Договор обмены

Договор мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны. В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки. Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

Содержание и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Договор мены, обмена, бартера: бланки

Договор мены представляет юридический документ, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передает друг другу некоторое имущество, которое равнозначно оценивается обеими сторонами договора. Данный процесс в юридической практике также носит название бартера. Особенностью процесса перехода имущества в собственность каждой из сторон является то, что в процессе сделки не используются никакие средства платежа. Другими словами, бартерный обмен представляет обмен правом собственности на определенные материальные блага. Если обмен совершается между физическими лицами, то в качестве объекта договора выступают вещи. В случае бартера между юридическими лицами объектом договора выступают товары или услуги.

Субъектами договора мены могут быть 2 и более сторон. В случае, когда количество субъектов превышает 2, как правило, обмен совершается с распределением некоторого блага в определенной пропорции между участниками договора.

В соответствии с гражданским законодательством РФ договор мены рассматривается в качестве двух договоров купли-продажи, где каждая сторона играет роль продавца и покупателя передаваемого и получаемого имущества соответственно. Другими словами, договор мены может быть рассмотрен в качестве двух договоров купли-продажи, в которых предусматриваются тожественные и направленные друг против друга обязательства сторон.

Список типовых бланков:

  • Договор мены жилых помещений (Документ под ред. М.Ю. Тихомирова)
  • Договор мены земельных участков (Документ под ред. М.Ю. Тихомирова)
  • Договор о мене жилых домов (Документ Е.П. Данилова)
  • Договор мены (Документ Голованова Н.М.)
  • Договор мены жилых помещений (Документ Тихомирова М.Ю.)
  • Договор мены жилыми помещениями (Документ И.А. Дубровской, О.И. Соснаускене)
  • Передаточный акт к договору мены (Документ О.М. Оглоблиной)
  • Договор мены земельных участков (Документ О.М. Оглоблиной)
  • Договор на проведение товарообменной (бартерной) операции (Документ Брызгалина А.В., Берника В.Р., Головкина А.Н.)
  • Договор мены (Документ Брызгалина А.В., Берника В.Р., Головкина А.Н.)
  • Примерный договор мены садового, огородного и дачного земельного участка Книга Макарова Г.П.)
  • Договор мены (Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд., испр. и доп.) (Авторский коллектив)- М.: Издательство БЕК, 2003)
  • Договор мены жилыми помещениями (образец)
  • Передаточный акт к договору мены (образец)
  • Договор мены земельными участками (образец)
  • Образец договора мены (бартерной сделки)
  • Образец контракта (бартерной сделки)
  • Образец договора мены (вариант 3)
  • Образец договора мены (вариант 2)
  • Примерная форма договора мены (бартера)
  • Примерная форма отказа от возможности осуществления преимущественного права приобретения при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены
  • Примерная форма извещения о возможности осуществления преимущественного права приобретения при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены
  • Примерная форма передаточного акта к договору мены равноценных квартир
  • Примерная форма договора мены равноценных квартир
  • Примерная форма договора мены квартиры на квартиру с доплатой из средств ипотечного кредита
  • Примерная форма договора мены квартиры на долю в праве общей долевой собственности на квартиру с доплатой с рассрочкой платежа
  • Примерная форма договора мены неравноценных предметов
  • Примерная форма договора мены векселей (Векселя неравноценны по стоимости)
  • Примерная форма искового заявления о признании договора мены земельными участками недействительным в связи с тем, что мена совершена под влиянием заблуждения
  • Примерная форма договора мены земельного участка с жилым домом на квартиру (с доплатой разницы в цене)
  • Примерная форма договора мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)
  • Примерная форма договора мены жилого дома на земельный участок
  • Договор мены (примерная форма товарообменного договора (бартерной сделки))
  • Договор мены товарами, равноценными по стоимости (стороны договора – юридические лица)
  • Договор мены жилых домов
  • Договор мены жилого дома на квартиру (между физическими лицами)
  • Примерный товарообменный (бартерный) договор
  • Контракт (бартерная сделка)
  • Исковое заявление о признании отказа в разрешении на обмен жилого помещения недействительным
  • Исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения
  • Договор об обмене жилого дома на квартиру
  • Договор об обмене жилых домов
  • Договор мены (вариант 1)
  • Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом
  • Доверенность на обмен жилой площади
  • Заявление об обмене жилого помещения (вариант 3)
  • Обменный ордер
  • Заявление об обмене жилого помещения (вариант 2)
  • Заявление об обмене жилого помещения (вариант 1)
  • Бухгалтеру о бартерном договоре (В. Каплан, “Практический бухгалтерский учет”, N 6, июнь 2009 г.)
  • 1
  • 2
  • Вперед »
  • Агентский договор, агентское соглашение 51
  • Брачный договор 4
  • Договор аренды жилого помещения 72
  • Договор аренды нежилого помещения 100
  • Договор аренды земельного участка 36
  • Договор аренды имущества, оборудования 48
  • Договор аренды транспортного средства 14
  • Прочие договоры аренды 25
  • Банковский договор, депозитный договор 79
  • Договор безвозмездного пользования 36
  • Договор дарения 90
  • Договор доверительного управления 38
  • Договор займа, расписка о займе 66
  • Кредитный договор, залоговый договор 78
  • Договор купли-продажи 309
  • Договор лизинга, финансовой аренды 37
  • Лицензионный договор, авторские права 37
  • Договор мены, обмена, бартера 75
  • Договор об оказании услуг, аутстаффингу 270
  • Договор перевозки, экспедиции 62
  • Договор подряда 162
  • Договор пожизненного содержания 66
  • Договор поручения, договор комиссии 72
  • Договор поставки товаров, продукции 127
  • Договор проката, бытового проката 23
  • Договор на создание и выполнение НТП 18
  • Договор страхования 56
  • Договор товарищества 35
  • Трудовой договор, трудовой контракт 160
  • Договор уступки права требования 15
  • Договор франчайзинга, концессии 7
  • Договор хранения 61
  • Договор энерго и электроснабжения 15
  • Проведение конкурсов, торгов 17
Читайте также:  Какие документы надо для открытия магазина

Ресурс призван помогать в составлении договоров и любых других документов. Стараемся размещать только актуальные шаблоны и бланки. Если сайт оказал вам помощь, отблагодарите его: поделитесь ссылкой с любой интернет аудиторией. При возникновении вопросов, а также предложений, просьба пользоваться обратной связью.

Договор мены

Одной из самых распространенных сделок между гражданами – физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Обмен и мена

Договоры обмена и мены – это различные соглашения. Если в сделке участвуют два собственника – это договор мены. Если хотя бы одна из сторон – наниматель, то это договор обмена. Мена регламентируется Гражданским Кодексом РФ, а договор обмена – в основном жилищным законодательством РСФСР.

Договор мены

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляет в каждом случае та сторона, которая несет соответствующие обязанности. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию (ст. 568 ГК РФ).

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном или общественном жилищном фонде или принадлежащего ЖСК. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья – перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

  1. Договор обмена заключается в государственном обменном бюро. Основанием для вселения в квартиру является обменный ордер, выдаваемый уполномоченной государственной организацией – отдел по учету и распределению жилой площади при префектурах (в г. Москве). Обмен возможен только с согласия собственника жилого фонда. Субъектами договора обмена могут выступать граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям. В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
  2. Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики” предоставляется возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма. На практике совершение подобных сделок не возможно, хотя бы потому, что законом договор коммерческого найма предусмотрен срочным.
  3. Участниками договора обмена могут быть члены жилищно-строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.
  4. Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны договора являются собственниками, это будет уже договор мены (ст. 31 ГК РФ).

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

С принятием Закона “О собственности” и Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” появилась необходимость регулировать порядок обмена между собственником, с одной стороны, и нанимателями, с другой. В настоящее время правовая регламентация таких сделок разрозненно содержится в актах жилищного законодательства. Вероятно, разрабатываемый сейчас новый Жилищный кодекс РФ предоставит правовую базу для регламентации подобных сделок.

Случай, когда одной из сторон при обмене жилья является его собственник, не предусмотрен федеральным законодательством. Эти случаи регулируются распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским государственным коммерческим агентством “Мосжилсервис” или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых жилых помещений.

Стороны, желающие произвести обмен, подают в “Мосжилсервис” или его подразделение заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагаются ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем служащим агентства “Мосжилсервис” делается запись в заявлении об обмене. Материалы об обмене рассматриваются на комиссии “Мосжилсервиса”. Решение комиссии оформляется протоколом. Если комиссия запретила обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, “Мосжилсервис” оформляет обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

Купля-продажа неприватизированного жилья

Поскольку всем ясно, что продать вещь, не принадлежащую тебе, нельзя, то риэлторами была разработана следующая схема. Человек, желающий приобрести неприватизированное жилье, для начала приобретает на свое имя некую другую квартиру (или комнату), находящуюся в собственности. Далее заключается договор обмена приватизированного жилья, принадлежащего покупателю, и неприватизированного, которым располагает продавец. В результате этого договора покупатель неприватизированного жилья становится нанимателем государственной квартиры, в которой может прописаться и жить. А ее бывший хозяин получает деньги от продажи приватизированного жилья. Каждый шаг данной цепочки полностью соответствует закону и не является налоговым нарушением.

Общие случаи запрета заключения договора обмена
Общие случаи запрета заключения договора обмена, предусмотренные в ст. 73 ЖК РСФСР, распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадлежащее участнику на праве собственности. Обмен жилыми помещениями не допускается:

  1. если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск об оспаривании прав на жилое помещение;
  2. если жилое помещение является предметом залога. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене, с согласия залогодержателя жилого помещения, на иное имущество. Такой запрет прямо не предусмотрен федеральным законодательством;
  3. если договор носит фиктивный характер, т. е. такой обмен, при котором стороны не имеют намерения фактически передать друг другу в пользование обмениваемые помещения, а производят обмен только на бумаге. На практике подобных случаев было много, как в советский период, так и в настоящее время. Раньше такие обмены совершали граждане, желающие не потерять право на жилое помещение, в котором нанимателем был дальний родственник (так называемые родственные обмены);
  4. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких домах, другого благоустроенного жилья;
  5. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим. На практике государственные органы часто “забывают” об этом нюансе. В этом случае можно обратиться за разъяснениями в Департамент муниципального жилья Правительства Москвы или в суд;
  6. если в связи с обменом существенно ухудшаются жилищные условия одной из сторон, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. В случае отказов в совершении обмена по таким основаниям также выявляются нарушения со стороны государственных органов. Это происходит потому, что федеральное и московское законодательства предусматривают разные минимальные нормы жилой площади на человека.
  7. Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития.

Дата публикации: 14:55 05 ноября 2004

Нюансы составления договора мены недвижимого имущества, порядок удостоверения и регистрации

Договор обмена недвижимости на недвижимое либо движимое имущество является одним из наиболее значимых регуляторов в системе гражданско-правовых отношений.

В ходе эволюционного развития товарно-финансовых отношений обмен появился куда раньше, нежели купля-продажа. Ещё до появления первейших денежных знаков вещь обменивалась на вещь. Однако, появление денег никак не поспособствовало утрате актуальности для такого явления, как обмен.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

За регулирование понятия «мена» отвечает глава 31 Гражданского кодекса РФ. Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.

Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.

Договор мены обладает следующими отличительными признаками:

  • Основная направленность — это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
  • Обладает характером встречного предоставления.
  • Имеет момент передачи прав собственности.

Законодательство

Таким образом, данный законодательный акт является основополагающим в регулировании вопросов такого рода. Также он помогает понять особенности оформления договоров обмена объектов недвижимого имущества на помещения и движимое имущество.

Обмен помещений

Поскольку форма договора мены недвижимости на недвижимость законом строго не определяется (за исключением вышеназванной 31-й главы ГК РФ), к такому договору применимы нормы о форме купли-продажи недвижимого имущества. Последняя регламентируется пунктом 2 статьи 567 Гражданского Кодекса РФ.

Для обмена жилых помещений регулятором выступает статья 558 Гражданского Кодекса РФ, а при обмене имущества, принадлежащего какому-либо предприятию, следует руководствоваться статьёй 560 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

  1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
  2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
  3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается регистрации факта передачи прав собственности на недвижимые объекты: такая регистрация осуществляется исключительно тогда, когда обе стороны договора мены соблюли обязанности, указанные в статье 570 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Всё это указывает на то, что регистрация перехода прав собственности подразумевает непременное предоставление передаточных актов, которые подтверждают передачу недвижимости.

Обмен движимого имущества

При таком виде обмена, в первую очередь, следует учитывать частую неравноценность объектов обмена. И здесь следует руководствоваться пунктом 2 статьи 568 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому, при обмене неравноценных объектов предусматривается осуществление доплаты со стороны лица, чей объект является менее ценным.

В остальном законодательные нормы остаются аналогичными тем, что применяются при обмене недвижимого имущества на недвижимое.

Как составляется для обмена недвижимости на аналогичное имущество?

Составление договора обмена недвижимым имуществом подразумевает чёткое понимание структуры самого процесса обмена. Для правильного составления такого договора следует определиться со следующими пунктами:

    Предмет договора. Таковым может являться как частные владения — дома, квартиры, котеджи и прочие жилые и не жилые помещения, находящиеся в частной собственности, так и недвижимость, принадлежащая каким-либо организациям либо предприятиям — бытовые или складские площади, офисные помещения, цеха и т. д. (о том, как правильно заключается договор мены жилыми помещениями между собственниками, мы рассказывали тут).

Составляя договор мены, необходимо чётко прописывать все особенности обмениваемой недвижимости (месторасположение объекта, его состояние, квадратуру и т. д.). Это позволит значительно упростить процесс обмена и избежать возможных разногласий между сторонами.
Правила составления, важные пункты и элементы. Как уже упоминалось выше, чётко определённой формы для договора мены законодательством не предусмотрено. По этой причине основой для его составления является факт встречной купли-продажи.

При этом в договор в обязательном порядке должны быть включены следующие данные: кадастровый номер объектов, площадь обмениваемых объектов (с приложением поэтажных планов или их копий), если хотя бы один из обмениваемых объектов включает в себе прилежащий к нему земельный участок, необходимо указать целевое его назначение (более подробно о нюансах составления договора мены, в котором объектом является земельный участок, прочтете здесь).

Указывается также оценочная стоимость объектов, что позволяет определиться с необходимостью внесения доплаты одной из сторон.
Определение цены договора. Если договор мены не оговаривает стоимость объектов, подлежащих обмену, то предполагается, что они являются равноценными. Обязанности по оплате расходов на оформление необходимой документации оговариваются сторонами и затем прописываются в договоре. Это согласуется с требованиями, изложенными в пункте 1 статьи 568 ГК РФ.

В случае указания в договоре стоимости обмениваемых объектов их оценка должна производиться исключительно государственными организациями, уполномоченными выполнять такую оценку. В таком случае сюда включается также пункт с указанием доплаты, размер которой соответствует разнице в оценочной стоимости обмениваемых объектов.

Особенности написания для обмена недвижимости на движимое имущество

Действующим Законодательством РФ предусматривается возможность совершения обмена недвижимости на движимое имущество и обратно. При составлении документа на осуществление такого обмена необходимо обратить внимание на следующее:

    Особенности и отличие такого договора.

Основным отличием договора обмена типа недвижимость-движимое имущество является то, что стороны обязаны чётко прописать все имеющиеся недостатки объектов обмена, наличие (или отсутствие) третьих лиц, имеющих законные права на эти объекты (в особенности это касается движимого имущества). К последним могут относиться держатели залога, наниматели и т. д.
Важные пункты и элементы договора.

Необходимо заранее оговорить и прописать непосредственно в тексте договорного соглашения возможность возврата обмениваемого имущества, поскольку именно при совершении такого типа обмена объекты не всегда соответствуют заявленным характеристикам. Ещё одним отличием такого договора является непременное указание доплаты за разницу стоимости объектов обмена.
Определение цены договора.

При заключении договора обмена недвижимости на движимое имущество оценочная стоимость объектов выполняется аналогично тому, как это происходит с обменом недвижимости на недвижимость. Разница заключается лишь в том, что полномочия давать оценку движимого имущества возложены на несколько иные государственные органы.

Более подробно о том, как заключается сделка и оформляется договор мены недвижимости, в том числе и земельного участка, на такое движимое имущество, как автомобиль, можно прочитать в этом материале.

Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами

Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.

В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:

  • дата и место регистрации;
  • юридические адреса;
  • расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.

Информация о счетах необходима также для оплаты предусмотренных в этих случаях налогов и пошлин.

Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.

Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.

  • Скачать бланк договора мены недвижимого имущества между юридическими лицами
  • Скачать образец договора мены недвижимого имущества между юридическими лицами

Нужно ли удостоверять у нотариуса?

Как в случае с физическими так и с юридическими лицами вся документация должна быть заверена нотариально в обязательном порядке.

Нотариальное заверение договора мены, а также всей сопутствующей ему документации позволяет сторонам соглашения быть уверенными в законности всех проводимых операций, поскольку в этом случае нотариус выступает как бы гарантом исполнения сторонами всех прописанных в договоре мены пунктов.

Налоги

Если объекты, являющиеся предметами обмена признаются равноценными, то ни одна из сторон не является получателем экономической выгоды, имеющей натуральную форму и в этом случае уплата каких-либо налогов не предусматривается.

В случае же неравноценности обмениваемых объектов лицо, получающее доплату, обязано уплатить налог с той суммы, которую получает, поскольку согласно статье 567 Гражданского Кодекса РФ такое лицо приравнивается к продавцу имущества. Размер уплачиваемого налога следует уточнять в государственной налоговой инспекции на момент совершения сделки.

Инструкция по государственной регистрации

Куда обращаться?

При желании сторон осуществить мену, сторонам необходимо обратиться территориальные органы Службы тех регистрационных округов, на чьих территориях расположены объекты, подлежащие обмену.

При поступлении в территориальные органы Службы подобного обращения данными органами выполняется соответствующая запись в ЕГРН о поступлении такого обращения, указывающего на наличие правопритязания по отношению к объектам недвижимости, которые указаны в договоре обмена.

К примеру, если движимым имуществом является автомобиль, необходимо обратиться в МРЭО того территориального округа, где выполнена регистрация данного автомобиля.

Необходимая документация

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-недвижимость сторонами договора должны быть предоставлены следующие документы:

  • Заявление от каждой из сторон договора. Бланк такого заявления выдаётся непосредственно территориальным органом Службы.
  • Документ об оплате регистрации.
  • Для физических лиц (включая уполномоченных представителей) документы, которые удостоверяют личность.
  • Для юридических лиц документы, которые подтверждают учредительные права, а также соответствующие документы, которые подтверждают внесение юридического лица в ЕГРЮЛ и постановку юр.лица на учёт в качестве налогоплательщика (с указанием ИНН).
  • Документы, которые подтверждают полномочия представителя — доверенность, для попечителей, опекунов, а также приёмных родителей — соответствующие удостоверения.
  • Договор мены в количестве экземпляров, равном количеству участвующих сторон + один экземпляр, который будет помещён в дело.
  • Правоустанавливающие документы лица, которое отчуждает недвижимое имущество — свидетельство, договор и др.
  • Документ, который подтверждает передачу недвижимости.
  • Документы, которые подтверждают исполнение условий договора (если сделка выполнена по условиям статьи 157 Гражданского Кодекса РФ).
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение, заверенный тем органом, которым он был выдан.
  • Согласие органов попечительства и опеки (только в соответствующих случаях).
  • Иная документация, которая подтверждает наличие оснований для выполнения сделки.

Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием

  1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
  2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
  3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-движимое имущество, в вышеуказанные органы необходимо предоставить практически тот же перечень документов, который указан выше, с той лишь разницей, что сторона, являющаяся собственником движимого имущества, которое является предметом обмена, должна предоставить соответствующие документы, подтверждающие права владения данным имуществом, заверенные соответствующими органами.

В случае государственной регистрации договора мены между физическими лицами, из вышеуказанного перечня следует исключить документы, относящиеся исключительно к юридическим лицам. Если же выполняется регистрация договора между юридическими лицами, необходимо предоставление всей указанной выше документации за исключением тех документов, которые не требуются в каком-то отдельном случае.

Стоимость и сроки

С 1-го января 2017-го года стоимость государственной регистрации договоров мены установлена в размере 2000 рублей. Дополнительно могут оплачиваться иные действия, связанные с государственной регистрацией. Стоимость таких действий индивидуальна в каждом отдельно взятом случае.

Максимальный срок исполнения регистрации составляет 7 рабочих дней непосредственно с момента обращения и подачи соответствующего заявления.

Условия и основания для расторжения

Расторжение договора мены может быть выполнено при следующих условиях:

  • Нарушены существенные условия договора.
  • Сделка была признана мнимой либо притворной.
  • Была обнаружена утаённая недееспособность одной из сторон-участниц договора.
  • Одна из сторон являлась (на момент сделки) несовершеннолетним лицом и были нарушены его интересы.
  • Было обнаружено несогласие органов опеки и попечительства.

Несмотря на всю кажущуюся запутанность и сложность, наличие издержек и прочих нюансов, сделки по обмену являются наиболее доступными и позволяющими гражданам при минимальных издержках реализовать собственные имущественные интересы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Адвокат Шинёв В. Г. Адвокат по арбитражным делам Шинёв Вадим Германович специализируется на ведении дел в арбитражных судах

Тел.: +7 906 748 82 81 (ежедневно с 12.00 до 20.00)

Претензия о возврате предоплаты за не поставленный товар является отказом от договора

Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2018 по делу N 309-ЭС17-21840, А60-59043/2016

Между обществом “Святогор” (покупатель) и обществом “КомплектСнаб” (поставщик) был заключен договор от 19.10.2015 N 607 (далее – договор), по условиям которого поставщик обязался поставить, а покупатель принять и оплатить продукцию на условиях, установленных сторонами в договоре и спецификациях к нему (пункт 1.1 договора).

По спецификации от 19.10.2015 N 1 поставщик обязался поставить в срок до 01.03.2016 бульдозер гусеничный стоимостью 26 196 000 руб. (далее – товар, продукция).

Порядок расчетов согласован сторонами в пункте 2 спецификации и предусматривает аванс в размере 60%, который оплачивается покупателем в течение 10 банковских дней с момента представления поставщиком оригиналов договора, счета и документа банковской гарантии.

Во исполнение условий договора после получения указанных документов платежным поручением от 03.12.2015 N 12063 покупатель перечислил поставщику авансовый платеж в размере 15 717 600 руб.

Дополнительным соглашением от 15.03.2016 N 2 к договору стороны перенесли срок поставки товара на 30.06.2016 (пункт 1.4).

Пунктом 7.3 договора сторонами согласована ответственность поставщика за нарушение условий по поставке продукции в виде пени в размере 0,03% от суммы товара за каждый день просрочки.

В связи с нарушением поставщиком сроков поставки товара общество “Святогор” 21.11.2016 направило претензию N 15-31/32 с требованием о возврате суммы предварительной оплаты и об уплате 1 131 667 руб. 20 коп. пени за просрочку поставки продукции.

Ссылаясь на то, что требования истца ответчиком добровольно не исполнены, общество “Святогор” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования общества “Святогор” обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом, отклоняя возражения ответчика и взыскивая пени за период с 01.07.2016 по 05.12.2016 с продолжением ее начисления по день фактической уплаты долга, суд указал на то, что по смыслу пункта 4 статьи 487 ГК РФ проценты, о которых в данной норме идет речь, взимаются за пользование денежными средствами кредитора, в то время как в договоре установлена ответственность поставщика за нарушение условий по поставке продукции в виде пени.

На этом основании суд первой инстанции сделал вывод о том, что в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Указанная норма подразумевает наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты.

С момента реализации права требования на возврат суммы предварительной оплаты сторона, заявившая данное требование, считается утратившей интерес к дальнейшему исполнению условий договора, а договор – прекратившим свое действие.

Кроме того, с момента совершения указанных действий обязательство по передаче товара (неденежное обязательство) трансформируется в денежное обязательство , которое не предполагает возникновение у продавца ответственности за нарушение срока передачи товара в виде договорной неустойки.

Согласно позиции, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 “О последствиях расторжения договора”, по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

В претензии общество “Святогор” требовало возврата суммы предварительной оплаты и уплаты пени за просрочку поставки продукции на основании пункта 7.3 договора, начисленной за период с 01.07.2016 по состоянию на дату направления претензии – 21.11.2016. При этом претензия не содержала требования о передаче товара.

Таким образом, до момента предъявления требования о возврате суммы предварительной оплаты общество “КомплектСнаб” оставалось должником по неденежному обязательству, связанному с передачей товара.

Предъявляя обществу “КомплектСнаб” требование о возврате ранее перечисленной предварительной оплаты, общество “Святогор” выразило свою волю, которую следует расценивать как отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающегося ей товара, от исполнения договора , что в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ влечет за собой установленные правовые последствия – его расторжение.

Следовательно, с момента реализации обществом “Святогор” права требования возврата суммы предварительной оплаты за товар договор поставки прекратил свое действие, в связи с чем на стороне общества “КомплектСнаб” возникло денежное обязательство, а обязанность поставить товар и нести ответственность в виде договорной пени за нарушение срока передачи товара отпали.

Суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, с учетом выбранного истцом способа защиты нарушенных прав пришел к правильному заключению о том, что в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена.

В то же время, рассчитав пени от суммы товара и взыскивая пени за период с 01.07.2016 по 05.12.2016 (дату подачи искового заявления) с продолжением начисления пени с 06.12.2016 по день фактической уплаты долга, суды не учли, что в настоящем деле с момента направления претензии с требованием о возврате суммы предварительной оплаты ответчик остался должником лишь по денежному обязательству, за неисполнение которого не может быть применена ответственность в виде договорной неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче товара . В таком случае на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Претензия по договору поставки

Формирование претензии по договору поставки происходит в тех случаях, когда одна сторона договора нарушает его условия. Документ относится к разряду официальных и служит способом досудебного урегулирования возникающих разногласий.

Что такое претензия и зачем она нужна

Договоры поставки – документы, которые широко используются в коммерческой деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Их объектом выступает поставка каких-либо товарно-материальных ценностей в определенном объеме и в установленные сроки.

Если какой-либо пункт договора нарушается, вторая сторона сделки имеет право написать контрагенту претензию. Этот документ позволяет не только озвучить спорные моменты и потребовать их решения, но и не доводить дело до судебной инстанции.

В чем может быть суть претензии

Как правило, претензии касаются различного рода нарушений сделки. Это может быть:

  • изменение объема поставки товара в сторону уменьшения
  • пересортица товара
  • одностороннее увеличение стоимости договора
  • неисполнение обязательств по оплате или поставке в оговоренные сроки
  • дефекты или порча упаковки
  • отказ возмещать понесенные убытки и т.д.

Кроме того, вне зависимости от условий договора допустимо требовать с контрагента выплату неустойки, даже если такого пункта в самом документе нет — это право дает пострадавшей стороне закон.

Когда предъявлять претензию

Порядок и период подачи претензии законодательство не устанавливает, поэтому хорошо, если информация об этом будет включена в основной договор. При отсутствии такого пункта закон говорит о том, что допустимо подавать претензию контрагенту в «разумные сроки», которые, на практике, в большинстве случаев составляют один календарный месяц.

Также не стоит забывать и о сроках исковой давности – в России они длятся три года, – именно в течение этого времени сторона, считающая свои интересы ущемленными, имеет возможность предъявить претензию и обратиться в суд.

Кто составляет претензию

Обычно обязанность по составлению претензий лежит на сотрудниках юридических отделов или специалистах структурных подразделений, ведущих тот или иной договор поставки. В любом случае, это должен быть работник предприятия, обладающих определенными навыками по формированию подобного рода документов и не понаслышке знакомый с законодательством РФ.

Основные нюансы

Как и сами договоры поставки, так и претензии к ним не имеют единых унифицированных форм. Это обозначает, что представители предприятий и организаций могут писать претензии в свободном виде, но при соблюдении в их структуре некоторых стандартов делопроизводства.

Кроме того, существуют сведения, которые в такого рода документах указывать надо обязательно.

В частности, в претензии по договору поставки в «шапку» нужно всегда вносить следующие данные:

  • наименование компании-отправителя;
  • название организации, к которой документ направляется;
  • адреса обеих сторон.

Также бланк должен быть озаглавлен и в нем следует обязательно сделать ссылку на основной договор (номер и дату его составления).

Во второй части надо указать суть претензии, в том числе назвать нарушенные пункты и условия договора. Если есть какие-то дополнительные бумаги, фото-видео свидетельства допущенных нарушений, их надо обозначить в документе отдельным пунктом в виде приложения.

После этого следует подытожить все вышесказанное – сюда допустимо не только вписать имеющиеся требования и установить срок для их исполнения, но и предупредить вторую сторону о том, что в случае отказа от выполнения договорных обязательств, заинтересованная сторона оставляет за собой право обратиться в суд (как показывает практика, такая угроза часто оказывается довольно результативной).

Оформление

Как к составлению, так и к оформлению претензии никаких особых критериев не предъявляется – ее можно писать на простом чистом листе бумаги, или на фирменном бланке предприятия, от руки (но только шариковой ручкой) или печатать на компьютере (последний вариант удобен тем, что не нужно «вбивать» реквизиты отправителя).

Единственное непреложное правило, которое надо соблюсти: документ обязательно должен быть подписан директором фирмы или ее представителем, отвечающим за решение конкретных вопросов, в нем обозначенных. При этом подпись должна быть только «живой», использование факсимильных автографов исключено.

Удостоверять претензию при помощи различного рода клише не обязательно, т.к. с 2016 года юридические лица имеют право визировать свою документацию печатями и штампами только в том случае, если эта норма прописана в их локальных актах.

Претензия по договору поставки составляется в двух идентичных и равнозначных экземплярах, которые после подписи регистрируются в журнале учета документов, а отправляемый вариант отмечается еще и в журнале исходящей корреспонденции.

Как отправить документ

Переслать претензию можно следующими способами:

  1. По почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. Передать с курьером или сотрудником фирмы. В этом случае следует заручиться автографом представителя контрагента о получении документа.
  3. На сегодняшний день развитие технологий допускает передачу таких документов и через электронные средства связи, но только при наличии у отправителя официально зарегистрированной цифровой подписи (хотя даже это не даст ему гарантий, что письмо будет получено получателем и прочтено).

После написания претензии

Результат написания претензии может быть разным:

  • Самый благополучный для всех исход – это признание второй стороной своих ошибок и их исправление.
  • Если же контрагент игнорирует требования, высказанные в документе или отказывается их признавать, то потерпевшая сторона может обратиться за восстановлением справедливости в суд и в этом случае претензия будет служить еще одним доказательством допущенных нарушений.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию