Рассчитать налог на апартаменты

Как рассчитать налог на апартаменты?

Апартаменты — особый вид недвижимости, который тоже облагается налогом. Сразу отметим, что российское законодательство не содержит четкого определения, что же такое апартаменты, нет его и в Налоговом кодексе. Поэтому вопрос о том, как же начислять налог на данный вид недвижимого имущества актуален. В этой статье разберемся с этой темой максимально подробно.

Что учитывается при расчете налога на апартаменты

Приступая к исчислению налога на апартаменты, нужно учитывать следующие особенности:

  • Это не дом, комната или квартира, это «иные помещения», согласно статье 401 НК.
  • К апартаментам не применяется налоговый вычет. Общая стоимость недвижимости не уменьшается на кадастровую цену 20 (10) квадратных метров квартиры. То есть, согласно статье 403 НК, налогооблагаемой базой будет цена всех апартаментов, без вычета.
  • На федеральном уровне льготы по налогу на апартаменты не предусмотрены. Но их могут принять местные власти, об этом следует узнавать на сайте УФНС вашего региона. Например, в Москве применяются уменьшающие коэффициенты, то есть льготы по налогу на апартаменты есть.
  • Налоговой базой, согласно статье 406 НК, может служить кадастровая или инвентаризационная стоимость недвижимости. Поговорим об этом подробнее в следующих разделах статьи.

Кадастровая стоимость прописана в ЕГРН, налог рассчитывается, исходя из суммы, которая должна быть указана на 1 января года, выступающего налоговым периодом. Если местные власти не успели принять соответствующий нормативный акт, то за налоговую базу берется инвентаризационная стоимость объекта.

Ставки налога на кадастровую стоимость апартаментов

Как гласят статьи 406, 378.2 НК, ставка налога на апартаменты, если налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта, составляет 0,5%. Однако, чтобы применять такую ставку, апартаменты должны отвечать следующим критериям:

  • Недвижимость не может располагаться на территории административно-делового или торгового центра.
  • Кадастровая стоимость не может превышать 300 миллионов рублей!
  • Назначение апартаментов, согласно выписке из ЕГРН и документам технического учета, не должно предусматривать размещение здесь коммерческих объектов, например, офиса или магазина.

Если апартаменты не отвечают хотя бы одному из указанных требований, налоговая ставка поднимается до 2% от кадастровой стоимости (статья 406 НК).

Напомним, что ставка в отношении жилых помещений, согласно все той же статье 406 НК, составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости. Так что апартаменты в любом случае обходятся владельцам существенно дороже.

Ставки налога на инвентаризационную стоимость апартаментов

Если налоговой базой выступает не кадастровая, а инвентаризационная стоимость апартаментов, то ее нужно будет умножать на коэффициент-дефлятор, учитывая при этом долю налогоплательщика в праве собственности всего объекта недвижимости.

Напомним, что коэффициенты-дефляторы устанавливаются каждый год приказом Минэкономразвития РФ. Ведомство учитывает уровень инфляции в стране и устанавливает такие коэффициенты для различных типов налогов, в том числе на имущество граждан.

В 2019 году в нашей стране установлены следующие коэффициенты-дефляторы:

  • НДФЛ, который касается иностранцев, работающих по патенту у физлиц — 1,729.
  • ЕНВД в части корректировки базовой доходности по разным видам деятельности — 1,915.
  • УСН для корректировки размеров предельного дохода с целью использования упрощенной системы налогообложения — 1,518.
  • Налог на имущество физлиц, рассчитывающийся по инвентаризационной стоимости — 1,518.

Разумеется, нас больше всего интересует именно последний коэффициент, на который нужно будет умножить инвентаризационную стоимость апартаментов. Напомним, что коэффициенты-дефляторы меняются ежегодно!

Далее, в зависимости от цены апартаментов, нужно применять следующие ставки налога:

  1. 0,1% — цена объекта не больше 300 тысяч рублей.
  2. 0,1% и 0,3% при цене от 300 до 500 тысяч рублей.
  3. 0,3% и 0,5% при цене от 500 тысяч рублей и выше.

Статья 406 НК допускает, что налоговые ставки могут быть дифференцированными и зависеть от места расположения апартаментов, их вида и кадастровой стоимости.

Пример расчета налога на апартаменты для физических лиц

Чтобы вам был понятен принцип расчета налога на апартаменты, приведем простой пример. Допустим, у нас есть апартаменты площадью 50 квадратных метров в Москве. Расположены они в апартамент-комплексе. Кадастровая стоимость установлена в размере 7 миллионов рублей.

Недвижимость принадлежит в долях следующим лицам:

  • Мать, не пенсионерка, работает — 1/3 часть.
  • Отец, инвалид 2 группы — 2/3 части.

В апартаментах также проживает несовершеннолетняя дочь указанных лиц, которая ни одной частью недвижимости не владеет и поэтому налог не платит. Льгот у семьи нет, согласно закону №51, размеры налоговой ставки установлены на уровне 0,5% от кадастровой стоимости.

Считаем долю отца = 7 миллионов рублей * 2/3 = 4,67 миллиона рублей. Он должен заплатить 4,67 миллиона рублей * 0,5% = 23,35 тысячи рублей.

Считаем долю матери = 7 миллионов рублей * 1/3 = 2,33 миллиона рублей. Она должна заплатить 2,33 миллиона рублей * 0,5% = 11,5 тысячи рублей.

Итого семье нужно будет заплатить 34,85 тысячи рублей налога на апартаменты.

Напомним, что, если бы бралась инвентаризационная стоимость апартаментов, ее нужно было бы умножить на коэффициент 1,518, действующий в этом году. В остальном расчеты такие же.

Заключение

Апартаменты обходятся собственникам дороже обычной квартиры, ведь ставки налога по ним существенно выше. В целом, ничего сложного в расчете налога на апартаменты нет, нужно только точно знать кадастровую или инвентаризационную стоимость объекта недвижимости.

Еще раз подчеркнем, что использование кадастровой стоимости апартаментов является приоритетным. Инвентаризационная стоимость в качестве налоговой базы применяется, только если кадастровой на 1 января налогового периода не было.

Налог на апартаменты в Москве

Хотим купить апартаменты, чтобы посуточно сдавать, получать дополнительный доход. Знакомые пытаются переубедить нас, обосновывая несогласие тем, что на данную категорию жилья установлены высокие налоги, что выгоды от сдачи такого жилья не получить. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться вместе. В данной статье вы узнаете много полезного. Получите ответы на такие вопросы:

  • Особенности налогообложения для апартаментов;
  • Размер стандартной налоговой ставки на такое жилье;
  • Налог на жилье в Москве;
  • Налоговые льготы;
  • Выплаты и перечисления в процессе продажи.

Особенности налогообложения

Апартаменты, как вариант жилья, пользуются у жителей мегаполисов все большим спросом. Все чаще риелторы ищут для своих клиентов именно такие квартиры. В данной категории современного жилья привлекают такие вещи, как:

  1. Более низкая стоимость.
  2. Удобное местоположение.
  3. Интересная планировка.

Все это известные факторы. Но вот, что касается особенностей налогообложения, то здесь мало кому что-то известно.

В данном случае действуют стандартные правила и положения закона:

  • Ст. 400 НК – налог на имущество платят физические лица, которые имеют в распоряжении собственность;
  • Ст. 401 НК – объектом налогообложения является жилой объект – дом, квартира или комната, а также нежилое – апартаменты, офисы и служебные помещения.

На основании информации можно сделать вывод, что апартаменты не относятся по своему назначению к категории жилых помещение. Это особый вид недвижимости. Соответственно, налоговые перечисления и вычет, которые актуальны по отношению к стандартным помещениям жилого назначения, здесь не применяются.

Налогообложение в Москве

В столице к недвижимости разного плана в качестве налоговой базы применяется стоимость жилых апартаментов по кадастру. Данное правило утверждено специальным правительственным Постановлением No 700-ПП. Подобное положение выражается в таких важных правилах:

  1. Налог на городские апартаменты, которые соответствуют условиям жилья, снижается на предварительно рассчитанную сумму положенной льготы. Она вычисляется на основании понижающих коэффициентов.
  2. Ставка напрямую зависит от метода вычисления общей налоговой базы, то есть от расценки, прописанной в кадастровых документах или инвентаризационных данных.
  3. Налоговая сумма зависит от прописанного в официальном свидетельстве об официальном праве собственности. Также имеет значение, в каком из комплексов расположена недвижимость.

Последнее правило основано на том, что на данный момент понятия «апартаменты» нет в законодательстве РФ. Также его нет в положениях по налогам и сборам.

В процессе определения суммы налога по отношению к стандартным апартаментам принимаются во внимание такие факторы:

  • Регион и область РФ. Налогообложение в данной сфере определяется непосредственно на подобном областном уровне;
  • Тип и факт того, как разрешено использовать здание, где находятся апартаменты;
  • Установленная инвентаризационная цена на объект, а также его кадастровая стоимость.

Размер ставки

Сумма налогового отчисления на недвижимость напрямую зависит от прописанной в документах кадастровой стоимости!

Это показатель, который максимально приближен к средним расценкам по рынку недвижимости. Устанавливается он в процессе проведения стандартной оценки, проведенной на государственном уровне. Осуществляют подобную операцию сотрудники кадастровой палаты. Если же стоимость по кадастру не была определена, за основу берется инвентаризационный показатель.

Если кадастровых данных нет, собственник недвижимости не имеет права устанавливать их самостоятельно. При этом у него есть право оспорить расценки при необходимости.

Налог по кадастру

На данный момент минимальная ставка по налоговым отчислениям на апартаменты, расположенные в жилом доме, составляет 0,5% от стоимости по кадастру. Данный показатель применяется при полном соблюдении таких требований:

  1. Объект недвижимости не находится в торговом, деловом или офисном центре.
  2. Строение, где находятся апартаменты, не предназначено для размещения там торговых павильонов или офисов. Проверить данную информацию можно по выписке, взятой в ЕГРН или в специальных технических документах.
  3. Специалисты установили кадастровую стоимость, и она не больше 300 млн. рублей.

Если апартаменты не соответствуют перечисленным условиям, сумма налога автоматически вырастает до 2%!

Даже, если апартаменты находятся в жилом строении, ставка здесь выше, чем на обычные жилые помещения. Собственники квартир и отдельных комнат платят 0,1% от стоимости жилья по кадастру.

Налог по инвентаризационным расценкам

Как уже отмечалось выше, инвентаризационная стоимость берется за основу в случае отсутствия кадастровых данных. Здесь установлены следующие налоговые показатели:

  • 0,1%, если инвентаризационная стоимость не выше 300 тысяч;
  • От 0,1 до 0,3% при стоимости от 300 до 500 тысяч;
  • От 0,3 до 2% при инвентаризационной стоимости от 500 тысяч.

Данные ставки не являются непреложными. Региональные органы власти имеют право установить особые дифференцированные показатели. Это данные, которые зависят от общей стоимости, от его категории и от места расположения.

Налог в Москве

В столице налог на описываемую категорию городской недвижимости официально регулируется гл. 32 НК РФ. Принимается во внимание Закон г. Москвы No 51 «О налогах на имущество физ/лиц». В ст. 406 прописано, что налоговые отчисления на квартиры, дома, гаражи и комнаты не должно быть больше 0,3%. Этот параметр также берется от кадастровой стоимости.

По отношению к недвижимости торгового или коммерческого назначения, к объектам, общая стоимость которых выше 300 млн. рублей, сумма налогового отчисления не может быть выше 2% от все той же стоимости по кадастру.

Что касается жилых апартаментов, то жители Москвы платят за такую недвижимость 0,5% от стоимости. В данном случае также допустимы дифференцирование ставки. В подобном случае сумма отчисления может зависеть от таких факторов, как:

  1. Стоимость по кадастру.
  2. Категория недвижимости.
  3. Место ее расположения.
  4. Вид и категория территориальной зоны.

Налоговые льготы

Собственник описываемой категории жилья может добиться снижения ставки. Это возможно при таких условиях:

  • Помещение внесено в специальный реестр по апартаментам. Жилье находится в здании, внесенном в этот же реестр. Подобный документ на официальном уровне формируется и регулируется администрацией столицы;
  • Площадь описываемой категории помещения не выше 300 кв.м;
  • Стоимость одного метра по кадастру не превышает 1 млн. рублей. Данный параметр должен быть актуальным на 1 января того года, который является налоговым периодом;
  • Апартаменты не являются адресом размещения какой-либо организации;
  • Объект не используется собственником с предпринимательской целью.

При наличии хотя бы одного из перечисленных условий, налог автоматически уменьшается. Чтобы определить сумму снижения, используется формула: Л = Н х К1 х К2. Данные буквенные показатели значат следующее:

  • Л – размер льготы. Это параметр, на который снижается сумма налога, исчисленная плательщику;
  • Н – ставка, которая была определена ст. 408 НК;
  • К1 – коэффициент, равный отношению 150 к общей площади апартаментов. Если площадь менее 150 кв. м, данный параметр будет равен единице;
  • К2 – особый коэффициент, который равен 0,67 в расчете положенной ставки за отчетный год.

Если у собственника в распоряжении несколько апартаментов, выгоду можно применить к тому жилью, по которому назначен наибольший налог.

Налоги при сделках с апартаментами

Покупка жилых апартаментов не требует оплаты налогов!

Налог придется оплачивать в процессе продажи недвижимости. Его сумма напрямую зависит от, сколько объект находится во владении:

  1. Более пяти лет – ничего платить не нужно.
  2. До пяти лет – размер отчисления равен 13% от разницы, полученной между стоимостью покупки и продажи недвижимости.
  3. Если объект был приобретен или получен в наследство, 13%-ый налог назначается через три года.

Собственник апартаментов может получить вычет. Он равен 250 тысячам рублей. Чтобы получить его, владелец должен являться официальным налогоплательщиком и резидентом РФ.

Налоги на апартаменты

Апартаменты сегодня привлекают всё больше и больше внимания потенциальных покупателей недвижимости.

Низкая по сравнению с обычными квартирами цена и часто интересное местоположение заставляют присмотреться к покупке апартаментов, однако перед будущим и настоящими владельцами встаёт вопрос о налогообложении покупки и владения апартаментами.

Особенности налогообложения апартаментов

На основании статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения.

В соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц являются как жилые помещения, определяемые в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (жилой дом, квартира, комната), так и нежилые помещения (включая апартаменты).

Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные Налоговым кодексом налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.

Кадастровую стоимость можно узнать либо по кадастровому (условному) номеру либо по адресу апартамента.

На сайте Росреестра размещена информация в отношении всех зарегистрированных объектов недвижимости.

В частности, объектом налогообложения признаются апартаменты, являющиеся нежилыми помещениями.

Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные Налоговым кодексом налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.

В целях исчисления налога на имущество физических лиц апартаменты относятся к иным помещениям, налоговые вычеты, предусмотренные для жилых помещений, к ним неприменимы.

В г. Москве налог в отношении апартаментов, соответствующих определенным условиям, уменьшается на сумму льготы, рассчитанную с учетом понижающих коэффициентов. Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы (исходя из их кадастровой стоимости либо инвентаризационной стоимости).

В г. Москве перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержден постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП.

Налог на имущество в отношении данной категории недвижимости во многом зависит от того, что указано в свидетельстве о праве собственности и в каком комплексе расположены апартаменты. Обусловлено это тем, что самого понятия “апартаменты” в российском законодательстве, в том числе в законодательстве о налогах и сборах, нет.

При исчислении налога в отношении апартаментов необходимо учитывать следующие особенности:

  1. регион – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
  2. тип и разрешённое использование здания, в котором они расположены;
  3. установленная кадастровая или инвентаризационная стоимость помещения.

Размер ставки налога на апартаменты как на имущество

Размер налога на апартаменты зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость это стоимость апартамента приближенная к рыночной (должна быть приближена), определяется в ходе государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость не установлена, то применяется инвентаризационная стоимость при исчислении налога на имущества физических лиц.

Владелец апартамента не вправе самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость своего имущества, но вправе ее оспорить.

Читайте также:  Просрочил оплату налога ип

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5 %, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:

  • апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре;
  • Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений (согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости или документами технического учета);
  • кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;

Апартаменты, не соответствующие этим условиям облагаются по ставке 2%.

При этом ставка налога в отношении жилых помещений, квартир, комнат составляет 0,1%

Ставка исходя их инвентаризационной стоимости

В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости апартаментов размер ставки налога зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Ставки налога по инвентаризационной стоимости таковы:

  • 0,1% при инвентаризационной цене объекта до 300 тыс. рублей;
  • 0,1 – 0,3% при инвентаризационной цене объекта в пределах 300-500 тыс. рублей включительно;
  • 0,3 – 2% при инвентаризационной цене более 500 тыс. рублей.

Местными органами власти могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от стоимости объекта, его вида и места нахождения.

Налоги на апартаменты в Москве

Налог на имущество физических лиц в г. Москве регулируется гл. 32 Налогового кодекса РФ, а также Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

Согласно статье 406 Налогового кодекса в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машиномест и иных объектов, указанных в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в соответствующий перечень, а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости.

В иных случаях в отношении апартаментов предельная налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц составляет 0,5 процента кадастровой стоимости.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости, вида объекта налогообложения, места нахождения объекта налогообложения, видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.

Законом Москвы установлены следующие ставки налога на апартаменты:

  • 1,2 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2015 году;
  • 1,3 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2016 году;
  • 1,4 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2017 году;
  • 1,5 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2018 году и последующие налоговые периоды — в случае если нежилое помещение расположено в торговом или офисном центре, который включен в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ. Вы можете проверить, включен ли торговый или офисный центр, в котором расположено ваше помещение, в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы;
  • 2 % — в случае если кадастровая стоимость объекта составляет более 300 млн рублей;
  • 0,5 % — в остальных случаях.
Налоговые льготы на апартаменты в Москве

Сниженные ставки применяются в при следующих условиях:

  1. нежилое помещение включено в реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Реестр апартаментов и порядок его формирования утверждаются Правительством Москвы;
  2. площадь нежилого помещения не превышает 300 квадратных метров;
  3. кадастровая стоимость одного квадратного метра нежилого помещения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100000 рублей;
  4. нежилое помещение не является местом нахождения организации;
  5. нежилое помещение не используется налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

В этом случае сумма налога уменьшается на сумму, определяемую по формуле:

Л = Н x К1 x К2,

  • Л – сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная налогоплательщику сумма налога;
  • Н – сумма налога, исчисленного налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи;
  • К1 – коэффициент, равный отношению 150 к площади нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи. В случае если площадь нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, составляет менее 150 квадратных метров, коэффициент К1 принимается равным 1;
  • К2 – коэффициент, равный:
    • 0,58 применительно к расчету налога за 2015 год;
    • 0,62 применительно к расчету налога за 2016 год;
    • 0,64 применительно к расчету налога за 2017 год;
    • 0,67 применительно к расчету налога за 2018 год и последующие налоговые периоды.

Льгота предоставляется в отношении одного объекта недвижимости, по которому начислена максимальная сумма налога.

Налог, НДФЛ при покупке и продаже апартаментов

Покупка апартаментов налогами не облагается.

Размер налога при продаже зависит от срока владения недвижимостью:

  1. 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
  2. менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;

Продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей.

Ставка НДФЛ применяется в размере 13% в том случае, если продавец является налоговым резидентом России.

Для иностранцев, налоговых нерезидентов, ставка НДФЛ составляет 30%.

Рассчитать налог на апартаменты

Как правильно рассчитать налог на недвижимость

Для расчета налога на недвижимость необязательно обращаться в налоговую службу. Разбираемся, по какой формуле и с какими оговорками можно узнать его самостоятельно

За что приходится платить

Объекты недвижимого имущества — это не только дом или квартира. Налог придется платить за гараж, комнату в общежитии и парковочное место, приобретенное в собственность. Коммерческая недвижимость тоже облагается налогом, как и дачные дома, хозяйственные постройки, склады, недостроенные объекты. К недвижимости относят даже морские суда и космические объекты, поэтому если вы являетесь счастливым обладателем последних, придется периодически наведываться в налоговую. Расчет будет произведен индивидуально по каждому из объектов собственности независимо от того, сколько у вас квартир, яхт и космических кораблей.

От чего зависит и как меняется стоимость

В налоговой службе учитывают кадастровую стоимость — сумму, рассчитанную кадастровой палатой. Она меняется раз в три года во всех городах, кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга. В последних трех населенных пунктах цену пересматривают каждые два года из-за динамичных изменений на рынке недвижимости. Сумма меняется в зависимости от инфраструктуры района, износа дома, наличия аналогичных предложений в продаже. Если стоимость, подсчитанная кадастровой палатой, вас не устраивает, вы можете обратиться в суд для перерасчета. Для формулы налога на недвижимость нужно узнать кадастровую и инвентаризационную стоимость объекта, а также ставку и положенные вам льготы.

Как узнать кадастровую стоимость

Для получения информации о цене собственности вы можете обратиться в кадастровую палату своего города и подать заявление на получение справки о кадастровой стоимости объекта. Обязательно возьмите с собой паспорт. Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, и это бесплатно. Если вам не нужен оригинал документа с подтверждением стоимости квартиры, то можно уточнить ее не выходя из дома — на сайте Росреестра. В разделе «электронные услуги» перейдите во вкладку «справочная информация по объектам недвижимости» или же найдите свой дом на публичной кадастровой карте по координатам и адресу.

Как узнать инвентаризационную стоимость

Инвентаризационную оценку обычно запрашивают, когда хотят купить или продать квартиру, участвуют в процессах приватизации, наследования или обмена. Эту сумму рассчитывают специалисты в Бюро технической инвентаризации. Они определяют восстановительную стоимость — цену здания на настоящий момент, будто оно было построено только сейчас с учетом затрат на ввод в эксплуатацию. Наибольшее значение для расчета инвентаризационной стоимости на недвижимость будут иметь: площадь жилья, вид фундамента, количество несущих стен, окон, дверей, а также лифтов и этажей в доме. Кроме того, учитывают цены оборудования и материалов, заработную плату рабочих, складские и транспортные расходы и содержание инженерных сетей. Из восстановительной стоимости вычитают процент износа и изменения стоимости материалов и услуг.

Как определить налоговый вычет

При уплате налога по кадастровой стоимости для собственников предусмотрен налоговый вычет. Важно, что воспользоваться этой льготой можно только на один объект недвижимости из разных категорий (дом, комната, квартира и т. д.). Поэтому если у вас в собственности от двух и более квартир (домов), сделайте расчеты для каждого объекта, чтобы определить, за какой из них выгоднее получать вычет. Если не выберете самостоятельно и не уведомите налоговую службу, то специалисты сами определят, для какой квартиры предоставить максимальную льготу, и не всегда это будет расчет в вашу пользу.

Некоторые собственники по закону освобождаются от налоговых выплат. Полный список льгот можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы, где указана справочная информация о льготах и ставках по имущественным налогам. Их не должны платить Герои СССР, пенсионеры, инвалиды I и II групп, супруги погибших на работе госслужащих, солдат и офицеров, семьи военных, потерявшие кормильца. От уплаты налога тоже освобождают только один объект из каждой категории недвижимости, если у вас их несколько. Эту меру приняли для того, чтобы платежеспособные собственники не гнались за выгодой, переписывая квартиры, например, на престарелых родителей.

Как выбрать ставку У нас в стране используется трехуровневая налоговая ставка на имущество. Для жилых домов, машино-мест, гаражей, недостроенных зданий и хозстроений она равна 0,1% — это первый уровень. Для зданий, которые не относятся к этим категориям и определяются как «иные», ставка составляет 0,5%, а для дорогой недвижимости, которую в кадастровой службе оценили на сумму свыше 300 млн руб., — 2%. Кстати, ставка варьируется по усмотрению муниципалитетов, она может быть снижена либо повышена до 0,3%, если речь идет о первом уровне недвижимости.

Как посчитать налог Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom:

— Формула налога определяется как произведение кадастровой стоимости объекта, уменьшенная на налоговый вычет, и процентной ставки, которая зависит от типа недвижимости. Если мы говорим о квартирах, то она варьируется от 0,1% до 0,3%, если квартира дороже 300 млн руб., то ставка составляет 2%. Уменьшающий коэффициент уже не применяется, он был введен только на время переходного периода.

Если не устраивает кадастровая стоимость, обращение в суд вполне оправданно. Такая оценка недвижимости выполняется массовым образом и не учитывает многих нюансов и характеристик отдельных объектов. Поэтому если у собственника есть основания полагать, что кадастровая стоимость его недвижимости была завышена, он может обратиться в суд. Если говорить об объектах компании Glincom (торговые, офисные, апартаментные комплексы в Москве), мы трижды обращались в суд с требованием уменьшить их кадастровую стоимость и во всех случаях нам удавалось добиться снижения более чем на 25%.

Если в подъезде дома был проведен капремонт, на стоимость это, скорее всего, не повлияет. Попробую объяснить. Налог повышается только вследствие пересмотра кадастровой стоимости, что в Москве происходит раз в два года. При этом город определяет ее массовым методом, используя общие данные о здании, в котором находится квартира (тип дома, материалы, из которых сделаны стены, этажность, локация). Соответственно, индивидуальные параметры квартир в расчет не берутся. Однако при оценке также используются сведения о проводимых сделках. И если предположить, что ремонт поспособствовал увеличению стоимости квартир при продаже, то эти данные могут быть использованы при оценке. Но это крайне маловероятно.

Какой налог нужно платить за апартаменты?

На сегодняшний день на рынке недвижимости все большую популярность приобретают апартаменты.

Одни варианты относятся к бюджетному ассортименту, другие относятся к категории элитного жилья.

Активный рост популярности апартаментов связан в первую очередь со сравнительно небольшой стоимостью, в отличие от квартир. Но не все знают, что налог на апартаменты не столь привлекательный.

Что такое апартаменты?

Несмотря на большую популярность и активное строительство апартаментов в Российском законодательстве до сих пор нет как такового понятия этого вида недвижимости.

По сути это нежилое помещение, которое может располагаться в комплексах, расположенных на земельных участках, предназначенных для строительства административно-деловых объектов, имеющих рекреационное назначение и т.д.

Такие объекты изначально строятся как нежилые здания, их строительство не имеет четкой привязки к имеющейся инфраструктуре, в отличие от жилых комплексов и кварталов. Апартаменты могут находиться на территории торговых комплексов и даже в административных зданиях.

Если принимать в расчет юридический статус таких помещений, то они не относятся к полноценному жилому помещению. Хотя по факту здесь имеются все необходимые условия: тепло, водоподведение, канализация и прочее.

Чаще всего апартаменты используют как помещения гостиничного типа, как площадь для офисов или в качестве временного арендуемого помещения для жизни.

В среднем площадь апартаментов составляет 40 кв.м. Главное их отличие от обыкновенных квартир в том, что здесь можно делать любую планировку, застройщик не ограничивает жильца стенами, поэтому чаще всего здесь используется открытая планировка, где нет коридоров, за счет чего помещение кажется больше и светлее.

Для застройщика в этом также есть определенный плюс, он не стеснен строгими стандартами и нормами и даже при небольшой квадратуре может предложить довольно привлекательные позиции.

По нормативам строительства, как уже было обозначено, апартаменты не относятся к жилой застройке. По этой причине гражданин имеет право лишь на временную регистрацию, получить постоянную прописку по такому адресу не получится точно.

За счет того, что к зданиям, в которых расположены апартаменты нет таких строгих требований, как к стандартным жилым застройкам, они могут располагаться в промзоне, где получить разрешение на жилой дом – нереальная задача.

Стандартные апартаменты предполагают наличие кухни, ванной комнаты, она может быть совмещена с туалетной комнатой и прочих помещений, предназначенных для проживания. Апартаменты изначально включают в себя все, что необходимо не только для комфортного времяпровождения, но и для постоянного проживания.

Что касается застройщика, то возведение апартаментов для него куда более выгодный вариант, чем строительство жилого дома. Некоторые не самые добросовестные строители намеренно замалчивают о статусе своего дома, изначально выдавая его за стандартное жилое строение. О том, что приобрели не квартиру, а апартаменты многие покупатели узнают уже на стадии оформления документов.

Налоги на апартаменты

Говоря о налогообложении на апартаменты в первую очередь мы имеем в виду традиционный налог на имущество, который платит каждый собственник недвижимости. Размер этого налога напрямую зависит о того, каким типом апартаментов вы обладаете.

Существует два типа апартаментов, которые, в свою очередь, также делятся на два подтипа:

Первый тип – объект недвижимости, который уже существует, все права на него оформлены. Это здания, в которых прежде располагались производственные помещения, заводы, фабрики, офисные или торговые помещения.

Именно с таких зданий и началась история апартаментов в России. Этот тип делится на офисно-административные и производственно-складские.

Говоря о налогах на эти объекты, обозначим, что данные здания по налоговой базе проходят как прочие объекты. Как в этом случае рассчитать налог?

С точки зрения налогообложения налог на производственные помещения рассчитывается по ставке 0,5%. В то время как для офисных помещений налог составит 2%.
Второй тип – новое строительство. Это могут быть комплексы гостиничного типа, где в разрешительной документации изначально прописано, что на данном участке будет производиться строительство комплексов с апартаментами гостиничного типа.

Ставка на такой объект будет 0,5%. Второй подтип – апартаменты, располагающиеся на территории торговых комплексов.

Так как торговая и офисная площадь облагается самым большим налогом, то ставка по налогу на апартаменты, расположенные в таких комплексах составит максимальные 2%.

Налог на апартаменты и квартиру — различия

В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?

Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.

По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:

  • кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
  • если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
  • в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
  • апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.
Читайте также:  Налог 13% с продажи дома

Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.

В случае с квартирой расчет ставки будет производиться следующим образом:

  • при стоимости объекта до 10 млн. рублей ставка составит минимум – 0,1%;
  • если стоимость квартиры до 20 млн рублей – 0,15%;
  • при стоимости 20-50 млн. рублей за квартиру, ставка составит 0,2%;
  • при цене свыше 50 млн. рублей расчет будет производиться по ставке 0,3%;
  • если стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн. рублей, ставка будет равна 2%.
  • Но есть у апартаментов существенное отличие, которое делает их более привлекательными по сравнению с квартирами – кадастровая стоимость.

    Вот и получается, что даже при более высокой ставке на налог разница между налогом на квартиру и апартаментами не столь разительна, как могло показаться с первого взгляда.

    За счет более низкой кадастровой стоимости даже при большем размере ставки налоговые начисления не столь значительные.

    Для более наглядного понимания ситуации возьмем пример. Так, в Москве кадастровая стоимость жилой недвижимости составляет 120-130 тыс. рублей. В то время как в апартаментах стоимость квадратного метра составляет в среднем 88 тыс. рублей за кв.м.

    При расчете, что квартира в 50 кв. м обойдется своему покупателю в 6 млн рублей, в то время как за апартаменты такого же размера потребуется отдать около 4,4 млн рублей. Выгода очевидна – 1,6 млн. рублей.

    Но с учетом того, какой налог надо платить за апартаменты, экономия, которая образовалась на старте и за счет куда более низкой кадастровой стоимости позволяет без проблем выплачивать налог за недвижимость на протяжении почти ста лет!

    Конечно, каждый сам для себя должен решить, что ему удобнее, сэкономить в самом начале при покупке недвижимости, или в последующие годы платить налог по более низкой ставке. Но стоит учесть, что компенсировать стоимость квартиры удастся не раньше, чем сто лет. Звучит не очень привлекательно.

    Особенности налоговых начислений

    Имущественный налог может быть начислен любому собственнику помещения, будь то компания, хоть российская, хоть зарубежная. Размер регулируется исходя исключительно из кадастровой стоимости объекта и налогового кодекса Российской Федерации.

    Если на местном уровне не было принято каких-либо поправок, то согласно налоговому кодексу оплата налога идет авансовым платежом на протяжении года (налогового периода). Отчетный период может определяться на 6 или на 9 месяцев. Как только период заканчивается, юридическое лицо обязано предоставить полный отчет в местное отделение налоговой службы.

    Для физических лиц размер налоговых начислений производят сотрудники налоговой службы самостоятельно. На адрес налогоплательщика будет направлено письмо, в котором будет находиться квитанция на недвижимость и реквизиты, по которым необходимо будет произвести расчет за недвижимость.

    По правилам, собственник помещения недвижимости обязан произвести расчет по налогам в течении месяца после получения квитанции.

    Какие еще есть налоги за апартаменты?

    Налог на недвижимость является ежегодным налогом на апартаменты, который каждый собственник обязан оплачивать. Но это не единственный налог, с которым сталкивается собственник апартаментов.

    Зачастую апартаменты сдают в аренду, а это возлагает на собственника обязательства по оплате НДФЛ. В России размер этого налога составляет 13% от получаемой прибыли.

    Многие собственники, не желая «светить» свои доходы от аренды апартаментов, скромно умалчивают об этой статье дохода, но законопослушные граждане предпочитают декларировать прибыль.

    Вносить налог от дополнительной прибыли нужно раз в год, по закону необходимо заполнить налоговую декларацию до 1 мая следующего за отчетным годом. Внести сумму платежа нужно до 15 июля.

    В том случае, если гражданин живет за счет сдачи апартаментов в аренду и это является его единственным источником дохода, проще зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

    Сразу после того, как ИП оформлено, не забудьте подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. В этом случае придется платить всего 6% от получаемой прибыли, от уплаты НДС в этом случае гражданин освобождается полностью.

    Стоит учесть, что сотрудники налоговой службы не обязаны предлагать новоиспеченному предпринимателю написать заявление на переход на упрощенную систему налогообложения. Поэтому стоит самому о себе побеспокоиться.

    Так как если заявления не будет, то ставка по налогу составит 20% от прибыли. При этом арендаторам также придется платить НДС за снимаемое жилье, что уменьшит количество желающих заселиться в эти аапартаменты.

    Земельный налог

    Не стоит забывать про еще один налог – земельный. Его платит далеко не каждый, имеющий в собственности апартаменты. Земельный налог начисляется только в том случае, если земля, на которой стоит здание, находится в собственности.

    В этом случае считается, что у каждого владельца помещений в этом доме в собственности находится небольшой участок земли, на котором стоит здание. Соответственно, оплата налога за землю становится прямой обязанностью такого собственника. Налог в этом случае распределяется на каждого собственника пропорционально.

    Сумма земельного налога высчитывается из расчета кадастровой стоимости земельного участка, на котором стоит здание. Стоит отметить, что в крупных городах эта цена будет значительно выше, чем на более маленьких территориях. Не последнее значение имеет отдаленность от центра.

    В каждом муниципальном образовании размер ставки по земельному налогу определяет муниципалитет. Но утвержденная ставка не может больше той, которая утверждена на государственном уровне.

    Так, для земель, на которых стоят жилые строения ставка составляет 3% от кадастровой цены. Для прочих земельных участков эта ставка составляет 5%.

    Некоторые муниципалитеты выделяют дополнительные категории – льготные категории участков. На них ставка идет еще ниже.

    При самом лучшем раскладе здание с апартаментами подпадает под категорию строений для гостиниц, что дает возможность платить налог по чуть более сниженной ставке, но чаще всего строения с апартаментами стоят на землях, относящихся к категории «прочие». Что автоматически влечет за собой начисление налога по самой высокой ставке.

    Все это ведет к тому, что иметь в собственности апартаменты может оказаться не столь выгодным делом, как казалось с первого взгляда. Поэтому, прежде чем приобретать помещение, имеет смысл сто раз взвесить все положительные и отрицательные моменты такого решения.

    Налог при продаже апартаментов

    При продаже недвижимости собственник обязан заплатить налог от продажи недвижимости. Стоит учесть, что налог при продаже апартаментов рассчитывается не так, как при продаже квартиры. Не последнее значение имеет то, кому принадлежит продаваемая недвижимость: индивидуальному предпринимателю или частному лицу.

    Налог при продаже апартаментов физическим лицом рассчитывается с применением всех льгот, то есть необходимо будет внести 13% от разницы между покупной и продажной стоимостью. Но это в том случае, если сохранились документы на покупку недвижимости и если продать апартаменты удалось дороже, чем их купить.

    Таким расчетом может воспользоваться любой собственник апартаментов, даже если имеющуюся недвижимость он сдавал в аренду.

    Если апартаменты находились в собственности индивидуального предпринимателя, то сумма налога высчитывается со всей вырученной от продажи стоимости. В этом случае начисляется 6%.

    Но стоит принять в расчет, что если данная недвижимость все-таки была переведена в статус жилой, то при условии, что недвижимость находилась в собственности более пяти лет, продавец освобождается от необходимости платить налог совсем. Если апартаменты были получены путем наследования, то достаточно выждать трех лет.

    Предусмотрена ли льгота при уплате налога?

    На текущий 2021 год льгота при начислении налогов на законодательном уровне не предусмотрена ни для одной льготной категории граждан, будь то пенсионеры или многодетная семья. Исключением в этом случае может стать местный закон, предусматривающий некий понижающий коэффициент.

    Но при любом положении вещей налоговая ставка ни в коем случае не может быть равна нолю. В то же время она не должна быть выше принятой на федеральном уровне больше, чем в три раза.

    Более подробную информацию о разработанной налоговой ставке на данной конкретной территории можно узнать в местном налоговом органе или на официальном сайте территориального подразделения.

    Налог на продажу доли в квартире

    Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>.

    • Срок владения долей в квартире
    • Продажная цена доли в квартире и оформление сделки
    • Способ первый. Доходы минус расходы
    • Способ второй. Имущественный вычет
    • Как снизить налог?

    Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

    1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
    2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
    3. Порядка оформления купли-продажи доли.

    Срок владения долей в квартире

    До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

    С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

    Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

    • по наследству;
    • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
    • по приватизации;
    • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

    Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

    В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

    Пример
    Вы продаете долю в квартире.

    Ситуация 1
    Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

    Ситуация 2
    Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

    3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

    Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .

    Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

    • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
    • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
    • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

    Внимание!
    Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю в размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

    Пример
    В марте 2019 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2020 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2020 года доля сына составила 2/3.

    В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2019 года.

    Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

    Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

    1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
    2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

    Поговорим о них подробнее.

    Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

    Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

    • либо продажной цены доли по договору;
    • либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

    Пример
    Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2019 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

    Ситуация 1
    Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

    Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
    4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

    Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

    Читайте также:  После продажи дома нужно ли платить налог

    Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
    4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

    Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

    У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

    Способ первый. Доходы минус расходы

    Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

    … налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

    Пример
    Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.

    Ситуация 1
    Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
    2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

    Сумма налога:
    1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

    Ситуация 2
    Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
    1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

    Налог платить не нужно.

    В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

    Покупная стоимость квартиры в целомХРазмер доли=Сумма расходов на приобретение доли

    Пример
    Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

    В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
    6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

    Способ второй. Имущественный вычет

    Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

    Внимание!
    При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

    Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

    Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

    Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

    Пример
    Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

    Ситуация 1
    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

    Каждый собственник получает право на вычет в размере:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

    Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
    3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

    С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
    900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

    Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
    1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

    С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
    233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

    Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

    Как снизить налог?

    Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

    Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

    Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

    В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

    Пример
    Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:

      • сын – 333 333 руб.;
      • дочь – 333 333 руб.;
      • отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

    В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

    Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
    333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

    По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

    Портал Ваши налоги
    2020

    justice pro…

    юридическая помощь

    • Главная
    • Защита прав граждан-физических лиц
      • Банкротство физических лиц
      • ДДУ
      • Защита авторских прав
      • Защита прав автолюбителей
        • ДТП
      • Защита прав акционеров
      • Защита прав в сфере семьи и брака
      • Защита прав вкладчиков
      • Защита прав заемщиков
      • Защита прав пациентов
        • Мать и дитя
      • Защита прав потребителей
      • Защита прав собственников
      • Защита прав трудящихся
        • Стажировка
      • Разъяснения государственных органов
      • Юридические документы. Образцы для составления
    • Защита прав предпринимателей
      • Представление интересов
    • Налоги
      • Налог при дарении
        • Налог при дарении автомобиля
        • Налог при дарении денег
        • Налог при дарении недвижимости
        • О налоге при дарении
      • Налог при продаже
        • Налог при продаже автомобиля
        • Налог при продаже недвижимости
      • Налоговый вычет
        • Имущественный вычет
        • Налоговый вычет за лечение
        • Налоговый вычет за обучение
        • Налоговый вычет за страхование жизни
        • О налоговом вычете
    • Общественная деятельность
      • Взаимодействие с государственными органами
        • МВД
      • Взаимодействие с корпорациями
        • Отрицательные отзывы. Позорный столб
        • Положительные отзывы. Доска почета
      • Защита прав в Суде
        • Судебная защита прав граждан
        • Судебная защита прав предпринимателей
      • Юридическая помощь на безвозмездной основе

    Налог при продаже доли в квартире

    Для того чтобы определить необходимость уплаты налога при продаже доли в квартире, нужно учесть срок владения недвижимостью. А при расчете налога с продажи квартиры в долевой собственности можно применить имущественный налоговый вычет. Расскажем, как это сделать.

    Какой налог с продажи доли квартиры?

    По общему правилу доход от продажи доли в квартире подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, ставка которого для налоговых резидентов РФ составляет 13 %.

    Нужно ли платить налог при продаже доли в квартире?

    Доход, полученный при продаже квартиры или доли в ней, облагается налогом. Поэтому по общему правилу, при продаже квартиры в долевой собственности собственники обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог (за несовершеннолетних детей это делают их родители). Однако на возникновение обязанности уплатить налог с продажи доли в квартире влияет срок владения недвижимостью.

    Налог при продаже долевой собственности и срок владения

    Чтобы выяснить, надо или нет платить налог с продажи доли в квартире, необходимо правильно рассчитать срок владения. Дело в том, что от налогообложения освобождаются доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

    На срок владения недвижимостью в целях определения необходимости уплатить налог с продажи доли в квартире может влиять:

    • то, когда была приобретена квартира (до 1 января 2016 года действовали другие правила определения срока владения квартирой);
    • каким способом была приобретена квартира (по договору купли-продажи, дарственной или по наследству);
    • единственная недвижимость продавалась или нет;
    • и другие факторы, перечисленные в статье 217.1 НК РФ.

    О том, с какого момента считается срок владения квартирой в целях расчета налога при продаже доли в квартире, можно прочитать здесь.

    Расчет налога с продажи доли в квартире

    Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, определяется в соответствии с положениями статьи 214.10 и 220 НК РФ. Так, при расчете налога при продаже доли в квартире важно учесть кадастровую стоимость продаваемой недвижимости.

    Вместе с тем в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. Вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

    При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

    Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

    Об особенностях исчисления налога при продаже детских долей можно прочитать здесь.

    Рассмотрим, как применяется налоговый вычет и рассчитывается налог при продаже доли в квартире, в зависимости от того, продается ли она как единый объект права собственности или нет.

    1 Налог с продажи квартиры в долевой собственности

    Если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких физических лиц менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (Письмо ФНС РФ от 09.12.2019 N БС-19-11/325@ Письмо Минфина РФ от 19.10.2017 N 03-04-05/68259).

    Муж, жена и родители мужа приобрели квартиру, стоимостью 4 млн. руб. (у каждого по 1/4). Через год ее продали за 4,4 млн. руб. Налогоплательщик, доля которого в общей долевой собственности составляет 1/4, при продаже квартиры вправе получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в размере, не превышающем 250 000 рублей. Так как применять налоговый вычет в данном случае невыгодно, для расчета налога с продажи доли в квартиры решили уменьшить доход на расходы при покупке квартиры. Каждый собственник заплатит НДФЛ при продаже доли в квартире в размере 13 тыс. руб. ((1,1 млн. руб.-1 млн.руб.)*0,13).

    2 Налог при продаже доли в квартиры по отдельному договору купли-продажи.

    Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@). То есть если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу или владельцам доли в сумме, не превышающей в целом 1 000 000 рублей (Письмо Минфина России от 31 мая 2019 г. N 03-04-05/39880, Письмо Минфина России от 30 мая 2016 г. N 03-04-05/30955).

    Однако даже если квартиру продавали по долям, но фактически она продавалась как единый объект одному и тому же покупателю (к продаже долей по разным договорам прибегли для уменьшения суммы НДФЛ), у налоговых органов могут возникнуть вопросы (может быть доначислен подоходный налог и т.д.).

    Два брата получили в наследство квартиру в равных долях. Через год один брат решает продать свою долю. Он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

    Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета налога при продаже доли в квартире конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

    Итак, налог при продаже доли в квартире необходимо будет рассчитать и заплатить, если срок владения окажется минимального предельного срока владения, установленного законом. При расчете налога при продаже квартиры в долевой собственности можно заявить имущественный вычет или учесть расходы на приобретение недвижимости.

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию