Продать квартиру в счет погашения задолженности

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Если нет возможности погасить накопившуюся задолженность по коммунальным услугам, собственнику придется рассмотреть продажу квартиры с неоплаченными счетами. Важно изучить все особенности этой процедуры, чтобы в дальнейшем у участников сделки не возникало претензий друг к другу.

Можно ли продать квартиру с долгами

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры. Они числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, который не оплачивал пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно, новый владелец не имеет к этому никакого отношения. У него появляется обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).

Возможно, на покупку проблемной жилплощади будет меньше желающих, поскольку далеко не каждый согласится начать жизнь на новом месте с выяснения отношений с управляющей компанией (УК). Последняя не вправе требовать от нового владельца погасить долги. Но в действительности многие УК продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, а не направляют их реальному должнику. Нередки также угрозы прекратить оказание услуг (отключить воду, свет и т. д.) Решить проблему можно, предоставив договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договора на поставку услуг по причине изменения собственника. Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.

Рассматривая возможность продажи недвижимости, продавцу следует также учесть риск:

  • наложения ареста судебными приставами, после чего продажа окажется невозможной до полного погашения долга;
  • отключения от коммуникаций (воды, газа и пр.), что также добавит дополнительных хлопот в проведении сделки купли-продажи.

Условия продажи

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, если дело не дошло до судебных разбирательств. Если имеется постановление суда или открыто исполнительное производство, обязывающее собственника оплатить определенную сумму за услуги ЖКХ или другие обязательства, судебные приставы могут наложить на объект недвижимости и продать его будет невозможно.

  1. Уведомить потенциального покупателя. Иначе впоследствии у него будут законные основания оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке с требованием уменьшить цену продажи или вовсе аннулировать сделку и вернуть уплаченную сумму.

В большинстве случаев задолженность по оплате услуг ЖКХ скрыть невозможно: риэлторы и покупатели запрашивают предварительно выписку управляющей компании о состоянии лицевых счетов.

  1. Согласовать варианты решения проблемы: кто и в какой форме будет погашать.

Возможные варианты погашения задолженности

Перед продажей недвижимости с долгом по коммуналке сторонам сделки важно решить, кто будет рассчитываться за неоплаченные услуги.

Продавец

У продавца есть несколько вариантов решить проблему:

  1. Договориться о реструктуризации долга (при наличии уважительных причин неуплаты). Обращаться нужно непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг, необходимо обращаться в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа, отменить пеню или списать часть суммы. Благодаря реструктуризации можно избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.
  2. Погасить за счет аванса или задатка от покупателя. Возможность применения этого варианта зависит от размера долгов, поскольку размер задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Но в целом стороны могут сойтись на любой сумме. Внесение денег оформляется в виде соглашения о задатке. После его подписания нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается продавец, он возвращает сумму задатка в двукратном размере, если покупатель – он теряет уплаченные деньги (ст. 381 п. 2 ГК РФ).
  1. Взять кредит или целевой займ (на оплату услуг ЖКХ). В этом случае продавца ждут дополнительные расходы в виде процентной ставки. Кроме того, есть вероятность вовсе получить отказ в выдаче.

Покупатель

Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя. Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток. В подобном случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый собственник мог оплатить коммуналку.

Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:

  • в самом договоре;
  • в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.

Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).

Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:

  • ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
  • Сведения о квартире.
  • Сумма задолженности.
  • Дата и подписи сторон.

Важно точно прописать согласованную сумму, вид услуг и период, за который будет внесена оплата. В документ также желательно внести последние показания приборов учета. Следует учесть, что по закону перевод долга возможен только по согласию кредитора (в данном случае УК или другого поставщика услуг), иначе он будет ничтожен (ст. 391 п. 2 ГК РФ). Поэтому сторонам нужно перед составлением соглашения обратиться в указанную организацию.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

В целом процедура продажи квартиры с коммунальными долгами не отличается от стандартных сделок. Последовательность действий будет следующей:

  1. Получить в УК выписку с точной суммой задолженности.
  2. Согласовать с покупателем условия сделки, в том числе цену и порядок погашения задолженности.
  3. Подготовить пакет документов.
  4. Подписать предварительный договор/соглашение о переуступке долга.
  5. Выписать всех зарегистрированных лиц и запросить справку, подтверждающую отсутствие жильцов.
  6. Погасить задолженность и получить обновленную выписку в УК.
  7. Подписать основной договор купли-продажи.
  8. Подписать акт приема-передачи и провести расчет между сторонами.
  9. Оформить переход права собственности в Росреестре.
  10. Уведомить УК о смене собственника.

Необходимые документы

Для проведения сделки нужно подготовить:

  • Удостоверение личности участников сделки: паспорта, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников), нотариальная доверенность (для представителя).
  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
  • Правоподтверждающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании и т. п.
  • Справку из УК о состоянии лицевых счетов.
  • Кадастровый и технический паспорт.
  • Иные документы по обстоятельствам (согласие второго супруга на продажу квартиры, разрешение органов опеки и пр.).

Сроки и расходы

По закону, обязательное заверение договора купли-продажи с долгами по коммуналке не требуется. Кроме оплаты стоимости самой квартиры (для покупателя) и погашения задолженности (для продавца), статьей затрат будет оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма составляет 2000 руб. По закону обязанность по ее уплате возлагается на нового собственника, поскольку утрата права собственности не облагается сборами. Но стороны могут договориться о разделении расходов. Кроме того, продавцу придется заплатить налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-5 лет.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Договор составляется в обычной письменной форме и включает стандартные для такого типа документов сведения:

  • О сторонах сделки (ФИО, паспортные данные).
  • О предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
  • О документах на квартиру.
  • О цене и порядке расчетов.

Единственное отличие от стандартного договора – пункт о задолженности по коммунальным платежам. Желательно указать, что она не передается покупателю. Таким образом подтверждается факт, что покупатель не принимал на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий собственник. Как было сказано выше, лучше оформить перевод долгов на покупателя отдельным письменным обязательством.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

В счет оплаты работ получена квартира

Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО “Аудит-Эскорт”

В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой. На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы – в нашей статье.

Квалификация сделки

Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.

Договор купли-продажи

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.

В бухгалтерском учете операция будет отражена так.

У подрядчика:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60
– приобретена квартира;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
– зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– реализована квартира;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
– списана стоимость проданной квартиры;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
– зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.

В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 75 (70)
– начислен доход участнику;

ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 68
– удержан налог на доходы физических лиц.

Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– продана квартира учредителю;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
– списана стоимость квартиры;

ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
– произведен зачет.

Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Уступка права требования

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.

В бухгалтерском учете будут сделаны записи.

У подрядчика:
ДЕБЕТ 58 (76) КРЕДИТ 60
– приобретено имущественное право на квартиру;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
– зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
– реализовано имущественное право на квартиру;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58 (76)
– списана стоимость имущественного права на квартиру;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
– зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.

Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:

Читайте также:  Взыскание алиментов на совершеннолетнего ребенка

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
– произведена уступка права требования;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58(76)
– списана стоимость приобретенного имущественного права;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);

ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
– зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)

По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.

У подрядчика:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
– произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 76
– зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.

Передача квартир в счет оплаты выполненных работ

Вопрос: Организация-подрядчик выполнила и сдала заказчику-застройщику общестроительные работы при возведении комплекса многоквартирных домов. В счет погашения задолженности по договору подряда заказчик предлагает передать несколько квартир в одном из строящихся жилых домов. Насколько законна такая операция и как ее оформить? Какие налоговые последствия возникнут у подрядчика?

а) заключить с заказчиком-застройщиком договор участия в долевом строительстве;

б) осуществить зачет встречных однородных требований.

Поскольку многоквартирный дом, квартиры в котором предлагает заказчик, недостроен, в соответствии со ст. 219 ГК РФ у заказчика-застройщика еще не возникло право собственности ни на здание в целом, ни на отдельные квартиры. Поэтому и распоряжаться квартирами как таковыми невозможно. Однако заказчик вправе заключить с подрядчиком договор участия в долевом строительстве.

По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ 1).

При заключении договора необходимо согласовать:

–конкретные объекты долевого строительства (квартиры), подлежащие передаче подрядчику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

–срок передачи застройщиком квартир подрядчику;

–цену договора и порядок ее уплаты;

–гарантийный срок на объект долевого строительства.

Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным (п. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ ).

Применительно к рассматриваемой ситуации наиболее важным является условие о цене договора и порядке ее уплаты. Согласно п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ она может быть уплачена как единовременно, так и путем внесения платежей в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае если цена договора участия в долевом строительстве равна или, по крайней мере, сопоставима по размеру с задолженностью заказчика-застройщика перед подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение. Если цена квартир значительно превышает сумму задолженности и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности заказчика-застройщика. Необходимость такого условия связана с проведением зачета встречных однородных требований.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Буквальное толкование приведенной нормы позволяет назвать следующие критерии, без которых провести зачет встречных однородных требований невозможно:

–наличие встречных однородных требований;

–срок исполнения требований наступил.

В противном случае зачет невозможен, поскольку противоречит закону и самой правовой природе названного способа прекращения исполнения обязательств. В рассматриваемой ситуации зачет встречных требований допускается после того, как у заказчика-застройщика возникнет обязательство по оплате подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у подрядчика – обязательство по уплате заказчику цены договора участия в долевом строительстве.

Обратите внимание : в силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательства подрядчика по названному договору, в том числе и обязательство по уплате заказчику-застройщику цены квартир, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органах Росрегистрации (ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ 2 ).

Несмотря на то, что ГК РФ разрешает проведение зачета по заявлению одной из сторон, по нашему мнению, целесообразно оформить зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.

Условия соглашения о зачете могут быть следующими:

«1. По состоянию на __ __ 2007 г. заказчик-застройщик (Сторона 1) имеет обязательство по уплате подрядчику (Стороне 2)
выполненных работ по Договору подряда от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.

2. По состоянию на __ __ 2007 г. Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.

3. Стороны договариваются о проведении зачета встречных однородных требований Стороны 2 к Стороне 1 (пункт 1 Соглашения) и Стороны 1 к Стороне 2 (пункт 2 Соглашения) на сумму _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.».

Далее, в зависимости от того, совпадают ли размеры зачитываемых требований, следует указать:

а) в случае когда размеры зачитываемых требований совпадают:

«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются полностью»;

б) в случае когда размеры зачитываемых требований не совпадают:

«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются в части обязательств по оплате денежных средств в сумме, указанной в пункте 3 Соглашения.

5. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб. (сумма разницы первоначального размера обязательства Стороны 2 (пункт 1) и размера зачтенных встречных требований (пункт 3)).

Обязательство Стороны 2, указанное в настоящем пункте Соглашения, подлежит исполнению в порядке, установленном Договором участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ (могут быть согласованы сроки и порядок исполнения обязательства, отличающиеся от определенных Договором долевого участия в строительстве) ».

Налогообложение операций по договору подряда у организации-подрядчика производится в общеустановленном порядке. При этом необходимо учесть особый порядок уплаты НДС при осуществлении зачета встречных однородных требований. Так, в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ подрядчик платежным поручением должен перечислить заказчику-застройщику денежные средства в сумме НДС, предъявленной им по договору участия в долевом строительстве.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее. Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет. Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами. Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

Можно ли продать

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Читайте также:  Как подать в розыск должника по алиментам: образец заявления в ФССП

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

  1. Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
  2. Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

  1. Согласование процедуры купли-продажи.
  2. Сбор документов.
  3. Составление договора.
  4. Обращение к нотариусу.
  5. Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
  • выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
  • справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  • правоустанавливающий документ;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • акт передачи денег;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

  1. Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
  2. Целесообразно указать показания счетчиков.
  3. Составить передаточный акт.
  4. Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
  5. Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
  6. Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.

При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).

При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Какие долги переходят?

Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.

Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

  • по отоплению;
  • по электроэнергии;
  • по горячему и холодному водоснабжению;
  • по канализации;
  • за содержание общедомового имущества;
  • за домофон, лифт.

Как проверить долги перед покупкой?

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

  1. Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
  2. Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
  3. Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
  4. Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов. В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста. Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.
Читайте также:  Взыскание алиментов с бывшего мужа

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом здесь.

При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в нашей статье.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию