Продажа квартир с торгов за долги

Как купить конфискованную квартиру

Хотя в 2021 российский рынок недвижимости находится в стагнации, цены даже на бюджетное жилье остаются для большинства граждан заоблачными. В связи с этим россияне ищут другие пути приобретения квадратных метров, например, пытаются купить у банка квартиру-конфискат. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем на рынке недвижимости, но и проблем, которые сопровождают такое жилье, предостаточно. Обсудим, как объект приобретает статус конфискованного, насколько ниже его цена и как его приобрести.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

  1. Жилые помещения, находящиеся под управлением банков или других финансовых организаций, фактически являющихся залогодержателями, но не собственниками.
  2. Жилые объекты, арестованные территориальными подразделениями ФССП и находящиеся в распоряжении собственников или взыскателей по исполнительным производствам.

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

  • мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
  • обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Почему арестовывают квартиры

Вся недвижимость, которая выставляется на реализацию под контролем ФССП, – это арестованная недвижимость. Арест накладывается приставами-исполнителями в процессе исполнения судебных решений по взысканию с владельцев указанного жилья задолженностей.

Обременение оформляется постановлением сотрудника ФССП и отображается в реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы не позволить собственнику отчуждать жилье в пользу третьих лиц.

Арест судебными приставами на жилье налагается не только в пользу банков за просроченные кредиты. Это могут также быть:

  • коммунальные долги;
  • частные займы;
  • возмещение материального ущерба.

Более того, закон позволяет арестовывать жилье должника в качестве обеспечения исполнения его обязательств, причем иногда это происходит еще на этапе судебного разбирательства.

Не в каждом случае арестованное имущество выставляется на торги. Сам факт ареста жилья еще не говорит о том, что на него будет обращено взыскание, если речь не идет об ипотеке. Для этого долг должен соразмеряться со стоимостью объекта, а должник – располагать иным жильем, в которое он может переехать.

Преимущества и недостатки приобретения конфискованного жилья

Кем бы ни выставлялось арестованное жилье на продажу, главным плюсом его приобретения является цена. Как правило, снижение стоимости по сравнению с рыночной ценой составляет от 10 до 40% в зависимости от:

Снижение цены связано в первую очередь с особенностями оценки. Перед продажей любая квартира, особенно, если ее реализация проходит под контролем ФССП, подвергается оценке. Но поскольку продажа осуществляется не в рыночных условиях, а ее сроки максимально сокращены, оценочная стоимость объекта оказывается ниже рыночной.

Кроме того, реализация арестованного жилья, как и продажа залоговой недвижимости банками, осуществляется в несколько этапов. Если объект не продается с первого раза, производится переоценка. Например, в рамках исполнительного производства изначальная стоимость реализации может снизиться на 15%.

Существует и ряд ощутимых минусов, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Под покупку такого жилья не выдаются кредиты. Не считая вносимого заранее залога, средства, за которые приобретена квартира, нужно перечислить в предельно короткий срок.
  2. Осмотреть такую квартиру нельзя – только оценить ее состояние по фото в отчете об оценке. Покупатель может узнать лишь адрес и технические характеристики объекта.

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

  1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
  2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
  3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под арестом у банка

Многие банки осуществляют продажу залоговой недвижимости с единственным возможным обременением – ипотекой. А вот арестованные квартиры банков, выставленные на продажу, – это уже прерогатива ФССП и специализированных торговых организаций.

Следовательно, банки продают залоговое, а не арестованное имущество. И для покупателя это даже лучше, поскольку:

  • имущество продается по согласию всех сторон, без претензий от прежних владельцев;
  • на нем отсутствуют иные обременения в виде арестов, аренды, права пожизненного проживания и так далее.

Распространено несколько вариантов продажи залогового имущества:

  1. Владельцы самостоятельно продают залоговую квартиру, согласовав процесс и цену с банком. В этом случае процедура похожа на покупку квартиры на рынке, с тем лишь отличием, что банк должен дать согласие на продажу. Схема выгодна и для должников, ведь позволяет продать квартиру в рыночных условиях и выручить максимальную цену.
  2. Квартиру продает банк через собственные ресурсы. На сайте каждого учреждения есть раздел «Залоговое имущество», где размещены объявления о продаже квартир. Несколько примеров: Банк Санкт-Петербург, Россельхозбанк, Росбанк.
  3. Продажа имущества с торгов, проводимых специализированной организацией. В интернете описано множество случаев, когда банк доверял продажу жилой недвижимости посредникам. Среди них Российский аукционный дом, iTender, РТС-Тендер и так далее. Банк в этой ситуации выступает в качестве управляющего имуществом.

Аналогичная схема применяется и во время реализации арестованного приставами жилья. ФССП тоже привлекает для продажи торгующие организации. Рассмотрим подробнее, как купить арестованную квартиру у судебных приставов.

Покупка жилья с торгов

Продажа арестованного жилья производится на открытых торгах специализированной торгующей организацией. Участвовать в них могут все, кто отвечает требованиям к участникам торгов:

  • совершеннолетие,
  • дееспособность,
  • способность внести залог и так далее.

Регулируется данный процесс положениями ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве». Покупка имущества должников с торгов доступна тому, кто предложит наиболее высокую цену, так что окончательная стоимость может быть выше первоначальной.

Информация о проведении торгов должна быть открытой, поэтому она публикуется на Официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь находятся сведения обо всех процедурах реализации имущества должников, а также:

  • данные о местоположении объекта;
  • наименование торгующей организации;
  • первоначальная цена и так далее.

Информацию о торгах можно найти и на сайтах региональных представительств ФССП.

Сами приставы не участвуют в выборе торгующих организаций. В соответствии с Соглашением между ФССП и Росимуществом № 0001/13/01-12/65 от 30.04. 2021 , продажу курирует Росимущество через привлекаемые им специализированные компании.

Учитывая возможность переоценки, покупка залоговой квартиры с торгов – реальный шанс сэкономить. Потому рассмотрим подробнее процесс участия в них.

Как принять участие в торгах

Гражданин не может спонтанно поучаствовать в торгах по продаже арестованной недвижимости – он должен быть признан в качестве участника. Для этого ему потребуется:

  • найти информацию о специализированной торгующей организации, которая продает интересующий объект;
  • подать заявку на участие в торгах;
  • заключить договор о залоге и внести необходимую сумму (5 – 10% в зависимости от объекта);
  • подать другие документы, которые требует торгующая организация;
  • представить запечатанное в конверте предложение о цене выше стартовой.

Решение о допуске принимается в день, когда проводится аукцион залогового имущества. При соблюдении всех условий соискатель получает положительный ответ и становится участником торгов.

Отказ в допуске может быть обусловлен, например, отсутствием необходимых документов или непоступлением залога на счет.

Пакет необходимых документов

Для участия в торгах потенциальный участник предоставляет пакет документов, включающий в себя:

    заявку установленной формы;

Порядок проведения аукциона

В день, на который назначен аукцион, все заявители собираются на месте проведения торгов. Как следует из сказанного выше, порядок проведения торгов арестованного недвижимого имущества не предполагает повышения ставки в процессе торгов.

В присутствии всех участников конверты вскрываются. Победителем становится тот, в чьем конверте заявлена самая высокая цена.

По результатам аукциона победителю выдается протокол. После подписания этого документа в течение срока, установленного условиями аукциона (10 дней, 1 месяц и так далее), покупатель обязан внести полную сумму, заявленную на торгах. После этого он может оформлять право собственности.

Заключение

Покупка конфискованной квартиры с торгов представляется весьма привлекательным, но довольно сложным способом приобретения недвижимости. Такое жилье дешевле аналогов, представленных на рынке, однако доступная цена не всегда компенсирует возможные риски. Да и сам процесс участия в аукционе связан с определенными трудностями. Но если квартира и цена действительно достойны внимания, стоит попробовать.

Аукцион квартир от судебных приставов – что это такое и стоит ли покупать там жилье?

На аукционах недвижимости, которые проводятся судебными приставами, как правило, выставляются квартиры, дома, которые были внесены владельцами в качестве залога. Если же должник перед банком не выполнил своих обязательств, а по договору он заставил квартиру, то банк имеет полное право изъять имущество за неуплату долга. Данная недвижимость далее выставляется на аукцион, где проходят торги, связанные с покупкой данного жилья новыми владельцами. Какие же особенности покупки квартиры на аукционах, что стоит ожидать, как проходит процедура?

Какое жильё продаётся на аукционах

Недвижимость может продаваться тремя способами на аукционах или торгах:

  1. если продавец является должником банка и продаёт свою квартиру по добровольному соглашению с банком;
  2. если продавцом является сам банк, а его интересы предоставляет риелтор на торгах (обязательно аккредитован);
  3. если продавцом является банк и он участвует в открытом аукционе.

Особенности проведения электронных торгов

Для того, что успешно поучаствовать в электронных торгах необходимо следовать следующей инструкции:

  1. Нужно оформить электронную подпись участнику.
  2. Изучить и выбрать объект, который хотите купить.
  3. Участнику обязательно необходимо пройти аккредитацию на электронной площадке аукционов или торгов.
  4. Изучить объект и всю документацию на него.
  5. Перечислить задаток банку или же организации, которая выставила на продажу квартиру.
  6. При открытии торгов сделать ставку и если вы выиграли, то оформить документы.

Плюсы и минусы покупки муниципального жилья

Для того чтобы понимать, есть ли смысл покупать квартиру, которая была арестована ранее, стоит разобрать положительные и отрицательные моменты покупки такой недвижимости.

Плюсами в данном случае будут:

  • низкая стоимость – как правило, стоимость таких квартир ниже рыночной, поэтому предложение достаточно выгодное;
  • надёжность покупки заключается в том, что перед продажей первому её владельцу дом был проверен и квартира соответственно тоже, поэтому не будет никаких проблем с долгостроем или тому подобным.

Минусами в данной ситуации являются:

  • нельзя посмотреть квартиру перед её покупкой;
  • бывшие жители могут создавать неприятности из-за своего не соглашения с решением судебных приставов;
  • данная покупка имеет ряд сложностей при переоформлении жилья, поскольку на нём есть обременения.

Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:

При наложении ареста на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель направляет соответствующее постановление в органы Росреестра по месту нахождения имущества. Там на указанный объект недвижимости ставят соответствующую отметку (запрет). Соответственно, при наличии такого постановления в регистрации сделки и права собственности по указанной квартире, безусловно, будет отказано. Для обмена большей квартиры на меньшую надо снимать арест, а для этого обращаться в службу судебных приставов и убеждать их в том, что разница от этой сделки пойдет в счет погашения задолженности и ее размеров для этого хватит. Либо придумать иной вариант – Вы можете обратиться в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста, конечно, при наличии оснований для такого иска.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Покупка арестованной квартиры

Для того, что понимать стоимость квартиры необходимо взять её с указанной стоимости в исполнительном листе. Судебный пристав, который непосредственно занимается исполнением производства должен поставить в известность должника в течение пяти суток о том, что ему в срочном порядке нужно выполнить свои обязательства, если же должник не оплачивает свой долг, то судебный пристав описывает объект, который был заставлен и накладывает на него арест, то есть жилье отчуждается.

В сумму, которая должна быть погашена должником в течение пяти дней входит весь долг с процентами и штрафами.

Опечатанная квартира переходит в собственность банка или Росимущества. Затем будут проведены торги.

Судебными приставами

Покупка недвижимости имеет недостаток в том плане, что квартиру невозможно осмотреть перед её покупкой. Можно оценить район, дом, соседей, но саму квартиру не удастся.

С торгов

Продажа квартиры осуществляется только в соответствии с законодательством Российской Федерации, которым предусматривается, что обязательно должны быть организованы специальные мероприятия для граждан и организаций для проведения торгов.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 450-73-63 (Москва)

+7 (812) 313-21-70 (Санкт-Петербург)

8 (800) 600-26-31 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Каждый из участников торгов может предложить свою цену за квартиру, победителем становится тот, кто предложил больше всего.

Банком

Если же квартира продаётся банком, то её цена будет достаточно низкой. Банку невыгодно содержать квартиру на своём балансе, поэтому он хочет как можно быстрее выручить за неё определённую сумму, которую ему был должен гражданин. Для этого обычно проводят торги или аукцион.

Отвечает зампредседателя третейского суда (Первое арбитражное учреждение) Максим Яковенко:

Если задача – совершить сделку по отчуждению имущества и не платить по исполнительному листу, то законным образом, скорее всего, это сделать не получится. Важно также понимать, что если речь идет об исполнительном листе по взысканию невыплаченного кредита, то ст. 177 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности. В этом случае проведение сделки по отчуждению недвижимости путем различных схем по уклонению от выплат по исполнительному листу может повлечь уголовно-правовые последствия.

Однако если цель должника – не уклоняться от выплат, а оптимальным образом удовлетворить требования одного или нескольких кредиторов, то выход есть. В случае объявления должника неспособным удовлетворить требования кредиторов возможно введение банкротных процедур – реструктуризации его долгов, реализации движимого и недвижимого имущества, мирового соглашения с кредиторами. При этом все аресты, которые были ранее наложены его на имущество, снимаются. Отрицательным для должника моментом является введение внешнего финансового управления над его имуществом. Это значит, что контроль над его имуществом переходит к финансовому управляющему, назначенному судом. В подобной ситуации многое зависит не только от профессионализма и добросовестности финансового управляющего, но и от его порядочности. Таким образом, закон допускает проведение подобной сделки, но с определенными ограничениями и рисками, о которых нужно помнить.

Есть ли риск

При покупке квартиры с аукциона, которая ранее была изъята за долги, есть свои риски. Первым делом они связаны с тем, что будущий владелец не видит недвижимость до момента её передачи уже после оплаты. Поэтому возникает такой момент, как можно купить кота в мешке. Это связано с тем, что судебные приставы не показывают объекты, которые были арестованы.

Покупателю предоставляется информация о квартире и её техническое описание:

  • метры;
  • количество комнат;
  • этаж, на котором она находится;
  • состояние квартиры в общем.

Выселенные жильцы могут подать на апелляцию в суд по делу ареста имущества, поэтому возникает определённый риск, что решение будет одобрено и тогда покупка будет считаться недействительной.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае если на Вашу недвижимость наложен арест, который включает в себя распоряжение ею, то совершение никаких сделок с ней, включая мену, невозможно. Иначе как с согласия пристава, суда или кредитора.

Вам важно понимать, что, совершая любые сделки в обход ареста (пристава, суда и прочих) с целью избежать уплаты по исполнительному листу, Вы совершаете действия, которое может быть квалифицировано как преступление (мошенничество, подделка документов, злостное уклонение от уплаты задолженности). Поэтому от совершения подобного рода сделок без согласия пристава/суда/должника я настоятельно бы рекомендовала Вам воздержаться.

Вместе с тем, поставив в известность стороны, Вы можете поменять большую недвижимость на меньшую и разницу в цене (доплату) обратить в погашение долга. Такие сделки, как правило, проводятся с участием всех заинтересованных лиц и подписанием всех соответствующих документов.

Как приобрести

Арестованное имущество продаётся в соответствии с законами Российской Федерации, а именно с Федеральным Законом №229. В нём прописаны основные моменты и важные положения, которые касаются исполнительного производства.

Документация по арестованной квартире обязательно направляется в управление ФССП. Для этого понадобится предоставить и заключение пристава об аресте.

Перед назначением даты аукциона документы обязательно должны пройти проверку.

Документы должны быть правильно оформлены, иметь юридическую силу, быть актуальными на моменты их подачи.

В аукционе могут принимать участие как физические лица, так и юридические.

Процедура проведения аукциона имеет несколько этапов:

  1. Участник и банк должны подписать договор о передаче суммы задатка.
  2. Участник должен написать заявление на участие в торгах и приложить необходимый пакет документов к нему.
  3. Участник получает протокол, в котором будет указано имеет ли он право участвовать в торгах или же почему ему было отказано.

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Спешу Вас расстроить и предостеречь – совершение сделки с недвижимым имуществом, на которое в установленном законом порядке наложены ограничения (арест), не только невозможно. Сообщение о попытке совершения такой сделки может стать поводом как минимум для проведения доследственной проверки или даже возбуждения уголовного дела.

Здесь нужно понимать, что наложенные судом обеспечительные меры по запрету на совершение регистрационных действий в федеральной регистрационной службе (ФРС) будут служить основанием сначала для приостановки, а впоследствии для отказа в регистрации сделки. Даже если каким-то образом получится эту сделку совершить, заинтересованные лица, чьи права будут в конечном итоге нарушены данной сделкой, без труда в судебном порядке признают ее ничтожность. Для Вас же как для собственника такие действия могут стать причиной серьезных разбирательств с сотрудниками правоохранительных органов в случае поступления соответствующего заявления как со стороны лица, на основании ходатайства которого наложен арест, так и со стороны неудавшегося покупателя (например). Разница будет только в статье, предусматривающей уголовную ответственность за незаконные действия с арестованным имуществом (ст. 312 УК РФ), или за мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Если же совершение сделки необходимо именно для погашения задолженности по исполнительному листу, необходимо подробно информировать об этом покупателя, договорившись о получении необходимой суммы при подписании договора о намерениях (или предварительного договора), а оставшейся суммы – после снятия обременений и совершения сделки в установленном законом порядке.

Оформление

Как мы уже указали ранее, для того чтобы поучаствовать в аукционе или торгах, необходимо собрать определённый пакет документов, который в свою очередь состоится из:

  1. Заявления на участие в торгах.
  2. Чек, где указывается, что участник оплатил сумму задатка банку.
  3. Паспорт участвующего в торгах лица.
  4. Документ, где перечисляется и описывается сданная документация.
  5. Если участник женат/замужем, то обязательно нужно соглашение супруга/супруги.
  6. Конверт с суммой, которую может предоставить участник за лот (квартиру). Он должен быть запечатан.

Организации (юридическому лицу) необходимо будет предоставить несколько больше пакет документов. Помимо вышеперечисленных, в нём ещё должна быть следующая документация:

  • ксерокопии учредительной документации;
  • доверенность на лицо, которое будет участником аукциона от имени компании;
  • разрешение на покупку квартиры от органов управления организацией;

Возможные трудности

Трудностями в данном случае могут быть претензии со стороны должника, у которого изъяли квартиру. Он может обращаться в государственные учреждение с прошением об отмене судебного решения. Но как показывает практика должники обычно обращаются к коллекторам. Это имеет свои негативные последствия потому что гарантии того, что забранная квартира коллекторами будет возвращена клиенту, то есть должнику, нигде не прописаны.

Другими трудностями могут быть и самостоятельные попытки вернуть квартиру. Нередко бывшие владельцы обивают пороги и пытаются навредить новому собственнику жилья.

Квартира с аукциона по банкротству

Квартиры с торгов по банкротству могут приобретать все заинтересованные в этом лица. Данную возможность предусматривает и регулирует российское законодательство.

Вопросы о том, можно ли сохранить единственное жилье, заберут ли не единственную недвижимость, как продают соответствующие лоты на аукционе и как покупать на торгах имущество банкротов выгодно, разберем далее в статье.

  1. Реализация недвижимости должников
  2. Можно ли сохранить единственное жилье должника
  3. Как купить жилье банкротов на торгах
  4. Заключение

Реализация недвижимости должников

Когда происходит банкротство физических лиц, квартира должника обычно попадает в конкурсную массу и подлежит реализации через торги. Продажа квартир по банкротству на торгах осуществляется только на основаниях, установленных Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)” Российской Федерации.

Продажа квартиры с аукциона по банкротству — это результат неплатежеспособности физ лица. И для того чтобы покрыть образовавшуюся задолженность перед кредиторами должник должен рассчитаться своей собственностью.

При подаче искового заявления о несостоятельности в арбитражный суд будет составлен соответствующий реестр кредиторов, у которых должник ранее брал заем или кредит. В нем будет указана вся информация о том, где и сколько денежных средств взял в долг должник. Также будут указываться сведения об имуществе физического лица, которое направлено на дальнейшую реализацию.

При банкротстве физического лица жилье может и не попасть в конкурсную массу, и, соответственно, не быть проданным с торгов. Так, если оно единственное, то первым в процедуру несостоятельности будет включен непосредственно залогодержатель. Ипотечная сделка будет подтверждать право собственности на соответствующее имущество.

Та собственность физического лица, которая находится в залоге, продается залогодержателем самостоятельно. Далее продавец определит вырученные с продажи денежные средства следующим образом:

  • Кредитору отойдет 70 % вырученных от продажи средств.
  • Финансовому управляющему — 20 %.
  • Судебный депозит — 10 %.

В том случае, если сумма образовавшейся задолженности менее 70 % от стоимости недвижимого имущества, залогодатель получит деньги строго пропорционально долгу. Оставшиеся средства будут распределены между остальными кредиторами.

Многие полагают, что с финансовым управляющим можно договориться, когда тот осуществляет оценку собственности. Однако итоговую цену имущества устанавливает арбитражный судья. Для этого он руководствуется предоставленным ему отчетом, который подготавливает оценщик.

Если физическое лицо не согласно с проведенной оценкой его квартиры, оно имеет право ее оспорить. Для этого оно может нанять независимого оценщика, который предоставит свое заключение. Однако арбитражный суд может отклонить это заключение.

Можно ли сохранить единственное жилье должника

Единственная квартира при банкротстве на торги не выставляется. Продажа квартиры должника, если она не единственная, будет осуществляться на соответствующем аукционе в обязательном порядке.

Федеральным законом “О банкротстве” оговорено, что управляющий может отобрать:

  • Движимое имущество.
  • Дорогую одежду.
  • Предметы роскоши.
  • Бытовую технику стоимостью более 10 000 рублей.
  • Мебель дороже 10 000 рублей.
  • Активы.
  • Денежные средства.

Также закон предусматривает и те вещи физ. лица, которые оно имеет право сохранить. Так, у должника не отнимут следующие предметы:

  • Транспортное средство, которое необходимо для работы.
  • Рабочие инструменты.
  • Продукты питания.
  • Игрушки.
  • Детская одежда.
  • Личные вещи.
  • Лекарственные средства.
  • Бытовые предметы.

Однако законодательством предусмотрены те случаи, когда уполномоченные органы могут продать единственное жилье физлица. Так, если недвижимое имущество находится в залоге у банка, то оно его отберут у должника. Также на практике забирают ипотечную недвижимость.

В том случае, если дом не сохраняется за должником, то данный объект арбитражный суд изымает в обязательном порядке. После чего банкрот будет обязан выселиться из дома.

Единственное недвижимое имущество может быть изъято уполномоченным органом только в том случае, если оно находится под обременением, то есть фигурирует в кредитном договоре в качестве объекта, для покупки которого выдан займ. Залогодержателем может выступать банк, кредитно-потребительский кооператив, частное лицо, а также любая микрофинансовая организация.

Под реализацию попадает не только ипотечное жилье. Также в официальном порядке могут изъять ту собственность, которую должник заложил при оформлении кредита. Именно ее и истребуют в первую очередь.

Однако единственное жилье продавец будет готов оставить у должника при соблюдении определенных условий. Так, денежных средств от реализации иного имущества должно полностью хватить для погашения задолженности.

Сумма долга имеет большое значение при оформлении процедуры несостоятельности. Дом не смогут реализовать в том случае, если размер задолженности составляет не более 5 % от стоимости соответствующей собственности.

Как купить жилье банкротов на торгах

Несмотря на большой спрос, покупка квартиры при банкротстве на торгах для многих кажется незнакомой процедурой. Аукцион имеет свои характерные особенности, которые необходимо учитывать каждому заинтересованному лицу.

Купить квартиру с торгов на аукционе может любой желающий. Для этого потребуется пройти регистрацию на соответствующей электронной площадке.

Покупка жилой недвижимости с торгов на аукционе позволяет сэкономить достаточно много денежных средств, так как на них часто можно встретить лоты по цене ниже рыночной.

Рассмотрим, имущество каких владельцев можно встретить на торговых площадках:

  • Индивидуальные предприниматели.
  • Физические лица.
  • Организации.
  • Муниципалитеты.

Продавец может выставить на продажу как дома, которые находятся в новостройках, так и доли в квартире в деле о банкротстве физического лица. Продажа доли должника осуществляется только в соответствии с установленными нормами Федерального закона “О банкротстве”.

Доля имеет свои характерные особенности. Так, имущество придется делить с иными собственниками, что может доставить определенный дискомфорт.

Покупка жилья не всегда заканчивается благополучно. Связано это с довольно высокой конкурентностью, а также с недостаточной осведомленностью.

Так, многие отказы в заявке связаны с ошибками, которые допустил в оформлении непосредственно сам заявитель. Также отказ может быть связан с тем, что документы были составлены неграмотно.

Чтобы получить интересующий лот продавца, необходимо вовремя успеть сделать ставку. Она, в свою очередь, должна быть выше ставок других участников.

Продажу квартир на торгах можно разделить на 3 этапа:

  • Определение начальной стоимости. Цена будет ниже рыночной, но по-прежнему она будет оставаться достаточно высокой. Экономия составит около 10-15 %.
  • Проведение повторных торгов. Если на первом этапе торги прошли безуспешно, то начнется второй этап. Так, цена будет снижена еще больше. Экономия составит около 30 %.
  • Публичное предложение. Оно вступит в силу только после того, как предыдущие два этапа не увенчаются успехов. Экономия может составить до 70 %.

Для подачи заявки потребуется заранее подготовить электронную подпись. Благодаря ей заявитель может успешно пройти аккредитацию на соответствующей торговой площадке.

Также потребуется внести задаток. Его сумма составит около 10-20 % от стоимости желаемого лота. Если торги не будут выиграны, то в течение 5 календарных дней залог вернется в полном размере.

В том случае, если торги увенчаются успехом, в течение 3 календарных дней будет необходимо заключить сделку купли-продажи квартиры. Покупка квартиры с торгов по банкротству должна быть финализирована в течение 30 дней. Если вовремя не внести требуемые денежные средства за соответствующий лот, то торги будут признаны несостоявшимися, а внесенный задаток останется у продавца.

Заключение

Покупка квартиры на торгах по банкротству имеет ряд нюансов. В основном приобретение недвижимости на аукционе мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи. Однако торговые площадки имеют свои особенности, которые необходимо учитывать заранее. Это необходимо для того, чтобы не допустить каких-либо ошибок и увеличить свои шансы на выигрыш торгов.

Аукцион квартир или как купить квартиру напрямую у государства. Возможные риски и альтернативы

Мы привыкли искать жилье по объявлениям в интернете и СМИ, но не все знают про более продвинутый способ – аукцион. Продавцом часто выступает само государство, а цены могут быть ниже рыночных на четверть. Но не слишком ли рискованно покупать квадратные метры у государства?

Кто и почему продает жилье с аукционов

Государство

Государство регулярно продает имущество, которое находится у него в собственности. Имущество может быть в федеральной собственности, в собственности региона или конкретного муниципалитета. Очевидно, что государство владеет в том числе квартирами, и иногда их продает.

Больше всего квартир продает Москва в лице ГУП «Моссоцгарантия». Это то жилье, которое город получает по договорам пожизненного содержания пожилых людей. Схема работает так: пожилой человек заключает договор с городом, получая за это доплату к пенсии в 1-2 прожиточный минимума. После его смерти квартира переходит в собственность города, который ее продает.

Продаются такие квартиры через аукцион, а проходит все через специализированную торговую площадку «Сбербанк-АСТ». Купить жилье иногда получается ниже рыночной стоимости, к тому же с юридической точки зрения рисков будет меньше (все-таки продавцом выступает государство).

Помимо квартир по договорам пожизненного содержания, продаваться может и другая жилплощадь. Квартиры могут попадать к государству разными путями – как обязательная квота при строительстве, как конфискованное имущество, и другими способами. Продают их, как правило, через торги с аукциона.

Отдельная история – это имущество должников, которое продается для погашения долгов. Если при исполнении судебного акта о конфискации судебный пристав арестовывает имущество, его передают в государственную собственность, а затем продают с открытых торгов в форме аукциона.

В случае ареста квартиры судебными приставами у должника обычно есть достаточно возможностей, чтобы вернуть себе права на жилье. Однако в действительности бывших собственников приходится выселять силой, поэтому вариант достаточно спорный.

А вообще покупка квартиры у государства – это неплохой способ сэкономить примерно 5-10% от рыночной стоимости, главное правильно взвесить все выгоды и риски (об этом пойдет речь дальше).

Банки и другие кредиторы

Ипотечное кредитование в 2018 году установило рекорд по объемам и количеству выданных кредитов. Такой бурный рост означает, что часть кредитов выдается заемщикам с не самой безупречной кредитной историей. В дальнейшем у них могут возникнуть проблемы с оплатой по ипотеке.

Так как понятие «ипотека» буквально означает залог, при отсутствии платежей со стороны заемщика банк вправе обратить взыскание на такое имущество. Согласно закону, банк вправе начать процедуру по взысканию, если заемщик задержал более 3 платежей в течение года, а сумма просроченного долга превысит 5% от стоимости залогового жилья.

На практике от первых проблем у заемщика до выставления квартиры на торги проходит несколько лет. За это время банк предлагает реструктуризировать долг, предлагает разные варианты урегулирования, а теперь еще добавляются ипотечные каникулы.

Тем не менее, залоговых квартир продается уже много. По оценкам экспертов, это каждая 10 квартира (хотя еще 5 лет назад была каждая 35-я). Купить залоговое жилье иногда можно с хорошей скидкой, до 15-30% от рыночной стоимости.

Банк – не агентство недвижимости, он старается поскорее избавиться от непрофильных активов. Если к тому же банку срочно нужны деньги, можно подобрать квартиру по действительно низкой цене.

У такого варианта остаются риски того, что должник оспорит решение о выставлении квартиры на торги, но при грамотном оформлении покупки рисков можно избежать. К сожалению, выселять прежних жильцов часто приходится силой.

На аукционе квартиру могут выставить и другие игроки – компании по управлению активами, крупные предприятия, коллекторские агентства, и т.д. По сути, покупка у государства или покупка у них не особо отличаются, главное соблюдать регламент торгов и не забывать о рисках.

Процесс покупки квартиры у государства

Сам процесс покупки на аукционе зависит не столько от продавца (им может быть государство, банк или частное лицо), сколько от регламента самого аукциона. Но некоторые особенности все же есть.

Общий порядок действий будет таким:

  1. изучить предлагаемые к продаже лоты (можно на сайте организатора торгов, можно на самой площадке);
  2. выбрав интересные варианты, записаться на просмотр;
  3. зарегистрироваться на торговой площадке (для этого нужна ЭЦП);
  4. определившись с квартирой, перечислить торговой площадке задаток в нужном размере;
  5. подать заявку на покупку квартиры;
  6. в день аукциона нужно будет принять участие в торгах (если есть другие участники).

Если заявка единственная – она выигрывает аукцион автоматически и по начальной цене.

  • после выигрыша – получить протокол аукциона и заключить договор купли-продажи.
  • Примерно такой вариант будет актуальным почти для всех регионов. Например, если речь идет о покупке квартиры у «Моссоцгарантии», то перечень лотов можно посмотреть на сайте ведомства, там же по каждому объекту есть разная информация, а также фотографии.

    Покупать квартиру вслепую – плохая идея, поэтому любой лот можно посмотреть вживую. Для этого достаточно записаться на просмотр, в случае с Москвой заявку нужно отправить на специальный электронный почтовый ящик. В других городах порядок будет аналогичным – сотрудники организатора аукциона свяжутся с потенциальными покупателями и назначат дату и время просмотра квартиры.

    Большая часть аукционов в России сейчас проводится в электронном виде, и продажа квартир «Моссоцгарантии» не исключение, продажа осуществляется через портал закупок «Сбербанк-АСТ». В других городах могут продавать лоты через другие площадки, но в целом их не так много.

    Главное в аукционе – денежный вопрос. Суть аукциона в том, что начальная цена определяется по экспертным оценкам, после чего участники делают ставки. Побеждает тот, чья ставка окажется наибольшей. Поэтому ориентироваться на стартовую цену не стоит, ведь она может вырасти.

    Но еще до начала аукциона, для участия в торгах нужно заранее внести задаток. Его сумма обычно – 5-10% от стартовой цены лота. В случае с квартирой это будет сумма в среднем от 150 до 300 тысяч рублей. Задаток возвращается всем, чьи ставки не выиграли. Уплаченный задаток победителя учитывается в общей стоимости лота, а если он откажется выкупать квартиру – задаток ему не вернут.

    Среди затрат еще нужно предусмотреть деньги на электронную цифровую подпись. Выглядит она как обычная флешка, но ею можно подписывать договор. Без ЭЦП не получится зарегистрироваться на торговой площадке. Стоимость ЭЦП может варьироваться от 1500 до 5000 рублей в зависимости от города и срочности изготовления.

    Платформа для торгов «Сбербанк-АСТ» достаточно сложная в освоении, и даже специально созданная презентация для участников не отвечает на все вопросы. Регистрироваться на ней нужно через интернет, потребуется приложить скан-копии паспорта и ИНН. Проверять документы будут до 3 дней.

    Сам аукцион будет проходить в назначенный день, а перечислить задаток и подать на него заявку нужно заранее. Перед началом аукциона система известит об этом всех участников.

    Чтобы подать первое предложение по цене, «Сбербанк-АСТ» дает час, а на встречные предложения – 30 минут. То есть, если в течение получаса никто не перебил ставку участника, он побеждает. Повышать ставку можно на определенный шаг, он равен 1% от начальной цены.

    Победителю аукциона система присылает протокол, с которым можно уже идти к организатору торгов и заключать договор купли-продажи. Дальше все зависит от организации, которая выставляет лоты на торги. Например, «Моссоцгарантия» проводит сделку купли-продажи через аккредитив (его применяют не все банки), а в других городах система может быть иной.

    Несмотря на то, что описанный процесс характерен для «Сбербанк-АСТ», похожим образом работают практически все электронные торговые площадки.

    Как купить квартиру у судебных приставов или банка

    Федеральная служба судебных приставов не занимается непосредственно продажами арестованного имущества. Приставы передают имущество в государственную собственность, а Росимущество через посредника (в каждом регионе свой) реализует лоты через те же электронные торговые площадки.

    В итоге желающему купить арестованное жилье, можно сразу смотреть предложения на электронных площадках. Но так как площадок несколько, информация о торгах обобщается на сайте https://torgi.gov.ru, а также на сайте фирмы-посредника, которая организует торги.

    Общероссийский сайт для размещения информации о торгах тоже не самый удобный. Например, чтобы узнать, через какую площадку продается квартира, придется открывать аукционную документацию – в другой форме это не раскрывается никак.

    Но в результате сама продажа проходит цивилизованно через электронные торги. Многие регионы продают арестованное имущество через тот же «Сбербанк-АСТ», так что повторно расписывать процедуру не будем.

    Что касается продажи залоговых квартир банками, есть 3 варианта продажи:

    • сделка с самим должником – чтобы выручить за квартиру больше денег, банк может разрешить должнику самому найти покупателя на квартиру;
    • покупка на аукционе;
    • покупка квартиры напрямую у банка – практикуется, когда через торги продать объект не удалось.

    Первый вариант достаточно рискованный – нет гарантий, что продавец, получив деньги от покупателя, погасит задолженность перед банком. В противном случае на квартире остается обременение, а покупатель остается без денег и без жилья. Но если такая продажа будет проводиться под полным контролем банка, риск мошенничества снижется.

    По стоимости это тоже не лучший вариант, так как должник будет пытаться продать свою недвижимость как можно дороже, чтобы хватило на погашение долга перед банком и еще осталось ему самому.

    С продажей квартиры на аукционе все понятно – если должник не смог решить проблему, банк выставляет залоговую недвижимость на торги. По сути, это то же самое, что и покупать квартиру у любого другого продавца с аукциона.

    Торги признаются состоявшимися, если заявки подали хотя бы 2 покупателя. Если желающих нет, то стартовая цена снижается на 15%, а если квартиру не продать и так, то ее приобретает банк в зачет суммы долга.

    Когда квартира остается в собственности банка, он будет пытаться как можно быстрее ее продать (так как под нее приходится формировать резервы, а это отвлекает деньги из оборота). Поэтому в таком варианте цена может быть снижена достаточно сильно – скидка составляет до 30% от оценочной стоимости.

    Но стоит задуматься – а почему должник не смог найти на эту квартиру покупателя и почему ее не купили на торгах? Возможно, в квартире есть некая особенность, которая отпугивает всех потенциальных покупателей (сложные соседи, плохое состояние, аварийный дом и т.д.).

    Можно ли купить в ипотеку

    Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.

    Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).

    Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.

    Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.

    Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно.

    Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).

    Больше выгод или рисков?

    Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.

    Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.

    Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:

    • однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
    • однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.

    Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.

    В реальности дисконт составит порядка 10% от стоимости. Если квартира действительно хорошая, а цена на нее низкая, в ходе торгов она подберется к среднерыночной.

    Рисков в таких сделках куда больше, чем выгод:

    • выселить прежних жильцов иногда бывает труднее, чем кажется. Законных способов немного, судебные приставы тоже не всесильны. В среднем на принудительное выселение требуется около года;
    • прежний владелец может оспорить в суде и факт реализации залога банком, и сам аукцион. Бывает, что суд признает взыскание необоснованным, тогда квартиру придется освободить. Естественно, что банк вернет стоимость покупки, но ремонт и затраченное время никто не компенсирует;
    • квартира может иметь обременения, о которых банк не знает;
    • в квартире могут оказаться прописаны несовершеннолетние или инвалиды, который выписать невозможно даже через суд.

    От части рисков спасает титульное страхование (то есть, страховая защита статуса владельца недвижимости), но оно обойдется в 0,5-2% от стоимости квартиры за год. Страхуют обычно на 3 года, так как именно в этот срок могут объявиться родственники бывшего владельца.

    Остальные риски можно предотвратить, если более тщательно проверять объект перед сделкой – запросить выписку из ЕГРН и справку о составе семьи.

    Тем не менее, эксперты считают, что полностью защититься от угроз невозможно, поэтому любая покупка на аукционе – это компромисс между рисками и выгодой.

    Приставы реализовали через торги квартиру, за долги по ипотеке

    Квартира в ипотеку взята в 2010 году. Стоимость квартиры составляет – личные средства 1,5 млн. руб. + сумма ипотеки 1 млн. руб. = 2,5 млн. руб. Выплаты производились без задержек до 2018, потом возникли задержки по платежам, остаток по ипотеке на текущую дату 500 тыс. руб. Банк подал в суд с требованием продать квартиру за 1 935 000 руб., эту стоимость банк вывел самостоятельно. Приставы реализовали квартиру через торги по этой же стоимости, оценка квартиры с привлечением специализированной организации не проводилась. На сегодняшний день кадастровая стоимость квартиры 4 000 000 руб., рыночная стоимость 3 200 000 руб.

    Судебный пристав в своём постановлении, сославшись на норму закона, произвела оценку самостоятельно. Сумма оценки пристава совпала с оценкой банка(. )

    Вопрос: можно ли взыскать разницу между стоимостью реализации и рыночной стоимостью.

    Ответы юристов ( 3 )

    • 7,2 рейтинг
    • 2105 отзывов

    Не вполне понятно, какие меры вы предпринимали для защиты своих прав в процессе реализации имущества

    По закону у вас есть право оспорить оценку пристава:

    Статья 85. Оценка имущества должника

    7. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

    Но если вы это право не реализовали, то его уже никто не вернёт

    Вопрос: можно ли взыскать разницу между стоимостью реализации и рыночной стоимостью.

    Нет, в данном случае никаких оснований для этого нет

    Имущество реализуется по цене, указанной в постановлении пристава

    Статья 87. Реализация имущества должника

    8. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

    Если должник не согласен с оценкой, то, как указано выше, он может её оспорить. Однако если он её не оспаривал, хотя имел право, то оснований требовать взыскания с приставов (или с кого-то ещё) каких-либо сумм нет

    А есть хоть какой то шанс восстановить сроки?

    Во-первых, для этого нужно обосновать суду уважительность причин, по которым сроки были пропущены, а во-вторых, едва ли это вообще будет реально, если квартира уже реализована и принадлежат другому лицу, которое никакого отношения к этому спору не имеет. Поэтому шансы можно назвать разве что математическими

    Елена, я не готов сейчас вести рассуждение о том, хорошие или плохие у нас законы, однако инструменты реализации права должника предусмотрены в ФЗ «Об исполнительном производстве» и они были упущены вами без уважительных причин

    Оспаривать оценку, данную приставом можно. И нередко это даёт результат. Но для всего есть свои сроки и порядок

    Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85Закона об исполнительном производстве).

    Не вижу реальных способов уже что-то предпринять, некоторые вещи нужно делать своевременно

    • 9153 ответа
    • 3658 отзывов

    Банк подал в суд с требованием продать квартиру за 1 935 000 руб., эту стоимость банк вывел самостоятельно.

    А в суде вы почему не просили назначить оценочную экспертизу?

    Приставы реализовали квартиру через торги по этой же стоимости

    Т.е. квартира уже продана? И продана на основании решения суда, где и была указана стоимость?

    Мы не знали о суде и вообще об идущих «движениях». Мы договаривались с банком и уже договорились о выплате ежемесячно по 100 тыс руб. Договорились 24 апреля с банком и пошли к приставам. А там узнали, что 19 апреля квартира была уже продана! В банке никто ничего не сказал. В этот же день получили решение суда.

    Квартира продана на основании решения суда за 1 935 000.

    Вас не уведомляли о суде? Решение было заочным?

    Если вас никто не уведомлял, то срочно в первый рабочий день идите в суд, поднимайте дело, получайте решение суда, пишите апелляционную жалобу с ходатайством о наложении ареста на квартиру и пишите, что вас никто не уведомлял о суде, поэтому вы не могли защищать свои права.

    Если заочное решение, то заявление об отмене заочного решения.

    Параллельно идете к приставам, знакомитесь с исполнительным производством и пишите заявление об обжаловании результатов торгов с ходатайством о наложении ареста на квартиру.

    Договорились 24 апреля с банком и пошли к приставам.

    Не совсем поняла, если о суде не знали,, зачем пошли к приставам?

    Это беда наших друзей, поэтому немного испорченный телефон получается.

    Они пошли к приставам, так как договорились с банком и решили уведомить приставов об это договоренности. А квартира уже была продана.

    О суде: им приходили заказные уведомления на получение писем и повесток из суда, а они просто не получали. Мы, их друзья. узнали о ситуации только сейчас и очень хотим помочь. Люди возрастные и перепиской на сайтах пользоваться не умеют.

    Если они не получали уведомления суда, что можно сделать? Больничного нет.

    Решение суда когда в силу вступило?

    Испол лист от августа 2018 года о наложении взыскания на квартиру и на стоимость 1935 млн. Понимаю, что и Решение суда было от августа 2018. Ужас!

    И эти документы — и исполнительный лист и Решение суда они получили у приставов только сейчас, в апреле! То есть, до этого момента думали, что само рассосется…

    Исполнительный лист получает взыскатель, а они должники. Решение было какое: заочное или очное?

    С испол листом только ознакомлены. Сделали фото.

    А почему все производство не изучили?

    Например, Горбунов Олег предлагает вам подать апелляционную жалобу на заочное решение. Если вы обжалуете решение путем подачи апелляционной жалобы и в связи с тем, что у вас пропущен срок, то нужно сразу и жалобу подавать и ходатайство о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы.

    Если решите подать заявление об отмене заочного решения, то подается одновременно и заявление об отмене заочного решения и ходатайство о восстановлении срока на подачу заявления об отмене заочного решения

    Попробуйте написать заявление об отмене заочного решения и укажите, что уведомления не получали, и с решением суда не согласны, т.к. если бы участвовали в процессе, то смогли бы предоставить доказательства несоответствия выставленной цены банком реальной стоимости квартиры.

    При этом нужно решать вопрос с продажей квартиры одновременно

    И наймите вы уже профессионального адвоката для решения такой ситуации вашим друзья, иначе они и этот мизерный шанс могут упустить.

    Коллега, не думаю, что это может иметь хотя бы теоретический смысл, поскольку заочное решение уже таким образом не отменится

    Как разъяснял ВС РФ:

    Так, если будет установлено, что копия заочного решения была
    вручена ответчику после истечения срока для подачи заявления о его отмене, но до истечения срока на подачу апелляционной жалобы на это решение, то срок для подачи такого заявления может быть восстановлен судом при условии, что заявление о восстановлении данного срока подано в пределах срока на апелляционное обжалование.
    В случае вручения ответчику копии заочного решения после
    истечения срока на его апелляционное обжалование пропущенный срок для подачи заявления об отмене данного решения восстановлению не 80 подлежит. При этом пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы на такое решение может быть восстановлен судом.

    То есть обжаловать заочное решение уже можно только в апелляционном порядке. А вот за счёт чего реально можно рассчитывать на его отмену, совершенно непонятно

    Как вернуть долг с физического лица по расписке

    Если одно лицо даёт деньги в долг другому лицу, но не имеет лицензии оказания соответствующих финансовых услуг на регулярной основе, то это называется займом. Для его подтверждения не требуется договора. Достаточно согласия лица, которое получило деньги с тем, что такой факт имел место быть. Однако далеко не все люди честны. Кто-то может оспаривать получение денег и стремиться их не возвращать.

    Поэтому лицу, выдающему займ в частном порядке, нужны доказательства. Ими могут стать свидетельские показания, расписка о получении денег или других материальных ценностей.

    Законодательство Российской федерации не накладывает каких-то чётких обязательств в том, что может быть написано в расписке.

    В идеале там должны быть указаны паспортные данные и адрес проживания лица, которое получает что-то во временное использование. Не удивляйтесь. Формально 10 рублей, которые один гражданин дал другому до получки являются средствами, переданными во временное пользование на возмездной или безвозмездной основе. Первый случай подразумевает возврат денег с процентами. Кроме этого в расписке нужно указать сумму и срок возврата. Сумму лучше попросить написать цифрами и прописью.

    Чем больше слов будет написано — тем лучше. Многие люди ошибочно полагают, что для доказательства будет достаточно подписи. Это так только в случае, если расписка будет заверена нотариально. Расписку можно набрать в текстовом редакторе и распечатать на принтере, потом подписать. Только, если получатель займа будет это оспаривать, то потребуется графологическая экспертиза. По одной подписи установить человека, который её оставил практически невозможно. Достаточно немного её изменить, как характер написания букв меняется.

    Какую юридическую силу имеет расписка, законы

    Основными законами, которые это регулируют являются статьи 307 и 807, 808 ГК РФ.

    307-ая в общем-то ничего конкретного в себе не содержит. Она определяет само понятие ответственности сторон. Из неё становится ясно, что одна сторона имеет право требовать возврата долга, а другая обязана действовать — вернуть деньги, компенсировать имуществом, отработать или воздержаться от определенного действия.

    807 ГК РФ целиком посвящена договору займа, про расписку в ней нет и слова.

    Практическую значимость имеет только 808 статья ГК РФ.

    Во-первых она устанавливает, что если займодавец юридическое лицо, то в обязательном порядке составляется договор займа в письменной форме. Во-вторых, указывается сумма займа, превышение которой обязывает составлять договор займа и частных лиц тоже. Это 10 МРОТ. К примеру, в 2016 году МРОТ в РФ 7500 рублей. Это означает, что если сумма договора выше 75 тыс, то расписки мало, нужно составлять договор. В-третьих, появляется сам термин «расписка». При этом в законе сказано, что подтверждением договора займа может быть расписка в получении денег или вещей в долг.

    В результате мы получаем следующую картину

    Одно лицо даёт другому в долг 10 тыс рублей. Сумма не обязывает составлять договор в письменной форме, но устный договор тоже имеет юридическую силу. В момент получения денег с заёмщика берётся расписка. В ней может быть отражён характер договорённости. Главное же — чёткое указание на личность заёмщика и сумму. Можно попросить написать и об условиях возврата.

    Срок действия расписки

    Именно у расписки срока действия нет — она действует весь срок, который является сроком давности по гражданским делам. В России это три года. Их отсчет начинается с того момента, как займодавец узнал, что его права нарушены.

    Если в расписке указан срок возврата, то следующий день после этой даты считается началом отсчета при определении срока давности. Если же срок давности не указан, но займодавец отправил должнику требование, то с момента его отправки.

    Бывают и более «тяжелые» ситуации. В расписке нет вообще никаких дат, займодавец никаких требований или уведомлений должнику не посылал, а сразу обратился в суд.

    Ситуация может развиваться в двух направлениях. Заёмщик или его представитель могут заявить о том, что деньги были получены буквально три дня назад и договаривались, что на три года. Обратное доказать будет практически нереально. И это не самый плохой для займодавца вариант. Ответчик может написать ходатайство о прекращении дела в силу того, что займ был получен им более трёх лет назад. Нет дат в расписке, никак не доказать, что срок исковой давности ещё не прошёл.

    Что делать, если деньги не возвращают?

    Итак, наступил срок возврата денег, а их получатель отказывается возвращать долг. У того, кто его дал есть два пути получить своё. Это обращение к коллекторам, которые теперь действуют в России на законных основаниях, или пытаться действовать через суд.

    Переуступка прав требования третьим лицам

    Коллекторы могут работать на двух основаниях. Первое — это агентский договор. В таком случае они не получают никаких прав, кроме права истребования задолженности. А далее их деятельность строго регламентируется законодательством. Они могут сколько-то раз позвонить должнику, отправить ему определённое количество писем и SMS-сообщений, назначить определённое количество встреч. Если тот уходит в пассивную оборону, то поделать они ничего не могут.

    В законе о коллекторах зачем-то даже продублировали статьи уголовного кодекса и написали о том, что они не могут угрожать физической расправой и осуществлять таковую.

    Второй вариант — это продажа долга целиком по договору цессии. Такая сделка подразумевает, что все права на долг и он сам целиком переходят к новому владельцу. Был один человек должен другому 1000 долларов. Он продал долг за 800 и может забыть. Полную сумму и проценты будут истребовать коллекторы.

    Подача заявления в суд тоже имеет две формы.

    Процедура истребования долга с помощью вынесения судебного приказа

    Можно обратиться в суд с требованием издать судебный приказ о возврате долга. Он делается без присутствия ответчика. В результате судебные приставы получают исполнительный лист, который позволяет действовать им так же, как если бы было полноценное судебное заседание. Правда, только в том случае, если ответчик с этим согласен. Не согласен? Тогда он уведомляет о том приставов и суд, после чего приказ теряет силу и назначается обычное судебное заседание.

    Процедура взыскания долга по расписке через суд

    Ответчика при этом может и не быть. Только в таком случае он достаточно легко сможет оспорить решение суда.

    В суде же решаются два основных вопроса: были ли деньги переданы на самом деле и какую сумму теперь нужно вернуть.

    Дело в том, что очень часто граждане составляют договор займа на определённую сумму и подразумевают возврат частями. На самом деле каждая такая операция должна была бы отражаться в отдельных расписках. Но на практике этого не происходит. Составляется общая расписка на всю сумму, а потом происходит несколько возвратов, но финальные часто «зависают» из-за самых разных причин.

    Если первые возвраты не были отражены отдельными расписками, то доказать что-то в суде может быть очень сложно. Кроме этого существует и отдельная форма мошенничества. Один гражданин даёт в долг другому какую-то сумму. Получивший долг честно его возвращает, а расписку назад не получает. И с него начинают «вытрясать» то, что он уже вернул. Доказать что-то в суде практически нереально, если расписка осталась на руках у недобросовестного лица.

    Как составить исковое заявление о возврате долга по расписке

    Обычно в исковом заявлении пытаются упомянуть максимум законов. В качестве основания возбуждения судебного делопроизводства указывается бессмысленная 307 статья ГК, а 808-ая в качестве основания того, что расписка может служить доказательством факта получения денег.

    Упоминаются так же 811 ГК РФ, 395 ГК РФ и 809 ГК РФ. В результате их сочетания получается правовая база для истребования процентов. Если же договор их вообще не предусматривал, то хотя бы по ставке рефинансирования.

    План работы с должником

    Для внесения ясности рассмотрим все шаги по возврату долга. Кто-то дал кому-то денег в долг и потребовал расписку. Получившее деньги лицо их возвращать не торопится. В таком случае можно действовать следующим образом.

    Возврат по претензии

    Пишется письмо-требование. Форма произвольная, никаких шаблонов законодательство не прописывает.

    Можно написать что-то такое: «Вы просрочили срок возврата долга по расписке от такого-то числа. Прошу вернуть деньги до такого-то числа, иначе оставляю за собой право действовать в рамках законодательства РФ».

    Этот письмо отправляется в виде заказного. Можно и без уведомления. Дело в том, что суду в общем-то безразлично — было требование со стороны займодавца о возврате или нет. Суду важен сам факт выдачи денег, условия и то, что они ещё не возвращены. Остальное лишь второстепенные детали. Требование о возврате долга выполняет вспомогательную функцию, показывает добросовестность получателя денег или её отсутствие.

    Коллекторы

    После этого можно обратиться в коллекторское агентство. Им можно продать долг целиком или нанять их для его истребования. В первом случае про всё можно забыть.

    Цессия лишает бывшего владельца прав на истребования долга всего. Он получает своё материальное вознаграждение сразу, а остальное не его забота.

    Второй случай хорош только тогда, когда получатель долга имеет подходящую психику. Никаких форм работы, кроме психологической, у коллекторов нет. Они могут звонить, отправлять письма, назначать встречи, что-то требовать. Если гражданин, который не возвращает долг это игнорирует, то никакого проку в том нет.

    Далее, если нет договора цессии с третьими лицами, то следует обращение в суд. Следует отметить, что далеко не все судебные решения выносятся в пользу займодавца. Это зависит от правильности оформления расписки и ряда других факторов. Могут встретиться расписки, которые выглядят примерно так: «100 тыс рублей получил. Иванов». Выиграть дело с таким «документом» практически невозможно. Он даёт ответ только на вопрос о том, о какой сумме идёт речь. От кого получил, когда, на основании чего, когда должен вернуть и этому ли лицу? Ни на один из вопросов такая расписка не даёт. Данному Иванову достаточно больше молчать в суде, как решение автоматически будет направлено не в пользу его займодавцев.

    Решение суда и судебная практика

    Можно всего этого не делать, а сразу обратиться в суд. При этом можно ходатайствовать о вынесении судебного приказа или обычного заседания. В его ходе нужно учесть только один важный момент. Суды России в 90% случаев отметают всё лишнее.

    Гражданин Иван Иванов дал в долг гражданину Петру Петрову определённую сумму денег. При этом в расписке было указано, что деньги даются под гарантию имущества, а именно квартиры гражданина Петрова. Суд вынес решение о том, что деньги необходимо вернуть, но вопрос о квартире вообще не нашёл отражения в судебном решении. Дело в том, что это было единственным жильём Петрова. А по законам РФ таковое не подлежит отчуждению даже, если речь идёт о банковском потребительском кредите. Исключение составляет только ипотечное кредитование.

    Кроме этого нужно помнить о том, что коммерческие риски никто не отменял, а проценты по займу рассматриваются в двух вариациях. Если это индексация долга, или страховка на возможное изменение курса валют, то суд учитывает такие проценты. Если же это попытка извлечь дополнительную выгоду, то проценты превращаются в доход, а само его получение потребовало бы отдельной лицензии. И выдаёт таковые только финансовый регулятор, а именно Центральный банк России. Тут и сказочке конец. Суд просто игнорирует слишком большие проценты, которые выдают попытку скрытой коммерческой деятельности. В судебном решении получит отражение только основное «тело» долга.

    Граждане не обязаны быть юристами. В расписке может быть написано то, что противоречит законодательству РФ. К примеру, займ на 2 тысячи долларов гарантирован квартирой или автомобилем. Скорее всего суд игнорирует такую гарантию и, даже если у должника денег нет и он нигде не работает — судебные приставы наложат арест на его счета. Если он устроится на работу, то эти деньги будут планомерно списываться с его зарплатного счета в рамках оговоренных законодательством.

    Не следует забывать и о том, что задача суда — это установление справедливости. К примеру, суд вынес решение в пользу должника. Он был должен с точки зрения владельца кредитного интернет-сервиса, который выдаёт кредиты в титульных знаках WebMoney. Должник же заверял, что в долг не брал, но кто-то завладел его «кипером», клиентской программой системы, взял кредиты и снял деньги. Суд счел, что «авторизация кипером» — неизвестный для российского правосудия способ идентификации личности, а какие-то наборы цифр невозможно приравнять к законному аналогу собственноручной подписи. Кроме этого суд счел, что был нарушен закон о защите прав потребителей и пользователю системы было представлено программное средство, которое может принести ему вред. В результате займодавцы получили устное предупреждение о том, что их деятельность находится в области пограничной с законодательством.

    Консультация на видео

    Христианский адвокат Константин Андреев приводит практические рекомендации по возврату долга по расписке.

    Возврат долга по долговой расписке: что делать, если должник не отдает деньги?

    Прежде чем дать взаймы определенную сумму денег на конкретный срок, лучше всего взять с заемщика расписку для безопасности сделки.

    • Основные моменты
    • Алгоритм возврата долга по расписке
      • Возврат через суд
      • Досудебные действия
    • Заявление в суд
    • Возврат в досудебном порядке
    • Составление досудебной претензии

    Расписка – это подтверждение договора займа, при котором заемщик занимает у займодавца сумму, превышающую десять тысяч рублей, или когда займодавцем выступает юридическое лицо, при этом размер займа не имеет значения (статья 808 ГК РФ).

    Для того чтобы расписка имела юридическую силу, в её тексте необходимо указать следующую информацию:

    1. Паспортные и контактные данные (с указанием адреса регистрации и фактического проживания, а также дополнительных контактов, например, электронная почта) обеих сторон.
    2. Сведения о сделке: сумма займа, максимальный срок возврата, валюта, процентная ставка, ответственность за невозврат.
    3. Дата написания и подписи сторон.
    4. Данные свидетелей, их показания и подписи (заполняется при наличии свидетелей).
    5. Подпись и печать нотариуса, если расписка заверяется нотариально.

    Основные моменты

    При возникновении споров займодавцу нужно предоставить доказательства взятия долга в виде расписки. Для этого при ее написании нужно обратить внимание на следующие моменты:

    1. Расписка должна быть написана собственноручно заемщиком. При спорных моментах может быть проведена почерковедческая экспертиза, которая идентифицирует владельца рукописи.
    2. Все цифры, указанные в документе, должны быть прописаны цифрами и продублированы прописью.
    3. В тексте расписки не должно быть ошибок, исправлений и зачеркиваний во избежание недоразумений.
    4. Обязательно должно быть указание о временном пользованииденежного долга. В противном случае вторая сторона при возникновении спора может отстоять точку зрения, согласно которой денежные средства были даны в безвозмездное пользование.
    5. Присутствие свидетелей и нотариальное заверение желательно, но необязательно. Обычная расписка обладает точно такой же юридической силой, как и нотариально заверенная. Единственное, при судебном разбирательстве заверенный документ помогает упростить рассмотрение дела.
    6. При составлении расписки без нотариального заверения займодавцу нужно сверить подпись заемщика, поставленную в расписке, с подписью в паспорте.

    Алгоритм возврата долга по расписке

    До возврата долга расписка хранится у кредитора, а после отдачи денежных средств возвращается заемщику.

    Вернуть долг займодавец может как в досудебном порядке, так и через суд. Рассмотрим подробнее, что для этого нужно сделать, какие необходимы документы и как правильно составить заявление в каждом из случаев.

    Возврат через суд

    Суд – это инстанция, в которой можно решить многие вопросы, в том числе по возврату денег. Но, как правило, судебное разбирательство занимает много времени и требует денежных трат. Поэтому прежде чем обращаться в суд с целью вернуть долг, нужно оценить свои силы, рассчитать финансовые затраты и проделать некоторые досудебные действия.

    Досудебные действия

    Как правило, до подачи искового заявления займодавец должен сообщить заемщику о своем решении и предложить урегулировать вопрос мирным путем. Если этого не произошло, то кредитору нужно найти хорошего юриста или адвоката, имеющего опыт в подобных делах.

    Также нужно проверить правильность составления расписки для доказательства своих прав, составить исковое заявление в суд и оплатить госпошлину.

    Заявление в суд

    В исковом заявлении необходимо указать следующую информацию:

    1. В «шапке» заявления указываются: наименование судебного органа, фактический адрес; личные и контактные данные истца и ответчика, размер долга, госпошлина.
    2. По центру прописывается название документа: «Исковое заявление о взыскании долга по расписке».
    3. Основной текст содержит: дату и размер займа, дату составления расписки, срок возврата долга, размер начисленных процентов, если они предусмотрены распиской, предпринятые действия истца для возврата долга, показания свидетелей, ссылки на законодательство по вопросу возврата.
    4. Требования истца: как правило, это возврат денежных средств, оплата начисленных процентов, оплата расходов на госпошлину и др.
    5. Список прилагаемых документов.
    6. Дата и подпись истца с расшифровкой.

    К заявлению необходимо прикрепить копии следующих документов:

    • квитанции об уплате госпошлины;
    • долговой расписки;
    • требования, направляемое должнику о возврате долга;
    • расчета начисленных процентов;
    • доверенности, если от имени лица выступает доверенное лицо.

    Пристав должен составить постановление, на основании которого заемщик должен вернуть деньги в срок, указанный в постановлении (п. 4 ст. 14 ФЗ №229). Если этого не произошло, то пристав имеет право применить принудительные меры для возврата долга: арест имущества, взыскания и пр.

    Возврат в досудебном порядке

    Бывает так, что кредитор не желает обращаться в суд. И причины на то могут быть разные, например, длительность процесса и материальные траты. В этом случае можно попытаться решить вопрос мирным путем.

    Одна из таких – это составление и отправка заёмщику письменного требования или досудебной претензии.

    Составление досудебной претензии

    В досудебной претензии необходимо указать следующую информацию:

    1. В «шапке» претензии указываются личные и контактные данные и адрес заемщика и займодавца.
    2. По центру прописывается название документа «Досудебная претензия».
    3. Основной текст содержит: дату и размер займа, дату составления расписки, срок возврата долга, размер и расчет начисленных процентов, если они предусмотрены распиской; размер компенсации морального вреда, если такой имеет место; показания свидетелей, ссылки на законодательство по вопросу возврата.
    4. Предложение займодавца: как правило, это возврат денежных средств, оплата начисленных процентов, морального вреда и дополнительных расходов.
    5. Уведомление об обращении в суд в случае отказа добровольного возврата долга.
    6. В приложении нужно указать копии приложенных документов (расписки и пр.).
    7. Дата и подпись кредитора с расшифровкой.

    На возврат долга после получения досудебной претензии заемщику отводится 30 дней. Если по истечении этого времени заемщик не вернул долг и не попытался решить вопрос мирным путем, то займодавцу нужно подавать исковое заявление в суд по вышеизложенной схеме.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Читайте также:  Претензия в банк, возврат денежных средств

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию