Действия арендатора, если арендодатель нарушает соответствующие условия договора:

  1. самостоятельное проведение капремонта. При этом арендатор может взыскать с арендодателя затраты по ремонту либо требовать уменьшение арендных платежей соразмерно понесенным расходам;
  2. требование расторгнуть договор и возместить убытки.

Арендодатель уклоняется от регистрации договора аренды

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски. Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование. В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки. Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Как мы уже говорили, на практике встречаются нарушения договора аренды и со стороны арендатора. Последствиями для арендодателя могут быть убытки имущественного характера. Итак, ниже раскроем наиболее частые случаи нарушения условий договора аренды арендатором и расскажем, каким образом может защитить свои права арендодатель.

Арендатор нарушает сроки внесения арендной платы

Среди главных условий сделки по аренде – срок, в течение которого арендатор обязан внести оплату за аренду, будь то конкретная дата или период. Если арендатор допустил нарушение срока арендных выплат по договору аренды, то арендодатель может:

  1. потребовать взыскание арендных платежей, при этом с арендатора можно потребовать досрочное внесение оплаты за существенное нарушение, если стороны не указали иное условие в договоре;
  2. взыскать договорную неустойку;
  3. расторгнуть договор (если арендатор пропускает 2 раза подряд сроки по оплате аренды).

Арендатор ухудшает состояние имущества

Арендатор возвращает арендодателю имущество именно в том состоянии, в котором он при заключении договора аренды его получил. При этом может учитываться естественный износ арендованного имущества или состояние, которое обусловлено договором. Однако если арендатор не относится бережно к имуществу и передает его арендодателю в значительно худшем состоянии, то это будет явное нарушение условий договора аренды. Что арендодатель может сделать:

  1. расторгнуть договор,
  2. а также потребовать возмещение убытков.

Арендатор использует имущество не по назначению

Еще одно нарушение арендодателем – нецелевое использование арендованного имущества. Например, арендодатель передал в аренду помещение, которое в соответствии с договором будет обустроено арендатором под офис. Однако после передачи недвижимости арендатор решил устроить в нем производство бытовой химии, что явно не соответствует целевому использованию имущества. Исходя из этого, арендодатель имеет право на:

  1. расторжение договора,
  2. а также возмещение убытков.

В первую очередь советуем прописывать все необходимые условия в договоре аренды во избежание в дальнейшем претензий сторон друг к другу. Тем не менее, арендодателем или арендатором могут быть не выполнены прописанные по договору условия, поэтому законодательством предусмотрены следующие способы защиты:

  1. расторжение договора. Сюда, в том числе, относятся случаи досрочного расторжения аренды той или другой стороной;
  2. взыскание аренды – такой способ применим, например, при полной задолженности арендных выплат, просрочке перевода арендных платежей или выплате не в полном объеме;
  3. взыскание штрафов, неустойки и/или убытков – эти меры применимы, когда одна из сторон нарушает договоренности по аренде. Например, арендатор понес убытки в связи с тем, что арендодатель вовремя не передал помещение под офис. Понесенные арендатором убытки могут быть взысканы с арендодателя.
  4. и иные способы защиты – в зависимости от специфики спора. Например, изменение в судебном порядке договора аренды, обязание зарегистрировать договор, обязание исполнить условия по договору.

Нарушенные арендатором или арендодателем права можно защитить:

  • в претензионном порядке;
  • в судебном порядке.

По закону, сначала сторона, чьи права по аренде были нарушены, обращается с претензией к противоположной стороне с требованием устранить нарушения, в том числе возместить убытки/выплатить неустойку/отдать долг в разумные сроки. Если противоположная сторона уклоняется от исполнения своих обязательств по аренде, то сторона, чьи права нарушены, может обратиться в суд. Наша рекомендация: обратитесь за юридическими услугами, чтобы грамотно составить претензию или судебный иск.

Если вы заключили договор аренды, или только в процессе подготовки договора, или у вас возникли разногласия по аренде с другой стороной, предлагаем вам помощь от нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»! Обратившись к нам, вы сможете воспользоваться большим спектром юридических услуг, а именно:

  • получить первичную бесплатную консультацию;
  • оценить с нашей помощью перспективы и риски, связанные с арендой имущества;
  • получить проект договора аренды, индивидуально составленный в вашу пользу и лишенный рисков;
  • получить юридическую помощь в составлении претензии или судебного иска к другой стороне;
  • полное сопровождение дела в суде с гарантированным получением результатов.

Обращаем ваше внимание, что мы оказываем юридические услуги и для юридических лиц, и для граждан! Позвоните нам по телефону или заполните online-форму на сайте, и мы вам перезвоним!

Выселяют из квартиры, договор нарушен

Сергей

Договор имеет юридическую силу, с ним вы можете обратится в суд. по закону Вас не имеют права выселить в 7-ми дневный срок.Пишите собственнику претензию по факту расторжения договора по инициативе Арендодателя в нарушении законодательства РФ, с описью и уведомлением о вручении. Таким образом, у Вас будет возможность взыскать уплаченные денежные средства за аренду квартиры. Что касается полиции, то пусть приводят, пишите обстоятельства дела. Далее получаете постановление об отказе привлечения Вас к ответственности или о том, что это гражданско-правовые отношения, для положительного рассмотрения дела поможет. И еще одно, я предполагаю не без основания, что это афера. Агент и арендодатель в сговоре, арендодателя и агента известите, что в отношении них пишите заявление по факту мошенничества. С Уважением..

Читайте также:  Накопительно ипотечная система военнослужащих, презентации

Снимали через циан, агент там числился как один их хороших, из проверенных. Точнее аг Гарант Недвижимость. Теперь даже не знаем как снять квартиру без историй. Договор по сути смысла не имеет, примет ли его суд?

Прожили в ней всего месяц, внесли предоплату, часть депозита и агентские.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста: что прописано в договоре, по поводу досрочного расторжения, предусмотрены ли штрафные санкции при ненадлежащем исполнении договора? Риэлтор здесь не причем-он выполнил свою работу. Какой печатью Вы хотите заверить договор? В чем фиктивность договора? Если хозяин говорит, что договор фиктивный (и он об этом знал), то это явное мошенничество!
Может у хозяев действительно уважительные причины, или они не довольны Вами как нанимателями? В таких случаях нанимателям возвращается сумма депозита, предоплата.
Если вы хотите официально снимать жилье, то делайте все официально: заключайте нотариальный договор пользования, регистрируйте договор в налоговой. Навряд ли кто из собственников захочет этого, или же цена аренды будет значительно выше. В любом случае нужно знакомится с заключенным договором.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну вот опять Сергей Задненов со своими знаниями законов и кодексов. Все можно решить “полюбовно” без привлечения органов. Мы не можем знать настоящих причин в отказе аренды (может арендатор сам виноват: использовал жилье не по назначению, на него жаловались соседи). Оснований для расторжения много, не нужно сразу “навешивать ярлыки” не разобравшись.
Сергей, здесь риэлторский форум! И сцена здесь принадлежит именно риэлторам! Вы скорее всего юрист, и Ваш “выход” на сцене второй (когда риэлторы уже ретировались приложив все усилия для решения проблем).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте,! Если договор заключается между физ. лицами печать не ставится, закрепляется лишь подписями сторон. А вообще надо читать Ваш договор, чтобы что то советовать, мы же не знаем какие условия там прописаны.‌‌‌

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Договор имеет силу. Если в нем прописано, что кому когда и за сколько должен, в том числе – и в случае расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Не думаю, что это сговор агента и арендодателя. Скорее, просто бестолковость собственника квартиры. Это довольно типичная ситуация. Не отчаивайтесь. Почитайте договор – и сделайте выводы. Придет с полицией – а Вы им этот договор. И тогда уже собственник подумает, на что попадает: почти уверена, что налоги за аренду жилого помещения родному государству он не платил, соответственно, могут возникнуть у него большие проблемы.

Уважаемая Любовь!
В очередной раз пишу Вам. Каждый риэлтор должен действовать в соответствии Законодательством того государства, в котором он работает. Пожалуйста, хватит перетягивать одеяло на себя и устанавливать очередь. Направьте свою энергию на вопросы. С Уважением..

Сергей, главное без паники и суеты. Договор в вашем случае действительно заключается в простой письменной форме печати не нужны. Если уверены, что сняли квартиру у собственника, не в коем случае не пускайте ситуацию на самотек. Посмотрите такие моменты в договоре: 1) за какое время стороны должны предупредить друг друга в случае досросчного расторжения. 2) ответственность Наймодателя в случае досрочного расторжения договора, при соблюдении Нанимателем (вами) условий договора.
3) Так же рекомендую почитать гражданский и жилишные кодексы, там не так много сравните со своим договором.
4) продали квартиру это интересно, как без показов. вы ведь там жили.
5) к стати если действительно продана квартира, и есть новый собсвенник, это никак. не влияет на ранее заключенный договор.
6) при заключении договора у Вас были расходы, если прошел месяц и Вы не виноваты в расторжении их надо возвращать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

читайте условия досрочного расторжения в вашем договоре.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы даже не представляете Сергей, сколько неприятностей Вы можете доставить собственнику квартиры.
Насчет продажи ,так же предполагаю, что блеф.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Договор имеет силу и для полиции и в суде – проверено. В регистрационных печатях договор не нуждается, потому что срок прописан менее года. В стандартном договоре есть пункт, где ставится срок предупредить о досрочном расторжении за 30 дней или срок о котором Вы договорились, в противном случае (без других причин нарушения договора) просьба освободить ранее 30 дней или срока о котором Вы договорились является нарушением договора и наймодатель несет ответственность обычно к возврату двойного страхового депозита. Почитайте внимательнее, что у Вас написано в договоре по поводу досрочного расторжения.

@Без печати. На 11 месяцев[email protected]

о какой печати речь? кто ее должен ставить? может еще подпись кровью надо ставить?

расписка о приеме денег есть?

напишите заявление в полицию с просьбой привлечь собственника к уголовной ответственности (налицо факт мошенничества) деньги уплачены, а он выселяет

тем более собственник утверждает “договор фиктивный” , явный умысел ст. 159 У/К

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В моих договорах имеется пункт цитирую ” до истечения срока действия настоящего договора не производить обмен, продажу, дарение” . Что заключали Вы неизвестно. Все необходимо читать и детально изучать.
Такую схему в Санкт-Петербурге видел, сдавали квартиру, брали комиссию, а потом через две недели просили освободить по семейным обстоятельствам. Прокатило у них раз 5-6, зарабатывали чисто на комиссии, стоимость причем не малая была 60 тысяч.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как давно сняли Вы? Возможно это и есть стандартная схема развода.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласен с теми, кто писал, что Вас намеренно вводят в заблуждение. Тем не менее отмечу, что Вы стали в определенном смысле заложником жадности: интересы каждой стороны должен представлять специалист. Если бы так и было, то Вам бы оперативно объяснили, что договор, заключенный в ППФ – стандартная практика, заключен на 11 месяцев – регистрации не подлежит, печать – вообще смешно. К тому же Ваши интересы были бы прописаны в договоре найма я бы добавил определенные условия для наймодателя, например о своевременном уведомлении, предоставлении периода для поиска жилья, а в некоторых случаях значительной компенсации. Да и дал бы определенные рекомендации по проведению взаиморасчетов. Но Ваш печальный опыт – наука для других, а растекаться мыслью по древу или бесплатно делиться результатом кропотливых трудов по составлению грамотного и легитимного со всех сторон договора, извините, не готов. Тем не менее, краткий совет дал, мнение специалистов Вы услышали. Продолжать самодеятельность или своевременно обратиться к хорошему специалисту – выбирать Вам и решать Вам.
Ах да, еще внимательно бы сверил соответствие подписей в договоре с подписями в паспортах! Иначе и до графологической экспертизы дойти можно)

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача. Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид. Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия. Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты. В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо). К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс. квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали. «Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора. Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом. «Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст. 685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд. «К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление. Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику. Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи. В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет. Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно. Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально. А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения. Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей. Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка. Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке. Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало. Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние. В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость. Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению. В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ. В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Читайте также:  Взыскание долга за квартиру со второго собственника

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС. «При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии. Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду. Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий. По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел. С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя. С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной. Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается». При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации.

Продажа квартиры, сдаваемой в аренду (наём): основные риски

Большое количество квартир в нашей стране сдаются в аренду. Это ситуация наиболее очевидна в крупных городах. Кроме того, сдаются не только квартиры, но и жилые дома и комнаты – к договору, оформляющему отношения по аренде (найму) таких объектов недвижимости, применяются те же положения, что и в случае с квартирами.

Но что делать собственнику, если он заключил договор аренды (вернее договор найма жилого помещения), но хочет продать квартиру? С чем он может столкнуться при такой продаже? Какие проблемы могут возникнуть у покупателя при приобретении сдаваемой внаём квартиры? И что же делать арендатору, если собственник желает продать квартиру, которую он арендует?

Об основных проблемах и рисках для всех трех указанных выше сторон мы и расскажем в данной статье. В данном материале будет описано, как закон регулирует продажу арендуемой квартиры, если такая квартира продается не арендатору, а также способы избежать лишних проблем при такой продаже для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимости.

Нужно ли расторгать договор аренды и выселять арендатора перед продажей жилья?

Закон не требует расторжения договора с арендатором квартиры или другого жилья, если такое жилье продается. Важно лишь то, что собственник жилья должен раскрыть покупателю информацию о том, что квартира арендуется и об условиях такой аренды. Если собственник не раскроет этого факта, то покупатель окажется в невыгодной ситуации и в некоторых случаях договор может быть признан недействительным, а с продавца в довесок к этому могут быть взысканы убытки.

Ст. 675 ГК РФ устанавливает правило о том, что смена собственника жилья (в том числе, посредством продажи) не является основанием для прекращения договора аренды (найма) жилья гражданами. Договор сохраняется и действует на тех же условиях, меняется лишь сторона арендодателя (наймодателя) – приобретатель квартиры становится такой стороной договора.

Для нового собственника, в первую очередь, будет иметь значение срок договора аренды и размер арендной платы. Большинство других условий договора, как правило, не будут иметь значения для покупателя квартиры – в особенности с учетом того, что положения закона, касающиеся аренды квартир гражданами, крайне строги и императивны и в большинстве случаев не допускается произвольное их изменение посредством договора. Обычно граждане заключают типовые договоры с малым количеством условий, а потому с такими договорами арендодатель вряд ли будет в худшем положении, нежели чем при применении базовых положений законодательства.

Кому может быть интересна покупка арендуемого жилья?

  • Покупка жилья, у которого есть арендатор, может быть крайне интересна для лиц, рассматривающих приобретение квартиры, жилого дома или комнаты в качестве инвестиций. В таком случае жильё не будет простаивать после покупки и новому собственнику не придется тратить лишнее время на поиск арендатора.

В данном случае размер арендной ставки может иметь значение для покупателя жилья. Но, как правило, такая ставка обычно бывает средней по рынку – мало кто сдает квартиры по договору найма по цене значительно меньше рыночной. Большой срок договора аренды может быть выгоден такому покупателю недвижимости, поскольку такой договор может гарантировать стабильный доход на долгое время.

  • Другой категории покупателей наличие аренды квартиры может быть невыгодно. Причем такая категория представляет львиную долю потенциальных приобретателей Ваших квартиры или жилого дома.

В России, в отличие от многих европейских стран, большая часть граждан проживает в собственном, а не арендуемом жилье (за исключением, пожалуй, Москвы и Санкт-Петербурга). А потому меньше покупателей рассматривают покупку квартиры не только как способ вложения денег, надеясь на рост цен жилья, но и на доходы с аренды, которые могут снижать последствия инфляции и преумножать деньги. Большая часть приобретения недвижимости приходится на ее приобретение для проживания в ней. Поэтому такие покупатели могут не захотеть приобретать арендуемое жилье, поскольку аренда такого жилья третьим лицом противоречит главной цели покупки.

Если даже продавцу и найдется найти покупателей из второй категории, то они вряд ли купят жилье, в отношении которого имеется договор аренды на долгий срок. Возможно, они подождут пару месяцев, сдавая приобретенную квартиру, но после истечения срока договора найма не захотят его перезаключать.

  • Арендатор может сам приобрести недвижимость у арендодателя, кроме того выкуп квартиры или дома может быть предусмотрен договором между сторонами. Однако данный случай нет смысла описывать более подробно, так как приобретаемое покупателем жильё не обременено ни чьим правом аренды (найма), кроме права покупателя, которое действует до момента покупки или даже прекращается за некоторое время до нее.

Как расторгнуть договор аренды перед продажей квартиры, жилого дома или комнаты?

Такой договор в любом случае можно расторгнуть по соглашению сторон. Если продавец находится в хороших отношениях с квартирантом и даст время на поиск нового жилья или даже предложит другой вариант, то договор, скорее всего, будет расторгнут по обоюдному согласию сторон.

Другой вопрос возникает в ситуации, когда арендатор не желает расторгать договор и покидать жилое помещение. Продать квартиру без арендатора гораздо легче для продавца, а потому ему во многих случаях будет выгодно досрочное расторжение договора.

Однако положения закона сильнее защищают арендатора – многие из них императивны, а в особенности основания расторжения. Закон прямо предусматривает несколько случаев, в которых арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор:

  1. Просрочка оплаты по арендной платы за два месяца, если срок соглашения меньше года;
  2. Неоплата квартиры арендатором более чем за 6 месяцев при сроке договора в год и более;
  3. Ухудшения состояния квартиры, а также же порчи или пропажи иного имущества арендодателя, передаваемого по договору вместе с квартирой и иным жильем, по вине арендатором;
  4. Использования жилья не по назначению: как цех, гостиницу, точку общественного питания, как автомастерскую (если жилой дом);
  5. Систематические помехи соседям со стороны арендатора: громкая музыка, грязь в квартире или на лестничной клетке.

Но при этом устанавливается судебный порядок расторжения договора – данное правило заметно отличается от внесудебного порядка расторжения договора аренды с юридическим лицом. Но если арендатор упорно отказывается съезжать, то даже в случае аренды жилья юридическим лицом потребуется обращение в суд.

Важно помнить о том, что в договоре аренды квартиры физическим лицом нельзя установить иные основания расторжения по инициативе арендодателя. При этом многие юристы и риелторы советуют включить иные основания расторжения в договор – действие таких условий на практике двояко.

С одной стороны, если дело дойдет до суда, то суд не сочтет допустимым установление иных оснований для расторжения соглашения. С другой стороны, можно понадеяться либо на то, что арендатор будет исполнять обязанности по договору только в силу того, что он подписал контракт и возложил на себя такие обязанности (соблюдение договора в данном случае будет по морально-этическим причинам), или же на то, что арендатор просто не знает положения закона.

Мы не рекомендуем злоупотреблять незнанием арендатором закона – но с практической точки зрения такие условия договора, которые нельзя будет исполнить в судебном порядке, могут быть выгодны для собственника квартиры, если арендатор их будет фактически исполнять, а дело не дойдет до суда.

Риски продавца при продаже арендуемого жилья

  • Первая проблема заключается в том, что жильё, у которого есть арендатор, может быть тяжелее продать. Как уже было сказано ранее, многих покупателей может не интересовать такое жилье.
  • Вторая проблема может заключаться в том, что арендатор может препятствовать продаже жилья. Качественно составленный договор аренды, содержащий подробно прописанное условие о порядке посещения арендатором жилого помещения, может частично решить данную проблему.

Если данного условия не будет в договоре, то, на практике, арендатор может не пускать иных лиц, кроме собственника (риелторов, покупателей), аргументируя это тем, что договором не было установлено, что третьи лица имеют доступ в квартиру или дом. Если без такого условия сам собственник часто посещает квартиру (что часто необходимо при продаже), то у арендатора могут возникнуть обоснованные претензии в отношении его частых визитов. Если же собственник будет строго соблюдать договор и уведомлять арендатора перед посещением, то вряд ли у арендатора возникнут обоснованные претензии к поведению другой стороны. Составить качественный договор с подобным и многими другими важными условиями Вы можете с помощью нашего конструктора договоров.

Кроме того, арендодатель может временно снизить стоимость на период продажи квартиры или дома, поскольку это может являться обоснованной компенсацией за причиняемые неудобства. Это также может стимулировать арендаторов привести квартиру в лучшее состояние и способствовать продаже квартиры, но повлечь помехи при продаже, поскольку арендаторы могут стремиться к сохранению квартиры в собственности у арендодателя и сохранению скидок. К примеру, можно вычитать определенную сумму из арендных платежей за каждый просмотр, если арендатор не будет находиться в этот момент в квартире и предварительно приберет ее.

Второй аспект данной проблемы заключается в том, что арендатор может намеренно говорить потенциальным покупателям ложные сведения о состоянии жилья. Чтобы не допустить такой ситуации стоит показывать недвижимость покупателям только в присутствии хозяина квартиры.

  • Если собственник не сообщит покупателю о договоре аренды и такой договор не будет зарегистрирован в реестре, то существует риск, что покупатель признает договор недействительным. Например, по основаниям ст. 178 или 179 ГК РФ, предполагающим возможность признания договора недействительным ввиду обмана или введения в заблуждения.

Стоит сказать о том, что обманом может считаться также намеренное умолчание о крайне важных для заключения договора обстоятельствах. Если покупатель продал квартиру во время отсутствия арендатора, но такой договор будет действовать еще несколько месяцев, а покупателю квартира требовалась в первую очередь для проживания, то факт наличия договора аренды, несомненно, является существенным для покупателя.

Если договор признают недействительным, то продавец получит жильё назад, но будет обязан возвратить его стоимость и проценты за пользования денежными средствами (по средней ставке банковских вкладов), а в некоторых случаях будет также обязан возместить покупателю убытки. Кроме того, продажей жилья без ведома квартиросъемщика он, очевидно, серьезно испортит свои отношения с ним.

Риски покупателя при покупке арендуемого третьим лицом жилья

  • При изменении собственника договор аренды сохраняет свою силу. В случае аренды жилья гражданами такое правило нельзя исключить договором. Поэтому покупатель становится арендатором. Но если размер арендной ставки слишком мал, то ему, скорее всего, захочется расторгнуть договор.

Сделать это до окончания срока действия такого соглашения при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей крайне проблематично. Если такой договор не будет расторгнуть по инициативе сторон или по требованию арендатора, то закон не предоставляет возможности досрочно расторгнуть договор в таком случае. Конечно, собственник жилья может обладать большими возможностями внедоговорного влияния на арендатора, но это уже не юридический вопрос, а потому оставим его на Ваше усмотрение.

Стоит сказать, что срок договора аренды жилья физическими лицами может доходить до пяти лет, хотя большинство из них заключаются менее чем на год. В случае низкой ставки арендной платы или резкой необходимости собственника в жилье большой срок договора может стать проблемой.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Это означает, что окончания срока договора не может быть основанием для выселения арендатора, если арендатор против, а арендодатель хочет сдать жиль ё другому лицу. Но собственник квартиры может отказать арендатору, если не хочет сдавать жилье далее в течение года, а хочет жить в нем или безвозмездно предоставить возможность проживания в квартире или доме своим друзьям или родственникам.

  • Существует риск того, что продавец вовсе скрыл факт заключения договора аренды в отношении продаваемого имущества. И если покупатель не приобретал жилье для инвестиционных целей, то это может стать серьезной проблемой для него, так как такой договор сохраняет силу вне зависимости от извещения покупателя об аренде.

Если срок договора аренды больше года, то аренда должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Перед покупкой квартиры всегда стоит заказывать выписку из реестра, из которой можно также проверить наличие зарегистрированной аренды. Заказать официальную выписку из ЕГРН можно при составлении договора купли продажи квартиры, дома, комнаты и иной недвижимости на нашем сайте. Составление качественного договора и получение выписки обойдется Вам по цене одной выписки на многих других ресурсах, в том числе, через сайт Росреестра, поскольку на нем установлены фиксированные пошлины за получение гос. услуг.

В случае, когда продавец все же скрыл наличие аренды, то покупатель может оспорить договор купли продажи. Как указывалось выше, такой договор может быть признан недействительным, но только лишь в некоторых случаях. Кроме того, при наличии в тексте договора гарантий и заверений продавца о том, что продаваемая недвижимость не является предметом аренды, продавец может взыскать с продавца убытки и/или неустойку. Это без аннулирования договора поможет компенсировать потери покупателя от невозможности использования квартиры для проживания или слишком низкой арендной платы.

Возможные проблемы арендатора (нанимателя) при продаже арендуемой недвижимости

  • Для арендатора может существовать риск того, что собственник будет мешать постоянными показами квартиры покупателям. Во многом, вероятность появления такого риска зависит от отношений между собственником квартиры и арендатором, а также от условий договора.

По условиям хорошо составленного договора арендодатель обычно должен за некоторое время уведомлять арендатора о посещении жилья – в ином случае это может стать нарушением договора, за которое, в том числе, можно установить штраф (правда мало кто его в действительности устанавливает).

Также стоит упомянуть о том, что стоимость аренды продаваемого жилья может быть ниже – а потому выступать своеобразной компенсацией за помехи в пользовании жилым помещением.

  • Второй проблемой может стать покупка квартиры лицом, желающим в ней проживать. Это может означать, что арендатор не сможет воспользоваться правом перезаключить договор и будет вынужден освободить жилое помещение после окончания срока соглашения.

Заключение

Продажа арендуемого жилья часто не представляется особой проблемой для всех трех сторон. Так или иначе, арендатор зачастую может успеть подыскать новое жилье во время продажи, которая может занять годы.

Кроме того, на рынке жилья в крупных мегаполисах продажа квартир с арендаторами стала обычным явлением. В Москве постоянно растет число арендаторов, пользующихся по договорам найма квартирами, которые постоянно меняют хозяев.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию